【正文】 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項(xiàng)目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項(xiàng)目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 盛世金城此外，東勝區(qū)的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場的引導(dǎo)。 目前，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場中的主要力量。 市場需求分析 房地產(chǎn)市場消費(fèi)基礎(chǔ) 1）消費(fèi)群體分析 盛世金城小區(qū)布置休閑設(shè)施，配套必要的公共設(shè)施，充分滿足居民的物質(zhì)文化生活的需要，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀住宅和休閑效果。通過項(xiàng)目開發(fā)為鄂爾多斯打造一個(gè)全新的住宅空間，開創(chuàng)鄂爾多斯全新的都市精英生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市小區(qū)引領(lǐng)鄂爾多斯市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。 “ 十二五 ” 時(shí)期，是鄂市加快推 進(jìn)富民強(qiáng)市進(jìn)程、建設(shè)全面小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。 “ 居者有其屋 ” 已不再能滿足人們的心理需要 ， 而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復(fù)雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。 建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目是由 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 組織開發(fā) ； 項(xiàng)目法人：郝偉。 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) ： 新建建筑 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ： 擬建的 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 在 鄂爾多斯市東勝區(qū)舊包府路北 P0402a 地塊內(nèi) 。 報(bào)告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》 2） 國家 發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20xx2020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù) 8） 建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委托書 可行性研究報(bào)告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對以下幾方面進(jìn)行了分析研究： 1）項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制； 5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及資金籌措； 7） 結(jié)論 及建議。東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗和伊金霍洛旗財(cái)政收入突破百億元。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示 ， 全國每年的拆遷計(jì)劃約為 億平方米 ， 實(shí)際拆遷面積約為 1 億平 方米。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級取得突破性進(jìn)展，現(xiàn)代煤化工體系基本形成，非煤產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步壯大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，原煤生產(chǎn)占工業(yè)增加值的比重下降到 1/3 以下，非煤產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到70%以上。 項(xiàng)目競爭力分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢 從區(qū)域位置看，東勝區(qū)是連接?xùn)|勝區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗阿鎮(zhèn)的地區(qū)交 通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。該種盛世金城目前，東勝區(qū)人口急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在 市場需求。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面信息： ① 鄂爾多斯的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市； ② 鄂爾多斯的房價(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 3）未來發(fā)展方向 盛世金城 項(xiàng)目定位 近年來，隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的高速增長，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口的快速增長，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間，但由于以前開發(fā)的項(xiàng)目從社區(qū)配套不完整，因此，本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，完整社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的戶型為主；配套公建同期建設(shè)，保證社區(qū)服務(wù)設(shè)施 完善，住戶生活便利；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間；建筑立面形式強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性。 東勝區(qū)位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯高原中部偏東；地處東經(jīng) 109176。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書要求，確定 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目凈用地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中：地下建筑面積為 平方米；地上建筑面積為 平方米， 地上建筑全部為住宅樓 。對于區(qū)域市場有如下特點(diǎn)： ① 區(qū)域市場內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； ② 由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會(huì)持續(xù)繁榮； ③ 目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決； ④ 多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價(jià)格快速上漲的趨勢不會(huì)改變。 ⑵人口密度與人口變動(dòng)大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。 ⑤ 、舒適度提高，采暖、制冷費(fèi)用下降 CL建筑體系住宅采用地面輻射方式采暖和制冷。 ⑶規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、超前性，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。 本項(xiàng)目前景分析 1） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)符合東勝區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與東勝區(qū)城市發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn)區(qū)域高端住宅類產(chǎn)品的發(fā)展，使其成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺，滿足東勝區(qū)追求品質(zhì)生活的高 端類客戶的置業(yè)需求。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 首先來看國內(nèi)資金投資因素方面：由于社會(huì)保障體系的滯后 ， 國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔(dān)憂 ； 而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素 ， 使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。 20xx 年 9月底，鄂爾 多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi) ， 因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。 