【正文】 齊較全。二、建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目位于山陽(yáng)縣中村鎮(zhèn)，范圍東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界，總用地面積218257平方米（327畝）。規(guī)劃地塊以居住為主。小區(qū)規(guī)劃布局流暢，并與綠化環(huán)境融為一體。本小區(qū)規(guī)劃分區(qū)合理，生活交通便利，配套設(shè)施齊全；充分利用周邊風(fēng)景，在總平面設(shè)計(jì)中主要把握以期下三點(diǎn)：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚，突出信息時(shí)代便捷、高效、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)理念。安置區(qū)共新建8棟安置房，其中：u 1號(hào)樓——5號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，3個(gè)單元，可以安置180套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 6號(hào)樓——7號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，2個(gè)單元，可以安置96套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 8號(hào)樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯三戶，2個(gè)單元，可以安置36套，分散布置于各個(gè)樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)。安置區(qū)占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。安置補(bǔ)償住宅建筑面積31732平方米，安置用房統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一監(jiān)管，集中連片建設(shè)并負(fù)責(zé)免費(fèi)辦理房屋所有權(quán)證書。簽訂拆遷安裝補(bǔ)償協(xié)議套數(shù)889套，312套選擇實(shí)物安置，涉及拆遷面積37432平方米，577套選擇貨幣安置，涉及補(bǔ)償建筑面積69240平方米。 （6）鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償：對(duì)于自愿搬遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，可享受房屋總補(bǔ)償金額的10%的獎(jiǎng)勵(lì)。 （4）對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并按時(shí)交房的，可給予其房屋征收面積每平方米100元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。 （2）對(duì)符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，凡在規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)簽訂協(xié)議并交房的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積差價(jià)全免。 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn) （1）對(duì)符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換而選擇一次性貨幣補(bǔ)償?shù)淖≌课?，在?guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)期限簽訂協(xié)議并按時(shí)交房的，按合法產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積評(píng)估總價(jià)款的20%予以貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。 （6）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，結(jié)合同類地區(qū)房屋成本價(jià)格和房屋評(píng)估價(jià)確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。安置房超出面積部分由被征收人承擔(dān)其相應(yīng)公攤面積。安置房超出面積部分由被征收人承擔(dān)其相應(yīng)公攤面積。 （4）安置房屋建筑面積不低于50平方米。 （3）選擇住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋為期房的，被征收人可以就近上靠安置房屋戶型，因就近上靠戶型超出面積由被征收人按安置房建設(shè)成本價(jià)結(jié)算。人均住房面積達(dá)不到50平方米的，依照在冊(cè)的戶籍人口，按人均50平方米予以實(shí)物安置，面積差由被征收人按安置房建設(shè)成本價(jià)結(jié)算。 征收房屋安置標(biāo)準(zhǔn) （1）國(guó)有土地上合法的個(gè)人自建房，商業(yè)用房12層和單位住宅樓實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，同時(shí)也可選擇一次性貨幣補(bǔ)償；3層以上（含3層）的個(gè)人自建房實(shí)行貨幣補(bǔ)償。u 各類違法、違章建（構(gòu)）筑物和廢棄的建（構(gòu)）筑物。u 其他未涉及樹種參照中心城市其他項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。u 苗圃、藥園：一年生2000元／畝；二年生3000元／畝；u 三年以上生4000元/畝。u 零星果樹：胸徑（）2公分以下，自行移栽，不予補(bǔ)償；；；；；；。u 墳?zāi)共捎秘泿乓淮涡匝a(bǔ)償?shù)模旱叵聣?000元/棺；地上墳三年以上3500元/棺，三年以內(nèi)4000元/棺；空墓2500元/棺；碑樓每個(gè)加300元；選擇遷移至政府規(guī)劃選址墓園的：地下墳300元/棺；地上墳三年以上700元/棺，三年以內(nèi)1100元/棺；空墓500元/棺；碑樓每個(gè)加300元。