【導(dǎo)讀】盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司

　　

【正文】 其他各類(lèi)替代結(jié)構(gòu)。 該體系具有如下特點(diǎn)： ① 、保溫隔熱，達(dá)到 65％節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，保溫層與建筑物同壽命，室內(nèi)空氣隔聲達(dá)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) CL建筑體系住宅的所有外墻、分戶(hù)墻、樓（電）梯間均采用帶 EPS 保溫層的復(fù)合鋼筋混凝土剪力墻，傳熱系數(shù)根據(jù)地域不同可達(dá)到 — 。該種盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 保溫層位于結(jié)構(gòu)墻體中間，兩側(cè)均有鋼筋焊接網(wǎng)混凝土保護(hù)，終生無(wú)需更換和維修。而且，本體系住宅的門(mén)窗、樓板均符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)或 采取相應(yīng)的節(jié)能措施，使住戶(hù)可以輕松調(diào)節(jié)室溫，享受冬暖夏涼的生活。 ② 、抗震性能好，打造無(wú)震害住宅，使人們擺脫地震困擾 CL建筑體系住宅是鋼筋混凝土整體澆筑而成，經(jīng)西安建筑科技大學(xué)和清華結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)室通過(guò)大型試驗(yàn)測(cè)試，其抗震性能比磚混結(jié)構(gòu)提高兩個(gè)抗震等級(jí)。 ③ 、實(shí)際使用面積增大并可減少購(gòu)買(mǎi)家居的開(kāi)支 較磚墻厚度減少 25％－ 50％，內(nèi)墻采用較薄的復(fù)合改性纖維石膏板隔墻或完全由壁櫥兼做隔墻，使室內(nèi)實(shí)際使用面積較磚混結(jié)構(gòu)住宅增加 5％－ 8％。 ④ 、室內(nèi)采用綠色環(huán)保建材，健康居住 CL建筑體系住宅室內(nèi)墻面，頂棚均采用石膏制 品，既無(wú)輻射又可調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣溫度，并有明顯的耐火、阻燃功能。 ⑤ 、舒適度提高，采暖、制冷費(fèi)用下降 CL建筑體系住宅采用地面輻射方式采暖和制冷。由于采用先進(jìn)的能源利用方式，采暖費(fèi)可比普通集中供熱下降 30％以上，無(wú)需制冷空調(diào)，節(jié)電 50％。 ⑥ 、社會(huì)效益良好 CL建筑體系住宅不使用任何黏土制品，保護(hù)耕地、節(jié)約能源，使用壽命提高，并可減少建筑垃圾 30％以上，有良好的社會(huì)效益。 ⑦ 、造價(jià)經(jīng)濟(jì)，性?xún)r(jià)比提高 CL建筑體系住宅雖集多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)于一身，但成本價(jià)格并未提升，可以滿(mǎn)足不同層次住宅的需要。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域周 邊項(xiàng)目建設(shè)總體發(fā)展進(jìn)度不一，整體視覺(jué)形象不直觀，在一段時(shí)間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ) 1）消費(fèi)群體分析 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 ⑴人口增加導(dǎo)致的剛性需求。按照目前人均 25 平方米住宅面積的比例計(jì)算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅及消費(fèi)需求空間還很巨大。隨著東勝區(qū)城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍處于相對(duì)繁榮的階段。 ⑵城市化對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。目前，東勝區(qū)人口急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在 市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。 ⑶以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來(lái)越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿(mǎn)足造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取 各種 方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。同時(shí)，與國(guó)外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂(lè)業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購(gòu)房。 ⑷非理性消費(fèi)需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。土地資 源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買(mǎi)賣(mài)雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。在這種市場(chǎng)氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使住房需求不斷釋放。 目前，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、繁榮的，市場(chǎng)需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場(chǎng)中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在東勝區(qū)的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場(chǎng)格局還將在未來(lái)幾年中繼 續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。 2)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和購(gòu)買(mǎi)力水平 隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化。城鎮(zhèn)建設(shè)城市化水平初具規(guī)模，科技、教育、衛(wèi)生等方面有了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鎮(zhèn)綜合服務(wù)功能不斷完善，極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 按現(xiàn)階段各地區(qū)房?jī)r(jià)與家庭年均可支配收入計(jì)算，鄂爾多斯的人均購(gòu)房壓力盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 較小，通過(guò)這一比較，我們可以得到兩方面信息： ① 鄂爾多斯的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市； ② 鄂爾多斯的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 1） 居住 人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市人口急劇增加。