【正文】 。本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行的是政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的方式。1委托方提供的相關(guān)資料?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。棚戶區(qū)拆遷后，將對(duì)該片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃完善城市配套相關(guān)設(shè)施，提升整個(gè)城鎮(zhèn)的文化品位，帶動(dòng)中村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)，推進(jìn)中村城鎮(zhèn)建設(shè)、提升區(qū)域生態(tài)水平、持續(xù)改善民生、保持社會(huì)祥和穩(wěn)定有著十分重要的意義。項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)周期36個(gè)月,自2016年6月開始，至2018年6月完成。（六）項(xiàng)目總投資及資金來源總投資估算項(xiàng)目總投資為29524萬元，其中，靜態(tài)總投資28008萬元，建設(shè)期利息為1516萬元，詳見下表。安置區(qū)共新建8棟安置房，其中：u 1號(hào)樓——5號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，3個(gè)單元，可以安置180套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 6號(hào)樓——7號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，2個(gè)單元，可以安置96套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 8號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯三戶，2個(gè)單元，可以安置36套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)。安置區(qū)占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。簽訂拆遷安裝補(bǔ)償協(xié)議套數(shù)889套，312套選擇實(shí)物安置，涉及拆遷面積37432平方米，577套選擇貨幣安置，涉及拆遷面積69240平方米。拆遷建筑的建成時(shí)間基本超過30年。拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），共計(jì)拆遷889戶（套），拆遷總建筑面積98600平方米。安全隱患嚴(yán)重、生活環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套落后已成為中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)面臨的突出問題，也是迫切需要解決的問題。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀過境路15米，老鎮(zhèn)區(qū)主干道5—8米，道路無法滿足中村鎮(zhèn)日益發(fā)展的趨勢。山陽縣境內(nèi)的釩礦產(chǎn)區(qū)，是陜西省釩礦資源的主要富集地，其中中村鎮(zhèn)為釩礦資源大鎮(zhèn)，礦區(qū)開采帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為開采礦業(yè)的工作人員帶來安全隱患。為辦實(shí)辦好這件順民意的民生大事，商洛提出了政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、科學(xué)規(guī)劃、分級(jí)負(fù)責(zé)、依法征收、安置先行、配套建設(shè)、整片推進(jìn)的總要求，以全、實(shí)、大為標(biāo)準(zhǔn)策劃棚改項(xiàng)目，以政策為指導(dǎo)深入開展宣傳動(dòng)員，以規(guī)劃為龍頭優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，以縣區(qū)為主體搞好聯(lián)動(dòng)拆遷，以安置為前提確保社會(huì)和諧穩(wěn)定，以質(zhì)量為核心強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)管理，加速推進(jìn)棚戶區(qū)改造步伐，真正使群眾放心、讓群眾滿意。下設(shè)8個(gè)專業(yè)所，工程技術(shù)人員中具有正高級(jí)高級(jí)工程師1人、高級(jí)工程師15人、國家注冊規(guī)劃師、注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)師、注冊巖土工程師、注冊造價(jià)師、注冊監(jiān)理師等37人。編制單位：商洛市建筑勘察設(shè)計(jì)院工程咨詢資質(zhì)：丙級(jí)商洛市建筑勘察設(shè)計(jì)院成立于1965年，現(xiàn)為建筑甲級(jí)，規(guī)劃、勘察、監(jiān)理乙級(jí)，工程咨詢丙級(jí)，集文印曬圖、招投標(biāo)代理、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的綜合性科研單位。設(shè)計(jì)院現(xiàn)有工程技術(shù)人員128人，其中博導(dǎo)級(jí)教授8人，高級(jí)工程師50余人，國家一級(jí)注冊建筑師25人，一級(jí)注冊結(jié)構(gòu)師30人，注冊城市規(guī)劃師3人，碩士以上學(xué)位的技術(shù)人員占四成。（三）編制單位編制單位：西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院工程咨詢資質(zhì)：甲級(jí)簡介：西安建筑科技大學(xué)為國內(nèi)著名建筑院校之一，其所屬的建筑設(shè)計(jì)研究院始建于1958年，是國家甲級(jí)設(shè)計(jì)院。山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 4一、項(xiàng)目簡介 4二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 9三、可行性研究主要結(jié)論及建議 10第二章 政策背景及建設(shè)必要性 12一、政策背景分析 12二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 16三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 17第三章 項(xiàng)目市場分析 19一、山陽縣概況 19二、中村鎮(zhèn)概況 22第四章 項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償 24一、征收概況 24二、征收安置補(bǔ)償辦法 25三、安置補(bǔ)償方案 33四、實(shí)物安置方案 34五、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 35第五章 新建安置房建設(shè)地址與建設(shè)條件 36一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 36二、建設(shè)條件 36三、安置區(qū)規(guī)劃 39第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 41一、項(xiàng)目土地利用 41二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 41三、建筑內(nèi)容及規(guī)模 41四、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案 44五、配套工程設(shè)計(jì)方案 