【正文】 萬袋食用菌產(chǎn)業(yè)園一個(gè)，年產(chǎn)香菇400余萬袋。作為工業(yè)重鎮(zhèn)，中村鎮(zhèn)在縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著十分重要的作用。其中釩礦資源儲(chǔ)量位居亞洲第一，世界第二，被譽(yù)為中國(guó)釩都。銀花河自西向東流經(jīng)本鎮(zhèn)，境內(nèi)氣候溫和，山清水秀，四季分明，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了十分有利條件。轄2個(gè)社區(qū)、13行政村，101個(gè)村民小組，5687戶、22402人，耕地面積14280畝。山陽縣文化厚重。特別是海螺宮—黑龍谷景區(qū)連綿200平方公里，溶巖面積大，峰、峽、溶洞、瀑布等景觀類型多，為世界罕見的喀斯特地質(zhì)地貌。山陽縣資源富集。先后榮獲全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、全國(guó)義務(wù)教育均衡發(fā)展先進(jìn)縣、中國(guó)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)示范縣、省級(jí)教育強(qiáng)縣、省級(jí)衛(wèi)生縣城、省級(jí)生態(tài)園林縣城、省級(jí)食品安全示范縣等50多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。山陽先后被確定為全國(guó)退耕還林、天保工程試點(diǎn)示范縣，全國(guó)造林綠化模范縣，國(guó)家長(zhǎng)治工程、省重點(diǎn)流域工程縣，國(guó)家級(jí)中藥材薯芋、丹參規(guī)范化種植基地縣，陜西省第一個(gè)中藥現(xiàn)代化科技示范縣。山陽縣是一個(gè)“八山一水一分田”的土石山區(qū)農(nóng)業(yè)縣、國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣、革命老區(qū)縣。29′，北緯33176。項(xiàng)目建設(shè)用地條件滿足建設(shè)要求，符合城市規(guī)劃的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套到位，具備建設(shè)條件。因此，項(xiàng)目的建設(shè)符合山陽縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，符合中村鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展要求，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，必將使山區(qū)城市面貌發(fā)生重大的變化，為城市建設(shè)奠定基礎(chǔ)。因此，棚戶區(qū)的改造在縮小社會(huì)差距的同時(shí)，也是一個(gè)市容環(huán)境再造工程，改變了城市的面貌，促進(jìn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展，體現(xiàn)了人與環(huán)境的和諧發(fā)展，城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)。棚戶區(qū)改造利用政府補(bǔ)貼及廉租房的形式，改變了棚戶區(qū)居民的居住條件，使棚戶區(qū)居民花很少的錢就能住進(jìn)新建的居民小區(qū)，生活環(huán)境和生活狀態(tài)都有了很大的改善。由此可見，從中央到地方，各級(jí)政府對(duì)棚戶區(qū)綜合改造工作的支持力度是非常大的，項(xiàng)目建設(shè)所處的政策環(huán)境十分有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。2012年3月1日，商洛市政府召開棚戶區(qū)改造工作會(huì)議。2010年，陜西省財(cái)政廳、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)了《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》，對(duì)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金做出了相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，建立行政審批快速通道。配套設(shè)施應(yīng)與棚戶區(qū)改造安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。各地區(qū)要建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機(jī)制，積極吸引信貸資金支持。各地區(qū)除上述資金渠道外，還可以從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造。一方面，加大各級(jí)政府資金支持。2007年至2011年間，中央政府共安排補(bǔ)助資金730億元，其中，超過90%的補(bǔ)助資金投向了中西部財(cái)政困難地區(qū)。中央2010年全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進(jìn)國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、地方煤礦棚戶區(qū)改造。因此項(xiàng)目具有可行性。1委托方提供的相關(guān)資料。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。同時(shí)對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)，推進(jìn)中村城鎮(zhèn)建設(shè)、提升區(qū)域生態(tài)水平、持續(xù)改善民生、保持社會(huì)祥和穩(wěn)定有著十分重要的意義。（六）項(xiàng)目總投資及資金來源總投資估算項(xiàng)目總投資為29524萬元，其中，靜態(tài)總投資28008萬元，建設(shè)期利息為1516萬元，詳見下表。安置區(qū)占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。拆遷建筑的建成時(shí)間基本超過30年。安全隱患嚴(yán)重、生活環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套落后已成為中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)面臨的突出問題，也是迫切需要解決的問題。山陽縣境內(nèi)的釩礦產(chǎn)區(qū)，是陜西省釩礦資源的主要富集地，其中中村鎮(zhèn)為釩礦資源大鎮(zhèn)，礦區(qū)開采帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為開采礦業(yè)的工作人員帶來安全隱患。下設(shè)8個(gè)專業(yè)所，工程技術(shù)人員中具有正高級(jí)高級(jí)工程師1人、高級(jí)工程師15人、國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師、注冊(cè)建筑師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)師、注冊(cè)巖土工程師、注冊(cè)造價(jià)師、注冊(cè)監(jiān)理師等37人。設(shè)計(jì)院現(xiàn)有工程技術(shù)人員128人，其中博導(dǎo)級(jí)教授8人，高級(jí)工程師50余人，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師25人，一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師30人，注冊(cè)城市規(guī)劃師3人，碩士以上學(xué)位的技術(shù)人員占四成。