隨著東勝區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)東勝區(qū)務(wù)工經(jīng)商人員還將增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。東勝區(qū)做為鄂爾多斯市的經(jīng)濟(jì)政治中心，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ⑴東勝區(qū)人口增長(zhǎng)率快，發(fā)展?jié)摿薮?。東勝區(qū)作為鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，發(fā)展?jié)摿薮?。近年?lái)，隨著東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，人口增長(zhǎng)將逐年遞增。 ⑵人口密度與人口變動(dòng)大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。近兩年內(nèi)，東勝區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模塊，人口密度增長(zhǎng)速度加快， 發(fā)展?jié)摿薮?。人口增長(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)交通便利，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)吸引越來(lái)越多的人前來(lái)置業(yè)投資。 ⑶據(jù)調(diào)查了解，東勝區(qū)各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了東勝區(qū)從業(yè)人員的文化教育水平。此外，東勝區(qū)的文化水平總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。 2） 居住結(jié)構(gòu)分析 東勝區(qū)的居民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，東勝區(qū)居民乘坐最多的交通工具是私家車(chē)，幾乎占了１ /２，其次是公車(chē)約占 1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車(chē)或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)的較多。隨著東勝區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，在居住結(jié)構(gòu)中東勝區(qū)始終占據(jù)鄂爾多斯市的主要地位。 3）未來(lái)發(fā)展方向 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 東勝區(qū)目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，整個(gè)市場(chǎng)還處于單純的以產(chǎn)品賣(mài)產(chǎn)品，談不上塑立項(xiàng)目的個(gè)性，更忽略了市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各類(lèi)不同類(lèi)型的消費(fèi)人群的消費(fèi)心理和需求把握不夠。購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶(hù)群體主要為當(dāng)?shù)匾徊糠窒雀浑A層，包括東勝區(qū)本地的富裕階層和周邊各旗的富裕農(nóng)牧民 ，部分政府公務(wù)員人群作為補(bǔ)充。從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年上半年高端住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤(pán)，總價(jià)和環(huán)境方面可滿(mǎn)足城市先富階層高品質(zhì)居住的需要。 4） 東勝區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于市場(chǎng)發(fā)展的初期階段的高速成長(zhǎng)期，市場(chǎng)供應(yīng)量快速放大，銷(xiāo)售價(jià)格上升較快，但是產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)、消費(fèi)理念等還有待提升，這給一部分開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間，雖開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，但是機(jī)會(huì)更大。 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 結(jié)合全市的地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有如下特點(diǎn)： ① 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； ② 由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮； ③ 目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決； ④ 多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。 本項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析 本項(xiàng)目位于鄂爾多斯市東勝區(qū)，響應(yīng)政府改造舊城區(qū)、建造新城，改善鄂爾多斯市人民的居住環(huán)境的政策。由于老城區(qū)可開(kāi)發(fā)的土地日益減少，高層的高檔住宅勢(shì)必發(fā)展為當(dāng)前東勝區(qū)市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 近幾年來(lái)隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)也取得了極大的發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，每年都有大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供廣闊空間。雖然由于前一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)形式的波動(dòng)，造成房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨緩，市場(chǎng)壓力加大，但市場(chǎng)整體依然健康，因此只要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，注意產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，完善社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，就能夠保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 開(kāi)發(fā)策略 找準(zhǔn)市場(chǎng)：根據(jù)市場(chǎng)情況確定產(chǎn)品類(lèi)型，以小面積、低總價(jià)、適用性強(qiáng)的戶(hù)型為主，同時(shí)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模。 