【正文】 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、山陽縣概況（一）基本概況山陽縣位于陜西省商洛市中南部，秦嶺東南側(cè)，地跨東經(jīng)109176。有利于城市建設(shè)促進(jìn)環(huán)境和諧棚戶區(qū)是城市肌體上的一片傷疤，在城市不斷發(fā)展和建設(shè)的過程中，新蓋的高樓大廈與低矮的棚戶區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。2008年至2012年，有效改善了困難群眾的住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城市綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)和諧。另一方面，加大信貸支持。項(xiàng)目建設(shè)落實(shí)了國(guó)家及地方的棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控手段，完善了城市住房保障體系，改善了群眾的居住條件，對(duì)城市發(fā)展起到積極地推動(dòng)作用，因此建議有關(guān)部門能夠給予大力支持，加快實(shí)施進(jìn)度。項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)周期36個(gè)月,自2016年6月開始，至2018年6月完成。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀過境路15米，老鎮(zhèn)區(qū)主干道5—8米，道路無法滿足中村鎮(zhèn)日益發(fā)展的趨勢(shì)。是山陽縣政府為解決城鎮(zhèn)建設(shè)中資金短缺難題而出資組建的國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資金1億元。（五）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模拆遷規(guī)模本次建設(shè)項(xiàng)目征遷范圍為山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程征遷安置規(guī)劃區(qū)域，東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界。本項(xiàng)目建成后，能夠顯著改善本區(qū)域的城鎮(zhèn)面貌及城鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)。經(jīng)過幾年的努力，各類棚戶區(qū)改造已經(jīng)取得積極成效。2014年8月，國(guó)辦發(fā)[2014]36號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》中提到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，與推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項(xiàng)目前期工作慢等問題。同時(shí)，陜西省計(jì)劃在“十二五”期間全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程。良好的城市面貌有助于營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍，使群眾保持良好的精神狀態(tài)和對(duì)于居住環(huán)境的熱愛。9′―33176。境內(nèi)礦產(chǎn)資源富集，已發(fā)現(xiàn)礦藏49種，以釩、金、鎂、鋅、重晶石等為主，其中釩儲(chǔ)量310萬金屬噸，為世界第二、亞洲第一大礦床，有“中國(guó)釩都”之稱；生物資源富集，有國(guó)家二級(jí)以上保護(hù)野生動(dòng)物26種,野生中藥材1000多種，素有“西部藥鄉(xiāng)”之美譽(yù)；水力資源富集。境內(nèi)交通比較便利，主要鄉(xiāng)村公路中有中西路、兩洛路、中洪路，縣道山郭路穿境而過，是通往山陽、丹鳳、商州、商南、湖北等地的交通要道。自古以來興學(xué)重教蔚然成風(fēng)，能人輩出。 二、征收安置補(bǔ)償辦法（一）征收補(bǔ)償安置方式的基本原則（1）堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、依法征收、程序合法、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開”的原則。 （4）延長(zhǎng)過渡和停產(chǎn)停業(yè)損失期限補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 如確需順延住宅房屋臨時(shí)過渡期限和商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失期限的，商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失按原標(biāo)準(zhǔn)2倍支付。u 土圍墻60元/延米。土渠不予補(bǔ)償。社區(qū)用房參照所在區(qū)域的住宅房安置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （5）征收范圍內(nèi)以居民小組或單位為一個(gè)征收單元，若征收單元內(nèi)所有被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并按時(shí)交房的，給予征收單元內(nèi)所有被征收人每戶1萬元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，征收單元內(nèi)若有一戶未能在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并未按時(shí)交房的，該征收單元所有被征收人不得享受此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。