【正文】 瀝青混凝土、鋪設(shè) 用礁渣、細(xì)石 或其它功能相當(dāng)?shù)牟牧系却胧┲?，防止機(jī)動車揚(yáng)塵。 26 （ 3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用?？紤]經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點、有步驟地推進(jìn)各項工作。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看， 20xx 年的實際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計 20xx 年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的 過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。在這種背景下，我們預(yù)計 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15%左右。 （ 4） 其它 ： ① 衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補(bǔ)償方案另行制定。 （ 2） 自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月 元 /m178。五、六、七樓 20xx 元 /m178。 （ 2）戶型： 面積 平方米 面積 （ 3） 標(biāo)準(zhǔn)：符合國家商住房標(biāo)準(zhǔn)，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 30 5 建設(shè)投資 萬元 4700 6 每平方米造價 （成本價） 元 一樓 1200 二樓 1250 三 、四樓 1300 五、六、七 1400 7 建設(shè)期 年 2 12 工業(yè)局 棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償實施方案 拆遷征收情況 征收與補(bǔ)償按權(quán)威部門實地評估、簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議、實施拆遷和回遷步驟進(jìn)行。項目建筑室外 排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升?？紫稘撍嗵N(yùn)藏于透水性好的粉砂、細(xì)砂、中砂等砂層中，地下水位埋深 ～ 。 ②地質(zhì)構(gòu)造 本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺－昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復(fù)合部 位。 水文氣象條件 為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫， 由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán) 8 流及地形條件的影響，年降水量在時空分布上差異很大，年內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點，其洪水過程歷時基本與暴雨歷時一致，多發(fā)生在 8 月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門經(jīng)過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發(fā)生較大水害。 該項目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。 （ 7）產(chǎn)權(quán)政策。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實行拆補(bǔ)平衡。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計劃，按期供應(yīng)，保障棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。 （ 2）土地支持政策。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對長垣縣 而言，另一個時代正在開始，建成一個 “ 繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《投資項目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊》 《建筑項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》 《城市房屋拆遷管理條例》 《河南 省城市房屋拆遷管理實施辦法》 《長垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》 《長垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》 2 1 《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 （豫政辦〔 20xx〕 154 號） 1《長垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 20xx〕 3號） 1《新鄉(xiāng)市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見》 1國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5001620xx）； 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》（ GB5021794）等。安置居民，改善居民生活條件，美化長垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長垣縣的服務(wù)功能。省財政設(shè)立棚戶區(qū)改造以獎代補(bǔ)資金，對改造力度大、進(jìn)展情況好的省轄市進(jìn)行獎勵。居民安置費、拆遷補(bǔ)償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃，并免征土地契稅；城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定減免稅費。 （ 5）住房保障政策。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶區(qū)改造房屋時，要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。 場址選擇及建設(shè)條件 該地區(qū)自然地理條件 長垣 縣屬 暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風(fēng)少雨 ,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。黃、淮平原夏季因受東南季風(fēng)影響、雨最較為集中，一般情況汛期（ 6～ 9）月份降水量占全年總降水量的 60%~70%以上。本區(qū)由于構(gòu)造特點所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構(gòu)造均呈隱伏狀態(tài)，構(gòu)造帶對線路走向無影響。工程的混凝土根 10 據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1687）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設(shè)計，全線碳化環(huán)境 作用等級為 T2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級為 L1；部分地段化學(xué)侵蝕環(huán)境作用等級達(dá)到 H1，局部地段達(dá)到 H2。 （ 4） 通訊 11 本項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實際需要重新鋪設(shè)。 （ 3） 房屋及其他附屬物價值依據(jù)房產(chǎn)部門評估結(jié)果為準(zhǔn)。三樓、 四樓 1300 元 /m178。 （ 6） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號依序自主選擇，并予以公示。被征收人在補(bǔ)償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請 行政復(fù)議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 15 第 2 章 市場 分析 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。 20xx年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù) 20xx 年的政策。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。 建設(shè)規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地面積 萬平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 以下，綠化率為 30%以上，建設(shè)項目包括住宅和公建 。 地方 政府在政策與資金上要給予必要的支持。對有商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式進(jìn)行重建。 （ 3） 項目要貫徹 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 的原則。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個有關(guān)規(guī)范要求。防震工程按 8 度 設(shè)防。 （ 7）揚(yáng)塵防治人員配置說明。 3. 廢渣 少量的建筑垃圾應(yīng) 及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。項目可能會產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。為防止此部分廢氣對周邊環(huán)境及行人造成影響，要求排風(fēng)口應(yīng)設(shè)在距居民住宅、人行道相對較遠(yuǎn)處，出口朝向避開易受影響的居民住宅及人行道等處，并進(jìn)行景觀處理。在對電梯間作隔聲、減振處理后，電梯運(yùn)行噪聲傳播至設(shè)備間外也可達(dá)標(biāo) 。 該項目實施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時啟動消防加壓泵，涉及水源供應(yīng)能滿 足消防水量水壓的要求。 住區(qū)內(nèi)不得采用霓虹燈或強(qiáng)烈燈光做廣告，小區(qū)內(nèi)居住建筑不宜采用玻璃幕墻。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。 33 （ 3）項目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實施 24 小時監(jiān)控。 小區(qū)綠地中的鋪地與道路面積以 15%30%為宜。 宜選用病蟲害少、無種毛果實污染、無刺、無毒的植物。 1. 主辦單位： 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2. 項目法人有關(guān)委托事宜，充分發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)即咨詢、監(jiān)理、法律、設(shè)計等部門的監(jiān)督作用。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式， 委托 達(dá)華工程管理（集團(tuán)）有限公司 對其 勘察、設(shè)計、建筑工程施工、監(jiān)理、重要設(shè)備及安裝等進(jìn)行 國內(nèi)公開 招標(biāo)。 ： （ 1）設(shè)備價格案設(shè)備制造廠的報價或近期市場價格估算。 估算結(jié)果 根據(jù)建設(shè)單位提供的“長垣縣工業(yè)局器材廠棚戶區(qū)改造建設(shè)項目”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，經(jīng)估算 項目建設(shè)投資總額為 4700萬元。 41 建設(shè)投資估算表 單位：萬元 序號 項目 名稱 價 值 估 算 合計 備注 建筑及安裝工程 前期工程費用 其他費用 一 固定資產(chǎn)投資 4490 60 150 4700 1 工程費用 4490 4490 主體工程 4330 4330 平方米 住宅 公建 配套工程 160 160 給水外管線 排水管線及設(shè)施 供熱外管線 道路及綠化 50 50 2 前期費用 60 60 勘察設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 施工圖設(shè)計費 項目申報 3 其他費用 150 150 工程監(jiān)理費 標(biāo)底編制費 其他臨時措施費用 合 計 4490 60 150 4700 42 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 隨著長垣縣市區(qū)的不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其他配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。這將進(jìn)一步完善社會救助機(jī)制和保障體系建設(shè)，讓社會弱勢住房群體充分感受黨和政府的特殊關(guān)懷。本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對市民住房日 益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。 該項目規(guī)劃用途為安置房，集中安置在七層電梯房，共建安置房436 套，安置房總面積為 ， 占地 30 畝 。 棚戶區(qū)改造有利于改善本地區(qū)低收入家庭和弱勢群體的生活條件。 項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。6 擬建地點 12 獎懲辦法 14 拆遷公示與監(jiān)督 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速