配套先行：配套公建同期建設(shè)，保證社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善，住戶(hù)生活便利，同時(shí)滿(mǎn)足本市服務(wù)業(yè)快速發(fā)展需求。 品質(zhì)優(yōu)先： 強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，提供宜居的住宅產(chǎn)品，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營(yíng)造優(yōu)美的外部空間。 文化特色：建筑立面形式強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識(shí)別性。 項(xiàng)目定位 近年來(lái)，隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間，但由于以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從社區(qū)配套不完整，因此，本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，完整社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的戶(hù)型為主；配套公建同期建設(shè)，保證社區(qū)服務(wù)設(shè)施 完善，住戶(hù)生活便利；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營(yíng)造優(yōu)美的外部空間；建筑立面形式強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識(shí)別性。 本項(xiàng)目地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和后期發(fā)展優(yōu)勢(shì)：所屬區(qū)域是交通便利，有著非常好的與外部地區(qū)聯(lián)系的通道，結(jié)合東勝區(qū)的規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合企業(yè)自身建設(shè)條件，將本項(xiàng)目建設(shè)的定位高中等收入階層，大多數(shù)為行政事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)的在崗職工，他們的收入也較為穩(wěn)定，隨著國(guó)家工資制度的改革，薪水只漲不落，對(duì)商鋪保值的預(yù)期值也較高。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、設(shè)計(jì)時(shí)尚，建成后對(duì)東勝區(qū)人民群眾居住水平有很 大的提高。 綜上所述，本項(xiàng)目將會(huì)成為一個(gè)新的城市地標(biāo)，集合居住和體驗(yàn)的充滿(mǎn)活力的城市綜合體。這個(gè)城市地標(biāo)將會(huì)引領(lǐng)東勝區(qū)當(dāng)?shù)氐某掷m(xù)發(fā)展。 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū)要求，確定 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中：地下建筑面積為 平方米；地上建筑面積為 平方米， 地上建筑全部為住宅樓 。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 序號(hào) 名 稱(chēng) 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 層數(shù) 18 層 7 建筑高度 (m) 符合居?。?60米 8 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 9 綜合樓 (棟 ) 10 住宅樓（棟） 2 11 住宅（戶(hù)） 216 12 電梯 (部 ) 8 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 4 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場(chǎng)址 場(chǎng)址位置 本項(xiàng)目位于 舊包府路北 P0402a 地塊 內(nèi) (地塊位置見(jiàn)建設(shè)用地規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū) )。本項(xiàng)目規(guī)劃 凈用地 面積 平方米 （按地塊內(nèi)建筑面積分?jǐn)偅?。 盛世金城 建設(shè)項(xiàng)目 用地平衡具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)下表： 舊包府路北 P0402a 地塊 建設(shè)項(xiàng)目 用地平衡表 序號(hào) 名 稱(chēng) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 合 計(jì) 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 盛世金城 .逸景商住小區(qū) 1 凈用地面積 (m2) 2 基底面積 (m2) 3 綠化面積 (m2) 4 道路面積 (m2) 5 硬化及人行道面積 (m2) 場(chǎng)地現(xiàn)狀 本地塊為凈地 ，場(chǎng)地標(biāo)高為 ～ ， 地塊內(nèi)地形較平坦，場(chǎng)地已達(dá)到三通一平， 土地使用性質(zhì)為：居住用地，可兼容 20％商業(yè)用地。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項(xiàng)目場(chǎng)址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項(xiàng)目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。規(guī)劃部門(mén)已批準(zhǔn)項(xiàng)目的 建設(shè)用地規(guī)劃條件 意見(jiàn)書(shū)， 用 地規(guī)劃條件 規(guī)定 :居住 容積率 ＜ ，商業(yè)容積率 ＜ ；居住 建筑密度 ＜20％ ，商業(yè)建筑密度 ＜ 30％； 綠地率 ＞ 30%； 居住 建筑高度 ＜ 60 米 ， 商業(yè) 建筑高度 ＜ 36米。 由第一章 項(xiàng)目概況中主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)可知本項(xiàng)目 及整個(gè)地塊各項(xiàng)指 標(biāo)均符合建設(shè)用地規(guī)劃條件。 盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件 1）地理位置 本項(xiàng)目位于東勝區(qū)。 東勝區(qū)位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯高原中部偏東；地處東經(jīng) 109176。 08′ 20″～ 110176。 2