【正文】 社會 風(fēng)險 項目改造區(qū) ， 社會利益多元化，千差萬別，利益主體差異性大，不確定性因素較多。雖然項目投資大、 協(xié)調(diào)難度 強 ；但是土地運作是 著眼于 長期 發(fā)展 戰(zhàn)略為目的。 項目運行應(yīng)制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目運行 的 有序、費省。 附表四： 土地出讓金及相關(guān)稅費測算表 序號 稅費名稱 繳費標準 繳費金額（萬元） 備注 容積率 4 容積率 6 1 出讓金 標定地價 40% 46241 48473 擬建項目用地設(shè)定為商業(yè)用地 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 3 級商業(yè)用地240 元 /㎡ 15140 15435 3 契稅 總價 4% 10041 10142 國家規(guī)定稅率 4 營業(yè)稅 總價 % 13807 13946 國家規(guī)定稅率 5 小計 85229 87996 。 如有可能， 在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達到 6 以上， 以確 保整個項目的 良性運轉(zhuǎn) 與減少投資風(fēng)險 。 . 建議 項目 應(yīng)積極做好各項前期 準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；完善法律文件； 抓緊落實 資金與相關(guān)整合 資源，認 真開展施工前的設(shè)計、招標等工作。 第 14章 結(jié)論與建議 . 結(jié)論 項目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性， 項目的建設(shè) 具有很好的社會效益。項目不僅投資大，而且 更是具有較大的時間跨度。 增加融資機會與總量，助推湖南經(jīng)濟高速發(fā)展 項目的開發(fā)，可吸納更多的金融機構(gòu)進駐，增加社會融資機會與總量，進而為湖南經(jīng)濟的高速發(fā)展做出貢獻。 第 12章 社會效益評價 . 項目 社會效益 有利于城市空間合理利用，有利于提升土地利用率 項目 土地改造，重構(gòu)城市樓宇，可充分利用城市空間資源，提升土地利用率，規(guī)避了土地的閑置與低效。 ②土地出讓金和稅費返還 當(dāng)容積率為 4 時，土地出讓金和稅費返還額為 萬元 ； 當(dāng)容積率為 6 時，土地出讓金和稅費返還額為 萬元。 第 11章 項目收入與平衡測算 . 項目收入測算 項目總收入 項目開發(fā)周期長，在考慮物價指數(shù)的情況下，項目總收入為 ： ① 當(dāng)項目地塊容積率規(guī)劃為 4 時，總收入為 萬元 ； ② 當(dāng)項目地塊容積率規(guī)劃為 6 時，總收入為 萬元 。 招商政策 ① 明確開發(fā)商土地優(yōu)惠政策，啟動期內(nèi)按摘牌價的 10%優(yōu)惠，發(fā)展期內(nèi)按摘牌價的 5%優(yōu)惠。 ③ 將該項目納入 2021 年省、市重點工程，并納入市棚戶區(qū)改造范圍，享受市棚改各項優(yōu)惠政策。借鑒岳麓大道改擴建融資經(jīng)驗，可以委托 XX市商業(yè)銀行具體操作集合委托貸款程序，向社會廣泛融通建設(shè)資金。在一級開 發(fā)階段以固定回報的形式，向戰(zhàn)略開發(fā)商融資，如果戰(zhàn)略開發(fā)商摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓款抵消融資款；如果未能摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓收入歸還借款本息。大量建設(shè)資金 將 向銀行借款解決，具體可通過聯(lián)合貸款的形式進行，以開發(fā)銀行作為主要貸款銀行，先期介入，商業(yè)性銀行作為輔助貸款銀行。 1 考慮到價格增長的影響，使項目投資特別是融資成本測算變得異常復(fù)雜和沒有意義。因此，設(shè)定項目規(guī)劃綜合容積率為 6，并以平均水平 4 進行對比測算。 7 、一般來說，容積率對地價的影響是容積率越高，地價越高，但超過一定值后，容積率繼續(xù)提高，則因現(xiàn)有的技術(shù)條件的限制及其他因素，地價將呈遞減趨勢。 片區(qū)內(nèi)市政道路、公共綠化用地以及其它共用設(shè)施用地，按經(jīng)驗值 25%估算。 根據(jù) XX 市政府 2021[104]號令，住房不足 45 ㎡的補足 45 ㎡補償 ，測算假定實物安置方式中，每戶增加 10 ㎡ ，另考慮 3%的不可預(yù)計因素。 取價依據(jù) ①《 XX 市市區(qū)基準地價更新技術(shù)報告》（ ）； ②《 XX 市國有土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā) [2021]19 號）。 招標組織形式 對項目設(shè)計、施工、監(jiān)理 采取委托招標的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽好的招標代理機構(gòu)進行招標。