【正文】 行性研究報(bào)告 7 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項(xiàng)目提出的理由、過(guò)程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 近年來(lái)，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 舊包府路 P0402a 地塊 經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 總 指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 項(xiàng) 目 名 稱 合 計(jì) 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 盛世金城 .逸景商住小區(qū) 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化及人行道面積 (m2) 9 綜合建筑密度 (％ ) 居住建筑密度 (％ ) 商業(yè)建筑密度 (％ ) 10 綜合容積率 居住容積率 商業(yè)容積率 11 綠化率 (％ ) 12 層數(shù) 18層 17/11/7層 13 建筑高度 (m) 14 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 15 綜合樓 (棟 ) 1 1 16 住宅樓（棟） 2 3 5 17 住宅（戶） 216 338 554 18 電梯 (部 ) 8 13 221 19 停車(chē)位（個(gè)） 216 434 650 地上（個(gè)） 120 120 240 地下（個(gè)） 96 314 410 盛世金城 結(jié)論和建議 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、安全措施、建設(shè)工期、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算與籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析與論證 ，結(jié)論為項(xiàng)目可行，建議建設(shè)單位盡快落實(shí)資金和項(xiàng)目審批 。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 13 建筑高度 (m) 符合居?。?60米 14 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 15 綜合樓 (棟 ) 16 住宅樓（棟） 2 17 住宅（戶） 216 18 電梯 (部 ) 8 19 停車(chē)位（個(gè)） 216 居住 : /戶 地上（個(gè)） 120 地下（個(gè)） 96 本項(xiàng)目 凈 用 地面積為 平方米 ， 總 建筑面積為 平方米 ， 其中 ： 地下建筑面積為 平方米；地上建筑面積為 平方米， 地上建筑全部為住宅樓 。 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化及人行道面積 (m2) 9 綜合建筑密度 (％ ) 居住建筑密度 (％ ) ％ 符合居住＜ 20％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度 (％ ) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居?。? 的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率 (％ ) ％ 符合＞ 30％ 的規(guī)定 12 層數(shù) 18 層 盛世金城建設(shè)期限： 20xx 年 6 月至 20xx年 5 月。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 盛世金城 盛世金城固定資產(chǎn)投資完成 1898 億元，五年累計(jì) 完成 6033 億元，是 “ 十五 ” 時(shí)期的 倍。 同時(shí)，東勝區(qū)大力實(shí)施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過(guò)“集中建綠、規(guī)劃增綠、拆舊補(bǔ)綠、拆墻透綠” 等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場(chǎng)、公園等綠化工程，使東勝區(qū)城市綠化面積達(dá)到 350 萬(wàn)平方米，公共綠地面積 210 萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 ％。 截止到 20xx年 底 ，東勝區(qū)人口 約 達(dá)到 50多 萬(wàn) 人，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，人口快速增長(zhǎng)成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人口增長(zhǎng)。因此 ， 居住用房地產(chǎn)需求量 呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì) 。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。 20xx 年 9 月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 15422 元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 4858 元，增長(zhǎng)％。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置 “ 拆一、建一、還一 ” 的原則 ,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求 ， 也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。全面建設(shè)小康社會(huì)，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會(huì)保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，中 心城區(qū)功能更加完善，農(nóng)村牧區(qū)面貌顯著改善，初步構(gòu)建起城鄉(xiāng)一體化的公共服務(wù)體系。項(xiàng)目將建設(shè)為鄂爾多斯高檔一流住宅小區(qū)。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口快速增長(zhǎng)，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐?guī)模最大、人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一。 4）設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間 尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個(gè)活動(dòng)、散步、體閑的地方，又有一個(gè)好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計(jì)，使住宅充分體現(xiàn)美感。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 保溫層位于結(jié)構(gòu)墻體中間，兩側(cè)均有鋼筋焊接網(wǎng)混凝土保護(hù)，終生無(wú)需更換和維修。 ⑦ 、造價(jià)經(jīng)濟(jì)，性價(jià)比提高 CL建筑體系住宅雖集多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)于一身，但成本價(jià)格并未提升，可以滿足不同層次住宅的需要。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買(mǎi)賣(mài)雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 1） 居住 人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市人口急劇增加。東勝區(qū)交通便利，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)吸引越來(lái)越多的人前來(lái)置業(yè)投資。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 東勝區(qū)目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，整個(gè)市場(chǎng)還處于單純的以產(chǎn)品賣(mài)產(chǎn)品，談不上塑立項(xiàng)目的個(gè)性，更忽略了市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各類不同類型的消費(fèi)人群的消費(fèi)心理和需求把握不夠。 