【正文】 山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4一、項目簡介 4二、可行性研究報告編制依據(jù) 9三、可行性研究主要結(jié)論及建議 10第二章 政策背景及建設(shè)必要性 12一、政策背景分析 12二、項目建設(shè)的必要性 16三、項目建設(shè)的可行性 17第三章 項目市場分析 19一、山陽縣概況 19二、中村鎮(zhèn)概況 22第四章 項目拆遷安置補償 24一、征收概況 24二、征收安置補償辦法 25三、安置補償方案 33四、實物安置方案 34五、拆遷補償費 35第五章 新建安置房建設(shè)地址與建設(shè)條件 36一、總體規(guī)劃設(shè)計 36二、建設(shè)條件 36三、安置區(qū)規(guī)劃 39第六章 項目建設(shè)內(nèi)容 41一、項目土地利用 41二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 41三、建筑內(nèi)容及規(guī)模 41四、項目結(jié)構(gòu)方案 44五、配套工程設(shè)計方案 53六、綠化、道路等設(shè)計方案 59七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 62第七章 節(jié)能評估 63一、編制依據(jù)與范圍 63二、項目能耗估算 63三、節(jié)能措施 64四、節(jié)水措施 66第八章 環(huán)境影響分析 68一、施工期環(huán)境影響分析 68二、施工期環(huán)境影響分析 69三、項目運營期環(huán)境影響分析 71第九章 安全衛(wèi)生與消防 72一、危害因素分析 72二、安全措施方案 72三、消防設(shè)施 72第十章 組織機構(gòu)設(shè)置及勞動定員 73一、項目法人組建 73一、項目組織機構(gòu)設(shè)置 73三、人力資源配置 74四、員工培訓 75第十一章 項目實施進度安排 76一、項目進度安排依據(jù) 76二、項目進度安排原則 76三、項目進度安排 76第十二章 工程招標投標方案 78一、招標前期準備工作 78二、招標公告及報名 78三、投標單位資格審查 79四、招標文件的澄清或修改 79五、投標文件的編制及遞交 80六、開標、評標、定標 80七、評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求 81第十三章 純貨幣安置 83一、山陽縣房地產(chǎn)市場情況 83二、純貨幣安置補償辦法 83三、純貨幣補償方案 90第十四章 投資估算及資金籌措 91一、投資依據(jù)和標準 91二、估算原則 92三、項目總投資估算 92第十五章 投入產(chǎn)出分析 98一、項目投入分析 98二、項目產(chǎn)出分析 98三、社會效益 99第十六章 財務(wù)分析 101一、財務(wù)評價原則 101二、 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 101三、項目靜態(tài)盈利能力分析 102四、項目財務(wù)盈利能力分析 102五、償債能力分析 102第十七章 社會穩(wěn)定風險分析 104一、定性分析 104二、投資風險的控制 105第十八章 結(jié)論及建議 107一、結(jié)論 107二、建議 107 附表：附圖：第一章 總 論一、項目簡介（一）項目名稱 XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)項目（二）項目實施主體XXX有限公司 法人代表：XXX 公司于2012年12月18日注冊成立，經(jīng)營范圍為投資經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，公益性建設(shè)項目和產(chǎn)業(yè)機構(gòu)調(diào)整建設(shè)項目，受縣政府委托或社會經(jīng)濟組織委托代理投資；開展投資咨詢服務(wù)；移民搬遷項目和棚戶區(qū)改造項目建設(shè)、投資、管理經(jīng)驗；土地整理和貯備；建筑安裝及環(huán)境工程。是山陽縣政府為解決城鎮(zhèn)建設(shè)中資金短缺難題而出資組建的國有獨資公司，注冊資金1億元。（三）編制單位編制單位：西安建筑科技大學建筑設(shè)計研究院工程咨詢資質(zhì)：甲級簡介：西安建筑科技大學為國內(nèi)著名建筑院校之一，其所屬的建筑設(shè)計研究院始建于1958年，是國家甲級設(shè)計院。具有建筑工程設(shè)計、工程造價咨詢、工程咨詢甲級資質(zhì)，同時具有建筑智能化系統(tǒng)工程專項設(shè)計甲級資質(zhì)，環(huán)境污染防治專項設(shè)計甲級資質(zhì)，建材行業(yè)（水泥廠，新型建筑材料）、市政公用行業(yè)（給水、排水）乙級資質(zhì)。設(shè)計院現(xiàn)有工程技術(shù)人員128人，其中博導級教授8人，高級工程師50余人，國家一級注冊建筑師25人，一級注冊結(jié)構(gòu)師30人，注冊城市規(guī)劃師3人，碩士以上學位的技術(shù)人員占四成。在上海、重慶、深圳、珠海、廣州設(shè)有分院。編制單位：商洛市建筑勘察設(shè)計院工程咨詢資質(zhì)：丙級商洛市建筑勘察設(shè)計院成立于1965年，現(xiàn)為建筑甲級，規(guī)劃、勘察、監(jiān)理乙級，工程咨詢丙級，集文印曬圖、招投標代理、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的綜合性科研單位。2005年10月通過IS09001質(zhì)量管理體系。下設(shè)8個專業(yè)所，工程技術(shù)人員中具有正高級高級工程師1人、高級工程師15人、國家注冊規(guī)劃師、注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)師、注冊巖土工程師、注冊造價師、注冊監(jiān)理師等37人。（四）項目建設(shè)背景棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，是經(jīng)濟新常態(tài)下推動新型城鎮(zhèn)化、改善城市環(huán)境、提升城市品位形象的重要抓手。為辦實辦好這件順民意的民生大事，商洛提出了政府主導、市場運作、科學規(guī)劃、分級負責、依法征收、安置先行、配套建設(shè)、整片推進的總要求，以全、實、大為標準策劃棚改項目，以政策為指導深入開展宣傳動員，以規(guī)劃為龍頭優(yōu)化項目設(shè)計，以縣區(qū)為主體搞好聯(lián)動拆遷，以安置為前提確保社會和諧穩(wěn)定，以質(zhì)量為核心強化項目建設(shè)管理，加速推進棚戶區(qū)改造步伐，真正使群眾放心、讓群眾滿意。