山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 4一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 4二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 9三、可行性研究主要結(jié)論及建議 10第二章 政策背景及建設(shè)必要性 12一、政策背景分析 12二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 16三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 17第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 19一、山陽縣概況 19二、中村鎮(zhèn)概況 22第四章 項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償 24一、征收概況 24二、征收安置補(bǔ)償辦法 25三、安置補(bǔ)償方案 33四、實(shí)物安置方案 34五、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 35第五章 新建安置房建設(shè)地址與建設(shè)條件 36一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 36二、建設(shè)條件 36三、安置區(qū)規(guī)劃 39第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 41一、項(xiàng)目土地利用 41二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 41三、建筑內(nèi)容及規(guī)模 41四、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案 44五、配套工程設(shè)計(jì)方案 53六、綠化、道路等設(shè)計(jì)方案 59七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 62第七章 節(jié)能評(píng)估 63一、編制依據(jù)與范圍 63二、項(xiàng)目能耗估算 63三、節(jié)能措施 64四、節(jié)水措施 66第八章 環(huán)境影響分析 68一、施工期環(huán)境影響分析 68二、施工期環(huán)境影響分析 69三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析 71第九章 安全衛(wèi)生與消防 72一、危害因素分析 72二、安全措施方案 72三、消防設(shè)施 72第十章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 73一、項(xiàng)目法人組建 73一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 73三、人力資源配置 74四、員工培訓(xùn) 75第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 76一、項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù) 76二、項(xiàng)目進(jìn)度安排原則 76三、項(xiàng)目進(jìn)度安排 76第十二章 工程招標(biāo)投標(biāo)方案 78一、招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作 78二、招標(biāo)公告及報(bào)名 78三、投標(biāo)單位資格審查 79四、招標(biāo)文件的澄清或修改 79五、投標(biāo)文件的編制及遞交 80六、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 80七、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 81第十三章 純貨幣安置 83一、山陽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 83二、純貨幣安置補(bǔ)償辦法 83三、純貨幣補(bǔ)償方案 90第十四章 投資估算及資金籌措 91一、投資依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 91二、估算原則 92三、項(xiàng)目總投資估算 92第十五章 投入產(chǎn)出分析 98一、項(xiàng)目投入分析 98二、項(xiàng)目產(chǎn)出分析 98三、社會(huì)效益 99第十六章 財(cái)務(wù)分析 101一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 101二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 101三、項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 102四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 102五、償債能力分析 102第十七章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 104一、定性分析 104二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 105第十八章 結(jié)論及建議 107一、結(jié)論 107二、建議 107 附表：附圖：第一章 總 論一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目名稱 XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目實(shí)施主體XXX有限公司 法人代表：XXX 公司于2012年12月18日注冊(cè)成立，經(jīng)營(yíng)范圍為投資經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，公益性建設(shè)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目，受縣政府委托或社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織委托代理投資；開展投資咨詢服務(wù)；移民搬遷項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)、投資、管理經(jīng)驗(yàn)；土地整理和貯備；建筑安裝及環(huán)境工程。具有建筑工程設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、工程咨詢甲級(jí)資質(zhì)，同時(shí)具有建筑智能化系統(tǒng)工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)，環(huán)境污染防治專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)，建材行業(yè)（水泥廠，新型建筑材料）、市政公用行業(yè)（給水、排水）乙級(jí)資質(zhì)。2005年10月通過IS09001質(zhì)量管理體系。山陽縣屬于多山區(qū)，特別是中村鎮(zhèn)、銀花鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域內(nèi)也多為山體，自然災(zāi)害隱患較大，為生活在深山的無數(shù)村民帶來隱形威脅。其他電力、給水排水及環(huán)保環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。征遷對(duì)象為該區(qū)域內(nèi)私人住宅房屋及其他所有建（構(gòu)）筑物。新建安置區(qū)規(guī)模本項(xiàng)目實(shí)物安置方案為就地集中安置，安置區(qū)位于山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，項(xiàng)目建設(shè)用地北至中山路、南到郭山路、西至河?xùn)|路、東到東環(huán)路。貨幣安置本項(xiàng)目577套選擇貨幣補(bǔ)償，設(shè)計(jì)拆遷面積69240平方米，純貨幣補(bǔ)償額度合計(jì)為9105萬元。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表安置區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1安置區(qū)用地面積㎡1837728畝2安置區(qū)總建筑面積㎡31732僅為安置區(qū)建筑面積3容積率㎡僅為安置區(qū)4建筑密度%205綠地率%356層數(shù)層67安置居住套數(shù)套3128安置居住人數(shù)人10929總停車位輛127（八）社會(huì)效益本項(xiàng)目的建設(shè)符合《山陽縣中村鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》的要求，可改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境、提高人民群眾的生活水平；提升山陽縣中村鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)風(fēng)貌，優(yōu)化城鎮(zhèn)的對(duì)外形象。