【正文】 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 38 人 力 資 源 配 置 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 39 第十章 項目管理與實施進度……… ……… … … … … … … … … 40 1 0 . 1 項 目 管 理 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 40 1 0 . 2 建設(shè)階 段 劃 分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 40 1 0 . 3 建 設(shè) 進 度 計 劃 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 41 第十一章 項目招投標方案……………… … … … … … … … … … 42 1 1 . 1 項 目 招 標 范 圍 及 招 標 組 織 形 式 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 42 投標 、 開 標 、評 標 和 中 標程 序 ? ?? ? ? ? ?? ? ? ?? ? 42 1 1 . 3 評 標 委 員 會 的 人 員 組 成 和 資 質(zhì) 要 求 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 43 第十二章 投資估算 與 資 金 籌 措 … … … … … … … … … … … … … 44 1 2 . 1 估 算 范 圍 及 依 據(jù) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 44 總投資估算 ???????????????????? 44 1 2 . 3 資 金 籌 措 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 45 第十三章 財務(wù)分析與評價……………… … … … … … … … … … 46 1 3 . 1 財 務(wù) 評 價 依 據(jù) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 46 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ??????????? 46 1 3 . 3 總 成 本 費 用 估 算 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 47 1 3 . 4 財 務(wù) 效 益 分 析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 48 1 3 . 5 不 確 定 性 分 析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 9 1 3 . 6 財 務(wù) 評 價 結(jié) 論 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 49 第十四章 結(jié)論與建議………………………… … … … … … … … 50 1 4 .1 研 究 結(jié) 論 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 50 1 4 .2 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 50 1 第一章 總論 項目建設(shè)背景 項目名稱 新鄉(xiāng)市長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目 建設(shè) 單位 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 20xx 年 11月，注冊資金800 萬元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英 才薈萃，擁有員工 80 人，其中有技術(shù)職稱的技術(shù)人員 12 人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了 本地區(qū) 房地產(chǎn)市場。棚戶區(qū)改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預(yù)算內(nèi)投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改 造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。嚴格拆遷計劃管理，在 年度拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。各省轄市住房公積金管理中心在防范風險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持棚戶區(qū)改造。 7 建設(shè)規(guī)模與目標 建設(shè)“長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目” ， 棚戶區(qū)涉及拆遷戶 215戶，拆遷面積 38700m2。境內(nèi)無山，地勢平坦低洼，海拔 米之間， 黃河大堤 連接太行堤呈東北 — 西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤東為黃河灘區(qū)，地勢西 高東 低，南高北低。 工程地質(zhì)及水文地 質(zhì)概況 ①地層巖性 本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（ Q4），主要為褐黃色、灰褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般 30～ 50m。松軟土強度較低、壓縮 性高、力學(xué)性質(zhì)較差。 場址建設(shè)條件 本項目 原 水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 均可滿足項目用水需求， 已由長垣縣各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。 ② 被征收人的房產(chǎn)、土地的評估 13 總價值以成本價購買安置房，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。二樓 1850 元 /m178。 ： （ 1） 搬遷費按照房屋所有權(quán)證記戶。 （ 2） 拆遷現(xiàn)場設(shè)置公示欄，對有關(guān)內(nèi)容進行公示。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下， 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng) 濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴密控制。不僅是在 20xx 年 5 月出臺的 “ 國十五條 ” 中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定， 20xx 年 9 月初，國務(wù)院更是專 門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調(diào)控。 20xx年住房供求差距 20xx 年住房供求差距 將縮小，價格成為關(guān)鍵因素 。 基本原則 （ 1） 堅持 按照 全省統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo) 要求 ，因地制宜，加強協(xié)調(diào)。 （ 5） 整體推進、配套建設(shè)。 （ 1） 高綠化低密度； （ 2） 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； （ 3） 戶型設(shè)計適應(yīng) “ 升級換代 ” 居住要求； （ 4） 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。