【正文】 社會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目改造區(qū) ， 社會(huì)利益多元化，千差萬(wàn)別，利益主體差異性大，不確定性因素較多。雖然項(xiàng)目投資大、 協(xié)調(diào)難度 強(qiáng) ；但是土地運(yùn)作是 著眼于 長(zhǎng)期 發(fā)展 戰(zhàn)略為目的。 項(xiàng)目運(yùn)行應(yīng)制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目運(yùn)行 的 有序、費(fèi)省。 附表四： 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算表 序號(hào) 稅費(fèi)名稱 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 繳費(fèi)金額（萬(wàn)元） 備注 容積率 4 容積率 6 1 出讓金 標(biāo)定地價(jià) 40% 46241 48473 擬建項(xiàng)目用地設(shè)定為商業(yè)用地 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 3 級(jí)商業(yè)用地240 元 /㎡ 15140 15435 3 契稅 總價(jià) 4% 10041 10142 國(guó)家規(guī)定稅率 4 營(yíng)業(yè)稅 總價(jià) % 13807 13946 國(guó)家規(guī)定稅率 5 小計(jì) 85229 87996 。 如有可能， 在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達(dá)到 6 以上， 以確 保整個(gè)項(xiàng)目的 良性運(yùn)轉(zhuǎn) 與減少投資風(fēng)險(xiǎn) 。 . 建議 項(xiàng)目 應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期 準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；完善法律文件； 抓緊落實(shí) 資金與相關(guān)整合 資源，認(rèn) 真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。 第 14章 結(jié)論與建議 . 結(jié)論 項(xiàng)目具有長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略性特性， 項(xiàng)目的建設(shè) 具有很好的社會(huì)效益。項(xiàng)目不僅投資大，而且 更是具有較大的時(shí)間跨度。 增加融資機(jī)會(huì)與總量，助推湖南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 項(xiàng)目的開發(fā)，可吸納更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，增加社會(huì)融資機(jī)會(huì)與總量，進(jìn)而為湖南經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 第 12章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 項(xiàng)目 社會(huì)效益 有利于城市空間合理利用，有利于提升土地利用率 項(xiàng)目 土地改造，重構(gòu)城市樓宇，可充分利用城市空間資源，提升土地利用率，規(guī)避了土地的閑置與低效。 ②土地出讓金和稅費(fèi)返還 當(dāng)容積率為 4 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬(wàn)元 ； 當(dāng)容積率為 6 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬(wàn)元。 第 11章 項(xiàng)目收入與平衡測(cè)算 . 項(xiàng)目收入測(cè)算 項(xiàng)目總收入 項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在考慮物價(jià)指數(shù)的情況下，項(xiàng)目總收入為 ： ① 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 4 時(shí)，總收入為 萬(wàn)元 ； ② 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 6 時(shí)，總收入為 萬(wàn)元 。 招商政策 ① 明確開發(fā)商土地優(yōu)惠政策，啟動(dòng)期內(nèi)按摘牌價(jià)的 10%優(yōu)惠，發(fā)展期內(nèi)按摘牌價(jià)的 5%優(yōu)惠。 ③ 將該項(xiàng)目納入 2021 年省、市重點(diǎn)工程，并納入市棚戶區(qū)改造范圍，享受市棚改各項(xiàng)優(yōu)惠政策。借鑒岳麓大道改擴(kuò)建融資經(jīng)驗(yàn)，可以委托 XX市商業(yè)銀行具體操作集合委托貸款程序，向社會(huì)廣泛融通建設(shè)資金。在一級(jí)開 發(fā)階段以固定回報(bào)的形式，向戰(zhàn)略開發(fā)商融資，如果戰(zhàn)略開發(fā)商摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓款抵消融資款；如果未能摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓收入歸還借款本息。大量建設(shè)資金 將 向銀行借款解決，具體可通過聯(lián)合貸款的形式進(jìn)行，以開發(fā)銀行作為主要貸款銀行，先期介入，商業(yè)性銀行作為輔助貸款銀行。 1 考慮到價(jià)格增長(zhǎng)的影響，使項(xiàng)目投資特別是融資成本測(cè)算變得異常復(fù)雜和沒有意義。因此，設(shè)定項(xiàng)目規(guī)劃綜合容積率為 6，并以平均水平 4 進(jìn)行對(duì)比測(cè)算。 7 、一般來(lái)說，容積率對(duì)地價(jià)的影響是容積率越高，地價(jià)越高，但超過一定值后，容積率繼續(xù)提高，則因現(xiàn)有的技術(shù)條件的限制及其他因素，地價(jià)將呈遞減趨勢(shì)。 片區(qū)內(nèi)市政道路、公共綠化用地以及其它共用設(shè)施用地，按經(jīng)驗(yàn)值 25%估算。 