物業(yè)管理收費(fèi)共5篇-資料下載頁
2024-10-17 18:16本頁面
【正文】 ，而物業(yè)管理公司為了小區(qū)業(yè)主的正常生活，不得不進(jìn)行大量的墊資。而早在2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早已明確，水電費(fèi)應(yīng)向最終用戶收取。此次辦法又進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。如果要由物業(yè)管理公司代收的，上述公司應(yīng)該付酬金。盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在存在的問題不是酬金問題，而是很多業(yè)主拒絕繳費(fèi)，特別是小區(qū)道路、樓道、噴水池、電梯、水泵等公共部位的用電用水，業(yè)主很難形成統(tǒng)一意見。即使有酬金，還是不能解決根本問題。公共能耗增加了小區(qū)水系《辦法》第19條規(guī)定，電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需能耗費(fèi)用可以單獨(dú)按實(shí)另行分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。點(diǎn)評：新出臺的《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，在公共能耗費(fèi)上面新增了小區(qū)水系這一項(xiàng)。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實(shí)在太大，而這部分費(fèi)用由誰來支付，之前杭州市的相關(guān)政策中都沒有涉及。新的物業(yè)管理?xiàng)l例對此作了明確，小區(qū)里的水系是否用、用多少，由業(yè)主來確定，減少了收繳時(shí)的糾紛。轉(zhuǎn)變二 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化業(yè)主可選擇菜單式服務(wù)《辦法》第11條規(guī)定，普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式服務(wù)，按照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可參照《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，約定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。點(diǎn)評：根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，物業(yè)管理收費(fèi)分為甲、乙、丙、丁四個(gè)等級，各個(gè)等級均有相關(guān)量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如甲級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置果殼箱或垃圾桶，每日清運(yùn)兩次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味，小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地每日清掃兩次等，有利于接受業(yè)主的監(jiān)督，使業(yè)主明明白白消費(fèi)，改變了以往服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相分離的現(xiàn)狀。非住宅物業(yè)收費(fèi)調(diào)整《辦法》第12條規(guī)定，普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按非住宅執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。點(diǎn)評：杭州有很多商住兩用的小區(qū)，比如西子花園、中山花園等，一個(gè)樓盤里開著上百家公司，小區(qū)業(yè)主與公司之間為此糾紛多多。很多業(yè)主認(rèn)為，這些公司里人來人往，電梯負(fù)擔(dān)加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔(dān)，所交納的物業(yè)管理費(fèi)也一樣，這不公平。新條例對此規(guī)定，住宅樓里的房子用途改為非住宅，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅小區(qū)(不超過后者的兩倍)。這對控制在住宅小區(qū)里開公司是非常有用的。轉(zhuǎn)變?nèi)?業(yè)主權(quán)利義務(wù)更加明確前期物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要經(jīng)過審議《辦法》第10條規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，先由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)按照住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，根據(jù)《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，暫定小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待住宅交付使用6個(gè)月后，由物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門申報(bào)，價(jià)格主管部門對其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考評后確定。點(diǎn)評：對于前期小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)問題，業(yè)主一直頗多疑問。如果由物業(yè)管理企業(yè)自行確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勢必引起業(yè)主的爭議。在住宅交付使用6個(gè)月后，由價(jià)格主管部門進(jìn)行檢查，對保障業(yè)主的利益大有好處。酬金制收費(fèi)收支情況應(yīng)及時(shí)公布《辦法》第17條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。點(diǎn)評：物業(yè)管理收費(fèi)有兩種形式，一種是包干制，一種是酬金制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。酬金制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酬金制在香港等物業(yè)服務(wù)水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物業(yè)管理公司的收益，保證服務(wù)，又能讓業(yè)主消費(fèi)得心中有數(shù)，有利于解決目前物業(yè)管理中物管企業(yè)與業(yè)主之間信息不對稱引起的矛盾。但據(jù)了解，杭州市目前的住宅小區(qū)中，還沒有一家屬于酬金制，要推行起來還相當(dāng)艱難。物業(yè)公司不得收裝修保證金《辦法》第25條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費(fèi)等(遺失補(bǔ)證費(fèi)除外)。點(diǎn)評：此條例對業(yè)主來說非常有利，但也增加了物業(yè)管理公司今后的操作難度。房子轉(zhuǎn)讓得先繳清物管費(fèi)《辦法》第23條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。點(diǎn)評：此舉有助于業(yè)主履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的義務(wù)，但該條例效果到底如何，還需要有關(guān)房管部門在操作過程中嚴(yán)加把關(guān)。鏈接杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/建筑平方米月)收費(fèi)等級中準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 有電梯住宅 無電梯住宅備注：上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動20%；各等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不包括電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需能耗費(fèi)用。
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