【正文】 原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象， 堅持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。 規(guī)劃基本 原則。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。 （ 8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進(jìn)行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴(yán)禁現(xiàn)場露天攪拌。不會污染環(huán)境。 對于進(jìn)出小區(qū)的車輛交通噪聲，可通過控制交通量、加強(qiáng)交通管理、加強(qiáng)綠化以及鋪設(shè)低噪聲路面等方法盡量控制。 小區(qū)道路、停車場上的車燈應(yīng)避免車燈直射 室內(nèi)，不可避免時，應(yīng)采取擋光措施。 綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn) 小區(qū)規(guī)劃提倡“開放空間優(yōu)先”的觀念，保持建筑群體道路交通組織與綠地有良好的空間與視覺關(guān)系，使得綠地在通風(fēng)、陽光、防護(hù)隔離、景 觀等眾多方面起到較好的作用。 在住宅建筑的西側(cè)應(yīng)栽植高大喬木減少西曬。 公開招標(biāo)按《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的 規(guī)定，招標(biāo)公告發(fā)布前，必須將招標(biāo)公告和招標(biāo)文件送 新鄉(xiāng) 市發(fā)改委審查取得招標(biāo)代碼，在指定媒介發(fā)布的同時抄送省和市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng) 。 其他 費(fèi)用 150 萬元（詳見投資估算表）。同時，也有利于增強(qiáng)城市吸引力，為吸引外來投資，擴(kuò)大招商引資規(guī)模，加快項目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。 項目 投資 4700 萬元 項目 工期 2 年 項目 背景 新鄉(xiāng)市長垣縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實施意見》（豫政辦〔 20xx〕 154 號）文件精神，制定《長垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 20xx〕 3 號），通過新鄉(xiāng)市長垣縣食品廠棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 15 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 14 第 2 章 市場分析 項目的實施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯。 項目 規(guī)模 建設(shè)“長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目”，棚戶區(qū)涉及拆遷戶 215戶，拆遷面積 38700m2。從并且房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)本地化特點(diǎn)，這對于促進(jìn)本地區(qū)消費(fèi)的增長也是其他行業(yè)無法比擬的。 前期工程 費(fèi)用：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi) :及其它報建的有關(guān)費(fèi)用等。 項目招投標(biāo) 該項目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。 綠地植物配置應(yīng)符合下列規(guī)定： 應(yīng)以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結(jié)合，形成具有一定面積的立體種植，使設(shè)計群落具有最大自然性與生態(tài)效益。認(rèn)真貫徹國防科工委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項目安全生產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。 小區(qū)內(nèi)宜用反光指標(biāo)牌，反光道釘，反光門牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識別系統(tǒng)。建設(shè)單位通過采取 隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲40～ 45dB(A)，噪聲傳播至外界可低于 45dB(A)，滿 足 1 類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 其他配套設(shè)施全部達(dá)到國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保證做好環(huán)境保護(hù)工作。 （ 4）施工期間，物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車平臺， （ 5）進(jìn)出工地的物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的防塵措施 、運(yùn)輸路線和時間。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī) 范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （ 6） 因地制宜，多模式改造。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則 20xx年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如 18 果政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 20xx 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70 標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重 點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性 16 需求。的標(biāo)準(zhǔn)由征收方支付。 （ 4）價格：安置房成本價為：一樓 1200 元 /m178。 （ 2） 供 水 ：城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。各構(gòu)造體系都有著長時期的活動歷史。其中戶型 的 321套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75套，占總安置房面積的 %。各省轄市要結(jié)合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（各省轄市根據(jù)實際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價格購買；超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，按房屋市場價格購買。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地，由省轄市土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。 可研研究范圍 承擔(dān) 新鄉(xiāng)市長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項目可行性研究報告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作： 項目的建設(shè)背景、必要性； 項目建設(shè)、市場預(yù)測及發(fā)展前景； 項目 建議與結(jié)論 等。城市棚戶區(qū)改造建設(shè)資金籌措采取市場化運(yùn)作、政府獎勵的方式，以市場化運(yùn)作為主，多渠道 籌措。城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)項目按低限減半征收。