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴格控制施工噪聲、施工灰塵對周邊環(huán)境的影響，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。實行全過程合同管理，使得每個分項工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。招標選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。 . 項目實施進度安排 2021 年 3 月 2021 年 5 月，完成項目前期 的各種手續(xù) ； 2021 年 6 月 2021 年 12 月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準備工作； 2021 年 1 月 2021 年 9 月，完成拆遷工作； 2021 年 10 月 2021 年 3 月，完成土地整理工作，使之達到六通一平可用地標準。拆遷根據(jù)二次開發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實施。對項目用地情況 非常熟悉，容易落實建設(shè)政策，展開拆遷安置工作 ，并能夠使項 目與廣州鐵路（集團）公司的協(xié)調(diào)工作變得簡易、順暢。 項目平衡，即項目力爭做到項目投入與收支平衡，這是項目財務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項目開發(fā)要達到的目標之一。 統(tǒng)一運作是指市、區(qū)政府雙方分別派出代表公司共同組建項目 法人公司對項目進行統(tǒng)一運作。 根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié) XX 歷次大型項目開發(fā)經(jīng)驗，綜合考慮本項 目對我市經(jīng)濟社會發(fā)展的重大意義，以及開發(fā)期長，投資巨大等特點，建議選用第一種運作模式 ，即政府進行整體推動，并組織國有資本進行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標的形式，引進勢力雄厚的金融機構(gòu)和開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)。 2 、開發(fā)商整體開發(fā) 向國內(nèi) 外公開招引勢力雄厚的開發(fā)商，對 芙蓉北路金融商務(wù)中心 進行整體設(shè)計和開發(fā)，政府通過審批進行控制和引導(dǎo)。 編制勞動保護措施，并落實 所有施工企業(yè)必須編制 勞動保護措施，并落實，如勞動及安全 保護用具、勞動安全保險購買、勞動者特種行 業(yè)上崗證；編制施工工藝流程，并加以監(jiān)督；配備專職安全監(jiān)護 員； 施工前應(yīng)斷電斷氣。本項目在同一時間內(nèi)按一處著火考慮。項目改造時，主要是生活污水、粉塵與噪音。 容積率 ： 46。 ⑤休閑餐飲區(qū) 將各種特色餐館、快餐店、咖啡茶藝店，以及按摩、足浴、美體、美發(fā)等異形產(chǎn)品集中，形成項目產(chǎn)品的配套生活休閑區(qū)。 ②商務(wù)酒店區(qū) 構(gòu)筑 5A 級高檔寫字樓與五星級酒店聚合區(qū)，塑造高層次商務(wù)平臺。 . 土地用途 金融地產(chǎn)，包括金融總部大樓，以及與分支機構(gòu)及金融產(chǎn)業(yè)鏈配套的專業(yè)寫字樓、公共設(shè)施、商住樓等；城市基礎(chǔ)設(shè)施；公共綠化。 符合 XX 市 總體規(guī)劃 與區(qū)域控制性詳規(guī) ，與周邊建筑協(xié)調(diào)和諧。 第 4章 項目建設(shè) 概念性 方案 . 建設(shè) 指導(dǎo)思想與原則 以人為本、功能完善、特色鮮明。隨著 XX 芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的推進以及近期營盤 路的拉通，項目選址的商業(yè)繁華程度被加速提高，為 芙蓉北路金融商務(wù)中心 創(chuàng)建打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 選址承襲了初具雛形的芙蓉路金融街 的金融脈絡(luò)，是芙蓉路金融街的 進一步 延伸和擴展，也是芙蓉路金融街由線向面的轉(zhuǎn)換，是整個金融產(chǎn)業(yè)聚集與發(fā)散的背景與腹地。該路段是商貿(mào)的黃金地帶，商貿(mào)建筑和設(shè)施密集 ，若 對金融 機構(gòu)和金融服務(wù)機構(gòu)進行大規(guī)模聚集，形成高效的金融產(chǎn)業(yè)鏈難度很大。 施工條件 ①工程用水用電條件 項目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點不超過 100 米。 地震烈度 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）， XX 市的地震動峰值加速度分區(qū) g=，對照項目建設(shè)場地地震基本烈度為Ⅵ度。