【正文】 的 商 品 房 需 求 依 然 旺 盛 ， 可 以 看 出 ， 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 仍 然 是 市 場(chǎng) 主 流 ，在 限 購(gòu) 令 提 出 后 ， 投 資 性 的 商 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 性 用 房 受 到 熱 捧 ， 投 資 比 率 增 大 。XXX 廣場(chǎng)項(xiàng)目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費(fèi)人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢(shì)加之優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點(diǎn)。3．公寓式住宅市場(chǎng)分析 公寓式住宅是住宅類產(chǎn)品的高級(jí)階段產(chǎn)物，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。24蘭州公寓式住宅產(chǎn)品也是在近年來(lái)，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的階段才逐步產(chǎn)生的，位置一般都非常好，占據(jù)相對(duì)好的資源條件，如原和平飯店改造后的“和平人家”住宅項(xiàng)目，占據(jù)了交通優(yōu)勢(shì)；原南湖大酒店改造而成的森地國(guó)際項(xiàng)目占據(jù)了絕佳的自然資源。作為品質(zhì)提升的重要途徑，公寓式住宅產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)的占有率將不斷提高，因?yàn)樗浅＿m合蘭州土地稀缺的現(xiàn)狀。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限銷售價(jià)格也在 8000 元/㎡以上、森地國(guó)際項(xiàng)目銷售單價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元。選項(xiàng) 森地國(guó)際 天慶麗舍情園 伊真東城麗珠 友信和平新區(qū)安寧庭院18 號(hào)樓地段 雁灘區(qū)域 雁灘區(qū)域 段家灘 原和平飯店 黃河市場(chǎng)環(huán)境周邊環(huán)境較好，可觀賞到多面水景周邊環(huán)境較好，可以觀賞到一定河景老城區(qū)中心，無(wú)景觀，交通、生活配套較完善城市中心，無(wú)景觀，交通、生活配套條件優(yōu)越周邊環(huán)境較好，有河景優(yōu)勢(shì)公寓類型 酒店式公寓 公寓式住宅 公寓式住宅 酒店式公寓公寓式住宅（精裝）物業(yè)服務(wù)知名物業(yè)戴德梁行品質(zhì)服務(wù)小區(qū)式普通物業(yè)服務(wù) 普通物業(yè)服務(wù)酒店式定制式物業(yè)服務(wù)小區(qū)式普通物業(yè)服務(wù)面積 54—236㎡ 30—80㎡ 37—123㎡ 45—110㎡ 100㎡左右價(jià)格 整體起價(jià)10000 元/㎡ 無(wú) 無(wú)3800 元/㎡起售到目前 8500 元/㎡。無(wú)去化狀況 10 套左右 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源圖 2281 蘭州市在售公寓式住宅情況匯總表蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓項(xiàng)目除了友信和平新區(qū)、森地國(guó)際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項(xiàng)目的公寓概念更多是對(duì)小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)方面，大多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有提供面向公寓的特色性服務(wù)，只有友信和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務(wù)的酒店式物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)隨著城市發(fā)展人居服務(wù)理念的覺(jué)醒，森地國(guó)際項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，而大多數(shù)項(xiàng)目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)還是以毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為主，除了安寧庭院 18 號(hào)樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場(chǎng)尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場(chǎng)或缺的。小結(jié)：25公寓住宅市場(chǎng)是與經(jīng)濟(jì)有著密不可分的關(guān)系，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務(wù)、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、高投資回報(bào)、顯示居住者尊貴身份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤銷量極好，售價(jià)高于其他住宅產(chǎn)品，可以預(yù)見(jiàn)，隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公寓市場(chǎng)空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。