【導(dǎo)讀】xx縣高村鎮(zhèn)大力林村。項目屬于異地新建，不涉及拆遷?！秞x縣柵戶區(qū)改造實施方案》；本可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，并提出相關(guān)的建議與方案，供投資主體。xx縣銅礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項目總用地面積14270㎡（合），率%，機動車位64個。費、商品房銷售合同簽證費、合同協(xié)議公證費。重建，購房款國家補助一部分，住戶自己出一部分。萬元，國家財政補貼250萬元。去年9月，住建部對外表示，初步統(tǒng)計，20xx. 國務(wù)院總理李克強20xx年9月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)。一納入改造范圍。符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券。三是對企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予。等形式參與棚戶區(qū)改造。五是加大供地支持，將棚戶區(qū)改

　　

【正文】 建筑設(shè)計 在單體建筑設(shè)計上，建筑平面規(guī)則緊湊，嚴格控制體型系數(shù)；在建筑套型設(shè)計上力求組織好穿堂風(fēng)，最大限度利用自然通風(fēng)；嚴格控制窗墻比；東西向窗采用垂直遮陽，南北向窗采用水平遮陽；對分體式空調(diào)室外機安裝位置精確定位和設(shè)計，做到室外機換熱良好，避免進出氣氣流短路， 減少對周圍的熱影響及噪聲影響。 （ 2）圍護結(jié)構(gòu)材料或做法 屋面：多層采用坡頂屋面加隔熱層；高層建筑采用平頂屋面加隔熱層。 外墻：采用外墻外保溫做法，具體為 AC 微晶無機保溫砂漿外保溫復(fù)合墻體，傳熱系數(shù) K=，熱惰性指標 D=；保溫材料干密度350450Kg/m3，導(dǎo)熱系數(shù) ≤（ m*K）。 門窗：采用采用符合節(jié)能要求的鋁合金普通中空玻璃窗（ 5mm+6Amm+5mm）系列門窗及雙層玻璃節(jié)能外門。同時，建筑設(shè)計上控制窗墻比符合規(guī)范要求。建筑外門窗氣密性等級不低于 “ 《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓 性能分級及檢測方法》 GB/T 710620xx” 規(guī)定的 6 級，傳熱系數(shù) K=。 6． 2． 3． 2 電氣節(jié)能措施 （ 1）選用 SCB11 節(jié)能型電力變壓器，并采用強迫風(fēng)冷方式，提高過負載能力。 （ 2）水泵等盡量采用變頻調(diào)速運行方式，其運行的節(jié)電效果一般達 30％以上。 （ 3）變配電所設(shè)置在負荷最集中的地方，以減少長期運行所造成的線路損失。 （ 4）在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進行集中補償，使電網(wǎng)功率因數(shù)達到 以上。 （ 5）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具，螢光燈的光源選用三基色高效光源。 （ 6）公共樓梯間及過道照明燈 具采用節(jié)能型自熄開關(guān)控制。 （ 7）選用高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)。 （ 8）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運行及良好的照明環(huán)境。 6． 2． 3． 3 用 水節(jié)能措施 （ 1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進行供水。 （ 2）盡技術(shù)條件，選用塑料給水管、排水管，采用優(yōu)質(zhì)給水管材，減少給水管網(wǎng)的漏水量。減小水頭損失。 （ 3）選用高效水泵機組，并采用變頻調(diào)速運行方式。 （ 4）在各給水進口裝設(shè)計量水表，以利統(tǒng)計和節(jié)約用水。 （ 5）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設(shè)備，衛(wèi)生器具配件及水箱液位控制閥選用質(zhì) 優(yōu)、可靠性強節(jié)水型產(chǎn)品。 （ 6）加強物業(yè)化管理，對重要設(shè)備監(jiān)控。 （ 7）住宅水表出戶，采用計算機自動抄表及監(jiān)測，爭取給排水朝智能化發(fā)展。 （ 8） 室外綠化、道路澆灑用水采用天然水體，節(jié)約用水。 ?（ 9） 選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件，坐便器采用容積小的沖洗水箱，采用感應(yīng)式水嘴和感應(yīng)式小便器沖洗閥。 第七章 勞動安全、工程建設(shè)管理 與建設(shè)進度 7． 1 安全因素分析及措施 、安全因素分析 本項目不涉及易燃、易爆。就項目在建和建成運營而言，主要涉及到項目在建時的建筑施工安全、運營過程操作中電器作業(yè)的安全 、人身安全和消防三大因素。 、安全防范措施 一、項目在建時安全措施。項目工程建設(shè)中，要嚴格按照國家建筑安裝工程安全條例操作。在工程項目招投標時，就要嚴格把關(guān)，項目業(yè)主同項目工程施工單位要簽訂“建筑工程安全施工合同”，明確責(zé)任，加強安全監(jiān)督，保證項目工程如期順利完成。 二、項目在運營中的安全措施。要建立嚴格的安全責(zé)任制，層層建立安全目標。建立健全安全工作機構(gòu)。項目建成使用后，各派出所要確定專門人員從事安全管理。 