【正文】 第一章 ?????總論 ?1． 1 項目說明 1． 1． 1 項目名稱 xx 縣銅礦棚戶區(qū)改造工程 1． 1． 2 項目建設地點 xx 縣高村鎮(zhèn)大力林村。 1． 1． 3 項目建設單位基本情況 單位全稱： xx 縣房地產開發(fā)公司。 1． 1． 4 項目建設性質 項目屬于異地新建，不涉及拆遷。 1． 2 可行性研究報告編制單位 xx 工程項目管理有限公司 資質等級：甲級 資質證號：工咨甲 32230051008 發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會 1． 3 編制依據 （ 1） 《中華人民共和國土地管理法》 ； （ 2）《中華人民共和國城市房地產管理法》 ； （ 3）《中華人民 共和國環(huán)境保護法》； （ 4） 《 xx 市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； （ 5） xx 縣城市規(guī)劃 ； （ 6）國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； （ 7）《 投資 項目 可行性研究方法與案例應 用 手冊 》； （ 8）《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（ 20xx）； （ 9） 《 xx 縣柵戶區(qū)改造實施方案》 ； （ 10）項目申報單位提供的相關基礎資料 ； （ 11）《 xx 省建設工程概算定額》。 1． 4 研究范圍 本可行性研究報告依據國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，主要 對 以下內容進行研究： 項目建設的必要性 ； 項目 建設條件、建設內容 ； 項目的選址和土地利用 ； 主要工程技術方案 ； 環(huán)保 、消防 及節(jié)能 ； 投資估算及資金籌措 ； 項目 經濟社會效益等 。 并提出相關的建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考 。 1． 5 項目概況 1． 5． 1xx 縣銅礦棚戶區(qū)改造工程總體情況 xx縣銅礦棚戶區(qū)改造建設項目 總用地面積 14270㎡（ 合 ），一期用地 9000 平方米，二期用地 5270 平方米。一期 建筑占地面積2880 ㎡，總建筑面積 17280 ㎡，容積率 ，建筑密度 32%，綠地率 %， 機動 車位 64 個 。 1． 5． 2 建設內容與建 設規(guī)模 （ 1）建設內容 銅礦棚戶區(qū)改造建設項目一期 擬建設 六 棟 6+1F 高層住宅樓， 共192 戶， 及區(qū)內道路、綠化 給排水、供配電、弱電消防、停車場 等附屬工程。 （ 2）建設規(guī)模 銅礦棚戶區(qū)改造建設項目 總用地面積為 14270 ㎡（ 畝） ，一期用地 9000 平方米（合 畝 ） 。規(guī)劃總建筑面積 17280 ㎡ ，項目的容積率為 ，建筑密度為 32%，綠地率為 %，建設停車位 64個。 主要建設條件 銅礦棚戶區(qū)改造建設項目 位于 xx 縣高村鎮(zhèn)大力林村四組 。 高村鎮(zhèn)大力林村 的供電、給排水、通訊等基礎設施 市 政管網均已覆蓋， 項目均可就近接入。 其有利的建設條件為： 根據國家政策，棚戶區(qū)改造的開發(fā)建設單位可以享受一定的優(yōu)惠政策，具體包括： 棚戶區(qū)改造項目 可以 免繳城市基礎設施配套費、消防設施費、市場交易服務費、排水設施有償使用費、施工合同簽證費、商品房銷售合同簽證費、合同協(xié)議公證費。減半繳納人防工程異地建設費、勞動統(tǒng)籌費、土地登記費、施工圖審服務費、拆遷管理費、房屋質量鑒定費、工程質量監(jiān)督費、固體垃圾排放管理費、施工占地費、工程定額編制費。 民心所向， 廣大銅礦職工 積極 支持該項目 。在棚戶區(qū)改造過程中，政府出臺了比 經濟適用房更加優(yōu)惠的棚改搬遷政策， 進行異地重建，購房款國家補助一部分，住戶自己出一部分。這樣就 使老百姓得到了實惠。廣大動遷戶顧全大局，積極配合和支持，有力地推進了該項目 工程的順利進行。 項目建設用地無住戶，不涉及拆遷，土地平整，平整土地費用少，節(jié)省了項目建設資金。 估算總投資與資金籌措 （ 1）項目估算總投資 經估算，項目 一期 總投資 1891 萬元，其中：建安工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，基本預備費 29 萬元。 （ 2）資金籌措 本項目 一期 估算總投資 1891 萬元， 項目申請 單位自籌資金 1641萬元，國家財政補貼 250 萬元。 主要經濟技術指標 項目主要技術經濟指標詳見表 11。 主要技術經濟指標表 ?表 11 序號 指標名稱 單位 指標值 備 注 一 總用地面積 ㎡ 14270 1 一期建設用地面積 ㎡ 9000 2 二期建設用地面積 ㎡ 5270 二 總建筑面積 ㎡ 17280 一期 三 建筑占地面積 ㎡ 2880 一期 四 綠地率 % 45 一期 五 財務指標 1 總投資 萬元 1891 一 期 2 總收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 所得稅 萬元 5 稅后利潤 萬元 6 投資利潤率 % 7 投資回收期 年 1 六 建設期 年 1 一期 ?