u 房根基：；；高度1米以下50元/延米；有砼地梁每延米加80元。u 水渠（磚石砌）：橫截面1㎡以上，120元／ｍ；橫㎡，90元／ｍ；㎡以下，50元／ｍ。u 魚池：磚石砌20元/㎡；土池10元/㎡，魚產(chǎn)按養(yǎng)魚水面每畝補(bǔ)償3000～6000元。u 地窖：深度35米，450元/個(gè)。u 水井（井深5m以上、水深1m以上）：飲水井1000元/眼；壓水井800元/眼（含設(shè)施）。u 戶外家用水池200元/個(gè)。u 化糞池：每800元/個(gè)。u 土門樓500元/個(gè)。u 水泥地面：厚度15cm（含15 cm）以上60元/㎡；厚度15cm以下40元/㎡。u 磚圍墻140元/延米。 其他構(gòu)筑物和附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)施房屋征收的，其他構(gòu)筑物和附著物補(bǔ)償依照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： （1）其他構(gòu)筑物u 簡(jiǎn)易房（可住人）120元/㎡。 水、電拆裝費(fèi)：1200元/戶。 天然氣初裝費(fèi)：2320元/戶。 有線電視遷裝：340元/戶。 室內(nèi)裝飾裝修和其他設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價(jià)值給予一次性評(píng)估補(bǔ)償。 ③征收生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)備的拆除、運(yùn)輸、安裝費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生的合理費(fèi)用或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 （5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ①選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋征收人?yīng)按照被征收房屋建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)總額不低于500元。具體標(biāo)準(zhǔn)為： 商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：每月每平方米2030元。房屋征收人無法提供周轉(zhuǎn)房的，房屋征收人應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)過渡費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為： 住宅房屋過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：50平方米以下（含50平方米）的，每月每平方米補(bǔ)助6元；超出50平方米以上部分每月每平方米補(bǔ)助5元。 ②選擇貨幣安置的，房屋征收人不向被征收人支付住宅房屋臨時(shí)過渡費(fèi)和商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。 征收過渡期限、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （1）臨時(shí)過渡期限 ①安置房為多層建筑的，住宅房屋臨時(shí)過渡、商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失期限一般為24個(gè)月。 ②磚木結(jié)構(gòu)房屋500700元/㎡。 （2）集體土地 集體土地上房屋由征收人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋按重置價(jià)折舊評(píng)估確定。 （4）堅(jiān)持“依法依規(guī)、政策銜接、規(guī)范操作”的原則。 （2）堅(jiān)持“貨幣安置與異地安置相結(jié)合”的原則。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，共需拆除廁所、圈舍315個(gè)，簡(jiǎn)易房6500平方米 ，圍墻3211延米，磚混門樓262個(gè)，水井、地窖200個(gè)及水泥地面7300平方米。拆遷建筑的建成時(shí)間基本超過30年。（五）拆遷規(guī)模本項(xiàng)目涉及拆遷889戶（套），拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），拆遷總建筑面積98600平方米?，F(xiàn)狀棚戶區(qū)內(nèi)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，沒有排水系統(tǒng)及垃圾收集點(diǎn)，急需進(jìn)行改造提升。征遷對(duì)象為該區(qū)域內(nèi)私人住宅房屋及其他所有建（構(gòu)）筑物。第四章 項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償一、征收概況（一）征收范圍項(xiàng)目征遷范圍為山陽(yáng)縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程征遷安置規(guī)劃區(qū)域，東至硫酸廠，西至中村中學(xué)，南至山郭公路，北至民房自然邊界。群眾自發(fā)組建的“和諧之星”藝術(shù)團(tuán)、廣場(chǎng)舞表演隊(duì)多次參加縣鎮(zhèn)文藝演出，為豐富群眾文化娛樂生活，建設(shè)社會(huì)主義精神文明起到了積極的促進(jìn)作用。中村社火，特色顯明，歷史悠久，已形成了獨(dú)特的民俗文化。中村鎮(zhèn)民風(fēng)淳樸，文化習(xí)俗濃厚。同時(shí)，近年來依托農(nóng)民培訓(xùn)學(xué)校，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、林業(yè)、人社等部門及廠礦企業(yè)，開展農(nóng)民工實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)達(dá)20余場(chǎng)次，受教育培訓(xùn)人數(shù)達(dá)8000余人次。