【正文】 ， 全國每年的拆遷計劃約為 億平方米 ， 實際拆遷面積約為 1 億平 方米。因此 ， 由收入因 素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。在收入增長的同時，居民消費(fèi)水平也有顯著提高。 人民生活水平不斷提高 盛世金城 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。 目前 ， 中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時期。 年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住 ，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變 ； 計劃生育政策的沿用 ， 使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從業(yè)人員將 不斷涌入城市，推動城市化進(jìn)程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，融合商業(yè)和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢下項目建設(shè)單位審時度勢，決定建設(shè) 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目?；A(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 20xx 年城區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人；隨 著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 20xx 年的 平方公里，發(fā)展到 67平方公里。 精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 6 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 結(jié)論 一、結(jié)論 本項目建設(shè)方案實用性和可 操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力，可以實現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)效益，說明該項目是可行的。 報告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》 2） 國家 發(fā)展改革委員會、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20xx2020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù) 8） 建設(shè)單位可行性研究報告編制委托書 可行性研究報告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進(jìn)行了分析研究： 1）項目建設(shè) 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計方案； 3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制； 5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及資金籌措； 7） 結(jié)論 及建議。 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 是由內(nèi)蒙古投資有限公司與郝偉共同投資成立的一家房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為叁級， 公司 成立于盛世金城 開發(fā)周期及建設(shè)期 本項目開發(fā)建設(shè)期 2年。 地塊內(nèi) 社區(qū) 活動中心、物業(yè)管理辦公室、公廁設(shè)置在盛世金城 .逸景商住小區(qū) 綜合樓內(nèi)。 項目建設(shè)性質(zhì) ： 新建建筑 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ： 擬建的 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 在 鄂爾多斯市東勝區(qū)舊包府路北 P0402a 地塊內(nèi) 。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 1 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 1 總論 項目概述 項目名稱 ： 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 項目建設(shè)地點(diǎn) ： 鄂爾多斯市東勝區(qū)舊包府路北 P0402a地塊內(nèi) （建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書編號： 條字第 15060220xx00442 號 ） 。 項目建設(shè)中結(jié)合建筑造型及地塊特點(diǎn)進(jìn)行道路，綠化等相關(guān)配套 設(shè)施，統(tǒng)籌考慮地塊內(nèi)布置 社區(qū)活動中心、公廁、 水泵房、配電室、換熱站、弱電機(jī)房等 公共服務(wù) 配套設(shè)施 建設(shè) 工程 。資金 來源為 企業(yè)自籌 。 建設(shè)單位概況 本項目是由 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 組織開發(fā) ； 項目法人：郝偉。 制定一系列可行性目標(biāo)，陸續(xù)完成了重要的開發(fā)工程。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 5 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化及人行道面積 (m2) 9 綜合建筑密度 (％ ) 居住建筑密度 (％ ) ％ 符合居住＜ 20％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度 (％ ) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居?。? 的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率 (％ ) ％ 符合＞ 30％ 的規(guī)定 12 層數(shù) 18 層 13 建筑高度 (m) 符合居?。?60米 14 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 15 綜合樓 (棟 ) 16 住宅樓（棟） 2 17 住宅（戶） 216 18 電梯 (部 ) 8 19 停車位（個） 216 居住 : /戶 地上（個） 120 地下（個） 96 盛世金城 二、建議 加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。財政總收入 億元，五年累計完成 億元，是“ 十五 ” 時期的 倍，年均增長 42%。 東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進(jìn)，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 8 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升，“十一五”期間，東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩期給水工程，進(jìn)行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴(kuò)建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的新建和改建步伐。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化 ,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 ,必然需要大量的市場供給。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 9 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 展產(chǎn)生積極地推動作用。 