【正文】 知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，督促其改正，并恢復原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。對本案中的個別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定。物業(yè)公司應按規(guī)定報房地產(chǎn)行政主管部門處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會不是行政執(zhí)法主體，也不是司法機關，故無權對違章安裝防盜門違法強行拆除。3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應遵守何種行為規(guī)范？【專案簡介】在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉。開發(fā)商則聲稱自己有住房處分權，自己的行為并無不妥。【分析解答】根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》四十二條的規(guī)定，新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制訂住宅使用公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對全體業(yè)主、使用人都具有約束力?！稐l例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應當承擔相應的民事責任；違反住宅使用公約的，相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。開發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時，應告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關規(guī)定。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中，理應明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。對本案的小區(qū)問題的處理，物業(yè)公司應先與開發(fā)商聯(lián)系，要求開發(fā)商必須將《條例》中禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來人口，并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。如果該批外來人口在上述情況下，依然不聽勸阻，則物業(yè)公司、相關業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請訴訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔民事責任。也可向有關行政管理部門反映，由相關行政管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。3某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。樓上居民愛養(yǎng)花，把幾個花盆放在平臺（即樓下居民的屋頂）上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯，兩家遂爭執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。【分析解答】如果在平臺或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺放置花盆不屬于物業(yè)使用中應禁止的行為，但在平臺上放置花盆應以不影響相鄰業(yè)主（使用人）對物業(yè)的正常使用為原則。在處理上述案例時，物業(yè)公司應把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對物業(yè)的正常使用。在現(xiàn)場勘查后，如確實發(fā)現(xiàn)花盆的放置影響平臺的正常排水，或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主（使用人）墻面時，物業(yè)公司應勸阻樓上居民將花盆移走。平臺屬于共用部位?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償?！彼?，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。3某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪，因其左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽臺的外墻上，該公司欲如法效仿。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費安裝一部空調(diào)機作為補償，而該業(yè)主堅持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院?！痉治鼋獯稹客鈮俟灿貌课唬皇嵌窃摌I(yè)主的自用部位，該業(yè)主無權將其出租。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的同意，收取的費用應納入物業(yè)管理維修基金。若該公司需利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，且須支付相關費用的，則收取的費用也不應歸其個人所有，而是應當納入維修基金。若該公司在陽臺外墻上設置廣告等經(jīng)營性設施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。3一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會在如何選聘了物業(yè)公司負責管理時產(chǎn)生了分歧，一種意見認為，應召開業(yè)主代表大會討論決定，另一種意見認為，無需開大會決定，業(yè)委會有權決定選聘物業(yè)公司的事宜?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同，是業(yè)委會的職責之一。但是，業(yè)主委員會在選聘物業(yè)公司時，應廣泛聽取小區(qū)的意見，至于是否需要召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論由業(yè)主委員會決定。另外，根據(jù)滬高法民一[2002]6號文件中的相關規(guī)定，占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。3某小區(qū)業(yè)主委員會在與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務合同的三個月后，感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務，且小區(qū)業(yè)主對此反映強烈。一天，業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費?！痉治鼋獯稹课飿I(yè)管理服務是一種基于合同而產(chǎn)生的行為，物業(yè)管理服務合同中明確了物業(yè)公司和業(yè)主委員會雙方的權利與義務。在實際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據(jù)滬房地物（1997）986號文《關于印發(fā)物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務合同示范文本的通知》的有關規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務合同》，對雙方需履行的義務作出明確約定。物業(yè)管理服務合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務，一方支付物業(yè)管理服務費。本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務的，即為未完全履行合同，應承擔相應的違約責任；而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費，也是不履行合同規(guī)定的義務的行為，也應承擔違約責任。對此類問題，滬高法民一[2002]6號文件作出了進一步的明確：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權。如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外。3季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的規(guī)定標準向業(yè)主收取有關費用開支。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下?！痉治鼋獯稹壳逑此涫俏飿I(yè)管理中共用設備管理服務的一項具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理條例》第十九條中“物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項：（一）住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。本案中業(yè)主委員會已將其物業(yè)的專業(yè)管理委托給物業(yè)公司，按規(guī)定不能違約另請民工來清洗水箱；再者，根據(jù)《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定，水箱的清洗消毒人員應取得衛(wèi)生行政部門核發(fā)的健康合格證，沒有健康合格證的，不能清洗水箱。19