【正文】 3 契稅 總價 4% 10041 10142 國家規(guī)定稅率 4 營業(yè)稅 總價 % 13807 13946 國家規(guī)定稅率 5 小計 85229 87996 。雖然項目投資大、 協(xié)調(diào)難度 強 ；但是土地運作是 著眼于 長期 發(fā)展 戰(zhàn)略為目的。有利于招商引資，增加全社會投資，促進經(jīng)濟發(fā)展。 . 項目平衡測算 項目平衡表 序號 項目 容積率 4 容積率 6 1 投資 324,950 328,146 2 拆遷補償成本 158, 158, 3 裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān)補償成本 14, 14, 4 其它費用 16, 16, 5 土地出讓金及相關(guān)稅費 6 基礎(chǔ)設(shè)施投資 7 項目建設(shè)管理費 8439 8522 8 建設(shè)期融資成本 9 收入 311447 364564 10 土地掛牌收入 11 稅費返還 12 其他（變賣等） 13 平衡 13,503 36,417 當(dāng)開發(fā)用地綜合規(guī)劃容積率為 4時，項目將產(chǎn)生 13503萬元資金 虧損 ；當(dāng)綜合規(guī)劃容積率為 6 時，項目將實現(xiàn) 36417 萬元資金盈余。 ③ 對在項目內(nèi)新落戶的金融機構(gòu)，免交工商注冊登記費；對入駐金融機構(gòu)給予一定的購房及租房補貼；新入駐企業(yè)在法律的框架內(nèi)給予稅收優(yōu)惠，金融從業(yè)人員是社會的高收入階層，對個人所得稅予以適當(dāng)返還，吸引新增金融機構(gòu)和配套機構(gòu)入駐；對注冊資本超過一定規(guī)模的，給予一次性資金補助。 ① 市政府協(xié)調(diào)將火車北站地塊劃 規(guī) XX 城投鐵路遷建開發(fā)公司 ，價格以現(xiàn)時評估價值為準，由項目管理公司在開發(fā)后期用項目所得歸還。 戰(zhàn)略投資者融資。 項目建設(shè)管理費用按土地整理總成本的 2％估算。 片區(qū)內(nèi) 畝可供開發(fā)用地 ，假定為住宅用地，設(shè)擬開發(fā)用 地為商業(yè)用地，兩者市場價格之差，全額作為補繳土地價款。測算范圍 包括： 土地取得費，土地出讓金； 2 、基礎(chǔ)設(shè)施配套費，土地交易契稅； 3 、場地六通一平（道路、供水、排水、供電、通信、燃氣和場地平整）工程費用； 財務(wù)費用； 國家規(guī)定的各種規(guī)費。嚴格履行合同，并加強合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項目投資和工程實施進度。 合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。 . 拆遷規(guī)模 拆遷房屋建筑面積 平方米 ，涉及火車北 站 以北，好來登經(jīng)南沿線的東風(fēng)路長鐵總公司裝卸機械廠、潘家坪加油站、疾控中心宿舍、長勝房地產(chǎn)、浩林房地產(chǎn) 等單位和 國慶新村 部分 等 13 塊棚戶區(qū) ， 土地 面積 畝 。 . 項目管理 主體 項目的運作主體為 XX 城投鐵路站場遷建開發(fā)有限公司 。 . 運作方式 項目按照“分級負責(zé)，統(tǒng)一運作，分步開發(fā)，封閉管理，項目平衡”的原則進行市場化運作。 政府推動，市場運作， 即政府進行規(guī)劃和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并對土地進行一級開發(fā)，二級開發(fā)項目向社會公開招標，中標人在規(guī)劃控制條件下進行開發(fā)建設(shè)。 環(huán)境 保護措施 在 項目改造 期內(nèi) ， 機械及運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵和噪音， 改造施工時，將采取專業(yè)運輸設(shè)備，并采取灑水措施沖洗，避開休息時間段施工，力爭將 粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10 毫克，噪音控制在80 分貝之內(nèi)。并開辟 CEO公寓與外商公寓生活專區(qū)。 . 定位與功能 總體定位 金融聚集區(qū)、商務(wù)酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)、休閑 餐飲 區(qū)、高尚居住區(qū) ， “六區(qū)合一”，構(gòu)建湖南“曼哈頓”。 注重美觀 、 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、安全和環(huán)保。