三、人身安全措施。易發(fā)生危險地段如較高處或靠水處，應(yīng)安裝扶手、欄桿等安全防護設(shè)施，并設(shè)置 醒目的安全提示牌，在人員多的場所安排必要的保安力量，搞好服務(wù)。 7． 2 工程建設(shè)管理 項目管理的組織機構(gòu)設(shè)置與人員配備情況 成立項目管理辦公室，設(shè)置情況如下： 姓名 性別 年齡 崗位 職稱 專業(yè) 工程建設(shè)管理人員設(shè)為 35 人。 工程管理人員的職責(zé) 1）做好項目的前期準備工作； 2）做好工程的招投標工作與工程的監(jiān)督； 3）對項目的資金籌措、施工安全、工程建設(shè)全過程進行管理； 4）協(xié)調(diào)好工程建設(shè)過程中與外部發(fā)生的一些糾紛。 工程管理措施 1）、嚴格實行招投標 制，禁止無建筑施工資質(zhì)證的單位進行施工； 2）、與施工單位簽訂安全責(zé)任合同，明確施工安全責(zé)任。要求施工單位工人均應(yīng)經(jīng)安全培訓(xùn)，特殊工種需持證上崗。 3）、對工程設(shè)計、施工等過程實行監(jiān)理，嚴格執(zhí)行省公司和懷化局對與合同管理的有關(guān)規(guī)定。 4）、開工前辦理好各項審批手續(xù)，主動接受相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、檢查。 5）、建立工地例會制度，通過碰頭會，每周例會等定期或不定期的會議，及時解決工程中存在的質(zhì)量、進度等問題。 7． 3建設(shè)進度 本項目建設(shè)進度計劃分為四個階段 ,即前期階段、準備階段、實施階段、竣工驗收階段。前期工作階 段包括：項目前期決策階段、征地、規(guī)劃、報建等；施工準備階段包括初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和工程及設(shè)備招標等；施工階段包括：土建施工，安裝及配套工程等；竣工驗收階段包括：竣工驗收，工程總結(jié)。一期工程大體進度計劃如下： （ 1） 20xx 年 11 月前完成項目決策階段的工作； （ 2） 20xx 年 12 月開始可研報告、設(shè)計、土建施工招標等準備階段的工作； （ 3） 20xx 年元月開始動工興建； （ 4） 20xx 年 12 月底工程全部完工。 二期工程 20xx 年開始建設(shè) ，一年完工，建設(shè)面積為 5270 平方米。第八章 投資估算與資金籌措 8． 1 投資估算 8． 1． 1 編制依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》（第三版）、國家及有關(guān)部、委關(guān)于建設(shè)項目投資估算編制要求； （ 3）《 **省建筑工程消耗量標準》（ 20xx 版）； （ 4）《 **省安裝工程消耗量標準》（ 20xx 版）； （ 7）《關(guān)于發(fā)布 20xx 年 **省建設(shè)工程人工工資單價的通知》（ **建價 [20xx]396 號）； （ 8）工程建設(shè)其他費用：執(zhí)行《 **省工程建設(shè)其他費用定額》。建設(shè)單位管理費根據(jù)財建 [20xx]394 號文；工程監(jiān)理費根據(jù) *價服[20xx]76 號；施工圖審查費 根據(jù)湘價服 [20xx]94 號；工程設(shè)計勘察費根據(jù)《工程勘察設(shè)計收費標準》（ 20xx 修訂本）；招標代理服務(wù)費根據(jù)計價格。（ 20xx） 1980 號。 8． 1． 2 估算依據(jù) 勘察設(shè)計費依據(jù)國家計委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格 [20xx]10 號）計列； 建設(shè)單位管理費依據(jù)財政部《關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定 〉的通知》（財建 [20xx]394 號）計列； 工程監(jiān)理費依據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定的通知》（發(fā)改價格 [20xx]670 號）計列； 工程勘察文件 、施工圖設(shè)計、抗震設(shè)計及深基坑設(shè)計專項審查費按 **省建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程施工圖審查咨詢收費有關(guān)問題的通知》（ *價房服 [20xx]216 號）計列； 建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)費按 **省物價局、省建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費標準的通知（ *價房地字 [20xx]51 號）執(zhí)行。 可研報告編制費按國家計委《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格 [1999]1283 號）計列； 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。 8． 1． 3 估算說明 估算范圍：土建工程以及給排水、供配電、道路、綠化、圍墻、大 門等附屬工程；設(shè)備購置及安裝費；工程建設(shè)其它費用及基本預(yù)備費等。 工程式造價 參考本地類似工程的有關(guān)造價指標； 材料價格以 建設(shè)項目所在地 時下的 主要材料市場價格 為計算依據(jù) ； 基本預(yù)備費用：按工程費用與其它費用之和的 %計取； 土地費用：本項目為出讓用地， 一期 土地費用 472 萬元 。 8． 1． 4 投資估算 詳見下頁計算表。 