【正文】 劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用。各地區(qū)要建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機制，積極吸引信貸資金支持。一方面，加大各級政府資金支持。中央2010年全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、地方煤礦棚戶區(qū)改造。1委托方提供的相關(guān)資料。同時對建設(shè)和諧社會，推進中村城鎮(zhèn)建設(shè)、提升區(qū)域生態(tài)水平、持續(xù)改善民生、保持社會祥和穩(wěn)定有著十分重要的意義。安置區(qū)占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。安全隱患嚴重、生活環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套落后已成為中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)面臨的突出問題，也是迫切需要解決的問題。下設(shè)8個專業(yè)所，工程技術(shù)人員中具有正高級高級工程師1人、高級工程師15人、國家注冊規(guī)劃師、注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)師、注冊巖土工程師、注冊造價師、注冊監(jiān)理師等37人。山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4一、項目簡介 4二、可行性研究報告編制依據(jù) 9三、可行性研究主要結(jié)論及建議 10第二章 政策背景及建設(shè)必要性 12一、政策背景分析 12二、項目建設(shè)的必要性 16三、項目建設(shè)的可行性 17第三章 項目市場分析 19一、山陽縣概況 19二、中村鎮(zhèn)概況 22第四章 項目拆遷安置補償 24一、征收概況 24二、征收安置補償辦法 25三、安置補償方案 33四、實物安置方案 34五、拆遷補償費 35第五章 新建安置房建設(shè)地址與建設(shè)條件 36一、總體規(guī)劃設(shè)計 36二、建設(shè)條件 36三、安置區(qū)規(guī)劃 39第六章 項目建設(shè)內(nèi)容 41一、項目土地利用 41二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 41三、建筑內(nèi)容及規(guī)模 41四、項目結(jié)構(gòu)方案 44五、配套工程設(shè)計方案 53六、綠化、道路等設(shè)計方案 59七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 62第七章 節(jié)能評估 63一、編制依據(jù)與范圍 63二、項目能耗估算 63三、節(jié)能措施 64四、節(jié)水措施 66第八章 環(huán)境影響分析 68一、施工期環(huán)境影響分析 68二、施工期環(huán)境影響分析 69三、項目運營期環(huán)境影響分析 71第九章 安全衛(wèi)生與消防 72一、危害因素分析 72二、安全措施方案 72三、消防設(shè)施 72第十章 組織機構(gòu)設(shè)置及勞動定員 73一、項目法人組建 73一、項目組織機構(gòu)設(shè)置 73三、人力資源配置 74四、員工培訓(xùn) 75第十一章 項目實施進度安排 76一、項目進度安排依據(jù) 76二、項目進度安排原則 76三、項目進度安排 76第十二章 工程招標投標方案 78一、招標前期準備工作 78二、招標公告及報名 78三、投標單位資格審查 79四、招標文件的澄清或修改 79五、投標文件的編制及遞交 80六、開標、評標、定標 80七、評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求 81第十三章 純貨幣安置 83一、山陽縣房地產(chǎn)市場情況 83二、純貨幣安置補償辦法 83三、純貨幣補償方案 90第十四章 投資估算及資金籌措 91一、投資依據(jù)和標準 91二、估算原則 92三、項目總投資估算 92第十五章 投入產(chǎn)出分析 98一、項目投入分析 98二、項目產(chǎn)出分析 98三、社會效益 99第十六章 財務(wù)分析 101一、財務(wù)評價原則 101二、 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 101三、項目靜態(tài)盈利能力分析 102四、項目財務(wù)盈利能力分析 102五、償債能力分析 102第十七章 社會穩(wěn)定風(fēng)險分析 104一、定性分析 104二、投資風(fēng)險的控制 105第十八章 結(jié)論及建議 107一、結(jié)論 107二、建議 107 附表：附圖：第一章 總 論一、項目簡介（一）項目名稱 XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)項目（二）項目實施主體XXX有限公司 法人代表：XXX 公司于2012年12月18日注冊成立，經(jīng)營范圍為投資經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，公益性建設(shè)項目和產(chǎn)業(yè)機構(gòu)調(diào)整建設(shè)項目，受縣政府委托或社會經(jīng)濟組織委托代理投資；開展投資咨詢服務(wù)；移民搬遷項目和棚戶區(qū)改造項目建設(shè)、投資、管理經(jīng)驗；土地整理和貯備；建筑安裝及環(huán)境工程。2005年10月通過IS09001質(zhì)量管理體系。其他電力、給水排水及環(huán)保環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。新建安置區(qū)規(guī)模本項目實物安置方案為就地集中安置，安置區(qū)位于山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，項目建設(shè)用地北至中山路、南到郭山路、西至河?xùn)|路、東到東環(huán)路。