【正文】 頭鋪麒麟棚戶區(qū)改造項目第一章 總 論一、項目背景（一）項目名稱：頭鋪麒麟棚戶區(qū)改造項目（一期）（二）承辦單位情況項目業(yè)主單位：法定代表人：安順市西秀區(qū)城鎮(zhèn)投資發(fā)展有限公司是西秀區(qū)人民政府于2011年12月批準將安順市新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更，經(jīng)西秀區(qū)工商行政管理部門注冊登記，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級、注冊資本11500萬元的國有獨資的集房地產(chǎn)開發(fā)、投融資擔保、承擔城市基礎(chǔ)設施投融資和保障性住房建設的有限責任公司。（三）編制報告依據(jù)1．《中華人民共和國土地管理法》；2．《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；3．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；4．《中華人民共和國城市環(huán)境保護法》；5．《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；6．《安順市城市總體規(guī)劃修編( 20092030)》；7．《安順市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；8．設計單位提供的規(guī)劃設計方案；9．項目承辦單位提供的相關(guān)資料；、規(guī)程和規(guī)定。（四）項目提出的理由及過程棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林墾棚戶區(qū)三類，也包括“城中村”。國家高度重視棚戶區(qū)改造工作，先后下發(fā)了《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)(2007) 24號）、住房城鄉(xiāng)建設部等五部委《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》(建保(2009) 295號）和《國務院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)(2013) 25號） 等一系列文件，對棚戶區(qū)改造工作提出了明確的要求和意見。在國家和省的指導下，安順市棚戶區(qū)改造得到了一定推進，但面還不夠廣，力度還不夠大，為了加快棚戶區(qū)和城中村改造工作，全力推進城鎮(zhèn)化進程，促進全市經(jīng)濟社會又好又快、更好更快發(fā)展，安順市出臺了《安順市關(guān)于加快推進棚戶區(qū)和城中村改造工作方案》(安府發(fā)(2012)9號）。文中明確提出了棚戶區(qū)改造工作的目標：到2016年，基本完成棚戶區(qū)城中村改造工作。通過棚戶區(qū)城中村改造，使改造范圍內(nèi)的群眾居住條件和環(huán)境有明顯改善，城市形象全面提升，綜合競爭力不斷增強，人民群眾的幸福感得到大幅提升。頭鎬麒麟棚戶區(qū)改造項目的建設是為安置西秀區(qū)東抵黃果樹大道、南抵二十三號路、西抵山體、北抵麒麟廉租房區(qū)域范圍內(nèi)的拆遷戶而擬建的安置房項目，是市委、市政府本著“以人為本’’的執(zhí)政理念及“先安置、后拆遷”的原則而實施的民生和民心工程。為加快頭鋪、麒麟棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民的生活環(huán)境，西秀區(qū)成立了頭鋪麒麟棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組。該項目的實施，是安順市貫徹落實黨中央精神，改善民生，惠及于民的重要舉措，不僅能夠有效地改善拆遷居民的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，而且有利于完善城市功能，改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城鎮(zhèn)化進程，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，與“為群眾幸福而發(fā)展，全力創(chuàng)造為人民帶來幸福的經(jīng)濟增長’’的目標不謀而合，該項目得到市委市政府的高度重視，項目的建設迫在眉睫。在上述背景下，為使安順市人民安居樂業(yè)，安順市長遠和諧、穩(wěn)步發(fā)展，繼而達到省委省政府“加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、推動跨越”的發(fā)展戰(zhàn)略目標，特申請本項目建設。（五）可研研究范圍針對頭鋪麒麟棚戶區(qū)改造項目（一期）可行性研究報告，主要進行了以下研究工作：1．項目建設背景、必要性；2．項目建設條件及選址；3．