53六、綠化、道路等設(shè)計(jì)方案 59七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 62第七章 節(jié)能評(píng)估 63一、編制依據(jù)與范圍 63二、項(xiàng)目能耗估算 63三、節(jié)能措施 64四、節(jié)水措施 66第八章 環(huán)境影響分析 68一、施工期環(huán)境影響分析 68二、施工期環(huán)境影響分析 69三、項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析 71第九章 安全衛(wèi)生與消防 72一、危害因素分析 72二、安全措施方案 72三、消防設(shè)施 72第十章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 73一、項(xiàng)目法人組建 73一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 73三、人力資源配置 74四、員工培訓(xùn) 75第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 76一、項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù) 76二、項(xiàng)目進(jìn)度安排原則 76三、項(xiàng)目進(jìn)度安排 76第十二章 工程招標(biāo)投標(biāo)方案 78一、招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作 78二、招標(biāo)公告及報(bào)名 78三、投標(biāo)單位資格審查 79四、招標(biāo)文件的澄清或修改 79五、投標(biāo)文件的編制及遞交 80六、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 80七、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 81第十三章 純貨幣安置 83一、山陽縣房地產(chǎn)市場情況 83二、純貨幣安置補(bǔ)償辦法 83三、純貨幣補(bǔ)償方案 90第十四章 投資估算及資金籌措 91一、投資依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 91二、估算原則 92三、項(xiàng)目總投資估算 92第十五章 投入產(chǎn)出分析 98一、項(xiàng)目投入分析 98二、項(xiàng)目產(chǎn)出分析 98三、社會(huì)效益 99第十六章 財(cái)務(wù)分析 101一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 101二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 101三、項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 102四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 102五、償債能力分析 102第十七章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 104一、定性分析 104二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 105第十八章 結(jié)論及建議 107一、結(jié)論 107二、建議 107 附表：附圖：第一章 總 論一、項(xiàng)目簡介（一）項(xiàng)目名稱 XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目實(shí)施主體XXX有限公司 法人代表：XXX 公司于2012年12月18日注冊成立，經(jīng)營范圍為投資經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，公益性建設(shè)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目，受縣政府委托或社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織委托代理投資；開展投資咨詢服務(wù)；移民搬遷項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)、投資、管理經(jīng)驗(yàn)；土地整理和貯備；建筑安裝及環(huán)境工程。是山陽縣政府為解決城鎮(zhèn)建設(shè)中資金短缺難題而出資組建的國有獨(dú)資公司，注冊資金1億元。具有建筑工程設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、工程咨詢甲級(jí)資質(zhì)，同時(shí)具有建筑智能化系統(tǒng)工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)，環(huán)境污染防治專項(xiàng)設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)，建材行業(yè)（水泥廠，新型建筑材料）、市政公用行業(yè)（給水、排水）乙級(jí)資質(zhì)。在上海、重慶、深圳、珠海、廣州設(shè)有分院。2005年10月通過IS09001質(zhì)量管理體系。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、改善城市環(huán)境、提升城市品位形象的重要抓手。山陽縣屬于多山區(qū)，特別是中村鎮(zhèn)、銀花鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域內(nèi)也多為山體，自然災(zāi)害隱患較大，為生活在深山的無數(shù)村民帶來隱形威脅。中村鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)部分區(qū)域內(nèi)，包含大量棚戶區(qū)范圍，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，急需進(jìn)行改造提升。其他電力、給水排水及環(huán)保環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。（五）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模拆遷規(guī)模本次建設(shè)項(xiàng)目征遷范圍為山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程征遷安置規(guī)劃區(qū)域，東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界。征遷對(duì)象為該區(qū)域內(nèi)私人住宅房屋及其他所有建（構(gòu)）筑物。安置方式拆遷安置采用實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式進(jìn)行。新建安置區(qū)規(guī)模本項(xiàng)目實(shí)物安置方案為就地集中安置，安置區(qū)位于山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，項(xiàng)目建設(shè)用地北至中山路、南到郭山路、西至河?xùn)|路、東到東環(huán)路。室外道路面積5573平方米、綠化面積6431平方米。貨幣安置本項(xiàng)目577套選擇貨幣補(bǔ)償，設(shè)計(jì)拆遷面積69240平方米，純貨幣補(bǔ)償額度合計(jì)為9105萬元。序號(hào)費(fèi)用名稱額度占比1拆遷費(fèi)用1287343%2新建安置投資534718%3貨幣安置費(fèi)用910530%4工程建設(shè)其他費(fèi)用397%5預(yù)備費(fèi)286%6建設(shè)期利息15165%項(xiàng)目總投資29524資金籌措項(xiàng)目資本金29524萬元，其中,自有資金6524萬元，中長期貸款23000萬元。