本項(xiàng)目公寓式住宅部分，革新于蘭州目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品格局，依托集團(tuán)成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在已然成熟的市場(chǎng)環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大。4．商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房市場(chǎng)狀況蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房主要以二手換置和租賃為主，從張掖路、建蘭路步行街調(diào)研數(shù)據(jù)基本可得目前市場(chǎng)價(jià)格較高，尤其是在核心商業(yè)區(qū)價(jià)格租賃與售價(jià)情況較好。商鋪形態(tài) 位置 租賃價(jià)格 預(yù)計(jì)置換價(jià) 備注張掖路 300~400 元/㎡月 5 萬(wàn)7 萬(wàn)元/㎡建蘭路 90~150 元/㎡月 萬(wàn)3 萬(wàn)元/㎡臨街商鋪麥積山路 90~150 元/㎡月 萬(wàn)3 萬(wàn)元/㎡張掖路 150~200 元/㎡月 25 萬(wàn)30 萬(wàn)元/個(gè)建蘭路 60~80 元/㎡月 8 萬(wàn)13 萬(wàn)元/個(gè)商場(chǎng)檔位永昌路 130~180 元/㎡月 15 萬(wàn)23 萬(wàn)元/個(gè)雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米的華孚泰商場(chǎng)外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場(chǎng)、萬(wàn)家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等專業(yè)化市場(chǎng)，目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。近年商業(yè)主要放量為雁灘中高檔住宅底商組合的分散商業(yè)體；新開(kāi)業(yè)天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街為歐式風(fēng)情，目前僅余一間 718 平米商鋪，去化率較高；良志嘉年華二期將供應(yīng)商業(yè)體約為 2 萬(wàn)平米左右；除此之外，并無(wú)大的新商業(yè)放量。雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場(chǎng)外）商業(yè)街 業(yè)態(tài)/配套 總面積 價(jià)格 房間出售/租率華孚泰 綜合購(gòu)物、大潤(rùn)發(fā)大型超市 10 萬(wàn)㎡ 50~100 元/㎡左右 90%以上26天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街 餐飲、購(gòu)物、服裝、休閑2 29 元左右/㎡僅余一套718㎡商鋪。（只租不售） 音樂(lè)噴泉、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、以及幼兒園，幼兒園、臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團(tuán)另一支柱產(chǎn)業(yè)車的展廳。 100 元/㎡5001000㎡，剩余個(gè)別良志嘉年華二期商業(yè)體 20740㎡ 待定 待定圖 2332 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除 專業(yè)市場(chǎng)外）小結(jié)：從經(jīng)營(yíng)性用房供應(yīng)情況看，此類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，但是投資市場(chǎng)依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長(zhǎng)期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場(chǎng)需求，在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，必然引起投資市場(chǎng)的空前爆發(fā)，銷售前景良好。5．寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對(duì)交通非常依賴。而且位置也十分重要，目前蘭州的寫字樓主要還是集中在城關(guān)區(qū)，位于蘭州主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場(chǎng)區(qū)域。寫字樓市場(chǎng)紅火與否直接反映到蘭州中小企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，影響到蘭州人才就業(yè)的情況。在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)在售寫字樓項(xiàng)目是歷年來(lái)較多的一年，價(jià)格指向高服務(wù)、高附加價(jià)值、高投資價(jià)值。尤其是規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)，潛力商業(yè)區(qū)；如目前高檔商務(wù)寫字樓東甌商務(wù)大廈，在蘭州城市東擴(kuò)步驟中成為區(qū)域發(fā)展的必然產(chǎn)物，并為城市發(fā)展升級(jí)的標(biāo)桿辦公寫字樓建筑；中海國(guó)際，作為區(qū)域性核心發(fā)展區(qū)，其誕生為區(qū)域性發(fā)展標(biāo)志；此外，安寧板塊的科技孵化大廈也成為蘭州市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)志。