項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容；4．項目建設方案；5．項目運作方式和管理模式、項目招標方案；6．投資估算與資金籌措、風險分析；7．社會效益評價；8．研究結(jié)論及建議等。二、項目概況（一）項目擬建地點頭鋪麒麟棚戶區(qū)改造項目（一期）擬建于安順市西秀區(qū)東大門黃果樹大街沿線的兩個地塊內(nèi)，其中地塊一東抵麒麟廉租房小區(qū)道路，南抵黃果樹大道，西抵頭鋪民房，北抵麒麟廉租房；地塊二東抵加油站，南抵株六鐵路復線紅線，西抵安順市九中，北抵黃果樹大道。總規(guī)劃用地面積67895. 60平方米。（二）建設規(guī)模與目標本項目位于安順市西秀區(qū)，拆遷區(qū)域土地面積約222. 62畝（148412平方米），涉及被拆遷戶2532戶，全部為實物補償。總規(guī)劃用地面積67895. 60平方米，項目總建設面積330428. 63平方米，其中住宅面積273492. 00平方米，商業(yè)配套26166. 00平方米，公建配套12654. 07平方米，其他配套（地下車庫）18116. 56平方米。項目共建設3404套住房，提供停車位2156個。（三）項目總投資建設項目總投資為94723. 61萬元，包括工程費用、工程建設其他費用、預備費和建設期貸款利息。其中：1．工程費用：63712. 43萬元，占總投資67. 26%。2．工程建設其他費用：18112. 67萬元，占總投資19. 12%。3。預備費用：8182. 51萬元，%；4．建設期貸款利息：4716. 00萬元，%。（四）資金來源，其中申請銀行貸款72000萬元。（五）主要建設條件1．基礎(chǔ)設施及配套設施條件本項目擬建地點位于安順市西秀區(qū)東大門黃果樹大街沿線，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎(chǔ)設施配套條件較好，能保證項目順利實施。2．土地資源及規(guī)劃條件本項目用地符合安順市土地利用規(guī)劃，規(guī)劃方案各項指標執(zhí)行相關(guān)規(guī)劃要求。3．建筑材料、設備、資源供應安順市及周邊區(qū)縣建筑材料、設備供應渠道暢通，市場貨源充足。4．征地拆遷為保證安順市棚戶區(qū)、城中村改造的順利推進，安順市人民政府出臺了比經(jīng)濟適用房更加優(yōu)惠的棚改搬遷政策，使老百姓得到了實惠。廣大動遷戶的顧全大局，積極配合和支持，有力地推進了安順市棚戶區(qū)城中村改造項目的順利進行。5．政策保障為了加快本項目的建設，安順市人民政府，根據(jù)國務院《城市房屋動遷管理條例》、《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》、《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(黔建保發(fā)(2010) 281號）等文件的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合安順市的實際情況，制定了《安順市關(guān)于加快推進棚戶區(qū)和城中村改造工作方案》(安府發(fā)(2012)9號）等有關(guān)文件及相關(guān)規(guī)定，為本項目建設提供了強有力的政策支撐。三、編制原則和思想1．以相關(guān)規(guī)劃和城市發(fā)展指導思想為原則，著眼于實際需求與發(fā)展前景的規(guī)模和各項建設指標；2．符合城市規(guī)劃要求，結(jié)合建筑性質(zhì)、造型特征，與周邊環(huán)境和諧發(fā)展；3．符合國家集約用地、節(jié)能節(jié)水等要求，滿足消防規(guī)范；4．合理制定科學、經(jīng)濟、適合場地建設條件的工程技術(shù)方案；5．保護土地資源及生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。四、編制目的1．對本項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟研究、論證。判別項目預期目標與項目興建理由是否相吻合，預期目標是否具有合理性與現(xiàn)實性。2．選擇合理的技術(shù)方案，為工程建設提供科學依據(jù)。3．完善基本建設程序，為項目決策、資金籌措提供科學、詳實、可靠的依據(jù)。第二章 項目建設背景與必要性分析一、建設背景（一）安順市西秀區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展概況西秀區(qū)位于貴州省中相部腹地，貴州省省會貴陽市以西90公里。是地級安順市所在地，是全市政治、經(jīng)濟、科技和文化中心，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒’’、“扼鎖滇黔”之稱，歷來被視為黔中“旱碼頭”，“商業(yè)之盛，甲于全省”。從明洪武十四年（公元1381年）建城至今，迄今也已達六百余年。