【正文】 在全自治區(qū)、全國的位次都已跨上歷史新高度。 3） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目將是一個產(chǎn)品多元、品質(zhì)高端、空間豐富、功能齊全的小區(qū)。從設(shè)計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強調(diào)其文件內(nèi)涵和品性，增強空間層次感。 項目劣勢 項目區(qū)域周 邊項目建設(shè)總體發(fā)展進度不一，整體視覺形象不直觀，在一段時間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。 ⑶據(jù)調(diào)查了解，東勝區(qū)各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了東勝區(qū)從業(yè)人員的文化教育水平。雖然由于前一段時期經(jīng)濟形式的波動，造成房地產(chǎn)銷售趨緩，市場壓力加大，但市場整體依然健康，因此只要項目開發(fā)時找準(zhǔn)市場切入點，注意產(chǎn)品的差異化和獨特性，完善社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，就能夠保證項目開發(fā)的順利進行。 盛世金城 建設(shè)項目 用地平衡具體數(shù)據(jù)詳見下表： 舊包府路北 P0402a 地塊 建設(shè)項目 用地平衡表 序號 名 稱 項 目 名 稱 合 計 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 盛世金城 .逸景商住小區(qū) 1 凈用地面積 (m2) 2 基底面積 (m2) 3 綠化面積 (m2) 4 道路面積 (m2) 5 硬化及人行道面積 (m2) 場地現(xiàn)狀 本地塊為凈地 ，場地標(biāo)高為 ～ ， 地塊內(nèi)地形較平坦，場地已達到三通一平， 土地使用性質(zhì)為：居住用地，可兼容 20％商業(yè)用地。規(guī)劃部門已批準(zhǔn)項目的 建設(shè)用地規(guī)劃條件 意見書， 用 地規(guī)劃條件 規(guī)定 :居住 容積率 ＜ ，商業(yè)容積率 ＜ ；居住 建筑密度 ＜20％ ，商業(yè)建筑密度 ＜ 30％； 綠地率 ＞ 30%； 居住 建筑高度 ＜ 60 米 ， 商業(yè) 建筑高度 ＜ 36米。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 19 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 開發(fā)策略 找準(zhǔn)市場：根據(jù)市場情況確定產(chǎn)品類型，以小面積、低總價、適用性強的戶型為主，同時控制開發(fā)規(guī)模。 2） 居住結(jié)構(gòu)分析 東勝區(qū)的居民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。而且，根據(jù)現(xiàn)在東勝區(qū)的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼 續(xù)持續(xù)一段時間。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 16 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 ⑴人口增加導(dǎo)致的剛性需求。 5）公用配套優(yōu)勢 項目區(qū)域距離火車站、汽車站、醫(yī)院、學(xué)校較近，配套優(yōu)勢明顯。 4） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目的建設(shè)將 帶動本地段發(fā)展，拉動消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。根據(jù) 鄂爾多斯 市委二屆十次全委會精神和市委《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》， “ 十二五 ” 時期政府工作的總體思路是：以鄧小平理論和 “ 三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，因應(yīng)新形勢、把握新機遇、迎接新挑戰(zhàn)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以富民強市為主旨，深入實施 “ 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強市 ” 、 “ 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集約發(fā)展 ” 戰(zhàn)略，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、市場化、國際化進程，協(xié)調(diào)推進經(jīng)濟建 設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)，推動地區(qū)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，率先建設(shè)全面小康社會。因此 ， 由收入因 素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運行的重要原因。 目前 ， 中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。隨著城市規(guī)模的擴大，從而形成強大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從業(yè)人員將 不斷涌入城市，推動城市化進程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，融合商業(yè)和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢下項目建設(shè)單位審時度勢，決定建設(shè) 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 20xx 年城區(qū)人口將達到 100 萬人；隨 著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 20xx 年的 平方公里，發(fā)展到 67平方公里。 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 是由內(nèi)蒙古投資有限公司與郝偉共同投資成立的一家房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為叁級， 公司 成立于盛世金城酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 1 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 1 總論 項目概述 項目名稱 ： 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 項目建設(shè)地點 ： 鄂爾多斯市東勝區(qū)舊包府路北 P0402a地塊內(nèi) （建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書編號： 條字第 15060220xx00442 號 ） 。 制定一系列可行性目標(biāo)，陸續(xù)完成了重要的開發(fā)工程。財政總收入 億元，五年累計完成 億元，是“ 十五 ” 時期的 倍，年均增長 42%。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化 ,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 ,必然需要大量的市場供給。 城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求 。 城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展 ， 各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，年均增長13%以上，收入水平進入全國地級市前列。本項目的建設(shè)在實現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。 該體系具有如下特點： ① 、保溫隔熱，達到 65％節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，保溫層與建筑物同壽命，室內(nèi)空氣隔聲達一級標(biāo)準(zhǔn) CL建筑體系住宅的所有外墻、分戶墻、樓（電）梯間均采用帶 EPS 保溫層的復(fù)合鋼筋混凝土剪力墻，傳熱系數(shù)根據(jù)地域不同可達到 — 。 ⑵城市化對地產(chǎn)市場的影響。 按現(xiàn)階段各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，鄂爾多斯的人均購房壓力盛世金城隨著東勝區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，在居住結(jié)構(gòu)中東勝區(qū)始終占據(jù)鄂爾多斯市的主要地位。 文化特色：建筑立面形式強調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 22 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 項目建設(shè)條件 自然條件 1）地理位置 本項目位于東勝區(qū)。 