據(jù)不完全估計(jì)，未來(lái) 2 年內(nèi)，蘭州在三灘新城區(qū)、西站區(qū)域、廟灘子、中心灘、雁灘、城市核心區(qū)、東部等還將有大面積寫字樓供應(yīng)，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚，伴隨經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，商務(wù)辦公寫字樓市場(chǎng)日趨向品質(zhì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化邁進(jìn)。樓盤名稱 位置 銷售面積（㎡） 銷售單價(jià)（元/㎡）27新城科技孵化大廈安寧區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)區(qū)18000 平米、已分割的300 平米、400 平米、500 平米左右均有。均價(jià) 6480 元/，起價(jià)5880 元/平米中海國(guó)際 靜寧路與張掖路十 字東南角25000 平方米。300 平米左右，最大為 352 平米，未分割。寫字樓起價(jià) 12800 元/平米、均價(jià) 萬(wàn)/平米，住宅 萬(wàn)/平米東甌商務(wù)大廈 東部商圈 建筑面積 2 萬(wàn)平方米 約 15000 元/平米黃河印象 安寧新城北濱河路 濕地公園旁邊 建筑面積近 3 萬(wàn)㎡。車位 440 個(gè) 　圖 2272 蘭州市在售寫字樓項(xiàng)目情況匯總表近年來(lái)雁灘板塊高品質(zhì)寫字樓所處區(qū)域集中在天水路一帶及品質(zhì)性商住樓盤，如天慶商務(wù)大廈、麗舍情園、新月湖、御景東方等，主要為板塊高檔商住樓盤的寫字間，品質(zhì)較高，但基本已無(wú)剩余辦公區(qū)域。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為 2 萬(wàn)㎡26 層的東甌商務(wù)大廈，5A 智能化純商務(wù)寫字樓。及位于東部市場(chǎng)的萬(wàn)商國(guó)際 7 萬(wàn)㎡商務(wù)寫字樓目前均已售完，市場(chǎng)銷售狀況較為火爆。雁灘寫字樓市場(chǎng)需求量存在，而供應(yīng)量有限，需要更多高檔次的寫字樓來(lái)投入使用，寫字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，而寫字樓在地段選擇時(shí)要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務(wù)氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個(gè)雁灘辦公環(huán)境。雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售、將售寫字樓一覽表名稱 面積或套數(shù) 價(jià)格 房間出售/租率萬(wàn)商國(guó)際 一層為 1700—1800㎡ 均價(jià) 13000 左右 90%東甌商務(wù)大廈 米層高，801000㎡，每層約1200—1300㎡ 約 15000 元/㎡ 未售良志嘉年華二期寫字樓 共 21736㎡ 待定 待定天慶商務(wù)大廈 目前只租不售 約 55 元/㎡ 無(wú)房源正茂御景東方 3 號(hào)商務(wù)接待寫字樓1100 平米左右、2022—3000㎡寫字樓面積，剩余樓層 223 層18000 元/㎡，一次性付款 折（只售不租）90%圖 2334 雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫字樓一 覽表小結(jié)：28通過(guò)對(duì)目前寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專業(yè)市場(chǎng)為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營(yíng)為主的西關(guān)至南關(guān)片區(qū)；置換價(jià)格均價(jià)已超過(guò) 14000 元/㎡，租賃價(jià)格同步上漲中，從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)看，城中片區(qū)新近銷售的中海國(guó)際以 15000 元/㎡起價(jià)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿起了良性借鑒作用，市場(chǎng)二手置換價(jià)格漲幅大增，在東部片區(qū)由萬(wàn)商國(guó)際和東歐逸景組成的新入市樓盤，在銷售中都出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，萬(wàn)商國(guó)際更是在開(kāi)盤前即已完成了全部樓花認(rèn)購(gòu)。通觀目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務(wù)大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒(méi)有同期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，同時(shí)，附加在萬(wàn)達(dá)品牌和同步于先進(jìn)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及服務(wù)理念，都為項(xiàng)目立項(xiàng)和銷售展開(kāi)形成合力的競(jìng)爭(zhēng)。6．高檔酒店市場(chǎng)分析酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)重要組成部分，也是一個(gè)地區(qū)消費(fèi)水平的標(biāo)志性指標(biāo)。隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長(zhǎng)發(fā)展?！