西秀區(qū)是一個多民族聚居區(qū)，有漢、苗、布依、回、仡佬等民族80余萬人，下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和6個街道辦事處。西秀區(qū)是世界喀斯特風光旅游優(yōu)選區(qū)，是貴州西線旅游中心，早在1985年就被國務院批準為全國甲類旅游開放城市。周邊環(huán)繞國家級四大風景區(qū)：西行45公里有世界著名的黃果樹大瀑布及天星橋景區(qū)，南行27公里有“水上石林’’龍宮，東行65公里是“高原明珠”紅楓湖；北行157公里有“天下第一洞”織金洞。全區(qū)自然風光弘富，人文景觀別致，民族民間風情多姿多彩，被譽稱為“旅游線上的明珠”、“蠟染之鄉(xiāng)”、“地戲之鄉(xiāng)”、“屯堡文化之鄉(xiāng)”。西秀區(qū)交通發(fā)達、便捷，是貴州中西部交通樞紐，貴昆鐵路、株六鐵路復線、滇黔金路、貴黃高等級公路和清鎮(zhèn)高速公路貫穿全境，軍民兩用黃果樹機場，形成航空、鐵路和公路協(xié)調(diào)發(fā)展的交通網(wǎng)絡。此外，西秀區(qū)具有豐富的旅游資源、礦產(chǎn)資源、生物資源和水文資源，豐富的資源和良好的投資環(huán)境，為前來投資者提供了廣闊的選擇空間。2013年，西秀區(qū)緊緊圍繞“加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、推動跨越”的主基調(diào)和“抓機遇、提速度、上臺階”的總要求，全區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。實力西秀、宜居西秀、開放西秀、平安西秀、文明西秀建設取得了明顯成效。，%；，%；，%。 ，%；實現(xiàn)社會消費品零售總額43億元，%；，同比增長6g%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20479元，同比增長10%。農(nóng)民人均純收入7314元，同比增長13 .g%。（二）國家及省市大力推進棚戶區(qū)、舊城改造工作舊城棚戶區(qū)改造是城市建設與發(fā)展的有機組成部分，有利于優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市服務功能、改善城市整體面貌。舊城區(qū)改造以滿足居民最為迫切的居住需要和完善城市基礎(chǔ)配套設施為中心．屬于為民服務的實事工程，社會效益相當顯著，也是政府履行公共服務職能的重要體現(xiàn)。因此，國家陸續(xù)出臺了針對舊城改造和棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，著力推進舊住宅區(qū)的整治改造，有效改善人民群眾的生活環(huán)境，以促進城市建設的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2007年5月建設部發(fā)布《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導意見》，該指導意見明確提出要切實將舊住宅區(qū)整治改造納入政府公共服務的范疇，在舊區(qū)的改建規(guī)劃中將環(huán)境綜合整治、房屋改建或維修、配套設施完善作為舊區(qū)整治改造的內(nèi)容和標準。2008年四季度起，黨中央、國務院決定將各類棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，拉開了全國大規(guī)模推進實施城市棚戶區(qū)、城中村改造的序幕。2009年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》，提出用5年時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區(qū)改造。2013年7月12日，國務院下發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，要求“進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時，有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應”，體現(xiàn)了黨中央、國務院對改造棚戶區(qū)、改善民生的重視。根據(jù)住建部對棚戶區(qū)改造工作的指導意見，貴州省于2010年出臺了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(黔建保發(fā)(2010) 281號），文件中明確要求各地、各有關(guān)部門要統(tǒng)一認識，加強領(lǐng)導，按照國家和省推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造I作的決策和部署，積極開展本地區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，切實解決棚戶區(qū)居民的住房困難。