除此之外，由于本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）；《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》(中華人民共和國(guó)國(guó)家主席令第21號(hào))；《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》(中華人民共和國(guó)國(guó)家主席令第77號(hào))；《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》(陜政發(fā)[2014]3號(hào))；《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》；《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》；《陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》；《山陽縣城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》；《山陽縣中村鎮(zhèn)總體規(guī)劃》；《山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃》；1商洛市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作實(shí)施意見》；1《商洛市人民政府關(guān)于印發(fā)棚戶區(qū)改造管理暫行辦法的通知》；1陜西省以及商洛市現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范。項(xiàng)目由政府予以資助補(bǔ)貼，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足要求，財(cái)務(wù)上可行，并且項(xiàng)目在建成后對(duì)整體環(huán)境的改善、推進(jìn)陜西省棚戶區(qū)改造的工作有很深遠(yuǎn)的意義。第二章 政策背景及建設(shè)必要性一、政策背景分析（一）國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及相關(guān)政策中央對(duì)棚戶區(qū)改造的政策支持：2008年中央啟動(dòng)保障性安居工程，并將國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。2010年發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號(hào)）。要采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。市、縣人民政府應(yīng)切實(shí)加大棚戶區(qū)改造的資金投入，可以從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入等渠道中，安排資金用于棚戶區(qū)改造支出。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，積極支持棚戶區(qū)改造，增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排，向符合條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。進(jìn)一步摸清待改造棚戶區(qū)的底數(shù)、面積、類型等情況，區(qū)分輕重緩急，結(jié)合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動(dòng)居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點(diǎn)的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。各地區(qū)可以探索采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法，做好經(jīng)濟(jì)困難棚戶區(qū)居民的住房安置工作。20132017年，政府計(jì)劃在全省范圍內(nèi)完成城市棚戶區(qū)改造51萬戶以上，將城市棚戶區(qū)改造推進(jìn)重點(diǎn)，并將城中村改造、舊住宅區(qū)綜合整治統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，加快推進(jìn)集中成片棚戶區(qū)改造，積極推進(jìn)非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治。（三）地方相關(guān)政策2008年，商洛市人民政府印發(fā)了《商洛市中心城市舊城改造管理暫行辦法》，鼓勵(lì)實(shí)施成片舊城改造項(xiàng)目，以加快商洛市城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境，提高城市品位，完善城市功能，并成立了商洛市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)審定舊城改造有關(guān)政策、片區(qū)規(guī)劃、年度計(jì)劃和重大改造開發(fā)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)解決舊城改造工作中的重大問題。各縣區(qū)政府要把棚戶區(qū)改造工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確部門責(zé)任、具體措施，切實(shí)做到資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平，確保城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作順利實(shí)施。棚戶區(qū)的居民大多數(shù)無力改善居住狀況。它以形式的不和諧反映了社會(huì)存在的差距。在棚戶區(qū)改造中，按照城市總體規(guī)劃，配套進(jìn)行道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也將進(jìn)一步完善城市整體功能，集約利用土地資源，改善生態(tài)環(huán)境。實(shí)施棚戶區(qū)改造既可以帶動(dòng)社會(huì)貸款，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)大內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)，又可以解決城市棚戶區(qū)低收入家庭的住房困難，使城鎮(zhèn)居民人人都有房住，擴(kuò)大住房消費(fèi)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房?jī)r(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。項(xiàng)目能夠充分享受中省相關(guān)優(yōu)惠政策，并且縣、市政府為搞好該項(xiàng)目建設(shè)設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，都為該項(xiàng)目的建設(shè)提供了充分的保障措施。32′―110176。東至銀花、晏馬與丹鳳縣、商南縣為鄰，西到楊地、袁家溝與鎮(zhèn)安縣、柞水縣交界，北依流嶺與商州區(qū)接壤，南抵鄖嶺與湖北省鄖西縣比鄰。山陽生物、礦產(chǎn)、水力、旅游和勞動(dòng)力資源十分豐富，境內(nèi)有野生中藥材1000多種，已開發(fā)利用和掛牌收購(gòu)的有500多種，中藥材總面積50萬畝；已探明礦產(chǎn)有49種，其中釩礦儲(chǔ)量310萬噸，系亞洲最大礦床；。12項(xiàng)市考主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有8項(xiàng)位居全市第一。境內(nèi)山青水秀，空