根據(jù) XX 市政府 2021[104]號(hào)令，住房不足 45 ㎡的補(bǔ)足 45 ㎡補(bǔ)償 ，測(cè)算假定實(shí)物安置方式中，每戶增加 10 ㎡ ，另考慮 3%的不可預(yù)計(jì)因素。 取價(jià)依據(jù) ①《 XX 市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（ ）； ②《 XX 市國(guó)有土地有償使用規(guī)定》（長(zhǎng)政發(fā) [2021]19 號(hào)）。 招標(biāo)組織形式 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理 采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對(duì)周邊環(huán)境的影響，對(duì)出入施工現(xiàn)場(chǎng)的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理得到有效的控制。實(shí)行全過程合同管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。 . 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2021 年 3 月 2021 年 5 月，完成項(xiàng)目前期 的各種手續(xù) ； 2021 年 6 月 2021 年 12 月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準(zhǔn)備工作； 2021 年 1 月 2021 年 9 月，完成拆遷工作； 2021 年 10 月 2021 年 3 月，完成土地整理工作，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。拆遷根據(jù)二次開發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目用地情況 非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷安置工作 ，并能夠使項(xiàng) 目與廣州鐵路（集團(tuán)）公司的協(xié)調(diào)工作變得簡(jiǎn)易、順暢。 項(xiàng)目平衡，即項(xiàng)目力爭(zhēng)做到項(xiàng)目投入與收支平衡，這是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目開發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。 統(tǒng)一運(yùn)作是指市、區(qū)政府雙方分別派出代表公司共同組建項(xiàng)目 法人公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。 根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié) XX 歷次大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮本項(xiàng) 目對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大意義，以及開發(fā)期長(zhǎng)，投資巨大等特點(diǎn)，建議選用第一種運(yùn)作模式 ，即政府進(jìn)行整體推動(dòng)，并組織國(guó)有資本進(jìn)行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標(biāo)的形式，引進(jìn)勢(shì)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 2 、開發(fā)商整體開發(fā) 向國(guó)內(nèi) 外公開招引勢(shì)力雄厚的開發(fā)商，對(duì) 芙蓉北路金融商務(wù)中心 進(jìn)行整體設(shè)計(jì)和開發(fā)，政府通過審批進(jìn)行控制和引導(dǎo)。 編制勞動(dòng)保護(hù)措施，并落實(shí) 所有施工企業(yè)必須編制 勞動(dòng)保護(hù)措施，并落實(shí)，如勞動(dòng)及安全 保護(hù)用具、勞動(dòng)安全保險(xiǎn)購(gòu)買、勞動(dòng)者特種行 業(yè)上崗證；編制施工工藝流程，并加以監(jiān)督；配備專職安全監(jiān)護(hù) 員； 施工前應(yīng)斷電斷氣。本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火考慮。項(xiàng)目改造時(shí)，主要是生活污水、粉塵與噪音。 容積率 ： 46。 ⑤休閑餐飲區(qū) 將各種特色餐館、快餐店、咖啡茶藝店，以及按摩、足浴、美體、美發(fā)等異形產(chǎn)品集中，形成項(xiàng)目產(chǎn)品的配套生活休閑區(qū)。 ②商務(wù)酒店區(qū) 構(gòu)筑 5A 級(jí)高檔寫字樓與五星級(jí)酒店聚合區(qū)，塑造高層次商務(wù)平臺(tái)。 . 土地用途 金融地產(chǎn)，包括金融總部大樓，以及與分支機(jī)構(gòu)及金融產(chǎn)業(yè)鏈配套的專業(yè)寫字樓、公共設(shè)施、商住樓等；城市基礎(chǔ)設(shè)施；公共綠化。 符合 XX 市 總體規(guī)劃 與區(qū)域控制性詳規(guī) ，與周邊建筑協(xié)調(diào)和諧。 第 4章 項(xiàng)目建設(shè) 概念性 方案 . 建設(shè) 指導(dǎo)思想與原則 以人為本、功能完善、特色鮮明。隨著 XX 芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)以及近期營(yíng)盤 路的拉通，項(xiàng)目選址的商業(yè)繁華程度被加速提高，為 芙蓉北路金融商務(wù)中心 創(chuàng)建打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 選址承襲了初具雛形的芙蓉路金融街 的金融脈絡(luò)，是芙蓉路金融街的 進(jìn)一步 延伸和擴(kuò)展，也是芙蓉路金融街由線向面的轉(zhuǎn)換，是整個(gè)金融產(chǎn)業(yè)聚集與發(fā)散的背景與腹地。該路段是商貿(mào)的黃金地帶，商貿(mào)建筑和設(shè)施密集 ，若 對(duì)金融 機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模聚集，形成高效的金融產(chǎn)業(yè)鏈難度很大。 施工條件 ①工程用水用電條件 項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過 100 米。 