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟指標表安置區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表：序號名稱單位數(shù)量備注1安置區(qū)用地面積㎡1837728畝2安置區(qū)總建筑面積㎡31732僅為安置區(qū)建筑面積3容積率㎡僅為安置區(qū)4建筑密度%205綠地率%356層數(shù)層67安置居住套數(shù)套3128安置居住人數(shù)人10929總停車位輛127（八）社會效益本項目的建設(shè)符合《山陽縣中村鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》的要求，可改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境、提高人民群眾的生活水平；提升山陽縣中村鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)風(fēng)貌，優(yōu)化城鎮(zhèn)的對外形象。二、可行性研究報告編制依據(jù) 國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）；《中華人民共和國招投標法》(中華人民共和國國家主席令第21號)；《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(中華人民共和國國家主席令第77號)；《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(陜政發(fā)[2014]3號)；《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項補助資金管理辦法》；《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》；《陜西省工程建設(shè)其他費用定額》；《山陽縣城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》；《山陽縣中村鎮(zhèn)總體規(guī)劃》；《山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造修建性詳細規(guī)劃》；1商洛市人民政府《關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造工作實施意見》；1《商洛市人民政府關(guān)于印發(fā)棚戶區(qū)改造管理暫行辦法的通知》；1陜西省以及商洛市現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標準和行業(yè)規(guī)范。第二章 政策背景及建設(shè)必要性一、政策背景分析（一）國家經(jīng)濟形勢及相關(guān)政策中央對棚戶區(qū)改造的政策支持：2008年中央啟動保障性安居工程，并將國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，積極支持棚戶區(qū)改造，增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排，向符合條件的棚戶區(qū)改造項目提供貸款。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。20132017年，政府計劃在全省范圍內(nèi)完成城市棚戶區(qū)改造51萬戶以上，將城市棚戶區(qū)改造推進重點，并將城中村改造、舊住宅區(qū)綜合整治統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，加快推進集中成片棚戶區(qū)改造，積極推進非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治。各縣區(qū)政府要把棚戶區(qū)改造工作擺上重要議事日程，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確部門責(zé)任、具體措施，切實做到資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平，確保城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作順利實施。它以形式的不和諧反映了社會存在的差距。實施棚戶區(qū)改造既可以帶動社會貸款，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是擴大內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點，又可以解決城市棚戶區(qū)低收入家庭的住房困難，使城鎮(zhèn)居民人人都有房住，擴大住房消費，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。32′―110176。山陽生物、礦產(chǎn)、水力、旅游和勞動力資源十分豐富，境內(nèi)有野生中藥材1000多種，已開發(fā)利用和掛牌收購的有500多種，中藥材總面積50萬畝；已探明礦產(chǎn)有49種，其中釩礦儲量310萬噸，系亞洲最大礦床；。境內(nèi)山青水秀，空氣清新，空氣質(zhì)量達到和好于二級以上天數(shù)350天左右，屬國家南水北調(diào)中線工程重要水源涵養(yǎng)區(qū)，森林覆蓋率達到64%，被譽為“西安第二生活區(qū)”。境內(nèi)203省道、福銀高速公路自西北向東南穿境而過，山（陽）柞（水）公路已經(jīng)開工建設(shè)，西（安）武（漢）高鐵和丹（鳳）寧（陜）高速公路已列入規(guī)劃，山陽已成為連接陜東南和鄂西北的交通樞紐，融入關(guān)天經(jīng)濟區(qū)、西安武漢都市經(jīng)濟圈，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢更加明顯。屬北亞熱帶向暖溫帶過渡的季風(fēng)性半濕潤山地氣候，年平均降雨量724mm，無霜期220天。同時，中村釩業(yè)小區(qū)已初具雛形。目前，全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步趨向正規(guī)化和規(guī)?；?。拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），共計拆遷889戶(套)，其中貨幣安置577套，實物安置312套，拆遷總建筑面積98600平方米。其中拆遷非住宅建筑物主要包括磚廁所、簡易房、圍墻、水井等。本次房屋拆遷賠償標準暫時按照同類地區(qū)房屋評估價進行估算，同類地區(qū)房屋評估參考價為：① 磚混結(jié)構(gòu)房屋700900元/㎡。 （3）商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的商業(yè)用房，造成停產(chǎn)停業(yè)的，由房屋征收人支付停產(chǎn)停業(yè)損失費，不再支付其臨時過渡費。對房屋內(nèi)其他具有使用功能的設(shè)施，按照以下標準補償： 電話移機：住宅58元/部 非住宅125元/部。u 簡易棚60元/㎡。u 高位水池200500元/ m3。u 鋼架結(jié)構(gòu)蔬菜大棚：普通拱棚（跨度610ｍ、）18元/㎡；特大棚（跨度10ｍ以上、）20元/㎡。u 用材樹：胸徑5公分以下，自行移栽，不予補償；；；；。 （2）征收集體土地上房屋的，其合法的房屋12層實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3層以上（含3層）貨幣安置。u 被征收房屋為多層建筑的（七層以下含七層），安置房為小高層或高層的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的公攤面積由被征收人按50%承擔(dān)。 （3）對實行異地安置，凡在規(guī)定的獎勵期限內(nèi)簽訂協(xié)議并交房的，異地安置提高的面積免交安置房建設(shè)成本價。本項目實物安置方案為就地集中安置，安置區(qū)位于山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，項目建設(shè)用地北至中山路、南到郭山路、西至河?xùn)|路、東到東環(huán)路。為提高日照，按照傳統(tǒng)的條式布置方式進行錯位布置，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。項目開發(fā)建設(shè)所需水源可利用現(xiàn)有市政供水管線，工程用電可直接與當(dāng)?shù)毓╇姴块T協(xié)商解決。為了保證工程的順利進行，該工程的施工單位可以在陜西省內(nèi)進行招標，選擇技術(shù)實力雄厚、施工經(jīng)驗豐富、施工機具過硬的單位進行工程施工，在施工上應(yīng)該不存在困難。第六章 項目建設(shè)內(nèi)容一、項目土地利用項目征遷范圍為山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程征遷安置規(guī)劃區(qū)域，東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界。 棚戶區(qū)拆遷工程山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)拆遷戶數(shù)以征收決定發(fā)布之日前的合法在冊人口為依據(jù)，拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），共計拆遷889戶（套），其中貨幣安置577套，實物安置312套。其中：愿意進行貨幣補償?shù)挠?77套，建筑面積69240平方米（其中住宅建筑面60585平方米，商業(yè)建筑面積8655平方米）。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式和居住特點，創(chuàng)造以適應(yīng)現(xiàn)代人居住要求的戶型空間。堅持政府主導(dǎo)，市場運作的原則。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證項目可行性研究報告的客觀性、公正性和科學(xué)性。整體規(guī)劃充分考慮了各用地性質(zhì)間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。7米寬的小區(qū)主干道宛如飄逸的絲帶活潑、灑脫，建立起小區(qū)的交通系統(tǒng)主框架，將小區(qū)分為三個景觀組團，形態(tài)極具張力。（2）合理性設(shè)計中除考慮日照、通風(fēng)等基本因素及大多數(shù)戶型做到南廳、南臥以外，還突出考慮以下幾點： 1）通風(fēng)良好：根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂?，住宅客廳、餐廳做到保證有良好的通風(fēng)。山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)拆遷后按照就近安置的原則，安置房建于山陽縣中村移民搬遷新區(qū)一期建設(shè)范圍。樓面、地面：1) 底層門廳、走廊應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚；樓梯:1) 樓梯應(yīng)符合消防疏散要求；2）樓梯、門廳、走廊應(yīng)設(shè)置節(jié)能自熄開關(guān)。給水主管道鋪設(shè)長度為500m，采用PE管，管徑DN50。管網(wǎng)及管徑詳見排水規(guī)劃，消防用水和綠化用水，其用水量估算見上表。棚戶區(qū)改造范圍道路雨水管道鋪設(shè)長度為3153 m，采用UPVC雙壁波紋管，管徑500。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要為三級負荷，電力管線長度為550m。室外照明規(guī)劃室外采用綠色照明，減少光污染，并采用人工及定時控制方式，定時器根據(jù)時間和季節(jié)的變化自動調(diào)整開燈時間。（2）各種管線在道路下水平、縱向位置的設(shè)計以《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998）和各專業(yè)的規(guī)范、標準等資料為準。2）排水管線應(yīng)滿足用戶接入的要求，起端管頂覆土一般應(yīng)不小于2米。（四）環(huán)保、衛(wèi)生防疫場區(qū)自然環(huán)境好，空氣清新，不會對空氣、水源造成污染。環(huán)境小品的內(nèi)容廣泛，從指示標牌、燈柱、燈具、圍墻、花壇、座椅、兒童游戲器械等市政設(shè)施的設(shè)計應(yīng)融功能性、裝飾性、趣味性為一體，對規(guī)劃區(qū)景觀的形成起到畫龍點睛的作用。安置區(qū)內(nèi)景觀廣場及綠化面積為6431平方米。設(shè)置休閑鍛煉的步行道和各種活動場所，在局部進行放大處理以形成停留空間，創(chuàng)造親切宜人、步移景異的景觀效果，體現(xiàn)出綠化生態(tài)小區(qū)的主題。七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量備注1安置區(qū)用地面積㎡1837728畝2安置區(qū)總建筑面積㎡31732