整體規(guī)劃充分考慮了各用地性質(zhì)間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。陜西省省委、省政府要求，以改善職工群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。其中磚木結(jié)構(gòu)建筑面積10860平方米，磚混結(jié)構(gòu)一層建筑面積29580平方米，磚混結(jié)構(gòu)二層建筑面積（含二層以上建筑）54230平方米，土木建筑3930平方米。堅(jiān)持“以人為本”的原則。（三）設(shè)計(jì)方案總體布置原則山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目安置點(diǎn)在山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，設(shè)計(jì)主旨在切合實(shí)際、適度超前，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)?！吧⒙洹痹诟骶G地之中，結(jié)合活動(dòng)場(chǎng)地，或?qū)捇蛘?，或長(zhǎng)或短，極大的豐富了小區(qū)的步行系統(tǒng)。戶型詳見附圖。用水量估算項(xiàng)目名稱規(guī)模用水定額用水量（m179。電信管線敷設(shè)在道路右側(cè)，采用塑料管材(PVCU)和110玻璃鋼夾砂管。路燈照明光源采用高壓鈉燈，規(guī)劃區(qū)共需路燈20個(gè)，安裝高度5米，燈桿間距30米；草坪燈照明光源采用節(jié)能燈，規(guī)劃區(qū)共需草坪燈30個(gè)，；室外停車場(chǎng)照明光源采用顯色性為了節(jié)約能源，減少電能損耗，本工程的照明根據(jù)不同的場(chǎng)所選用不同的高效燈具及節(jié)能光源。4）在各種管線中只有雨、污水管線為重力管線，必須坡向下游，高程只能降低，不能抬高，而電信管線、電力管線、給水管線、熱力管線可以根據(jù)地形的變化及實(shí)際空間的要求，相應(yīng)調(diào)整高程，局部可通過增設(shè)少量的管件，從而減少了各種管線的埋深，這樣也就必然節(jié)省了配套管線的投資規(guī)模。它要求植物的多層配置，喬灌草的結(jié)合，分隔豎向的空間，創(chuàng)造植物群落的整體美。安置區(qū)域內(nèi)道路面積5573平方米，停車位占地面積720平方米。步行系統(tǒng)：步行系統(tǒng)集中布置在小區(qū)的線性景觀帶上，通過設(shè)計(jì)帶來良好的觀賞性、駐足性、參與性。在住宅單體設(shè)計(jì)中，建筑形式以坡屋頂為主，利用坡頂?shù)拇笮〔煌L(zhǎng)短變化或互相穿插的組合，錯(cuò)落有致地勾勒出豐富的“天際輪廓線”。雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量較少，可布置在非機(jī)動(dòng)車道或機(jī)動(dòng)車道下。電力電纜溝原則上在路西，路南側(cè)布置。雨水管采用UPVC雙壁波紋管，埋地暗敷，遇管道交匯、轉(zhuǎn)彎、管道尺寸變化和相隔一定距離的直線管段處布設(shè)檢查井。給水系統(tǒng)采用生活消防統(tǒng)一給水系統(tǒng)。（4）戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)需求的多樣性。根據(jù)不同的建筑需求，利用道路和景觀區(qū)分內(nèi)外不同的層次關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住小區(qū)內(nèi)部互不干擾，保證了幽靜舒適的居住氛圍。公共服務(wù)和公益服務(wù)設(shè)施要規(guī)模適度、標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，衛(wèi)生設(shè)施齊全。注重統(tǒng)一完整與分期實(shí)施，充分考慮與周邊地塊的和諧統(tǒng)一。國(guó)家、陜西省及山陽縣有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。鋼筋、水泥、木材等三大外購(gòu)材料可與當(dāng)?shù)匚镔Y管理部門聯(lián)系購(gòu)買，為保證工程質(zhì)量，建設(shè)材料建議由建設(shè)單位統(tǒng)一采購(gòu)。充分考慮建筑—人—環(huán)境三者之間的相互滲透，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)安靜舒適的有機(jī)居住環(huán)境。 對(duì)符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換而選擇一次性貨幣補(bǔ)償?shù)纳虡I(yè)用房，在規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)期限簽訂協(xié)議并按時(shí)交房的，按合法產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積評(píng)估總價(jià)款的15%予以貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。u 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目及其他建設(shè)項(xiàng)目征遷公告發(fā)布后搶建、搶栽的建構(gòu)（筑）物和經(jīng)濟(jì)林木。u 磚瓦窯：小磚瓦窯、石灰窯6000元/座；大型磚瓦窯參照其他建設(shè)項(xiàng)目同類建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，凡倒塌和不具備使用功能的一律不予補(bǔ)償。 以上標(biāo)準(zhǔn)如遇物價(jià)部門價(jià)格調(diào)整，按調(diào)整后的價(jià)格執(zhí)行。 （2）住宅房屋臨時(shí)過渡費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，房屋征收人提供周轉(zhuǎn)房或現(xiàn)房安置的，不支付臨時(shí)過渡費(fèi)。其中磚木結(jié)構(gòu)建筑面積10860平方米，磚混結(jié)構(gòu)一層建筑面積29580平方米，磚混結(jié)構(gòu)二層建筑面積（含二層以上建筑）54230平方米，土木建筑3930平方米。依托兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)及電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)，將柿子、木耳、香菇、魔芋、臘肉、土雞蛋、掛面、九眼蓮等傳統(tǒng)農(nóng)畜產(chǎn)品逐步推出山陽，推向全省乃至全國(guó)。東臨銀花鎮(zhèn)，南界延坪鎮(zhèn)，西連高壩店鎮(zhèn)，北接丹鳳縣寺坪鎮(zhèn)，區(qū)域面積147平方公里。（三）主要優(yōu)勢(shì)山陽縣生態(tài)優(yōu)美。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有可行性。作為政府主導(dǎo)的一項(xiàng)住房救助工程，注重了城市困難群眾的基本生活保障，改變了困難群眾惡劣的居住和生活條件，顯著提高了他們的生活質(zhì)量，充分體現(xiàn)了以人為本的科學(xué)發(fā)展觀的要求。（二）陜西省相關(guān)政策2008年以來，省委、省政府認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。有條件的市、縣可對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予貸款貼息。建議：項(xiàng)目建設(shè)工期緊、投資大，在項(xiàng)目建設(shè)前，應(yīng)落實(shí)好資金來源，確保項(xiàng)目能夠如期順利完成。序號(hào)費(fèi)用名稱額度占比1拆遷費(fèi)用1287343%2新建安置投資534718%3貨幣安置費(fèi)用910530%4工程建設(shè)其他費(fèi)用397%5預(yù)備費(fèi)286%6建設(shè)期利息15165%項(xiàng)目總投資29524資金籌措項(xiàng)目資本金29524萬元，其中,自有資金6524萬元，中長(zhǎng)期貸款23000萬元。中村鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)部分區(qū)域內(nèi)，包含大量棚戶區(qū)范圍，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，急需進(jìn)行改造提升。（三）編制單位編制單位：西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院工程咨詢資質(zhì)：甲級(jí)簡(jiǎn)介：西安建筑科技大學(xué)為國(guó)內(nèi)著名建筑院校之一，其所屬的建筑設(shè)計(jì)研究院始建于1958年，是國(guó)家甲級(jí)設(shè)計(jì)院。拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），共計(jì)拆遷889戶（套），拆遷總建筑面積98600平方米。棚戶區(qū)拆遷后，將對(duì)該片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃完善城市配套相關(guān)設(shè)施，提升整個(gè)城鎮(zhèn)的文化品位，帶動(dòng)中村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于棚戶區(qū)改造，中央政府在財(cái)政投入、建設(shè)用地、稅費(fèi)和信貸等方面給予支持。為有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作，文件中要求：進(jìn)一步完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃。2014年1月9日，陜西省人民政府發(fā)布了《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》(陜政發(fā)〔2014〕3號(hào))，強(qiáng)調(diào)全面貫徹落實(shí)中央關(guān)于加快住房性安居工程建設(shè)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造的一系列精神，結(jié)合陜西省建設(shè)“三個(gè)陜西”的戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，堅(jiān)持以人為本，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，重點(diǎn)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造，兼顧其他棚戶區(qū)改造，20132017年完成各類棚戶區(qū)改造55萬戶以上，以質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美為標(biāo)準(zhǔn)，使群眾住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平顯著提高。同時(shí)，棚戶區(qū)是城市衛(wèi)生條件最差的地區(qū)，而改造以后的社區(qū)無論從環(huán)境還是管理上都變得井井有條，充分體現(xiàn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展。42′之間。山陽縣景色宜人。