山陽縣屬于多山區(qū)，特別是中村鎮(zhèn)、銀花鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域內(nèi)也多為山體，自然災(zāi)害隱患較大，為生活在深山的無數(shù)村民帶來隱形威脅。山陽縣境內(nèi)的釩礦產(chǎn)區(qū)，是陜西省釩礦資源的主要富集地，其中中村鎮(zhèn)為釩礦資源大鎮(zhèn)，礦區(qū)開采帶來經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為開采礦業(yè)的工作人員帶來安全隱患。中村鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)部分區(qū)域內(nèi)，包含大量棚戶區(qū)范圍，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，急需進行改造提升。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀過境路15米，老鎮(zhèn)區(qū)主干道5—8米，道路無法滿足中村鎮(zhèn)日益發(fā)展的趨勢。其他電力、給水排水及環(huán)保環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。安全隱患嚴重、生活環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套落后已成為中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)面臨的突出問題，也是迫切需要解決的問題。（五）項目建設(shè)規(guī)模拆遷規(guī)模本次建設(shè)項目征遷范圍為山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程征遷安置規(guī)劃區(qū)域，東至硫酸廠，西至中村中學，南至山郭公路，北至民房自然邊界。拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），共計拆遷889戶（套），拆遷總建筑面積98600平方米。征遷對象為該區(qū)域內(nèi)私人住宅房屋及其他所有建（構(gòu)）筑物。拆遷建筑的建成時間基本超過30年。安置方式拆遷安置采用實物安置和貨幣補償相結(jié)合的方式進行。簽訂拆遷安裝補償協(xié)議套數(shù)889套，312套選擇實物安置，涉及拆遷面積37432平方米，577套選擇貨幣安置，涉及拆遷面積69240平方米。新建安置區(qū)規(guī)模本項目實物安置方案為就地集中安置，安置區(qū)位于山陽縣中村鎮(zhèn)移民新區(qū)一期建設(shè)范圍，項目建設(shè)用地北至中山路、南到郭山路、西至河東路、東到東環(huán)路。安置區(qū)占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。室外道路面積5573平方米、綠化面積6431平方米。安置區(qū)共新建8棟安置房，其中：u 1號樓——5號樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，3個單元，可以安置180套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 6號樓——7號樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯二戶，2個單元，可以安置96套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，；u 8號樓為6層多層建筑，戶型結(jié)構(gòu)為一梯三戶，2個單元，可以安置36套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛(wèi)。貨幣安置本項目577套選擇貨幣補償，設(shè)計拆遷面積69240平方米，純貨幣補償額度合計為9105萬元。（六）項目總投資及資金來源總投資估算項目總投資為29524萬元，其中，靜態(tài)總投資28008萬元，建設(shè)期利息為1516萬元，詳見下表。序號費用名稱額度占比1拆遷費用1287343%2新建安置投資534718%3貨幣安置費用910530%4工程建設(shè)其他費用397%5預(yù)備費286%6建設(shè)期利息15165%項目總投資29524資金籌措項目資本金29524萬元，其中,自有資金6524萬元，中長期貸款23000萬元。項目建設(shè)工期項目建設(shè)周期36個月,自2016年6月開始，至2018年6月完成。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟指標表安置區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表：序號名稱單位數(shù)量備注1安置區(qū)用地面積㎡1837728畝2安置區(qū)總建筑面積㎡31732僅為安置區(qū)建筑面積3容積率㎡僅為安置區(qū)4建筑密度%205綠地率%356層數(shù)層67安置居住套數(shù)套3128安置居住人數(shù)人10929總停車位輛127（八）社會效益本項目的建設(shè)符合《山陽縣中村鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》的要求，可改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境、提高人民群眾的生活水平；提升山陽縣中村鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)風貌，優(yōu)化城鎮(zhèn)的對外形象。同時對建設(shè)和諧社會，推進中村城鎮(zhèn)建設(shè)、提升區(qū)域生態(tài)水平、持續(xù)改善民生、保持社會祥和穩(wěn)定有著十分重要的意義。本項目建成后，能夠顯著改善本區(qū)域的城鎮(zhèn)面貌及城鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)。