【正文】 藏室建筑面積m26210公建設(shè)施建筑面積m26600其中物管等公共設(shè)施m23600經(jīng)營性建筑m23000容積率建筑密度%綠地率%37人均集中公共綠化面積m2住宅間距系數(shù)滿足日照要求項(xiàng)目總投資萬元9000流動資金萬元銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。中套住房面積控制在80平方米（177。（5）周邊環(huán)境分析項(xiàng)目所在地北側(cè)為礦中學(xué)校、東側(cè)為前院山小學(xué)，周圍農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、超市等設(shè)計逐步完善，附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。（4）基礎(chǔ)設(shè)施情況擬開發(fā)的地塊處于店韓路東側(cè)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。（3）拆遷情況該項(xiàng)目所在地有部分舊式棚戶區(qū)，已達(dá)成拆遷協(xié)議，拆遷工作由政府辦理。（2）土地條件項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。總投資9000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期約12個月左右。、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)位置薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)。規(guī)劃思路（1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；（2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃；（3）積極保護(hù)生態(tài)，堅持可持續(xù)發(fā)展的原則；（4）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。規(guī)劃總用地面積72000平方米，總建筑面積74600平方米，住宅23幢，為5層建筑，住宅建筑面積68000平方米，公建設(shè)施建筑面積6600平方米，主要包括廁所、泵房、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站等。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會意義，因此，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，也是十分必要的。本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，價格合理，主要為針對通晟公司舊棚戶職工進(jìn)行的改造工程，主要銷售對象為通晟公司現(xiàn)有住房難、收入低的人群。（3）本項(xiàng)目建設(shè)是社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要本項(xiàng)目建設(shè)占有土地 72000平方米，％，住宅建筑層數(shù)為多層，綠地率為37％，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。市委、市政府將按照省委、省政府相關(guān)的要求，著力做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美棗莊市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐，上述市委、市政府的決策，將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來千載難逢的大好機(jī)遇。同時本項(xiàng)目主要是建設(shè)具有針對性的經(jīng)濟(jì)適用住房，住宅面積較小，銷售價格較低，滿足消費(fèi)者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢，獲得當(dāng)?shù)乩习傩沼绕涫菃挝粌?nèi)部職工的認(rèn)可，必將成為消費(fèi)者購房的首選樓盤。目前棗莊市內(nèi)住房價格偏高，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)型住房較少，目前多時居民沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買價格昂貴的住房。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足住房消費(fèi)的需求住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問題之一。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)國土局出讓的地塊，作為市總體規(guī)劃的一部分，在該地塊建設(shè)通晟公司棚戶區(qū)改造工程經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據(jù)棗莊市規(guī)劃局提供的用地地形圖、棗莊市規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目投資方充分依據(jù)自身的開發(fā)優(yōu)勢和項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具有很好的市場前景。項(xiàng)目選址和理性分析通晟公司棚戶區(qū)改造工程址于薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越。農(nóng)業(yè)條件較好，無霜期190～210天，℃℃之間，農(nóng)產(chǎn)品比較豐富，主要有小麥、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻類、黃煙、石榴、黃梨、大棗、板栗、核桃、山楂、蘋果等，其中嶧城石榴個大皮薄，酸甜可口，聞名全國。工業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成了以煤炭、電力、建材工業(yè)為主體，同時擁有紡織、橡膠、冶金、化工、機(jī)械、卷煙、造紙、陶瓷、食品、制藥、釀造等門類較為齊全，輕、重工業(yè)比較協(xié)調(diào)，綜合配套發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。棗莊市屬淮河流域南四湖湖東區(qū)，全市有100平方公里以上流域面積的河流10條，水資源比較豐富，年可利用的地表水和地下水18億立方米，是山東的富水區(qū)。石膏礦田面積70平方公里，約占全國的六分之一，品位高，易開采。已探明的地下礦藏有煤、鐵、銅、鋁土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花崗巖、石灰石等20余種。建國后，屬臺棗專署，1953年屬濟(jì)寧專署，1958年9月縣機(jī)關(guān)遷至棗莊鎮(zhèn)，1960年改為棗莊市（縣級），1961年11月定為省轄地級市。棗莊早在唐宋時期就已形成村落，因多棗樹而得名。