【正文】 飲、娛樂會所、時尚服裝、傳媒影視等消費場所商業(yè)建筑供應(yīng)不足，商業(yè)方式原始，個體自由經(jīng)濟成分所占比例過大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設(shè)施缺乏大體量供應(yīng)，市場存在巨大機遇。從調(diào)研的情況來看，項目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。（2）以華孚泰購物廣場為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場。嘉年華、中廣月。從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進一步加快城市化步伐。三大產(chǎn)業(yè)增加比重調(diào)整到 ：：41。受2022 年一系列調(diào)控政策影響，以濟南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。2022 年 9 月 30 日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則?；趯嶓w經(jīng)濟的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟重要先行指標制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚，這預(yù)示著未來經(jīng)濟的較好表現(xiàn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，增長 %。（二） 研究范圍本可行性研究報告的研究范圍包括：總論項目市場分析建設(shè)條件分析項目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財務(wù)效益分析不確定性分析項目風(fēng)險分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的11依據(jù)。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。計劃到 2022 年開業(yè) 65 家店，營業(yè)面積 200 萬平方米，年銷售額 120 億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。總資產(chǎn)達到 1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過 50 億元。（六）投資與收益概況：該項目投資總額為 310, 萬元；該項目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營。8二、項目概況 （一）項目名稱：稱 XXX 廣場項目（二）項目地址：位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。人均可支配收入達 元，同比增長 %。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動，形成了獨特而美麗的城市景觀。XXX 廣場項目可行性研究報告2目錄調(diào)查人員聲明 ................................................................................................................4第一部分 項目總論 ......................................................................................................5一、項目背景 ............................................................................................................5二、項目概況 ............................................................................................................6（一）項目名稱 .....................................................................................................6（二）項目地址 .....................................................................................................6（三）總用地面積 ................................................................................................6（四）總建筑面積 .................................................................................................6（五）建設(shè)內(nèi)容 .....................................................................................................6（六）投資與收益概況 .........................................................................................6三、開發(fā)商概況 ........................................................................................................6四、編制依據(jù)與研究范圍 ........................................................................................8（一）編制依據(jù) .....................................................................................................8（二）研究范圍 .....................................................................................................8第二部分 項目市場分析 ............................................................................................9一、宏觀市場分析 ....................................................................................................9（一）整體經(jīng)濟運行狀況 .....................................................................................9（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 .....................................................................................9（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢分析 ...........................................................10二、區(qū)域市場分析 ..................................................................................................10（一）區(qū)域整體經(jīng)濟運行狀況 ...........................................................................10（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況 ...................................................................................12（三）區(qū)域遠景規(guī)劃 ...........................................................................................15（四）區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況 .......................................................................17（五）區(qū)域市場消費群體客層研究 ...................................................................28三、項目開發(fā)方案 ..................................................................................................29（一）項目地塊特性分析 ...................................................................................29（二）氣候條件 ...................................................................................................29（三）外部配套條件 ...........................................................................................293（四）項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ...............................................................................29（五）市場可類比項目市場調(diào)查分析 ...............................................................32（六）項目定位方案市場競爭分析 ...................................................................33（七）項目 SWOT 分析 .........................................................................................34第三部分 項目工程技術(shù)方案 ..................................................................................36一、概述 ..................................................................................................................36二、工程設(shè)計 ..........................................................................................................36（一）建筑設(shè)計 ...................................................................................................36（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計 ...................................................................................................37（三）無障礙設(shè)計 ...............................................................................................38三、公用工程 ..........................................................................................................38（一）給排水系統(tǒng) ...............................................................................................38（二）空調(diào)通風(fēng)工程 ...........................................................................................41（三）強電工程 ...................................................................................................42（四）弱電和