本項目建設(shè)規(guī)模 序號 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 層數(shù) 18 層 7 建筑高度 (m) 符合居?。?60米 8 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 9 綜合樓 (棟 ) 10 住宅樓（棟） 2 11 住宅（戶） 216 12 電梯 (部 ) 8 盛世金城 本項目市場需求分析 本項目位于鄂爾多斯市東勝區(qū)，響應(yīng)政府改造舊城區(qū)、建造新城，改善鄂爾多斯市人民的居住環(huán)境的政策。近兩年內(nèi)，東勝區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模塊，人口密度增長速度加快， 發(fā)展?jié)摿薮蟆? ⑷非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響。由于采用先進的能源利用方式，采暖費可比普通集中供熱下降 30％以上，無需制冷空調(diào)，節(jié)電 50％。 ⑷支持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 2） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性和文化性 ,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求，為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并盛世金城 國外資金青睞中國房地產(chǎn)投資投機的原因主要有兩個 ： 首先 ， 隨著中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中地位的不斷提升 ， 他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例 ； 其次 ，人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。農(nóng)牧民人均純收入達到 8737 元，同比增長 9％。 同時 ， 隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化 ， 呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢 。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 8 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升，“十一五”期間，東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩期給水工程，進行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運站的新建和改建步伐。 二、建議 加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。資金 來源為 企業(yè)自籌 。 地塊內(nèi) 社區(qū) 活動中心、物業(yè)管理辦公室、公廁設(shè)置在盛世金城 .逸景商住小區(qū) 綜合樓內(nèi)。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 6 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 結(jié)論 一、結(jié)論 本項目建設(shè)方案實用性和可 操作性較強，技術(shù)先進可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力，可以實現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益，說明該項目是可行的。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到70%。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。 人民生活水平不斷提高 盛世金城根據(jù)投資投機資金來源不同 ， 可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。 項目前景分析 項目 建設(shè)地點 位于 舊包府路北 P0402a地塊 內(nèi) ； 項目功能定位：以居住等功能為主，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的城市綜合社區(qū)；項目建設(shè)目標(biāo)：完善城市公共設(shè)施及功能結(jié)構(gòu)，利用自然環(huán)境要素創(chuàng)造生態(tài)宜居城市，完善基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建高效便捷城區(qū)。 盛世金城 ③ 、實際使用面積增大并可減少購買家居的開支 較磚墻厚度減少 25％－ 50％，內(nèi)墻采用較薄的復(fù)合改性纖維石膏板隔墻或完全由壁櫥兼做隔墻，使室內(nèi)實際使用面積較磚混結(jié)構(gòu)住宅增加 5％－ 8％。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取 各種 方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴大了住房需求。東勝區(qū)作為鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟中心，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 4） 東勝區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場還處于市場發(fā)展的初期階段的高速成長期，市場供應(yīng)量快速放大，銷售價格上升較快，但是產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤營銷、消費理念等還有待提升，這給一部分開發(fā)實力強，開發(fā)經(jīng)驗豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間，雖開發(fā)風(fēng)險大，但是機會更大。這個城市地標(biāo)將會引領(lǐng)東勝區(qū)當(dāng)?shù)氐某掷m(xù)發(fā)展。 23′。本項目地理位置優(yōu)越、設(shè)計時尚，建成后對東勝區(qū)人民群眾居住水平有很 大的提高。購買商品房的客戶群體主要為當(dāng)?shù)匾徊糠窒雀浑A層，包括東勝區(qū)本地的富裕階層和周邊各旗的富裕農(nóng)牧民 ，部分政府公務(wù)員人群作為補充。隨著東勝區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來東勝區(qū)務(wù)工經(jīng)商人員還將增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。 ⑶以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求。而且，本體系住宅的門窗、樓板均符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)或 采取相應(yīng)的節(jié)能措施，使住戶可以輕松調(diào)節(jié)室溫，享受冬暖夏涼的生活。 2）交通優(yōu)勢 東勝區(qū)形成京包、包蘭鐵路圍繞周邊，大準(zhǔn)、準(zhǔn)東、東烏鐵路橫穿東西，包西、包神鐵路縱貫?zāi)媳保?10 210 國道貫穿城市，并與周邊 1 107 國道相連成網(wǎng)的交通格局，隨著鄂爾多斯機場德投入使用，目前公路、鐵路、航空相結(jié)合的立體化交通體系已經(jīng)形成，交通優(yōu)勢明顯?？沙掷m(xù)發(fā)展能力和水平進一步提高，各項節(jié)能減排控制指標(biāo)達到自治區(qū)要求。 據(jù) 20xx 年《鄂爾多斯市政府工作報告》， 20xx 年東勝區(qū)全面推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2萬戶、 240 萬平方米，新開工建筑面積 20xx 萬平米以上。 人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加 ， 而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。 如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按 25 平方米 /人 計算 ， 那么 東勝 現(xiàn)有居民達到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實際住房需求量超過 2150 萬 平方米 ， 再加上這 些 人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房 ， 這巨大的市場需求將對 該地區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)盛世金城主要經(jīng)濟指標(biāo)全區(qū)領(lǐng)先，綜合經(jīng)濟實力進入全國地級市前20 位。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項目 可行性研究報告 4 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 舊包府路 P0402a 地塊 經(jīng)濟 技術(shù) 總 指標(biāo) 序號 名 稱 項 目 名 稱 合 計 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 盛世金城 .逸景商住小區(qū) 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2)