由于涉及 火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)的改造，較之征 商業(yè)設(shè)施和高檔建筑密集的土地，拆遷成本小，從而降低了 芙蓉北路金融商務(wù)中心 整體建設(shè)成本，增加了對銀行總部機構(gòu)和開發(fā)商的吸引力，有利 于加快 芙蓉北路金融商務(wù)中心 的開發(fā)建設(shè)。 整體上，基本 無障 礙物， 施工面大 、施工方便 。 氣象條件 XX 地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖， XX 位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下： 氣溫： 年平均 ℃ 最高 ℃ 最低 ℃ 相對濕度： 年平均 80% 最熱月平均 75% 最冷月平均 81% 降水量： 年平均 毫米 蒸發(fā)量： 年平均 毫米 最大積雪厚度 20 厘米 年平均降雪日數(shù) 天 全年日照時數(shù) 小時 無霜期 天 最大風(fēng)速 20 米 /秒 主導(dǎo)風(fēng)向 全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng) 地質(zhì)條件 據(jù)初步勘察，項目場地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。 第 3章 場址 選擇 . 地 址現(xiàn)狀 項目地點 與地理位置 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造項目位于 開福區(qū)芙蓉中路以東、東風(fēng)路以西、伍家?guī)X以南、 XX 銀行以北合圍 范圍，規(guī)劃面積 畝。為此，城市有必要以前瞻性視野，應(yīng)對未來金融機構(gòu)的需求，進而促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。城市將由單一的 同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。城市居民恩格爾系數(shù)為 %。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。 . 分析 結(jié)論及 建議 結(jié)論 項目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性，項目的建設(shè)與使 用 具有很好的社會效益 。 ②建設(shè)內(nèi)容 對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達到六通一平可用地標準。銀行機構(gòu)存款余額達到 億元，貸款余額達到 億元，分別占全省存貸余額的 %和 %； 24 家 A 股上市公司總股本 億元，證券化率為 %，比全省平均水平高出 50 多個百分點；保險機構(gòu)（其中外資保險機構(gòu) 1 家），保費收入達 億元，賠付支出達 億元。要 加快經(jīng)濟社會 發(fā)展，就必須加快金融業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮金融 業(yè) 在資源配置、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市功能強化等方面的作用 。公司經(jīng)營范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料銷售、工程項目技術(shù)咨詢及營銷策劃、園林綠化工程。公司以市場經(jīng)濟為指 導(dǎo)，以國家的產(chǎn)業(yè)政策為依據(jù)，充分運用現(xiàn)代化管理手段和先進技術(shù)、設(shè)備，行使授權(quán)范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)火車南北貨站遷建職能，高效運營國有資本，促進 XX 的城市建設(shè)和社會發(fā)展。 金融 業(yè) 正成 為我國 現(xiàn)代經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)推動力 ， 金融的超前發(fā)展對經(jīng)濟發(fā)展具有先導(dǎo)作用，即供給刺激需求，而不是靠需求引發(fā)供給，從而形成交易的聚集和產(chǎn)業(yè)的擴張，推動和支撐區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。 截至 2021 年底，XX 市有銀行金融機構(gòu) 17 家（營業(yè)網(wǎng)點 1229 個），證券公司 3 家，證券咨詢公司 1 家， 期貨公司 4 家（營業(yè)部 43 個），證券服務(wù)部 9 個，保險機構(gòu) 29 家。 