良好的交通環(huán)境，促進(jìn)了本鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，境內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，成為山陽縣東部重要的物資集散地。中村社火，特色顯明，歷史悠久，已形成了獨(dú)特的民俗文化。 （2）堅(jiān)持“貨幣安置與異地安置相結(jié)合”的原則。 （5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ①選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋征收人?yīng)按照被征收房屋建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)總額不低于500元。u 水泥地面：厚度15cm（含15 cm）以上60元/㎡；厚度15cm以下40元/㎡。u 房根基：；；高度1米以下50元/延米；有砼地梁每延米加80元。 （3）選擇住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋為期房的，被征收人可以就近上靠安置房屋戶型，因就近上靠戶型超出面積由被征收人按安置房建設(shè)成本價(jià)結(jié)算。 （6）鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償：對(duì)于自愿搬遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，可享受房屋總補(bǔ)償金額的10%的獎(jiǎng)勵(lì)。二、建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目位于山陽縣中村鎮(zhèn)，范圍東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界，總用地面積218257平方米（327畝）。各地應(yīng)盡快完成棚戶區(qū)調(diào)查摸底工作，編制改造規(guī)劃；明確棚戶區(qū)改造任務(wù)，并分解落實(shí)到各縣；切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施管理，抓好工程質(zhì)量和安全管理；加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，保質(zhì)保量完成改造任務(wù)，確保居民安居樂業(yè)。拆除構(gòu)筑物主要包括磚廁所、簡(jiǎn)易房、圍墻、水井等。將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，為小區(qū)居民營(yíng)造出安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。本小區(qū)規(guī)劃分區(qū)合理，生活交通便利，配套設(shè)施齊全；充分利用周邊風(fēng)景，在總平面設(shè)計(jì)中主要把握以下三點(diǎn)：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚，突出信息時(shí)代便捷、高效、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)理念。主體建筑方案（1）建筑方案描述本項(xiàng)目主體建筑為6層磚混結(jié)構(gòu)普通居住房，層高3m，建筑總高度最高12m。15號(hào)樓戶型 67號(hào)樓戶型 8號(hào)樓戶型表1 各棟樓戶型面積詳細(xì)指標(biāo)樓號(hào)層數(shù)戶型面積（m2）數(shù)量（單元）套數(shù)（套）戶型配比備注156層二室兩廳一衛(wèi)318058%純住宅676層二室兩廳一衛(wèi)29630%86層二室兩廳一衛(wèi)2243612%12合計(jì)312100（四）安置房工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建筑物層高：。/d）備注居民綜合1092人200升/天包括生活用水消防用水2小時(shí)10升/秒72綠化用水按以上10%計(jì)其它按以上10%計(jì)合計(jì)污水管網(wǎng)：生活用水的排放率為85%，據(jù)此計(jì)算，179。電力負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》及《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》，結(jié)合本地區(qū)用電現(xiàn)狀及發(fā)展要求，本次規(guī)劃設(shè)計(jì)主要采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法，對(duì)用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測(cè)。電信規(guī)劃規(guī)模預(yù)測(cè)：本工程住宅共有312戶，按1線/戶計(jì)，其他未預(yù)計(jì)量按10%計(jì)，則安置小區(qū)內(nèi)總電話線為343對(duì)，電訊管線長(zhǎng)度為650m。5)整個(gè)管線的施工順序?yàn)橄认潞笊希壬詈鬁\，即先施工雨、污水管線，然后依次順序?yàn)榻o水管線、電力電信纜溝、直埋電纜。因此，在小區(qū)路段的實(shí)際中，注重生態(tài)景觀的體現(xiàn)。項(xiàng)目區(qū)硬化道路的結(jié)構(gòu)類型為現(xiàn)澆混凝土路面。整個(gè)道路系統(tǒng)順暢合理，是小區(qū)的交通靈魂所在。主要形成道路生態(tài)景觀帶、居民生活綠軸、外圍景觀滲透等景觀序列，人行過道綠化、集中休閑綠地形成開敞空間，輔以花壇、盆景點(diǎn)綴，運(yùn)用豐富的鋪地圖案，營(yíng)造舒適的居民休閑交流空間。管線布置（1）平面布置：電力、電信、給水線盡量布置在人行道和非機(jī)動(dòng)車道下。功能區(qū)內(nèi)采用電力電纜溝敷設(shè)方式。雨水管沿道路布置。五、配套工程設(shè)計(jì)方案（