棚戶區(qū)拆遷后，將對該片區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃完善城市配套相關(guān)設(shè)施，提升整個城鎮(zhèn)的文化品位，帶動中村鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。除此之外，由于本項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。項目的建設(shè)過程將會給設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。項目建好以后，需要大量的人員對環(huán)境維護，也給物業(yè)公司提供了機會?？梢?，本項目的建設(shè)會給社會提供大量的就業(yè)機會。二、可行性研究報告編制依據(jù) 國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）；《中華人民共和國招投標法》(中華人民共和國國家主席令第21號)；《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(中華人民共和國國家主席令第77號)；《陜西省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(陜政發(fā)[2014]3號)；《陜西省城市棚戶區(qū)改造專項補助資金管理辦法》；《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》；《陜西省工程建設(shè)其他費用定額》；《山陽縣城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》；《山陽縣中村鎮(zhèn)總體規(guī)劃》；《山陽縣中村鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造修建性詳細規(guī)劃》；1商洛市人民政府《關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造工作實施意見》；1《商洛市人民政府關(guān)于印發(fā)棚戶區(qū)改造管理暫行辦法的通知》；1陜西省以及商洛市現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標準和行業(yè)規(guī)范。1委托方提供的相關(guān)資料。三、可行性研究主要結(jié)論及建議本項目的實施，符合陜西省和山陽縣中村鎮(zhèn)的總體規(guī)劃以及中村鎮(zhèn)未來發(fā)展的要求，不僅能夠提高所在區(qū)域居民的生活水平，也能夠完善區(qū)域交通條件、改善社會環(huán)境和社會整體面貌。本項目為棚戶區(qū)改造項目，實行的是政府主導、市場運作的方式。項目由政府予以資助補貼，各項技術(shù)經(jīng)濟指標滿足要求，財務(wù)上可行，并且項目在建成后對整體環(huán)境的改善、推進陜西省棚戶區(qū)改造的工作有很深遠的意義。因此項目具有可行性。建議：項目建設(shè)工期緊、投資大，在項目建設(shè)前，應(yīng)落實好資金來源，確保項目能夠如期順利完成。項目建設(shè)落實了國家及地方的棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，強化規(guī)劃調(diào)控手段，完善了城市住房保障體系，改善了群眾的居住條件，對城市發(fā)展起到積極地推動作用，因此建議有關(guān)部門能夠給予大力支持，加快實施進度。第二章 政策背景及建設(shè)必要性一、政策背景分析（一）國家經(jīng)濟形勢及相關(guān)政策中央對棚戶區(qū)改造的政策支持：2008年中央啟動保障性安居工程，并將國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。中央2010年全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、地方煤礦棚戶區(qū)改造。經(jīng)過幾年的努力，各類棚戶區(qū)改造已經(jīng)取得積極成效。對于棚戶區(qū)改造，中央政府在財政投入、建設(shè)用地、稅費和信貸等方面給予支持。2010年發(fā)布了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）。2007年至2011年間，中央政府共安排補助資金730億元，其中，超過90%的補助資金投向了中西部財政困難地區(qū)。2013年7月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）一文。該《意見》明確指出：多渠道籌措資金。要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。一方面，加大各級政府資金支持。中央加大對棚戶區(qū)改造的補助，對財政困難地區(qū)予以傾斜。省級人民政府也要相應(yīng)加大補助力度。市、縣人民政府應(yīng)切實加大棚戶區(qū)改造的資金投入，可以從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地出讓收入等渠道中，安排資金用于棚戶區(qū)改造支出。各地區(qū)除上述資金渠道外，還可以從國有資本經(jīng)營預(yù)算中適當安排部分資金用于國有企業(yè)棚戶區(qū)改造。有條件的市、縣可對棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。另一方面，加大信貸支持。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，積極支持棚戶區(qū)改造，增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排，向符合條件的棚戶區(qū)改造項目提供貸款。各地區(qū)要建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機制，積極吸引信貸資金支持。2014年8月，國辦發(fā)[2014]36號文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》中提到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，與推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項目前期工作慢等問題。為有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，進一步