【正文】 產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)進(jìn)行生產(chǎn) 經(jīng)營管理項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 充分利用綠地以外其他可利用的地面進(jìn)行綠化。應(yīng)搭配一些開花結(jié)果的植物，引蝶招鳥，增加人工群落的生物豐富性。 綠地中主要道路均應(yīng)做無障礙設(shè)計(jì)。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點(diǎn)。 小區(qū)主干道兩側(cè)宜種植以大喬木為主的行道樹。 綠化 達(dá)到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積達(dá)到 30%，為人們提供一個(gè)真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。 安全衛(wèi)生 安全是該項(xiàng)目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對(duì)勞動(dòng)保護(hù)有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)此項(xiàng)工作，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （ 1）安全建設(shè)與生產(chǎn)。 32 供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。 該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。 住宅樓梯間的公共照明應(yīng)使用聲控開關(guān)或延時(shí)開關(guān)。 31 節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)： 室外公共照明宜采用綠色照明。 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 各單位建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5 米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于 6 米；廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。 各種設(shè)備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應(yīng)滿足中華人民共和國《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1234820xx）中，“結(jié)構(gòu)傳播固定設(shè)備室內(nèi)噪聲排放限值” 中 1 類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 噪聲 本項(xiàng)目泵站等設(shè)備均設(shè)在地下，所處位置上方無居民住宅。 廢水 本項(xiàng)目排水實(shí)施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進(jìn)入 寺溝 污水處理廠進(jìn)行處理 。 （ 2）地下 車庫 汽車尾氣 ①地下停車場(chǎng)的通風(fēng)系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，不與上層通風(fēng)系統(tǒng)混為一個(gè)系統(tǒng)。項(xiàng)目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標(biāo) 28 準(zhǔn)處理，不會(huì)污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。 施工中噪音應(yīng)均低于 85 分貝。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運(yùn)料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。 （ 11）施工期間，施工工地內(nèi)車行道路，應(yīng)采取鋪設(shè)鋼板、鋪設(shè)混凝土、鋪設(shè)瀝青混凝土、鋪設(shè) 用礁渣、細(xì)石 或其它功能相當(dāng)?shù)牟牧系却胧┲?，防止機(jī)動(dòng)車揚(yáng)塵。應(yīng)有專人負(fù)責(zé)逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚(yáng)塵控制措施的實(shí)施情況。 26 （ 3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目區(qū)地處 長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 24 公用建筑 物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。對(duì)改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具 備商業(yè)開發(fā)價(jià)值的棚戶區(qū)，可由政府直接組織實(shí)施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。 （ 4） 多方結(jié)合，綜合開發(fā)。考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計(jì)劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)工作。 功能方案 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件， 20 形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為 長垣縣 的一個(gè)亮點(diǎn)工程。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看， 20xx 年的實(shí)際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 20xx 年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的 過快增長，并對(duì)快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。 土地管理 土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競爭 。在這種背景下，我們預(yù)計(jì) 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到 15%左右。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下， 20xx年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。 （ 4） 其它 ： ① 衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補(bǔ)償方案另行制定。對(duì)無理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。 （ 2） 自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費(fèi)根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月 元 /m178。自選順序號(hào)由搬遷順序號(hào)和補(bǔ)償安置順序號(hào)相加確定。五、六、七樓 20xx 元 /m178。五、六、七樓 1400 元 /m178。 （ 2）戶型： 面積 平方米 面積 （ 3） 標(biāo)準(zhǔn)：符合國家商住房標(biāo)準(zhǔn)，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 30 5 建設(shè)投資 萬元 4700 6 每平方米造價(jià) （成本價(jià)） 元 一樓 1200 二樓 1250 三 、四樓 1300 五、六、七 1400 7 建設(shè)期 年 2 12 工業(yè)局 棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案 拆遷征收情況 征收與補(bǔ)償按權(quán)威部門實(shí)地評(píng)估、簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議、實(shí)施拆遷和回遷步驟進(jìn)行。 （ 5） 道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用 已有道路設(shè)施， 內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫。項(xiàng)目建筑室外 排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 場(chǎng)址選擇 該項(xiàng)目選址為 新鄉(xiāng)市長垣縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 ?？紫稘撍嗵N(yùn)藏于透水性好的粉砂、細(xì)砂、中砂等砂層中，地下水位埋深 ～ 。 ③工程地質(zhì)條件 線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風(fēng)沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。 ②地質(zhì)構(gòu)造 本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺－昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復(fù)合部 位。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計(jì)頻率最大 24 小時(shí)暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。 水文氣象條件 為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫， 由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán) 8 流及地形條件的影響，年降水量在時(shí)空分布上差異很大，年內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時(shí)暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點(diǎn)，其洪水過程歷時(shí)基本與暴雨歷時(shí)一致，多發(fā)生在 8 月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門經(jīng)過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發(fā)生較大水害。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價(jià)值較高，礦產(chǎn)資源相對(duì)貧乏。 該項(xiàng)目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。 （ 7）產(chǎn)權(quán)政策。 各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，可享受《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔 20xx〕 24 號(hào)）規(guī)定的優(yōu)惠政策。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項(xiàng)目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，按期供應(yīng)，保障棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。 （ 2）土地支持政策。獎(jiǎng)勵(lì)資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計(jì)算確定。對(duì)城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)長垣縣 而言，另一個(gè)時(shí)代正在開始，建成一個(gè) “ 繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。 推進(jìn)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改 造工作，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對(duì)提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè)》 《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《河南 省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》 《長垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》 《長垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》 2 1 《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》 （豫政辦〔 20xx〕 154 號(hào)） 1《長垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 20xx〕 3號(hào)） 1《新鄉(xiāng)市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》 1國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5001620xx）； 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5021794）等。 截至目前，本公司獨(dú)立自主開發(fā)的商品房面積達(dá) 3 萬余平方米。安置居民，改善居民生活條件，美化長垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長垣縣的服務(wù)功能。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。省財(cái)政設(shè)立棚戶區(qū)改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，對(duì)改造力度大、進(jìn)展情況好的省轄市進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場(chǎng)運(yùn)作方式籌集建設(shè)資金，具體實(shí)施方案由省轄市政府結(jié)合本地實(shí)際制定。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開出讓地塊土地成本。對(duì)工礦棚戶區(qū)，原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部 5 門應(yīng)及時(shí)