近幾年來(lái)隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)也取得了極大的發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，每年都有大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供廣闊空間。 本項(xiàng)目地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和后期發(fā)展優(yōu)勢(shì)：所屬區(qū)域是交通便利，有著非常好的與外部地區(qū)聯(lián)系的通道，結(jié)合東勝區(qū)的規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合企業(yè)自身建設(shè)條件，將本項(xiàng)目建設(shè)的定位高中等收入階層，大多數(shù)為行政事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)的在崗職工，他們的收入也較為穩(wěn)定，隨著國(guó)家工資制度的改革，薪水只漲不落，對(duì)商鋪保值的預(yù)期值也較高。本項(xiàng)目規(guī)劃 凈用地 面積 平方米 （按地塊內(nèi)建筑面積分?jǐn)偅?。 08′ 20″～ 110176。 由第一章 項(xiàng)目概況中主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)可知本項(xiàng)目 及整個(gè)地塊各項(xiàng)指 標(biāo)均符合建設(shè)用地規(guī)劃條件。 盛世金城 配套先行：配套公建同期建設(shè)，保證社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善，住戶生活便利，同時(shí)滿足本市服務(wù)業(yè)快速發(fā)展需求。 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 結(jié)合全市的地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。據(jù)調(diào)查，東勝區(qū)居民乘坐最多的交通工具是私家車(chē)，幾乎占了１ /２，其次是公車(chē)約占 1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。近年來(lái)，隨著東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，人口增長(zhǎng)將逐年遞增。 2)房地產(chǎn)銷售情況和購(gòu)買(mǎi)力水平 隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)，與國(guó)外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂(lè)業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。按照目前人均 25 平方米住宅面積的比例計(jì)算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅及消費(fèi)需求空間還很巨大。 ④ 、室內(nèi)采用綠色環(huán)保建材，健康居住 CL建筑體系住宅室內(nèi)墻面，頂棚均采用石膏制 品，既無(wú)輻射又可調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣溫度，并有明顯的耐火、阻燃功能。 6） 項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式 該項(xiàng)目采用 CL 建筑體系，這是一種一種全新的住宅結(jié)構(gòu)體系。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 ⑵規(guī)劃充分體現(xiàn)超前、便捷、方便、安全及完美的舒適性，各項(xiàng)目功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其他特征表達(dá)個(gè)自德優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目的具體實(shí)施和運(yùn)作中，可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)。 東勝以建設(shè) “暢通城、文化城、生態(tài)城”為目標(biāo)，堅(jiān)持“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的工作方針，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)投資、融資體制改革和市場(chǎng)化、企業(yè)化運(yùn)作進(jìn)程，全力優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，在不斷完善城市整體功能中實(shí)現(xiàn)城市 的崛起，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面協(xié)調(diào)和可 持續(xù)發(fā)展，把東勝打造成鄂爾多斯城市核心區(qū)。 盛世金城 盛世金城 鄂爾多斯市 20xx 年，全市人均 GDP 超過(guò) 1 萬(wàn)美元，萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗低于全國(guó)平均水平 5 個(gè)百分點(diǎn)；人均財(cái)政收入超 1瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增 1 萬(wàn)元，達(dá)到 2萬(wàn)元；農(nóng)牧民人均純收入超 1 萬(wàn)元。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ， 居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì) ，人民生活水平不斷提高。中國(guó)新型城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)：從 “ 十二五 ” 時(shí)期開(kāi)始，用 20 年時(shí)間解決中國(guó)的 “ 半城市化 ” 問(wèn)題，使我國(guó)的城市化率在 2030 年達(dá)到 65%。與此同時(shí)本 世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400 萬(wàn)平方米，同時(shí)新建廉租房 1萬(wàn)平方米，重點(diǎn)加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側(cè)的開(kāi)發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開(kāi)發(fā)，規(guī)模建設(shè)，使人均居 住面積逐步增加。 地區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng) ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領(lǐng)先 。 本項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，外部交通、通訊、供水及供電條件以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政策支持條件較好。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 20xx 年 8 月 9 日，注冊(cè)資金 1 億元人民幣，現(xiàn)辦公場(chǎng)所位于東冉集團(tuán)辦公樓，現(xiàn)在職員工 30人，其中有職稱人員 15 人，有崗位證書(shū)人員 5 人。 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 盛世金城 ?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 Inner Mongolia JianWei Engineering Consultation . 盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 1 總論 ......................................................................................................................................................................1 項(xiàng)目概述 ...................