發(fā)展香菇種植大戶26戶，在溝口社區(qū)建成百萬袋食用菌產(chǎn)業(yè)園一個(gè)，年產(chǎn)香菇400余萬袋。采取政策扶持、科技示范、大戶帶動(dòng)、協(xié)會(huì)運(yùn)作、服務(wù)引導(dǎo)等措施，累計(jì)退耕還林24600畝，杜仲基地1660畝，連翹基地420畝，五味子基地200畝，二花基地5000畝，新建10個(gè)村連片5000畝矮化連產(chǎn)核桃園。作為工業(yè)重鎮(zhèn)，中村鎮(zhèn)在縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著十分重要的作用。其中五洲公司、秦鼎公司等企業(yè)已成為成為我縣、乃至市創(chuàng)稅的主要龍頭企業(yè)。其中釩礦資源儲(chǔ)量位居亞洲第一，世界第二，被譽(yù)為中國(guó)釩都。良好的交通環(huán)境，促進(jìn)了本鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，境內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，成為山陽(yáng)縣東部重要的物資集散地。銀花河自西向東流經(jīng)本鎮(zhèn)，境內(nèi)氣候溫和，山清水秀，四季分明，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了十分有利條件。本鎮(zhèn)介于流嶺以南，鶻嶺以北，是山川各半的土石山區(qū)。轄2個(gè)社區(qū)、13行政村，101個(gè)村民小組，5687戶、22402人，耕地面積14280畝。山陽(yáng)受南北文化共同影響，秦楚文化底蘊(yùn)深厚，道佛文化交互接替，紅色文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，民俗文化多姿多彩。山陽(yáng)縣文化厚重。山陽(yáng)縣區(qū)位優(yōu)越。特別是海螺宮—黑龍谷景區(qū)連綿200平方公里，溶巖面積大，峰、峽、溶洞、瀑布等景觀類型多，為世界罕見的喀斯特地質(zhì)地貌。山陽(yáng)縣景色宜人。山陽(yáng)縣資源富集?？h境為北亞熱帶向暖溫帶過渡的季風(fēng)性半濕潤(rùn)山地氣候，四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，平均海拔1100米，℃，年均降水量709毫米，年無霜期207天。先后榮獲全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、全國(guó)義務(wù)教育均衡發(fā)展先進(jìn)縣、中國(guó)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)示范縣、省級(jí)教育強(qiáng)縣、省級(jí)衛(wèi)生縣城、省級(jí)生態(tài)園林縣城、省級(jí)食品安全示范縣等50多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。、%；、%，、%；、%；、%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26667元、%，農(nóng)村居民人均純收入8133元、%。山陽(yáng)先后被確定為全國(guó)退耕還林、天保工程試點(diǎn)示范縣，全國(guó)造林綠化模范縣，國(guó)家長(zhǎng)治工程、省重點(diǎn)流域工程縣，國(guó)家級(jí)中藥材薯芋、丹參規(guī)范化種植基地縣，陜西省第一個(gè)中藥現(xiàn)代化科技示范縣。面積居商洛第一，人口居全市第三。山陽(yáng)縣是一個(gè)“八山一水一分田”的土石山區(qū)農(nóng)業(yè)縣、國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣、革命老區(qū)縣。42′之間。29′，北緯33176。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、山陽(yáng)縣概況（一）基本概況山陽(yáng)縣位于陜西省商洛市中南部，秦嶺東南側(cè)，地跨東經(jīng)109176。項(xiàng)目建設(shè)用地條件滿足建設(shè)要求，符合城市規(guī)劃的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套到位，具備建設(shè)條件。項(xiàng)目區(qū)優(yōu)化建設(shè)環(huán)境保障，節(jié)約安置用地和成本，改善群眾居住條件，提高城市環(huán)境容量，具有很好的社會(huì)保障功能，為中村鎮(zhèn)以及山陽(yáng)縣社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目具有較高的社會(huì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)符合山陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，符合中村鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展要求，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。隨著中村鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，原有區(qū)域在基礎(chǔ)設(shè)施條件、房屋結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)配套設(shè)施及土地綜合利用方面存在較大的不足，不能滿足居民對(duì)居住條件的要求，也不符合現(xiàn)階段山陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)城市住房條件的要求，項(xiàng)目的建設(shè)可以通過妥善布局和規(guī)劃，合理利用土地和資源，對(duì)周圍區(qū)域改善將起到很大的作用。大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，必將使山區(qū)城市面貌發(fā)生重大的變化，為城市建設(shè)奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，棚戶區(qū)是城市衛(wèi)生條件最差的地區(qū)，而改造以后的社區(qū)無論從環(huán)境還是管理上都變得井井有條，充分體現(xiàn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展。