【正文】 金融 業(yè) 正成 為我國 現(xiàn)代經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)推動力 ， 金融的超前發(fā)展對經(jīng)濟發(fā)展具有先導(dǎo)作用，即供給刺激需求，而不是靠需求引發(fā)供給，從而形成交易的聚集和產(chǎn)業(yè)的擴張，推動和支撐區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。要 加快經(jīng)濟社會 發(fā)展，就必須加快金融業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮金融 業(yè) 在資源配置、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市功能強化等方面的作用 。 建設(shè) 好 芙蓉北路金融商務(wù)中 心 能夠促進金融資本及其他生產(chǎn)要素在中心 區(qū)域 的聚集和有效配置，最大程度滿足發(fā)展對金融服務(wù)的需求，為經(jīng)濟 社會 持續(xù)快速健康發(fā)展提供更有 力 支撐。 ② 加強老城棚戶區(qū)改造，是 XX市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要 XX 作 為省會 城市，綜合實力 在全省 具有顯著優(yōu)勢 ，日益凸現(xiàn)其區(qū)域中心城市的地位和作用。 因此，適時適宜的 改造老城棚戶區(qū)， 可鞏固發(fā)展XX 對全省經(jīng)濟的示范和帶動作用 。 ③ 有利于 增強北城聚核能力， 提升城市整體形象和品位 目前， XX 市北城伍家?guī)X商圈，由于 波隆 立交橋 及原有 的 火車貨運北站 的阻礙，商圈日漸衰落， 成為 阻礙內(nèi)核力的形成 主要原 因 ，削弱了 其作為 北城中心的區(qū)域輻射力 。因此 依托 本區(qū)域 現(xiàn) 有資源 和優(yōu)勢條件， 充分整合金融資源， 高起點規(guī)劃和建設(shè) 開福區(qū)芙蓉路段 金融 街 ， 不僅 能 增強 XX的 綜合 競爭 實 力 ，提升城市整體形象和品位 ， 更有利于北城搭建綜合型 商務(wù) 平臺，加速北城城市內(nèi)核力的形成，強化北城影響力與輻射力。 ④ 金融機構(gòu) 集中 ， 利于 催生經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng) XX 作為 長株潭 的中心城市 和湖南 改革開放的前沿， 金融服務(wù) 業(yè) 占有非常重要的地位， 集中了大量的 銀行 和 其它金融機構(gòu)。 截至 2021 年底，XX 市有銀行金融機構(gòu) 17 家（營業(yè)網(wǎng)點 1229 個），證券公司 3 家，證券咨詢公司 1 家， 期貨公司 4 家（營業(yè)部 43 個），證券服務(wù)部 9 個，保險機構(gòu) 29 家。銀行機構(gòu)存款余額達(dá)到 億元，貸款余額達(dá)到 億元，分別占全省存貸余額的 %和 %； 24 家 A 股上市公司總股本 億元，證券化率為 %，比全省平均水平高出 50 多個百分點；保險機構(gòu)（其中外資保險機構(gòu) 1 家），保費收入達(dá) 億元，賠付支出達(dá) 億元。 從分布形態(tài)看，大部分金融機構(gòu)集中于芙蓉 中 路 （開福區(qū)內(nèi)）， 隨著XX 城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有越來越多的金融機構(gòu)進駐 XX。在芙蓉路向北的延伸線上，規(guī)劃建設(shè) 好 芙蓉北路金融商務(wù)中心 ，作為金融 業(yè) 發(fā)展的新區(qū)域，更有利于增強 XX 對金融機構(gòu)的吸聚力，便于形成金融機構(gòu)集中、金融市場發(fā)達(dá)，金融設(shè)施先進，金融服務(wù)高效，金融輻射強勁的格局，實現(xiàn)經(jīng)濟資源的優(yōu)化和高效配置。 誠然，與發(fā)達(dá)地區(qū)相比， XX 經(jīng)濟規(guī)模還不能與一個成熟的金融中心相匹配，但必須看到， XX 的經(jīng)濟正在快速、健康地成長，有著巨大的增長空間，另外，一個金融中心的正式建成，需要一、二十年時間，有理由預(yù)期，二十年后的 XX 經(jīng)濟總量將 達(dá)到 4 萬億 ，到那時擁有一座活力四射的 芙蓉北路金融商務(wù)中心 將會受到普遍認(rèn)同。未雨綢繆，先期啟 動 XX 市火車北站棚房區(qū)改造（一期土地整理）工程 ，是當(dāng)前 項目建設(shè) 的務(wù)實之舉 和首要任務(wù) 。 . 項目概況 擬建地點 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造項目位于 開福區(qū)芙蓉中路以東、東風(fēng)路以西、伍家?guī)X以南、 XX 銀行以北合圍范圍， 規(guī)劃面積 畝。 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程 范圍為芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)。 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝 ； 共需 拆遷 房屋 建筑面積 為 平方米 。 ②建設(shè)內(nèi)容 對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。 主要建設(shè)條件 ◇火車北站已遷移至撈霞，所涉及土地與房屋拆遷補償已達(dá)協(xié)議。 ◇棚戶區(qū)，已與業(yè)主溝通落實，初步拆遷方案已完成。 ◇項目建設(shè)所需道路、供電供水等條件具備。 總投資 經(jīng)投資估算，該項目總投資 ： 若綜合 容積率 按 ， 總投資 324590萬 元 ，其中拆遷補償 230740 萬元、其他費用 13521 萬元、稅費 80329 萬元 ； 若綜合 容積 按 率 計算，總投資 需 328146 萬 元 ， 其中 拆遷補償230740 萬元、其他費用 13521 萬元、稅費 83885 萬元 。 項目建設(shè) 所需 資金 將 通過各種 方式 融資 解決 。 建設(shè)進度 本項目主要是對 芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等 總面積 為 畝 的 十三塊零星棚戶區(qū)進行 拆遷，并通過整理使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn) ， 從 而達(dá)到全 面提升土地價值的目的 ，總工期規(guī)劃為兩年（ 2021 年 3 月－ 2021 年 3 月） 。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 1 總 改造 用地面積 畝 2 總 拆 遷面積 ㎡ 其中：住宅用房 ㎡ 辦公用房 ㎡ 經(jīng)營性用房 ㎡ 3 建筑密度 建議 % 18 4 容積率 4（ 6） 4 綠化率 % 45 5 建設(shè)工期 年 2 6 項目總投資 萬 元 324950（ 328146） 備注：項目建設(shè)容積率為 4 時，總投資 324950 萬元；建設(shè)容積率為 6 時，總投資 328146 萬元。 . 分析 結(jié)論及 建議 結(jié)論 項目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性，項目的建設(shè)與使 用 具有很好的社會效益 。有利于激活城市經(jīng)濟，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進城市 經(jīng)濟 快速發(fā)展；有利于合理高效利用土地，提高土地長期產(chǎn)出效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。雖然項目投資大、協(xié)調(diào)難度大 ， 但是土地運作是著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略為目的。因此，未來無論是土地的合理利用，或是土地效用與增值空間 以及宏觀經(jīng)濟效益 ,均 有著不可估量的廣闊前景。 建議 積極做好各項 項目 前期準(zhǔn)備工作 ； 以人為本，加強各利益主體的溝通；完善法律文件；抓緊落實 資金， 整合資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計、招標(biāo)等工作。 項目建設(shè)引進競爭機制，通過招 投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企 業(yè)，監(jiān)理單位等，以保證工程項目質(zhì)量、進度 。促 使投資按預(yù)期計劃得 進行與 控制 ， 滿足 預(yù)期 目標(biāo) 的要求 。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行 。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。如有可能，在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達(dá)到 6 以上，以確保整個項目的良性運轉(zhuǎn)，降低 投資風(fēng)險。 第 2章 需求分析 . 需求分析 XX 市 簡況 ①總體概況 XX 是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開 福、雨花五區(qū)， XX、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積 萬平方公里，市區(qū)面積556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總?cè)丝? 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人 ,其中 ,XX 市市區(qū)城鎮(zhèn)人口 220 萬人 。 2021 年， XX 市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，人均 GDP 達(dá) 33711 元。全年城市居民人均可支配收入 16153 元，比上年增加 2229 元，增長%，剔除物價因素，城市居民收入實際增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %。 2021 年， 全市 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 ②城市發(fā)展目標(biāo) 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， XX市重點打造城市大都市圈，推動長株潭融城 ，構(gòu)筑 “ 3+5”城市群城 。