盛世金城本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。其中：建 設(shè) 工程費(fèi) 用 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，工程預(yù)備費(fèi) 萬元。 項(xiàng)目總投資及資金來源 本項(xiàng)目估算總投資 萬元。 本項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，外部交通、通訊、供水及供電條件以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政策支持條件較好。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計(jì)開發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400 萬平方米，同時(shí)新建廉租房 1萬平方米，重點(diǎn)加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側(cè)的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開發(fā)，規(guī)模建設(shè)，使人均居 住面積逐步增加。與此同時(shí)本 世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ， 居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢 ，人民生活水平不斷提高。 盛世金城 東勝以建設(shè) “暢通城、文化城、生態(tài)城”為目標(biāo)，堅(jiān)持“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的工作方針，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)投資、融資體制改革和市場化、企業(yè)化運(yùn)作進(jìn)程，全力優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，在不斷完善城市整體功能中實(shí)現(xiàn)城市 的崛起，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面協(xié)調(diào)和可 持續(xù)發(fā)展，把東勝打造成鄂爾多斯城市核心區(qū)。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 ⑵規(guī)劃充分體現(xiàn)超前、便捷、方便、安全及完美的舒適性，各項(xiàng)目功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其他特征表達(dá)個(gè)自德優(yōu)勢，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢。 ④ 、室內(nèi)采用綠色環(huán)保建材，健康居住 CL建筑體系住宅室內(nèi)墻面，頂棚均采用石膏制 品，既無輻射又可調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣溫度，并有明顯的耐火、阻燃功能。同時(shí)，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強(qiáng)烈。近年來，隨著東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，人口增長將逐年遞增。 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測 結(jié)合全市的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價(jià)格仍有很大的上漲空間。 盛世金城 08′ 20″～ 110176。 本項(xiàng)目地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和后期發(fā)展優(yōu)勢：所屬區(qū)域是交通便利，有著非常好的與外部地區(qū)聯(lián)系的通道，結(jié)合東勝區(qū)的規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合企業(yè)自身建設(shè)條件，將本項(xiàng)目建設(shè)的定位高中等收入階層，大多數(shù)為行政事業(yè)單位及國有企業(yè)的在崗職工，他們的收入也較為穩(wěn)定，隨著國家工資制度的改革，薪水只漲不落，對商鋪保值的預(yù)期值也較高。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 東勝區(qū)目前開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，整個(gè)市場還處于單純的以產(chǎn)品賣產(chǎn)品，談不上塑立項(xiàng)目的個(gè)性，更忽略了市場細(xì)分，對各類不同類型的消費(fèi)人群的消費(fèi)心理和需求把握不夠。 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 1） 居住 人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市人口急劇增加。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要的因素。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 保溫層位于結(jié)構(gòu)墻體中間，兩側(cè)均有鋼筋焊接網(wǎng)混凝土保護(hù)，終生無需更換和維修。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口快速增長，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐?guī)模最大、人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一。建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，中 心城區(qū)功能更加完善，農(nóng)村牧區(qū)面貌顯著改善，初步構(gòu)建起城鄉(xiāng)一體化的公共服務(wù)體系。按照國家關(guān)于拆遷安置 “ 拆一、建一、還一 ” 的原則 ,城市拆遷改造帶來的被動(dòng)性住房需求 ， 也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。 截止到 20xx年 底 ，東勝區(qū)人口 約 達(dá)到 50多 萬 人，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人口增長。固定資產(chǎn)投資完成 1898 億元，五年累計(jì) 完成 6033 億元，是 “ 十五 ” 時(shí)期的 倍。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 盛世金城 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化及人行道面積 (m2) 9 綜合建筑密度 (％ ) 居住建筑密度 (％ ) ％ 符合居?。?20％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度 (％ ) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居?。? 的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率 (％ ) ％ 符合＞ 30％ 的規(guī)定 12 層數(shù) 18 層 盛世金城 結(jié)論和建議 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、安全措施、建設(shè)工期、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算與籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析與論證 ，結(jié)論為項(xiàng)目可行，建議建設(shè)單位盡快落實(shí)資金和項(xiàng)目審批 。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項(xiàng)目提出的理由、過程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過程 近年來，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。 隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，東勝的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對城市功能、住房要求越來越迫切。 城市化進(jìn)程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟(jì)快速增長的重要?jiǎng)右?，也給今后 10 年、 20 年甚至更長一些時(shí)間中國經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展提供了廣闊的空間。 根據(jù)馬斯洛的 “ 需求層次理論 ”, 人們收入水平的不斷提高 ， 使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。 3 項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 進(jìn)入 21 世紀(jì)的“十二五”期間，鄂爾多斯市的 GDP、財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入以及其它各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)顯示出了鄂爾多斯市