第二章 項目建設背景及重要意義 2． 1 項目建設的背景 2． 1． 1 國家政策對棚戶區(qū)改造的支持 20xx 年，中央全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造。去年 9 月， 住建部 對外表示，初步統(tǒng)計， 20xx年 ~20xx 年底，全國累計開工改造各類棚戶區(qū)超過 1000 萬戶。截至目前仍有超過 1200 萬戶城鎮(zhèn)低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區(qū)中。 國務院總理李克強 20xx 年 9 月 26 日主持召開國務院常務會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經濟發(fā)展和民生改善。會議指出，要調整優(yōu)化投資安排，壓縮一般性投資，集中一部分資金重點加強對這些方面的支持，把錢用在“刀刃”上。 國務院常務會議認為，今年以來我國經濟 形勢總體平穩(wěn)。要保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場預期。要堅持穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有為，積極采取既穩(wěn)增長、又調結構，既利當前、又利長遠，一舉多得的有效措施，著力擴大內需。 會議指出，很多方面如棚戶區(qū)改造等，可以接續(xù)形成新的經濟增長點。要調整優(yōu)化投資安排，壓縮一般性投資，集中一部分資金重點加強對這些方面的支持，把錢用在“刀刃”上，引導、帶動信貸和其他社會資金投入。持續(xù)推進制度創(chuàng)新，不斷釋放改革紅利、激發(fā)市場活力，促進實現全年經濟社會發(fā)展預期目標。 會議強調，棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有 效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經濟實現持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。 會議決定，在過去 5 年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎上，今后 5 年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū) 1000萬戶，其中 20xx 年改造 304 萬戶。逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。同步建設配套市政設施、公共服務設施，確保同步使用。 針對棚戶區(qū)的改造，會議要求進 一步強化政策支持。一是增加財政投入。今后 5 年要加大中央安排補助資金的支持力度，地方各級政府也要相應增加資金投入。二是引導金融機構加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持。符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券或中期票據。三是對企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予在所得稅前扣除。擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。四是落實相關政策措施，鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造。五是加大供地支持，將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優(yōu)先安排。六是完善安置補償政策，實行實物 安置和貨幣補償相結合，由居民自愿選擇。 本項目正是在這種背景下提出的。 2． 1． 2xx 城市發(fā)展的需要 xx 縣位于 xx 省西部邊陲、 xx 南部、 xx 市西北部， xx 山與 xx 山脈之間，疆域在北緯 27176。 32′ 02″ 28176。 01′ 46″，東經 109176。 24′43″ 110176。 06′ 22″。東起呂家坪鎮(zhèn)荒田沖，西止郭公坪鄉(xiāng)半坡田的跑馬山，長 66 公里；南起江口圩鎮(zhèn)老坪山，北止谷達坡鄉(xiāng)大龍沖，寬 55 公里，總面積 平方公里。 x 是貴州高原走向江南丘陵的交通要沖。古有武陵碼頭、湘西門戶、苗疆前哨之稱。唐代置縣，至今 1300 多 年歷史，古有“苗疆前哨”、“湘黔門戶”之稱。轄 23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 321 個村（社區(qū)），有苗、漢等 17 個民族， 20xx 年末總人口 萬人，其中，農業(yè)人口 萬人，苗族占 %，現屬革命老區(qū)，初步確定為武陵山特殊困難集中連片地區(qū)重點縣。 