【正文】 表 11 序號 項目名稱 單位 指標 1 規(guī)劃總用 地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 30 5 建設投資 萬元 72363 6 每平方米造價 元 2202 7 建設期 年 6 8 銷售收入 萬元 115024 9 投資利潤率 % 10 靜態(tài)投資回收期 年 棚戶區(qū)改造回遷戶安置情況 拆遷安置補償標準 產(chǎn)權調換 （ 1）被拆遷房屋建筑面積在 45 平方米以下的（含 45 平方米），安置一類標 8 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 準套型房屋，其建筑面積不小于 45 平方米；其中被拆遷房屋建筑面積在 35 平方米以上的（自然間 2 居室，其中最小居室使用面積不得小于 8 平方米），安置二類標準型房屋，其建筑面積不小于 58 平方米。 被拆遷房屋建筑面積在 58 平方米以上至 70 平方米的（含 70 平方米），安置三類標準套型房屋，其建筑面積不小于 70 平方米。 高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類標準套型使用面積。 安置各類套型房屋超出被拆除面積部分，按每平方米 700 交納擴大面積代建費，原面積不結算差價。 （ 2）臨時過度補償費。 （ 3）實行產(chǎn)權調換的一次性補助搬家費 100 元；回遷時恢復有線電視、電話；動力電無法恢復的按現(xiàn)行價格補償。一次性搬遷費 9 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 和不可恢復設施補償費按市場評估價支付。如雙方達不成協(xié)議，也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進行臨時過渡 . (5)棚戶區(qū)改造內的農(nóng)民戶安置補償標準，按國家有關的法律、法規(guī)執(zhí)行；征地后比照城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。原面積按市場評估補償：被拆除房屋面積在 20 平方米（含 20 平方米）以上不足 45 平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價的 50%予以補助。 特困戶、低保戶的安置補償標準 對特困戶按政策規(guī)定擴大面積部分，免收擴大面積代建制：對低保戶按政策規(guī)定擴大面積部分，減少收取擴大面積代建費。商業(yè)用房預計 5000 元 /平方米。 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化 ****市的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高 ****市的服務功能，使區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐，還安置了園區(qū)內從業(yè)人 員及家屬，項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。 ，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設進度，影響全部施工。 棚戶區(qū)改造縮小了住房差距 通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民 人均住房建筑面積達到 平方米，比全省 11 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 平 均水平 平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應縮小。棚戶區(qū)居民從沒有基礎設施的棚戶 區(qū)，搬進了設施齊全的新區(qū)，一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房 要好。 棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進了城市不同區(qū)域的和諧 破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。 棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進了人與人自然的和諧 改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎設施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴重，市政配套設施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。據(jù)初步統(tǒng)計， 我區(qū)棚戶區(qū)改造后， 共 將 清理生活垃圾 萬噸，新增綠 地面積 平方米，每年可減少煙塵排放量 萬噸，減少污水排放量 萬噸。城市面貌改變與配 12 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 套設施建設， 使城市土地城北升值。除了安置當?shù)鼐用?，還對土地進行整合，騰出了部分土地，用于建設創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟結構，促進了社會經(jīng)濟和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。棚戶區(qū)改造在全市 及我區(qū) 形成了為民務實、創(chuàng)新高効、團結協(xié)作拼搏奉獻的 “ 棚改精神 ”，創(chuàng)造了“棚改速度”。 棚戶區(qū)改造的市場運作，引領房地產(chǎn)業(yè)走出低迷 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和綜合服務等社會經(jīng)濟活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域屬性決定了建造所需大宗材料不適宜遠距離采購， 這就使其 對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另一方面房地產(chǎn)促進了產(chǎn)權流動，搞活了房屋二、三級 市場，增加地方稅收；更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費，擴大內需，增加地方稅源 ，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟的貢獻力 。 項目建設與全省的發(fā)展目標和 ****的規(guī)劃思想 一致 ****市以加快發(fā)展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進程，加快產(chǎn)業(yè)結構調理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟對接和融合，提高國民經(jīng)濟整體素質和競爭力，全面建設小康社會，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展。 項目建設符合市政府的棚戶區(qū)改造政策 該項目的開發(fā)符合丹政發(fā) [2021]8 號文件規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為主要目標，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，實現(xiàn)住宅建設小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā) 揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。 14 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 項目建設可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境 隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟適用房用于安置拆遷戶，原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進了配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。以前低矮破舊棚戶地段，將建成大廈高聳、新房成片 的新城區(qū)。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。 第 3 章市場預測 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。 住房供應結構調整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應 將增多 2021 年的房地產(chǎn)調控中對住房供應結構提出了具體的 90?70 標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。 2021 年的住房供應結構將繼續(xù) 2021 年的政策，在奧運會的帶動下， 2021年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。不僅是在 2021 年 5月出臺的 “ 國十五 條 ” 中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定， 2021年 9 月初，國務院更是專門下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》，主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調控。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。 預計隨著土地供應 “ 閘門 ” 的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內難以出現(xiàn)變化。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 2021 年住房供求差距將縮小，價格成為關鍵因素 從當前的各類調控政策來看，改善住房供應結構和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關系和住房價格將仍是 2021 年政府宏觀調控的主要目標之一。關于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于 17 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策 向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 建設規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地面積 萬平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 以下，綠化率為 30%以上，建設項目包括住宅和公建。 房產(chǎn)開發(fā)功能 項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。在市場經(jīng)濟條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)， 既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡，又能有效地促進商貿(mào)流通，進而促進全市經(jīng)濟的發(fā)展。 項目建設的原則 項目要貫徹 “ 以人為本 ” 的原則。 項目要貫徹 “ 高效、 便捷 ” 的功能原則。 項目要貫徹 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 的原則。 “ 適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀 ” 的原則。區(qū)內建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準個有關規(guī)范要求。物業(yè)管 20 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報 告 理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。 第 6 章 場址選擇及建設條件 場址選擇 該項目選址為 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū) 場址建設條件 21 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶區(qū)改造項目可行性調查報告 城市背景 1. 地理環(huán)境 ****市是遼寧省轄市，是中國最大的邊境城市，位于遼東半島經(jīng)濟開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望，南臨黃海