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝 ； 共需 拆遷 房屋 建筑面積 為 平方米 。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 指標 1 總 改造 用地面積 畝 2 總 拆 遷面積 ㎡ 其中：住宅用房 ㎡ 辦公用房 ㎡ 經(jīng)營性用房 ㎡ 3 建筑密度 建議 % 18 4 容積率 4（ 6） 4 綠化率 % 45 5 建設(shè)工期 年 2 6 項目總投資 萬 元 324950（ 328146） 備注：項目建設(shè)容積率為 4 時，總投資 324950 萬元；建設(shè)容積率為 6 時，總投資 328146 萬元。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行 。全年城市居民人均可支配收入 16153 元，比上年增加 2229 元，增長%，剔除物價因素，城市居民收入實際增長 %。 ②城市結(jié)構(gòu)多核化，功能專業(yè)細分化的需求 現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經(jīng)濟快速發(fā)展。意味著未來隨著更多金融機構(gòu)的涌入，對其符合要求的城市空間與城市用地需求，將日趨迫切 。 序號 項目名稱 拆遷面積 1 住宅用房 2 辦公用房 3 經(jīng)營性用房 ②建設(shè)內(nèi)容 對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達到六通一平可用地標準。全 市 森林覆蓋率達 %， 城區(qū)人均綠化面積 35 平方米， 大氣質(zhì)量和飲用水源質(zhì)量均達到了國家一 類 標準。 ②場地條件 項目施工場 地 高差 6 米左右，需要回填土方與場地平整 。 2 、可供面積大，滿足 芙蓉北路金融商務(wù)中心 用地需要， 可 減小 芙蓉北路金融商務(wù)中心 的建設(shè)成本 本項目所整的土地面積為 畝 ，在 XX 市的建成區(qū)內(nèi)再難選取如此大塊和具有類似區(qū)位優(yōu)勢成片開發(fā)用地。 高起點、超視野規(guī)劃。 . 項目 建設(shè)目標 通過本次土地整理項目的實施 ， 目的是 把 芙蓉北路金融商務(wù)中心 建設(shè)成為一個金融機構(gòu)集中、金融市場發(fā)達、金融設(shè)施先進、金融服務(wù)高效、金融信息暢通，影響面廣，輻射力涵蓋 XX 市“ 3+5”城市圈，交易靈活，渠道暢通，金融產(chǎn)品豐富的金融產(chǎn)品市場和高效優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)市場，成為 XX 的區(qū)域性金融機構(gòu)集聚中心、區(qū)域性銀行業(yè)務(wù)中心、區(qū)域性保險業(yè)務(wù)中心、區(qū)域 性資本市場業(yè)務(wù)中心、區(qū)域性產(chǎn)權(quán)產(chǎn)易中心、區(qū)域性金融信息中心、區(qū)域性征信服務(wù)中心和區(qū)域性金融人才中心。 ⑥高尚居住區(qū) 以現(xiàn)代高層建筑的集合體，打造項目區(qū)域高尚居住區(qū)。 環(huán)境影響 本項目的建設(shè)不會對原有環(huán)境狀況造成 較大的負面 影響，在對相關(guān)污染物進行處理后基本沒有 較大 污染。 第 6章 項目 運作與 管理 方案 . 運作模式 目前，在城市改造實踐中有如下幾種較為成功的運作模式： 1 、政府推動，市場運作。一次開發(fā)的范圍包括拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)用地達到掛牌轉(zhuǎn)讓的條件（本咨詢報告以一次開發(fā)作為研究對象，與文中所稱項目相同） 。一般來說，單純的城市拆遷安置項 目都是虧損的，必須通過爭取特殊政策方能實現(xiàn)項目平衡，本項目擬通過三項措施來增強項目的平衡能力：一是通過提高土地容積率，通過帶規(guī)掛牌的方式，增加轉(zhuǎn)讓收入；二是爭取項目一級開發(fā)（包括掛牌轉(zhuǎn)讓）過程中實現(xiàn)的出讓金、地價差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費和土地增值部分，全額返還項目管理公司；三是火車北站用地增值部分劃歸項目管理公司。 . 拆遷安置方式 擬采用貨幣安置方式；如操作過程中，拆遷戶不愿接受貨幣安 置方式，則對住宅采取實物安置方式，對商業(yè)建筑和其它設(shè)施采取貨幣安置方式。 進度管理 要求承包單位針對工程特點編制施工方案，合理安排工程進度，采用先進的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程