1988 年10 月經國務院批準，撤銷 xx 縣，設立 xx 自治縣，為全國 5 個單一苗族自治縣之一。素有“中國冰糖橙之鄉(xiāng)”“中國長壽之鄉(xiāng)”、“中國民間文化藝術之鄉(xiāng)”的美稱 . 境內南北西三面群山屏列、地勢較高，中部較低，朝東傾斜開口，呈筲箕狀。海拔最高 1405 米 (西晃山 )，最低 130 米 。以丘陵為主，平、崗、山原兼有。平原分布于錦江及其支流沿岸，陽光充足，土壤肥沃，系縣內主要產糧區(qū)；丘陵分布較廣，縱橫交錯于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間，層層梯田，柑桔遍野；崗地分布于平原與丘陵的交接地帶，分割零亂，呈饅頭狀，是經濟作物主體地帶；山原分布于南、西、北三面邊緣，峰巒起伏，林木茂密。 近年來，全縣上下全面貫徹落實科學發(fā)展觀，按照“保增長、調結構、上水平、促和諧”的工作思路，大力實施“發(fā)展集約高效農業(yè)、培育新型工業(yè)集群、建設長壽旅游名縣”戰(zhàn)略，加快城鎮(zhèn)化建設。攻堅克難、團結拼搏，實現了經濟社會健康快速協(xié)調發(fā)展。 20xx 年，全縣實現縣內生產總值 億元（預計數，下同），比上年增長%，其中一、二、三產業(yè)分別增長 5%、 ％和 ％；財政總收入達 億元，增長 %，首次突破 2 億元大關，其中一般預算收入 億元，增長 %；全社會固定資產投資達 億元，增長 30%；社會消費品零售總額實現 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 12718 元，農村居民人均純收入達到 2941元，分別增長 %和 %。 xx 交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。兩條鐵路主干線途徑境內 ，xx 國道、 xx 省道和已竣工的“ xx”高速公路交匯于縣城。距 xx、 xx飛機場分別為 1 110 公里。 xx 物產豐富，開發(fā)潛力巨大。境內盛產大米、柑桔、曬紅煙、小籽花生、無籽西瓜、白鵝、大麻鴨、大棚反季蔬菜等，是有名的中國冰糖橙之鄉(xiāng)、 xx 省水果之鄉(xiāng)、全國曬紅煙生產基地縣。尤其是九十年代以來，突出丘崗山地開發(fā)，大力發(fā)展高效農業(yè)，全縣形成了柑桔、蔬菜、養(yǎng)殖三大支柱產業(yè)，并先后創(chuàng)立了冰糖橙、紐荷爾臍橙、無籽西瓜、十八怪臘肉、大棚反季蔬菜等一系列名優(yōu)農產品，柑桔多次榮獲省農博會金獎，遠銷全國各地及東南亞各國，苗家王休 閑臘制品和十八怪系列花生十分暢銷，成為極富地方特色的風味產品。 人文資源豐富，苗鄉(xiāng)風俗獨特。 xx 人民在幾千年的歷史長河中，形成了融巫文化、苗文化為一體的福壽文化。取材于盤瓠文化基礎上的麻陽民間繪畫聞名全國，多次參加海內外各種繪畫展出，曾被國家文化部命名為“中國現代民間文化藝術之鄉(xiāng)”。 xx 苗族源遠流長，民族風俗獨特，是全國盤瓠文化實物留存最多、非物質形態(tài)文化保存最豐富的地方，境內盤瓠文化民俗村被湖南省苗學會命名為“盤瓠文化研究基地”， xx 盤瓠祭被列為全省第一批非物質文化遺產名錄。 生態(tài)環(huán)境良好，山川鐘靈毓秀。 境內三面環(huán)山， xx 河貫穿全境，奇特的地質地貌和豐富的水資源，形成了天然的“磁化場”和“凈化池”，氣候溫和，雨量充沛，森林資源豐富，全縣森林覆蓋率達 62%，空氣環(huán)境質量良好，促進了人民的健康長壽，人均壽命高于全國水平3 歲。近年來，結合實施退耕還林、生態(tài)效益林保護等重點生態(tài)工程，加快了創(chuàng)建全省生態(tài)示范縣的步伐，生態(tài)環(huán)境明顯改善。特殊的地質地貌，宜人的氣候環(huán)境，豐富的森林資源、物產資源，造就了 xx 是一個長壽的天地，一個健康的家園，一個吉祥的福地！ 城鎮(zhèn)化建設是加快 xx 經濟發(fā)展的重要途徑之一，而棚戶區(qū)改造正是城鎮(zhèn)化 的重要方法。 城市和國有工礦棚戶區(qū)改造是改善民生的重大舉措。城市和國有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強烈。實施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造是完善城市功能的客觀要求。 城市和國有工礦棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城市現代化建設很不協(xié)調。實施棚戶區(qū)改造，完善配套市政設施和公共服務設施，有利于改善城市環(huán)境 ，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造是促進經濟社會協(xié)調發(fā)展的有效途徑。實施棚戶區(qū)改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設，是擴內需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結合點。 ?2． 1． 3xx 銅礦棚戶區(qū)的現狀 xx 縣銅礦成立于 1979 年，屬國有