衾椎仙{(diào)研對(duì)象 雷迪森大酒店 地址 蘭州市東崗西路星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 甘肅省委組織部接待點(diǎn)中西式餐廳酒店商業(yè)多功能廳 經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)外經(jīng)營(yíng)型酒店，平均入住率達(dá)到 65%房間價(jià)格經(jīng)濟(jì)雙人房 460經(jīng)濟(jì)套房 780；行政套房 1240豪華行政套房 2500；總統(tǒng)套房 11000競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境航空大酒店、西北賓館，錦江陽(yáng)光，商務(wù)賓館、金昌大廈總結(jié)蘭州雷迪森酒店是高貴尊榮的商旅人士從事會(huì)議、商務(wù)、旅游的首選之地，酒店擁有蘭州頂級(jí)的會(huì)議場(chǎng)所，有面積不等、功能各異，可容納人數(shù)由 20 位起至 600 位不等的會(huì)議場(chǎng)所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓(xùn)及董事會(huì)在內(nèi)的各類會(huì)議。屬蘭州最好的酒店。裝修挺豪華氣派，設(shè)施一流服務(wù)出色。 ◆陽(yáng)光大酒店調(diào)研對(duì)象 陽(yáng)光酒店 地址 慶陽(yáng)路 428 號(hào)星級(jí) 五星級(jí) 管理機(jī)構(gòu) 玉門石油與香港裕通國(guó)際酒店屬性 自營(yíng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022．10．22房間價(jià)格商務(wù)單人間 1060標(biāo)準(zhǔn)間 1160豪華單人間 1260標(biāo)間 1260（折后 802）精英房 1480房間總數(shù) 22629總結(jié)甘肅省首家五星級(jí)酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設(shè)總服務(wù)臺(tái)，商務(wù)中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。二樓設(shè)有西餐廳，健身俱樂(lè)部，洗浴中心，桌球室等。三層是休閑娛樂(lè)中心，還設(shè)有 18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四層為中餐廳，可容納千人就餐，另設(shè)有多功能廳和中小型會(huì)議場(chǎng)所。六層是高級(jí)行政樓層。718 層為高級(jí)客房，功能齊全，服務(wù)態(tài)度良好。 ◆飛天大酒店調(diào)研對(duì)象 蘭州飛天大酒店 地址 蘭州市天水南路星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 商務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況 蘭州首個(gè)四星級(jí)賓館，因其管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá) 60%房間價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間 360普通套房 1360雙人豪華間 684豪華套房 1980競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等會(huì)議室價(jià)格 會(huì)議半天 1200 天 2022總結(jié)酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪華房、商務(wù)套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應(yīng)俱全，休閑娛樂(lè)全方位體驗(yàn)。 ◆西北賓館調(diào)研對(duì)象 西北賓館 地址 蘭州南昌路星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 星級(jí)賓館酒店商業(yè) 蘭州傳統(tǒng)星級(jí)賓館，是省市會(huì)議的主要接待賓館，如今設(shè)施水平與新開(kāi)賓館無(wú)法形成有效競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)維持原有接待優(yōu)勢(shì)。房間價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)間 260套房 460 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 金城賓館，昆侖賓館總結(jié) 西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長(zhǎng)，內(nèi)設(shè)有多個(gè)大小型會(huì)議室。寧臥莊賓館、金城賓館、華宇賓館、蘭州飯店等構(gòu)成了蘭州雁灘一帶早期的酒店行業(yè)，入住率較高。目前現(xiàn)已封頂?shù)?32022 平方米隴南大廈，是集辦公、住宿、餐飲、商貿(mào)、會(huì)議接待于一體，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綜合性大廈；除此之外，中高檔酒店及快捷酒店在雁灘區(qū)域幾乎無(wú)供應(yīng)量。小結(jié)：高端酒店在蘭州市場(chǎng)曾以省市政府接待定點(diǎn)單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級(jí)賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在蘭州市主干天水路和慶陽(yáng)路兩側(cè)，在消費(fèi)水平和城市功能不斷變化中，高端30消費(fèi)的需求促生以陽(yáng)光大酒店、雷迪森為代表的準(zhǔn) 5 星級(jí)多功能配套和高服務(wù)水準(zhǔn)的賓館，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，此類高端消費(fèi)酒店的平均日入住率也達(dá)到 45%之多，參照陽(yáng)光大酒店折后 802 元/單日進(jìn)行估算，年經(jīng)營(yíng)性收