地震烈度 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）， XX 市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū) g=，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為Ⅵ度。年平均氣溫 16－ 18攝氏度，年平均日照 1300－ 1800小時(shí)，無(wú)霜期 345 天，年平均降雨量 1200－ 1500 毫米。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)代樓宇云集，配套完善。 . 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝； 序號(hào) 位置 面積（畝） 1 芙蓉路沿線火車北站入口至雙鶴醫(yī)藥區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 2 芙蓉路沿線疾控中心宿舍區(qū) 3 芙蓉路沿線潘家坪加油站及周邊棚戶區(qū) 4 東風(fēng)路長(zhǎng)鐵總公司裝卸機(jī)械廠以北棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 5 省物資工貿(mào)總公司與鐵路之間的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 6 長(zhǎng)勝房地 產(chǎn)、浩林房地產(chǎn)及部分國(guó)慶新村 7 姚正街內(nèi)區(qū)城投地塊及周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 8 鐵路總公司黨校及南邊的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 9 體育館路以北，姚正街路口周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 10 體育館路以南， XX銀行以北的廣鐵宿舍區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 11 德雅路路幅兩廂 12 巨隆金屬材料廠 13 藥材公司、冷庫(kù)、物資公司 14 聯(lián)運(yùn)公司 合 計(jì) 拆遷房屋建筑面積 平方米。由此帶來(lái)的剛性住房需求至少達(dá)到 4500 萬(wàn)平方米 ，進(jìn)而對(duì)城市用地 ， 產(chǎn)生 萬(wàn)畝 的 需求。目 前， XX 市主要金融機(jī)構(gòu)呈“帶”型 沿 芙蓉中路分布，向北 （項(xiàng)目區(qū)域） 延伸 發(fā)展。 ③ 以前瞻性視野，應(yīng)對(duì)未 來(lái)金融機(jī)構(gòu)的需求 2021 年 12 月 ，中國(guó)便 遵循 WTO 的承諾，加快金融業(yè)的開放進(jìn)程。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。 ②城市發(fā)展目標(biāo) 在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至 2020 年， XX市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動(dòng)長(zhǎng)株潭融城 ，構(gòu)筑 “ 3+5”城市群城 。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 33711 元。 第 2章 需求分析 . 需求分析 XX 市 簡(jiǎn)況 ①總體概況 XX 是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市。促 使投資按預(yù)期計(jì)劃得 進(jìn)行與 控制 ， 滿足 預(yù)期 目標(biāo) 的要求 。雖然項(xiàng)目投資大、協(xié)調(diào)難度大 ， 但是土地運(yùn)作是著眼于長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略為目的。 建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目主要是對(duì) 芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來(lái)登酒店以南等 總面積 為 畝 的 十三塊零星棚戶區(qū)進(jìn)行 拆遷，并通過整理使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn) ， 從 而達(dá)到全 面提升土地價(jià)值的目的 ，總工期規(guī)劃為兩年（ 2021 年 3 月－ 2021 年 3 月） 。 ◇棚戶區(qū)，已與業(yè)主溝通落實(shí)，初步拆遷方案已完成。 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程 范圍為芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來(lái)登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)。在芙蓉路向北的延伸線上，規(guī)劃建設(shè) 好 芙蓉北路金融商務(wù)中心 ，作為金融 業(yè) 發(fā)展的新區(qū)域，更有利于增強(qiáng) XX 對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸聚力，便于形成金融機(jī)構(gòu)集中、金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，金融設(shè)施先進(jìn)，金融服務(wù)高效，金融輻射強(qiáng)勁的格局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化和高效配置。 ④ 金融機(jī)構(gòu) 集中 ， 利于 催生經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng) XX 作為 長(zhǎng)株潭 的中心城市 和湖南 改革開放的前沿， 金融服務(wù) 業(yè) 占有非常重要的地位， 集中了大量的 銀行 和 其它金融機(jī)構(gòu)。 ② 加強(qiáng)老城棚戶區(qū)改造，是 XX市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要 XX 作 為省會(huì) 城市，綜合實(shí)力 在全省 具有顯著優(yōu)勢(shì) ，日益凸現(xiàn)其區(qū)域中心城市的地位和作用。 資金是主要的生產(chǎn)要素之一， 芙蓉北路 現(xiàn)有 的豐富 金融