【正文】 億農(nóng)民工及其家屬的進(jìn)城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。 20xx 年 9月底，鄂爾 多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。隨著居民家庭的收入增加，消費(fèi)水平的迅速增加，消費(fèi)支出的迅速增長，房地產(chǎn)前景非?？春?。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 首先來看國內(nèi)資金投資因素方面：由于社會(huì)保障體系的滯后 ， 國內(nèi)居民對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對(duì)未來生活的不確定性深感擔(dān)憂 ； 而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素 ， 使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 “十二五”時(shí)期， 主要預(yù)期目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)保持又好又快發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 15%以上，財(cái)政收入增長 15%以上。 本項(xiàng)目前景分析 1） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)符合東勝區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與東勝區(qū)城市發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn)區(qū)域高端住宅類產(chǎn)品的發(fā)展，使其成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺，滿足東勝區(qū)追求品質(zhì)生活的高 端類客戶的置業(yè)需求。 5） 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的居住，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會(huì)獲得市場的認(rèn)可。 ⑶規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、超前性，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。該結(jié)構(gòu)體系能徹底取代黏 土磚，節(jié)約耕地；徹底解決住宅節(jié)能，達(dá)到國家 65％的節(jié)能要求；提高建筑物的抗震性能；室內(nèi)環(huán)境綠色、健康、環(huán)保；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯優(yōu)于其他各類替代結(jié)構(gòu)。 ⑤ 、舒適度提高，采暖、制冷費(fèi)用下降 CL建筑體系住宅采用地面輻射方式采暖和制冷。隨著東勝區(qū)城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍處于相對(duì)繁榮的階段。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。城鎮(zhèn)建設(shè)城市化水平初具規(guī)模，科技、教育、衛(wèi)生等方面有了長足的發(fā)展，城鎮(zhèn)綜合服務(wù)功能不斷完善，極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ⑵人口密度與人口變動(dòng)大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。在購房者或有意向購買的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車的較多。對(duì)于區(qū)域市場有如下特點(diǎn)： ① 區(qū)域市場內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； ② 由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會(huì)持續(xù)繁榮； ③ 目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決； ④ 多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價(jià)格快速上漲的趨勢不會(huì)改變。 品質(zhì)優(yōu)先： 強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，提供宜居的住宅產(chǎn)品，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書要求，確定 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目凈用地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中：地下建筑面積為 平方米；地上建筑面積為 平方米， 地上建筑全部為住宅樓 。 盛世金城 東勝區(qū)位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯高原中部偏東；地處東經(jīng) 109176。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 4 場址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場址 場址位置 本項(xiàng)目位于 舊包府路北 P0402a 地塊 內(nèi) (地塊位置見建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書 )。 項(xiàng)目定位 近年來，隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的高速增長，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口的快速增長，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間，但由于以前開發(fā)的項(xiàng)目從社區(qū)配套不完整，因此，本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，完整社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的戶型為主；配套公建同期建設(shè)，保證社區(qū)服務(wù)設(shè)施 完善，住戶生活便利；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間；建筑立面形式強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識(shí)別性。由于老城區(qū)可開發(fā)的土地日益減少，高層的高檔住宅勢必發(fā)展為當(dāng)前東勝區(qū)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 3）未來發(fā)展方向 盛世金城人口增長與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面信息： ① 鄂爾多斯的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市； ② 鄂爾多斯的房價(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。土地資 源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價(jià)的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。目前，東勝區(qū)人口急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在 市場需求。 ⑥ 、社會(huì)效益良好 CL建筑體系住宅不使用任何黏土制品，保護(hù)耕地、節(jié)約能源，使用壽命提高，并可減少建筑垃圾 30％以上，有良好的社會(huì)效益。該種盛世金城 ⑸住宅建筑設(shè)計(jì)力求達(dá)到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能面局合理，設(shè)施齊全。 項(xiàng)目競爭力分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢 從區(qū)域位置看，東勝區(qū)是連接?xùn)|勝區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗阿鎮(zhèn)的地區(qū)交 通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 充滿生機(jī)和活力的居住空間，促進(jìn)了城區(qū)改造建設(shè)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)取得突破性進(jìn)展，現(xiàn)代煤化工體系基本形成，非煤產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步壯大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，原煤生產(chǎn)占工業(yè)增加值的比重下降到 1/3 以下，非煤產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到70%以上。 