突出 長垣 文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃 內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 2. 粉塵 （ 1）施工期間，施工單位 應(yīng)根據(jù) 《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》規(guī)定 設(shè)置施工標志牌、現(xiàn)場平面布置圖和安全生產(chǎn)、消防保衛(wèi)、環(huán)境保護、文明施工制度板。 （ 9）施工期間，應(yīng)對工地建筑結(jié)構(gòu)腳手架外側(cè)設(shè)置有效抑塵的防塵網(wǎng)或防塵布。禁止在城市市區(qū)夜間進行產(chǎn)生噪聲污染的建筑施工作業(yè)。具體措施如下： 廢氣 （ 1）廚房 和涉及餐飲項目公建廚房 煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙 居民廚房 和涉及餐飲項目公建廚房 烹飪過程煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙經(jīng)過內(nèi)壁式排煙道由建筑物頂部有組織排放。生活垃圾全部袋裝化，日產(chǎn)日清，并 由小區(qū)物業(yè)管理部門派專人負責收集清運， 29 送至小區(qū)內(nèi)的垃圾 收集房暫存、分類 ，再由 市政 垃圾清運車 及時外運 。 消防 該項目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 的 規(guī)定。 設(shè)備節(jié)能 該項目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可 以節(jié)約大量電能。 其他節(jié)能措施 供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。 節(jié)地 生態(tài)小區(qū)建設(shè)應(yīng)充分考慮節(jié)地原則。 為了保證生態(tài)小區(qū)居民有充足的戶外自然休憩空間，小區(qū)應(yīng)設(shè)置集中公共綠地 ,集中綠地與宅旁綠地應(yīng)有機結(jié)合。 公共綠地中應(yīng)設(shè)置照明設(shè)施。 住宅建筑設(shè)計中可充分利用屋頂、陽 臺和錯層布置等進行空中綠化，利用墻面、圍墻和自行車棚架等進行垂直綠化，增大立體綠化覆蓋率。 項目建成后，物業(yè)管理方面需聘用有相關(guān)汗液經(jīng)驗的人員，并需對所聘人員進行專業(yè)培訓(xùn)。 評標專家抽取按照《 河南 省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 河南 省評標專家和評標專家?guī)旃芾磙k法的通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 根據(jù)國家有關(guān)政策不計投資方向調(diào)節(jié)稅。 資金籌措 總投資 4700萬元，建設(shè)單位自籌資金 4700 萬元 。 （ 1）棚戶區(qū)改造有利于拉動長垣市投資和消費，加速當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而促進經(jīng)濟增長。 （ 1）建設(shè)條件。 （ 2） 項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進度，影響全部施工。安置居民，改善居民生活條件，美化長垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長垣縣的服務(wù)功能。本項目地點交通 十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機電設(shè)備供應(yīng)有所保障。1 建設(shè)單位 12 拆遷征收情況 19 規(guī)劃目標 19 建設(shè)規(guī)模 12 拆遷安置補償辦法 11 工業(yè)局棚戶區(qū)征收與補償實施方案 2 項目提出的理由與過程 1 可研編制依據(jù) 本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟建設(shè)市民對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。其中戶型 321 套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75 套，占總安置房面積的 %。 建設(shè) 單位 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制 單位 達華工程管理（集團）有限公司 可研 范圍 項目的建設(shè)背景、必要性； 項目建設(shè)、市場預(yù)測及發(fā)展前景； 項目建議與結(jié)論等。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證 。對啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。 國家建設(shè)部標準定額司制定《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 業(yè)主方提供的有關(guān)資料。 工程費用：新建工程、供配電、室外給排水管網(wǎng)及消防設(shè)備，小區(qū)內(nèi)水泥路面及綠化工程按同類工程概算指標結(jié)算。 本項目招標的具體要求詳見下表 ： 38 項目招標基本情況表 分項 內(nèi)容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 投資 估算 （萬元） 全部招標 部分招標 委托 招標 自行 招標 公開 招標 邀請招標 勘察 √ √ √ 20 設(shè)計 √ √ √ 40 建筑工程施工 √ √ √ 3900 監(jiān)理 √ √ √ 90 重要設(shè)備及安裝 √ √ √ 590 其他 60 招標公告發(fā)布媒介 中國采購與招標網(wǎng) 、河南省政府采購網(wǎng) 招標代理機構(gòu)名稱 （委托招標方式） 達華工程管理（集團）有限公司 需要說明的問題： 1. 勘察、設(shè)計、監(jiān)理等單項工程總額低于規(guī)定標準可不采用招標方式； 2. 設(shè)備及安裝工程是指高層建筑的電梯、小區(qū)地熱泵等； 3. 主要材料包括在建筑工程之內(nèi)。 建設(shè)工期 建設(shè)工期為 2 年。 充分利用綠地以外其他可利用的地面進行綠化。 綠地中主要道路均應(yīng)做無障礙設(shè)計。 小區(qū)主干道兩側(cè)宜種植以大喬木為主的行道樹。 安全衛(wèi)生 安全是該項目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應(yīng)注意以下幾點： （ 1）安全建設(shè)與生產(chǎn)。 該項目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。 31 節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點： 室外公共照明宜采用綠色照明。 各單位建筑物間距滿足消防要求；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5 米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于 6 米；廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。 噪聲 本項目泵站等設(shè)備均設(shè)在地下，所處位置上方無居民住宅。 （ 2）地下 車庫 汽車尾氣 ①地下停車場的通風系統(tǒng)獨立設(shè)置，不與上層通風系統(tǒng)混為一個系統(tǒng)。 施工中噪音應(yīng)均低于 85 分貝。 （ 11）施工期間，施工工地內(nèi)車行道路，應(yīng)采取鋪設(shè)鋼板、鋪設(shè)混凝土、鋪設(shè)