安順市委、市政府也高度重視棚戶區(qū)和城中村改造工作，于2012年發(fā)布了《安順市關(guān)于加快推進棚戶區(qū)和城中村改造工作方案》(安府發(fā)(2012)9號），文中提出著力推進棚戶區(qū)城中村改造將作為安順市當前和今后一段時期加快推進城鎮(zhèn)化進程的重要抓手，并爭取于2016年基本完成棚戶區(qū)城中村改造工作。為了加快改造步伐，安順市成立了棚戶區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導小組。由市人民政府市長任組長，市人民政府分管副市長任副組長，市直相關(guān)部門、各縣、自治縣、區(qū)人民政府（管委會）及金融機構(gòu)等部門f單位）負責人為成員；并成立了安順市棚戶區(qū)城中村改造工作辦公室，具體負責棚戶區(qū)和城中村改造工作的協(xié)調(diào)推進。政府的高度重視和國家、省市各項政策的有力支撐，是項目得以順利推進的重要保障。（三）擬拆地塊存在的問題1．擬拆地塊內(nèi)大部分房屋建成較早，歷史久遠，普遍存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題；2．擬拆地塊內(nèi)公共基礎(chǔ)配套設施缺乏，不僅不能給社區(qū)居民提供休閑娛樂場所，且對其生活環(huán)境帶來了不利的影響；3．擬拆地塊內(nèi)交通道路網(wǎng)絡混亂，各功能道路之間的矛盾非常突出，易留下交通隱患。4．建筑沿街立面臟亂不統(tǒng)一，垃圾隨意堆放的問題較為嚴重，不利于樹立城市的整體形象，不利于安順國際旅游城市的打造。（四）安順市相關(guān)發(fā)展規(guī)劃安順市人民政府已經(jīng)完成了《安順市城市總體規(guī)劃( 20092030年)》、《安順市土地利用總體規(guī)劃（20062020年）》修編工作，編制了《安順市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、《安順古城歷史街區(qū)保護詳細規(guī)劃》、《安順市歷史街區(qū)核心區(qū)修建性詳細規(guī)劃》、《黃果樹大街以南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等有關(guān)規(guī)劃。城區(qū)控規(guī)覆蓋率達90%以上。建設特色餐飲一條街、旅游商品一條街、保健養(yǎng)生一條街、文化娛樂一條街等，不斷完善休閑旅游相關(guān)配套服務設施。這些規(guī)劃的成功實施首先需要對城市現(xiàn)狀進行全面有序的改造建設。二、項目建設必要性分析（一）項目建設是深入貫徹落實國家政策的具體表現(xiàn)“十二五”期間是國家城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的時期，是貴州省三大經(jīng)濟區(qū)域（黔渝經(jīng)濟區(qū)、黔中經(jīng)濟區(qū)、黔北經(jīng)濟區(qū)）發(fā)展的關(guān)鍵時期，也是安順市全面建設小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，全力推進城鎮(zhèn)化建設的攻堅時期。西秀區(qū)頭鋪麒麟棚戶區(qū)的現(xiàn)狀已經(jīng)與安順市的城市規(guī)劃發(fā)展目標產(chǎn)生了巨大差距，與安順市社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢相悖。隨著國家棚戶區(qū)及舊城改造一系列利民政策的出臺，給安順市城市發(fā)展帶來了新的機遇，也為安順市城市建設提供了強而有力的政策保障。安順市政府搶抓政策契機，為了貫徹落實國家相關(guān)政策和加快推進棚戶區(qū)及舊城改造工作進程，改善民生和加快城市建設步伐，安順市政府將棚戶區(qū)改造工作列為《安順市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的重點內(nèi)容。按照《規(guī)劃》，將積極推動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，逐步建立包含經(jīng)濟適用住虜、廉租住房、公共租賃住房、限價商品房、棚戶區(qū)（舊城）改造用房等住房的多層次住房保障體系。安順市的棚戶區(qū)、城中村改造是安順市政府全力推進的重點民生工程，對安順市城鎮(zhèn)化的推進具有重要意義。通過政府引導實施安居工程來解決居民住房問題，優(yōu)化城市整體環(huán)境，以逐步達到居民住房的小康目標，逐步實行小區(qū)綜合管理體系的有效途徑。因此，項目的建設不僅與安順市城市發(fā)展的總體思路相協(xié)調(diào)，且符合國家棚戶區(qū)改造政策的原則和范圍，是對國家棚戶區(qū)及舊城改造政策落到實處的具體表現(xiàn)。（二）項目建設是改善人居環(huán)境，加快城鎮(zhèn)化進程的需要“城市讓生活更美好”是上海世博會提出的響亮口號，它反映的是人們對高品質(zhì)城市生活、和諧人