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的，實行國家和個人共有產(chǎn)權(quán)制度，個人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán)；工礦棚戶區(qū)居民通過補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。 多年平 均氣溫為 ℃ ，一般最冷是一月份，平均氣溫為 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ；七、八月份最熱，平均氣溫為 ℃ ，極端最高氣溫為 ℃ 。 經(jīng)對地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對混凝土具二氧化碳侵蝕為主。 （ 2） 征收依據(jù)： 工業(yè)局 棚戶區(qū)是長垣縣政府重點(diǎn)征收改造區(qū)域，在評估、核算時依據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《長垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》及《長垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》 等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。不足整套部分按安置房市場優(yōu)惠價結(jié)算，購買安置房剩余款項，按上浮 30%后補(bǔ)償給被被征收人。 ③ 回遷時間以交房為準(zhǔn)，因建設(shè)方原因延長交房時間的，從延長之日起建設(shè)方負(fù)責(zé)安置費(fèi)增 至 元 /m178。 17 預(yù)計隨著土地供應(yīng) “ 閘門 ” 的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。充分發(fā)揮個人、企業(yè)等多方面的積極性，以棚戶區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都 要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。 主要原料裝卸過程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。要求本項目地下停車場的汽車尾氣引至地面空地或綠化帶處排放；要求地下停車場內(nèi)的風(fēng)機(jī)設(shè)在設(shè)備間內(nèi)，上方無居民住宅。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關(guān)，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關(guān)。 水面駁岸不宜簡單砌護(hù)成擋土墻，應(yīng)結(jié)合岸邊綠化自然設(shè)置，宜采用植被或天然石塊等駁岸材料。由項目 法人組建成項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)班子，對項目的策劃、資金籌建、建設(shè)實施、質(zhì)量保證、竣工驗收等實行全過程負(fù)責(zé)，并對項目承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任和法律責(zé)任。 本項目投資估算的編制范圍包括住宅樓建設(shè)及公用工程、總圖工程等發(fā)生費(fèi)用。 本項目的計算期按年度考慮，建設(shè)期為 2 年建設(shè)完成。 社會效益。 項目 結(jié)論 項目意義 棚戶區(qū)改造有利于拉動長垣市投資和消費(fèi)，加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 15 土地管理 17 第 3 章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 16 20xx 年住房供求差距 1 項目名稱 棚戶區(qū)改造有利于使長垣縣城市土地實現(xiàn)集約高效利用，進(jìn)一步改善長垣縣城市面貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán)境。 項目的實施將促進(jìn)城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯。此棚戶改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。 （ 2）安裝工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定額（ 1997）估算。 開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實行權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)進(jìn)行生產(chǎn) 經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點(diǎn)。 32 供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 廢水 本項目排水實施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進(jìn)入 寺溝 污水處理廠進(jìn)行處理 。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運(yùn)料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 環(huán)境保護(hù) 項目區(qū)地處 長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 （ 4） 多方結(jié)合，綜合開發(fā)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 20xx年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。自選順序號由搬遷順序號和補(bǔ)償安置順序號相加確定。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。 場址選擇 該項目選址為 新鄉(xiāng)市長垣縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計頻率最大 24 小時暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔 20xx〕 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計算確定。 截至目前，本公司獨(dú)立自主開發(fā)的商品房面積達(dá) 3 萬余平方米。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場運(yùn)作方式籌集建設(shè)資金，具體實施方案由省轄市政府結(jié)合本地實際制定。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，鼓勵以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)， 修建 14 棟住 宅 樓，設(shè)計居住人口2030 人。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積 9 層（ Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細(xì)砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于 30m。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地 臨近的 已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。 （ 1）位置： 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在 7 層電梯房。貨幣補(bǔ)償或一次性安置到位的，每戶補(bǔ)償 500 元；需要回遷的，每戶補(bǔ)助 1000 元；被征收房屋 14 為空房的，不予補(bǔ)助。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從