至 2020 年， XX 市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 185 平方公里 發(fā)展至 310 平方 公里 ， 戶籍人口達(dá)到 310 萬人，常住人口達(dá)到 350 萬左右。人均 GDP 達(dá)到 6 萬元 ,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 萬元。 市場 需求 ①城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展的需 求 隨著城市的快速擴張與城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，在現(xiàn)行城市用地相關(guān)法律法規(guī)約束下，未來城市發(fā)展用地將日趨緊張。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。 ②城市結(jié)構(gòu)多核化，功能專業(yè)細(xì)分化的需求 現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經(jīng)濟快速發(fā)展。城市將由單一的 同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。其城市功能結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化與專業(yè)化。 ③ 以前瞻性視野，應(yīng)對未 來金融機構(gòu)的需求 2021 年 12 月 ，中國便 遵循 WTO 的承諾，加快金融業(yè)的開放進程。標(biāo)志著中國金融業(yè)全開放時刻來臨?；谥袊鹑谑袌鲩_放的進程，外資金融機構(gòu)將以多種模式 ，未來將 陸續(xù)進軍中國金融業(yè)，進入中 國各個主要城市。 未來 10 年將 是外資金融機構(gòu)進入中國城市的活躍期，也是中國金融業(yè)的快速發(fā)展期。目 前， XX 市主要金融機構(gòu)呈“帶”型 沿 芙蓉中路分布，向北 （項目區(qū)域） 延伸 發(fā)展。意味著未來隨著更多金融機構(gòu)的涌入，對其符合要求的城市空間與城市用地需求，將日趨迫切 。為此，城市有必要以前瞻性視野，應(yīng)對未來金融機構(gòu)的需求，進而促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。 ④人口日趨膨脹的需求 XX市至 2020年規(guī)劃 戶籍 人口達(dá)到310 萬人，凈增 90 萬人；人均住房面積規(guī)劃達(dá)到 34 平方米，均增 6 平方米。由此帶來的剛性住房需求至少達(dá)到 4500 萬平方米 ，進而對城市用地 ， 產(chǎn)生 萬畝 的 需求。 ⑤ 搭建“領(lǐng)袖”型商務(wù)平臺，是大北城發(fā)展戰(zhàn)略的需要 大北城 —— 開福區(qū)，以 “一主、一次、三組團”為引力，實現(xiàn)撐桿跳。大力發(fā)展倉儲、加工、配送、包裝、信息、服務(wù)等現(xiàn)代物流業(yè)及 房地產(chǎn)業(yè) ，未來城市建成區(qū)達(dá) 70 平方公里，常住人口達(dá)到 60 萬人。因此，大北城戰(zhàn)略迫切需要 構(gòu)建北城的“ CBD”與城市會客廳，搭建 “領(lǐng)袖”型商務(wù)平臺 ，形成大北城延伸 發(fā)展的后花園。 . 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝； 序號 位置 面積（畝） 1 芙蓉路沿線火車北站入口至雙鶴醫(yī)藥區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 2 芙蓉路沿線疾控中心宿舍區(qū) 3 芙蓉路沿線潘家坪加油站及周邊棚戶區(qū) 4 東風(fēng)路長鐵總公司裝卸機械廠以北棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 5 省物資工貿(mào)總公司與鐵路之間的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 6 長勝房地 產(chǎn)、浩林房地產(chǎn)及部分國慶新村 7 姚正街內(nèi)區(qū)城投地塊及周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 8 鐵路總公司黨校及南邊的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 9 體育館路以北，姚正街路口周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 10 體育館路以南， XX銀行以北的廣鐵宿舍區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 11 德雅路路幅兩廂 12 巨隆金屬材料廠 13 藥材公司、冷庫、物資公司 14 聯(lián)運公司 合 計 拆遷房屋建筑面積 平方米。 序號 項目名稱 拆遷面積 1 住宅用房 2 辦公用房 3 經(jīng)營性用房 ②建設(shè)內(nèi)容 對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達(dá)到