年平均氣溫 16－ 18攝氏度，年平均日照 1300－ 1800小時，無霜期 345 天，年平均降雨量 1200－ 1500 毫米。 項目周邊現(xiàn)代樓宇云集，配套完善。 . 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝； 序號 位置 面積（畝） 1 芙蓉路沿線火車北站入口至雙鶴醫(yī)藥區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 2 芙蓉路沿線疾控中心宿舍區(qū) 3 芙蓉路沿線潘家坪加油站及周邊棚戶區(qū) 4 東風(fēng)路長鐵總公司裝卸機械廠以北棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 5 省物資工貿(mào)總公司與鐵路之間的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 6 長勝房地 產(chǎn)、浩林房地產(chǎn)及部分國慶新村 7 姚正街內(nèi)區(qū)城投地塊及周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 8 鐵路總公司黨校及南邊的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 9 體育館路以北，姚正街路口周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 10 體育館路以南， XX銀行以北的廣鐵宿舍區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 11 德雅路路幅兩廂 12 巨隆金屬材料廠 13 藥材公司、冷庫、物資公司 14 聯(lián)運公司 合 計 拆遷房屋建筑面積 平方米。由此帶來的剛性住房需求至少達到 4500 萬平方米 ，進而對城市用地 ， 產(chǎn)生 萬畝 的 需求。目 前， XX 市主要金融機構(gòu)呈“帶”型 沿 芙蓉中路分布，向北 （項目區(qū)域） 延伸 發(fā)展。 ③ 以前瞻性視野，應(yīng)對未 來金融機構(gòu)的需求 2021 年 12 月 ，中國便 遵循 WTO 的承諾，加快金融業(yè)的開放進程。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。 ②城市發(fā)展目標 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， XX市重點打造城市大都市圈，推動長株潭融城 ，構(gòu)筑 “ 3+5”城市群城 。按常住人口計算，人均 GDP 達 33711 元。 第 2章 需求分析 . 需求分析 XX 市 簡況 ①總體概況 XX 是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。促 使投資按預(yù)期計劃得 進行與 控制 ， 滿足 預(yù)期 目標 的要求 。雖然項目投資大、協(xié)調(diào)難度大 ， 但是土地運作是著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略為目的。 建設(shè)進度 本項目主要是對 芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等 總面積 為 畝 的 十三塊零星棚戶區(qū)進行 拆遷，并通過整理使之達到六通一平可用地標準 ， 從 而達到全 面提升土地價值的目的 ，總工期規(guī)劃為兩年（ 2021 年 3 月－ 2021 年 3 月） 。 ◇棚戶區(qū)，已與業(yè)主溝通落實，初步拆遷方案已完成。 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程 范圍為芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)。在芙蓉路向北的延伸線上，規(guī)劃建設(shè) 好 芙蓉北路金融商務(wù)中心 ，作為金融 業(yè) 發(fā)展的新區(qū)域，更有利于增強 XX 對金融機構(gòu)的吸聚力，便于形成金融機構(gòu)集中、金融市場發(fā)達，金融設(shè)施先進，金融服務(wù)高效，金融輻射強勁的格局，實現(xiàn)經(jīng)濟資源的優(yōu)化和高效配置。 ④ 金融機構(gòu) 集中 ， 利于 催生經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng) XX 作為 長株潭 的中心城市 和湖南 改革開放的前沿， 金融服務(wù) 業(yè) 占有非常重要的地位， 集中了大量的 銀行 和 其它金融機構(gòu)。 ② 加強老城棚戶區(qū)改造，是 XX市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要 XX 作 為省會 城市，綜合實力 在全省 具有顯著優(yōu)勢 ，日益凸現(xiàn)其區(qū)域中心城市的地位和作用。 資金是主要的生產(chǎn)要素之一， 芙蓉北路 現(xiàn)有 的豐富 金融