全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 黨 的十六大將全面建設(shè)小康社會(huì)作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示 ， 全國每年的拆遷計(jì)劃約為 億平方米 ， 實(shí)際拆遷面積約為 1 億平 方米。在收入增長的同時(shí)，居民消費(fèi)水平也有顯著提高。 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。 年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住 ，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變 ； 計(jì)劃生育政策的沿用 ， 使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素?；A(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗和伊金霍洛旗財(cái)政收入突破百億元。 精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 報(bào)告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》 2） 國家 發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20xx2020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù) 8） 建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委托書 可行性研究報(bào)告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)以下幾方面進(jìn)行了分析研究： 1）項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制； 5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及資金籌措； 7） 結(jié)論 及建議。 開發(fā)周期及建設(shè)期 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期 2年。 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) ： 新建建筑 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ： 擬建的 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 在 鄂爾多斯市東勝區(qū)舊包府路北 P0402a 地塊內(nèi) 。 項(xiàng)目建設(shè)中結(jié)合建筑造型及地塊特點(diǎn)進(jìn)行道路，綠化等相關(guān)配套 設(shè)施，統(tǒng)籌考慮地塊內(nèi)布置 社區(qū)活動(dòng)中心、公廁、 水泵房、配電室、換熱站、弱電機(jī)房等 公共服務(wù) 配套設(shè)施 建設(shè) 工程 。 建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目是由 內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 組織開發(fā) ； 項(xiàng)目法人：郝偉。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 盛世金城?酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 住宅樓 (m2) 綜合樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化及人行道面積 (m2) 9 綜合建筑密度 (％ ) 居住建筑密度 (％ ) ％ 符合居?。?20％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度 (％ ) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居住＜ 的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率 (％ ) ％ 符合＞ 30％ 的規(guī)定 12 層數(shù) 18 層 13 建筑高度 (m) 符合居?。?60米 14 結(jié)構(gòu)形式 采用 剪力墻結(jié)構(gòu) 15 綜合樓 (棟 ) 16 住宅樓（棟） 2 17 住宅（戶） 216 18 電梯 (部 ) 8 19 停車位（個(gè)） 216 居住 : /戶 地上（個(gè)） 120 地下（個(gè)） 96 盛世金城按照將東勝建成鄂爾多斯市對(duì)外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。 東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進(jìn)，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。酈景住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復(fù)雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。例如 ,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓 ； 剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房 ； 白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 “ 居者有其屋 ” 已不再能滿足人們的心理需要 ， 而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。 投資投機(jī)的需要 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房價(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行 ， 國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場 ， 房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。 “ 十二五 ” 時(shí)期，是鄂市加快推 進(jìn)富民強(qiáng)市進(jìn)程、建設(shè)全面小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。基本公共服務(wù)達(dá)到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)水平，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，人口出生率控制在 ‰ 以內(nèi)。通過項(xiàng)目開發(fā)為鄂爾多斯打造一個(gè)全新的住宅空間，開創(chuàng)鄂爾多斯全新的都市精英生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市小區(qū)引領(lǐng)鄂爾多斯市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。 3）規(guī)劃優(yōu)勢 ⑴按《鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》要求，本項(xiàng)目以 住宅等功能為基本元素，順應(yīng)城市區(qū)位發(fā)展要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)圍 繞城市空間的點(diǎn)與面層次展開。小區(qū)布置休閑設(shè)施，配套必要的公共設(shè)施，充分滿足居民的物質(zhì)文化生活的需要，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀住宅和休閑效果。 ② 、抗震性能好，打造無震害住宅，使人們擺脫地震困擾 CL建筑體系住宅是鋼筋混凝土整體澆筑而成，經(jīng)西安建筑科技大學(xué)和清華結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)室通過大型試驗(yàn)測試，其抗震性能比磚混結(jié)構(gòu)提高兩個(gè)抗震等級(jí)。 市場需求分析 房地產(chǎn)市場消費(fèi)基礎(chǔ) 1）消費(fèi)群體分析 盛世金城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場。 目前，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場中的主要力量。東勝區(qū)做為鄂爾多斯市的經(jīng)濟(jì)政治中心，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ⑴東勝區(qū)人口增長率快，發(fā)展?jié)摿薮?。此外，東勝區(qū)的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場的引導(dǎo)。從實(shí)際銷售情況來看，今年上半年高端住宅市場總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤，總價(jià)和環(huán)境方面可滿足城市先富階層高品質(zhì)居住的需要。 盛世金城 綜上所述，本項(xiàng)目將會(huì)成為一個(gè)新的城市地標(biāo)，集合居住和體驗(yàn)的充滿活力的城市綜合體。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項(xiàng)目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項(xiàng)目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)