全市面積4550平方公里，轄市中、薛城、山亭、臺兒莊、嶧城5區(qū)和滕州市（縣級），共5個街道辦事處、39個鎮(zhèn)和46個鄉(xiāng)。山東通晟公司棚戶區(qū)改造工程目 錄第一章 申報單位及項(xiàng)目概況 1 1 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 25 25 27 30第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 32 32 32 33第四章 節(jié)能方案分析 35 35 45 47 47 49 50 56第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 58 58 60第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 63 63 68 68 71 73 74 74 84 91 92 99第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 107 107 109第八章 社會影響分析 115 115 116 117第九章 工程招投標(biāo) 119 119 119第十章 組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理和施工進(jìn)度 122 122 122 123第十一章 結(jié)論 125128第一章 申報單位及項(xiàng)目概況薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1992年，公司共有員工30人，公司具有集開發(fā)建設(shè)、建筑安裝、裝飾裝修、物業(yè)管理服務(wù)為一體的綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，工業(yè)民用建筑，市政基礎(chǔ)設(shè)施建筑，目前取得了良好的社會效益的經(jīng)濟(jì)效益，同時企業(yè)大力推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程，為棗莊市的舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)做出了突出的貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目簡況項(xiàng)目名稱：通晟公司棚戶區(qū)改造工程建設(shè)單位：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)地址：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)住房類型：經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總投資：9000萬元建設(shè)周期：12個月企業(yè)法人：孟凡奇項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張東聯(lián)系電話：13375658899棗莊概況棗莊市位于山東省南部，微山湖畔，是著名的“鐵道游擊隊(duì)”的故鄉(xiāng)。棗莊是以煤炭、電力、建材工業(yè)為重點(diǎn)的組群型工礦城市，是山東省重要的能源基地之一，盛產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)煤馳名中外，水泥、石膏產(chǎn)量居全省之首，有“魯南煤城”和“建材之鄉(xiāng)”之稱。市區(qū)原為嶧縣，夏時為鄶國地，金稱嶧州，明置嶧縣，屬濟(jì)寧府。棗莊自然資源豐富，尤其是礦產(chǎn)資源品種多，儲量大。煤炭開采已有近千年的歷史，按目前年產(chǎn)1500萬噸計算，可繼續(xù)開采300年以上；煤層貯存條件好，煤質(zhì)優(yōu)良，具有低灰、低硫、發(fā)熱量高、膠質(zhì)層厚、粘結(jié)性強(qiáng)等特點(diǎn)，適宜焦化、氣化、乙炔化，不僅是冶煉鋼鐵的優(yōu)質(zhì)燃料，而且煤化工發(fā)展前景廣闊。石灰石、陶土等分布廣，量大質(zhì)優(yōu)。棗莊建市以來，特別是改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展后勁不斷增強(qiáng)。近年來，先后有氣象色譜儀、棉紗、果脯、自行車鏈條、鋼編膠管、尼龍運(yùn)輸帶、尿素、牛仔布、涂布白板紙等205種產(chǎn)品，被評為省以上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，暢銷國內(nèi)外市場。近年來，隨著利用世界銀行和各地政府貸款進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，棗莊的農(nóng)業(yè)發(fā)展已由粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，并取得了明顯成效。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。項(xiàng)目選址方圓1000米內(nèi)，有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。原場地與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調(diào)，反差很大，影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城市的形象。這對于棗莊市形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實(shí)的意義。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)個性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質(zhì)上都日趨增強(qiáng)。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構(gòu)建，改善提高當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)的需要。（2）此項(xiàng)目的實(shí)施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要項(xiàng)目所在地屬于棗莊市人口較多地區(qū)，此項(xiàng)目的實(shí)施可以推進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域的城市化進(jìn)程，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的各種消費(fèi)需求也越來越迫切。本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實(shí)施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的有力舉措，具有綜合的社會經(jīng)濟(jì)效益。成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是住宅建設(shè)的重點(diǎn)。既可以滿足低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。