因此，棚戶區(qū)的改造在縮小社會(huì)差距的同時(shí)，也是一個(gè)市容環(huán)境再造工程，改變了城市的面貌，促進(jìn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展，體現(xiàn)了人與環(huán)境的和諧發(fā)展，城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)。有利于城市建設(shè)促進(jìn)環(huán)境和諧棚戶區(qū)是城市肌體上的一片傷疤，在城市不斷發(fā)展和建設(shè)的過程中，新蓋的高樓大廈與低矮的棚戶區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。棚戶區(qū)改造利用政府補(bǔ)貼及廉租房的形式，改變了棚戶區(qū)居民的居住條件，使棚戶區(qū)居民花很少的錢就能住進(jìn)新建的居民小區(qū)，生活環(huán)境和生活狀態(tài)都有了很大的改善。項(xiàng)目的建設(shè)，解決了群眾的現(xiàn)實(shí)困難。由此可見，從中央到地方，各級(jí)政府對(duì)棚戶區(qū)綜合改造工作的支持力度是非常大的，項(xiàng)目建設(shè)所處的政策環(huán)境十分有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。各級(jí)各部門要充分認(rèn)識(shí)棚戶區(qū)改造的重要意義，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。2012年3月1日，商洛市政府召開棚戶區(qū)改造工作會(huì)議。2014年1月9日，陜西省人民政府發(fā)布了《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》(陜政發(fā)〔2014〕3號(hào))，強(qiáng)調(diào)全面貫徹落實(shí)中央關(guān)于加快住房性安居工程建設(shè)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造的一系列精神，結(jié)合陜西省建設(shè)“三個(gè)陜西”的戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，堅(jiān)持以人為本，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，重點(diǎn)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造，兼顧其他棚戶區(qū)改造，20132017年完成各類棚戶區(qū)改造55萬戶以上，以質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美為標(biāo)準(zhǔn)，使群眾住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平顯著提高。2010年，陜西省財(cái)政廳、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)了《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》，對(duì)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金做出了相關(guān)規(guī)定。2008年至2012年，有效改善了困難群眾的住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城市綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)和諧。同時(shí)，建立行政審批快速通道。棚戶區(qū)改造涉及集體土地征收的，要按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，做好土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。配套設(shè)施應(yīng)與棚戶區(qū)改造安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。文件中要求市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生產(chǎn)生活需要，科學(xué)合理確定安置住房布局。將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。為有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作，文件中要求：進(jìn)一步完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃。各地區(qū)要建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機(jī)制，積極吸引信貸資金支持。另一方面，加大信貸支持。各地區(qū)除上述資金渠道外，還可以從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造。省級(jí)人民政府也要相應(yīng)加大補(bǔ)助力度。一方面，加大各級(jí)政府資金支持。該《意見》明確指出：多渠道籌措資金。2007年至2011年間，中央政府共安排補(bǔ)助資金730億元，其中，超過90%的補(bǔ)助資金投向了中西部財(cái)政困難地區(qū)。對(duì)于棚戶區(qū)改造，中央政府在財(cái)政投入、建設(shè)用地、稅費(fèi)和信貸等方面給予支持。中央2010年全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進(jìn)國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、地方煤礦棚戶區(qū)改造。項(xiàng)目建設(shè)落實(shí)了國(guó)家及地方的棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控手段，完善了城市住房保障體系，改善了群眾的居住條件，對(duì)城市發(fā)展起到積極地推動(dòng)作用，因此建議有關(guān)部門能夠給予大力支持，加快實(shí)施進(jìn)度。因此項(xiàng)目具有可行性