資金籌措 本項目總投資為 1891萬元 ,國家 財政配套資金 250萬元 ,企業(yè)自籌資金 1641 萬元。 表 81 麻陽銅礦建 設(shè)項目總投資估算 序號 工程或費用名稱 估算價值（萬元） 技術(shù)經(jīng)濟指標 備 注 土建工程 安裝工程 設(shè)備購置 其他費用 合計 數(shù)量 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 一 建安工程費用 1 建筑工程 17280 650 2 供電工程 變配電設(shè)備及安裝 17280 25 照明及安裝 17280 20 3 給排水工程 室內(nèi)給排水工程 17280 20 室外給排水工程 17280 15 序號 工程或費用名稱 估算價值（萬元） 技術(shù)經(jīng)濟指標 備 注 土建工程 安裝工程 設(shè)備購置 其他費用 合計 數(shù)量 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 4 消防工程 26 26 17280 15 5 總圖工程 9 9 綠化、景觀 15 15 4050 37 道路及地面硬化 12 12 二 其他費用 1 土地費用 472 472 9000 35萬 /畝 2 建設(shè)單 位管理費 10 10 3 工程監(jiān)理費 9 9 4 環(huán)保評價費 4 4 序號 工程或費用名稱 估算價值（萬元） 技術(shù)經(jīng)濟指標 備 注 土建工程 安裝工程 設(shè)備購置 其他費用 合計 數(shù)量 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 5 工程咨詢前期服務(wù)費 3 3 6 圖紙審查服務(wù)費 3 3 7 水土保持方案編制費 3 3 8 相關(guān)報建費 17280 20 三 基本預(yù)備費 ? 29 29 合計 總投資 1891 17280 1094 第九章 財務(wù)分析 9． 1 評價依據(jù)和相關(guān)說明 （ 1）依據(jù)《投資項目可行性研究指南》（ 20xx）； （ 2）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 3）國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度； （ 4）項目的計算期為 1 年。 （ 5）管理費用按銷售收入的 3%計 ,銷售費用不計 。 （ 6）項目繳納營業(yè)稅（稅率 5%），城市維護建設(shè)稅（稅率為營業(yè)稅的 7%），教育附加費（費率為營業(yè)稅的 5%）。 9． 2 項目收入估算 項目 一期 于 20xx 年 底完工。銷售收入為 1400 元 /㎡17280= 萬元。 9． 3 項目稅金及附加估算 營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅率是按營業(yè)稅的 7%和 5%征收。 項目預(yù)計總銷售收入 ， 營業(yè)稅為 5%=121 萬元， 銷售稅金附加為 121 12%= 萬元 ，合計為 萬元 。 9． 4 利潤計算 因本項目為棚戶區(qū)改造 項目 ,根據(jù)國家政策規(guī)定 ,很多費用免收 ,住戶都是定向的 ,不需要銷售費用 ,因此本項目除了開發(fā)建設(shè)成本外，就只計算一點管理費用，為 3%=72 萬元，資金為企業(yè)自籌，不計算利息。 預(yù)計實現(xiàn)利潤總額 為 = 萬元，所得稅 為 25%= 萬元，稅后利潤 為 萬元。 靜態(tài)投資利潤率： 靜態(tài)投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%= % 第十章 社會影響及風(fēng)險分析 10． 1社會影響分析 社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析。項目建設(shè)影響著區(qū)域社會與經(jīng)濟的發(fā)展，包括產(chǎn)生的正面影響和負面影響。 10． 1． 1 項目對社會的影響分析 主要社會效益分析 （ 1）本項目的建設(shè)，充分利用土地資源，滿足消費者需求 ，對促進 麻陽 經(jīng)濟發(fā)展有著積極作用，符合國家投資政策導(dǎo)向。 （ 2） 項目估算總投資 1891 萬元，增加全社會固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，促進國民經(jīng)濟增長。 （ 3） 在工程建設(shè)中需要大量的建筑工人。因此，項目的建設(shè)將增加一定的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力。 （ 4）工程建設(shè)需要大量的鋼材、水泥、沙石等建筑材料。因此，項目的建設(shè)在一定程度上可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 負面影響 （ 1）施工活動對自然環(huán)境造成污染，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響。 施工期間對空氣的主要影響是塵污染，塵污染主要產(chǎn)生于施工中灰土拌合和運輸過程材料及土石方的撒落、刮風(fēng) 起塵等。 （ 2）項目完工后，生活垃圾、污水等對環(huán)境產(chǎn)生的影響。 項目產(chǎn)生的環(huán)境負面影響，通過環(huán)保治理措施后，影響較小。 （ 3）項目投入使用后，車輛進出造成的噪聲及粉塵污染影響。 項目投入使用后，車輛進出頻繁易造成粉塵污染，以及噪聲污染，通過種植綠化帶、車輛清潔措施可降低影響。 10． 1． 2 項目對所在地不同利益群體的影響 項目的利益相關(guān)群體主要包括： ① 地方