本項(xiàng)目選址于薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越。規(guī)劃范圍整個地塊北到礦中小學(xué)，東前院山小學(xué)，西至店韓路，規(guī)劃總用地面積72000平方米。規(guī)劃重點(diǎn)（1）以《棗莊市城市總體規(guī)劃》(2007年－2020年)和《棗莊市土地利用總體規(guī)劃》(1997－2010年)為基礎(chǔ)，嚴(yán)格結(jié)合《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定地區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化地區(qū)環(huán)境，改善居住品質(zhì)；（2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用；（3）明確六線控制范圍，兼顧規(guī)劃合理性與可操作性；（4）完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施；（5）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢；（6）確保城市生態(tài)綠地，控制城市景觀，塑造地方特色。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)通晟公司棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃總用地面積72000平方米，總建筑面積74600平方米，住宅建筑面積68000平方米，公建設(shè)施建筑面積6600平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房等。主要建設(shè)條件（1）規(guī)劃條件棗莊市規(guī)劃局已就該地塊出具建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)單位依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案，方可辦理規(guī)劃的報批工作。土地用途為住宅用地。本項(xiàng)目關(guān)系到原有建筑物拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題，至項(xiàng)目開工之前，原有建筑拆遷的安置補(bǔ)助、青苗、附著物補(bǔ)償費(fèi)用由棗莊市人民政府合理安排，妥善解決，目前補(bǔ)償費(fèi)已到位。該地塊交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。（6）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位為具有現(xiàn)代居住條件的經(jīng)濟(jì)適用房，主要針對通晟集公司棚戶區(qū)職工住房問題，建筑形式采用多層建筑，針對目前企業(yè)內(nèi)部職工多數(shù)為多人口家庭，為滿足需要，本項(xiàng)目建筑以中套經(jīng)濟(jì)適用房為主。5平方米），小套住房面積控制在60平方米（177。受北方氣候以及日照間距的限制和影響，客戶喜好南北朝向戶型等因素影響，本項(xiàng)目采用南北通透的行列式兵營布局，根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說明（1）該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期1年，在規(guī)劃設(shè)計中既立足現(xiàn)實(shí)，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。（4）小區(qū)的目標(biāo)顧客主要為通晟公司棚戶區(qū)居民，不考慮單獨(dú)考慮車庫問題，規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。（5）在設(shè)計規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。高層設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。棗莊市地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。棗莊市斷裂可以分為北山斷裂、嶧縣斷裂、十里泉斷層、東王莊斷層、永安斷層、牛角斷層和三里屯—古屯斷層。根據(jù)GB183062001《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，（地震烈度Ⅶ度）。住宅單體設(shè)計體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風(fēng)范，在考慮上述一切的同時考慮到消費(fèi)者的購買能力，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上盡可能將所有設(shè)施建設(shè)齊全。在整體建筑設(shè)計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑單體的設(shè)計則相對簡約，建筑立面設(shè)計中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感、建筑感和體量感。同時最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風(fēng)調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候。3）建筑單體的設(shè)計要相對簡約。5）局部設(shè)計，要更能體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)。7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié)能材料。9）公建部分的設(shè)計為區(qū)域中的特殊設(shè)計，整體造型上力求塑造標(biāo)志性建筑為出發(fā)點(diǎn)。整體造型和整區(qū)的建筑風(fēng)格把握統(tǒng)一。11) 根據(jù)《山東省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(省政府令第192號)相關(guān)要求：“經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)資金，50％從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中劃撥，50％計入房價；中套住房面積控制在80平方米（177。5平方米），“經(jīng)濟(jì)適用房的售價必須嚴(yán)格執(zhí)行‘成本＋不超過3％的利潤’，實(shí)行公開招標(biāo)，愿意接受此定價的開發(fā)商才能投標(biāo)。平面布置和功能要求（1）住宅平面設(shè)計和功能要求以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要；小戶型面積為65平方米，大戶型為85平方米。并利用地形變化，根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，