同時 ， 隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化 ， 呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢 。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復(fù)雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。 城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求 。例如 ,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓 ； 剛步入社會的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房 ； 白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到 8737 元，同比增長 9％。 “ 居者有其屋 ” 已不再能滿足人們的心理需要 ， 而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。 城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展 ， 各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。 投資投機(jī)的需要 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房價的持續(xù)高位運(yùn)行 ， 國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場 ， 房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。 國外資金青睞中國房地產(chǎn)投資投機(jī)的原因主要有兩個 ： 首先 ， 隨著中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升 ， 他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例 ； 其次 ，人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。 “ 十二五 ” 時期，是鄂市加快推 進(jìn)富民強(qiáng)市進(jìn)程、建設(shè)全面小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅時期。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，年均增長13%以上，收入水平進(jìn)入全國地級市前列?；竟卜?wù)達(dá)到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)水平，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，人口出生率控制在 ‰ 以內(nèi)。 2） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和文化性 ,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求，為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并盛世金城通過項目開發(fā)為鄂爾多斯打造一個全新的住宅空間，開創(chuàng)鄂爾多斯全新的都市精英生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市小區(qū)引領(lǐng)鄂爾多斯市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。本項目的建設(shè)在實現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。 3）規(guī)劃優(yōu)勢 ⑴按《鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》要求，本項目以 住宅等功能為基本元素，順應(yīng)城市區(qū)位發(fā)展要求，規(guī)劃設(shè)計圍 繞城市空間的點(diǎn)與面層次展開。 ⑷支持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。小區(qū)布置休閑設(shè)施，配套必要的公共設(shè)施，充分滿足居民的物質(zhì)文化生活的需要，同時還具有很強(qiáng)的景觀住宅和休閑效果。 該體系具有如下特點(diǎn)： ① 、保溫隔熱，達(dá)到 65％節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，保溫層與建筑物同壽命，室內(nèi)空氣隔聲達(dá)一級標(biāo)準(zhǔn) CL建筑體系住宅的所有外墻、分戶墻、樓（電）梯間均采用帶 EPS 保溫層的復(fù)合鋼筋混凝土剪力墻，傳熱系數(shù)根據(jù)地域不同可達(dá)到 — 。 ② 、抗震性能好，打造無震害住宅，使人們擺脫地震困擾 CL建筑體系住宅是鋼筋混凝土整體澆筑而成，經(jīng)西安建筑科技大學(xué)和清華結(jié)構(gòu)實驗室通過大型試驗測試，其抗震性能比磚混結(jié)構(gòu)提高兩個抗震等級。由于采用先進(jìn)的能源利用方式，采暖費(fèi)可比普通集中供熱下降 30％以上，無需制冷空調(diào)，節(jié)電 50％。 市場需求分析 房地產(chǎn)市場消費(fèi)基礎(chǔ) 1）消費(fèi)群體分析 盛世金城 ⑵城市化對地產(chǎn)市場的影響。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。 ⑷非理性消費(fèi)需求對于房地產(chǎn)市場的影響。 目前，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場中的主要力量。 按現(xiàn)階段各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，鄂爾多斯的人均購房壓力盛世金城東勝區(qū)做為鄂爾多斯市的經(jīng)濟(jì)政治中心，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ⑴東勝區(qū)人口增長率快，發(fā)展?jié)摿薮蟆＝鼉赡陜?nèi)，東勝區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模塊，人口密度增長速度加快， 發(fā)展?jié)摿薮?。此外，東勝區(qū)的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場的引導(dǎo)。隨著東勝區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，在居住結(jié)構(gòu)中東勝區(qū)始終占據(jù)鄂爾多斯市的主要地位。從實際銷售情況來看，今年上半年高端住宅市場總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤，總價和環(huán)境方面可滿足城市先富階層高品質(zhì)居住的需要。 本項目市場需求分析 本項目位于鄂爾多斯市東勝區(qū)，響應(yīng)政府改造舊城區(qū)、建造新城，改善鄂爾多斯市人民的居住環(huán)境的政策。 盛世金城 文化特色：建筑立面形式強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性。 綜上所述，本項目將會成為一個新的城市地標(biāo)，集合居住和體驗的充滿活力的城市綜合體。 本項目建設(shè)規(guī)模 序號 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 層數(shù) 18 層 7 建筑高度 (m) 符合居住＜ 60米 8 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 9 綜合樓 (棟 ) 10 住宅樓（棟） 2 11 住宅（戶） 216 12 電梯 (部 ) 8 盛世金城 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 22 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 項目建設(shè)條件 自然條件 1）地理位置 本項目位于東勝