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表安置區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1安置區(qū)用地面積㎡1837728畝2安置區(qū)總建筑面積㎡31732僅為安置區(qū)建筑面積3容積率㎡僅為安置區(qū)4建筑密度%205綠地率%356層數(shù)層67安置居住套數(shù)套3128安置居住人數(shù)人10929總停車位輛127（八）社會(huì)效益本項(xiàng)目的建設(shè)符合《山陽縣中村鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》的要求，可改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境、提高人民群眾的生活水平；提升山陽縣中村鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)風(fēng)貌，優(yōu)化城鎮(zhèn)的對(duì)外形象。本項(xiàng)目建成后，能夠顯著改善本區(qū)域的城鎮(zhèn)面貌及城鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)。除此之外，由于本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建好以后，需要大量的人員對(duì)環(huán)境維護(hù)，也給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號(hào)）；《中華人民共和國招投標(biāo)法》(中華人民共和國國家主席令第21號(hào))；《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》(中華人民共和國國家主席令第77號(hào))；《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》(陜政發(fā)[2014]3號(hào))；《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》；《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》；《陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》；《山陽縣城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》；《山陽縣中村鎮(zhèn)總體規(guī)劃》；《山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃》；1商洛市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作實(shí)施意見》；1《商洛市人民政府關(guān)于印發(fā)棚戶區(qū)改造管理暫行辦法的通知》；1陜西省以及商洛市現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范。三、可行性研究主要結(jié)論及建議本項(xiàng)目的實(shí)施，符合陜西省和山陽縣中村鎮(zhèn)的總體規(guī)劃以及中村鎮(zhèn)未來發(fā)展的要求，不僅能夠提高所在區(qū)域居民的生活水平，也能夠完善區(qū)域交通條件、改善社會(huì)環(huán)境和社會(huì)整體面貌。項(xiàng)目由政府予以資助補(bǔ)貼，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足要求，財(cái)務(wù)上可行，并且項(xiàng)目在建成后對(duì)整體環(huán)境的改善、推進(jìn)陜西省棚戶區(qū)改造的工作有很深遠(yuǎn)的意義。建議：項(xiàng)目建設(shè)工期緊、投資大，在項(xiàng)目建設(shè)前，應(yīng)落實(shí)好資金來源，確保項(xiàng)目能夠如期順利完成。第二章 政策背景及建設(shè)必要性一、政策背景分析（一）國家經(jīng)濟(jì)形勢及相關(guān)政策中央對(duì)棚戶區(qū)改造的政策支持：2008年中央啟動(dòng)保障性安居工程，并將國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。經(jīng)過幾年的努力，各類棚戶區(qū)改造已經(jīng)取得積極成效。2010年發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號(hào)）。2013年7月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號(hào)）一文。要采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。中央加大對(duì)棚戶區(qū)改造的補(bǔ)助，對(duì)財(cái)政困難地區(qū)予以傾斜。市、縣人民政府應(yīng)切實(shí)加大棚戶區(qū)改造的資金投入，可以從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入等渠道中，安排資金用于棚戶區(qū)改造支出。有條件的市、縣可對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予貸款貼息。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，積極支持棚戶區(qū)改造，增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排，向符合條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。2014年8月，國辦發(fā)[2014]36號(hào)文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》中提到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，與推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項(xiàng)目前期工作慢等問題。進(jìn)一步摸清待改造棚戶區(qū)的底數(shù)、面積、類型等情況，區(qū)分輕重緩急，結(jié)合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。優(yōu)化規(guī)劃布局。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動(dòng)居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點(diǎn)的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。加快項(xiàng)目前期工作。各地區(qū)可以探索采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法，做好經(jīng)濟(jì)困難棚戶區(qū)居民的住房安置工作。（二）陜西省相關(guān)政策2008年以來，省委、省政府認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。20132017年，政府計(jì)劃在全省范圍內(nèi)完成城市棚戶區(qū)改造51萬戶以上，將城市棚戶區(qū)改造推進(jìn)重點(diǎn)，并將城中村改造、舊住宅區(qū)綜合整治統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，加快推進(jìn)集中成片棚戶區(qū)改造，積極推進(jìn)非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治。同時(shí)，陜西省計(jì)劃在“十二五”期間全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程。（三）地方相關(guān)政策2008年