【正文】 寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。室外沿主要道路設置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。(3)。（二）經營資金。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。建議項目單位： 加快辦理有關前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。經計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內部收益率（稅前） % 財務內部收益率（稅后） % 財務凈現值（稅前） 財務凈現值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10%時，稅前財務內部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財務敏感性分析表”）。詳見附表4“銷售收入估算表”。二、 資金籌措及計劃（一）資金籌措 。(3)。銷售從2001年開始，計劃3年完成。五、 環(huán)境質量綜合保障(一) 水壓保障技術根據南京市建設委員會規(guī)定，本項目不設屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調速水泵加壓保證水壓和水質穩(wěn)定。每幢躍層樓設置與戶數相等的半地下車庫或地上車庫。小區(qū)內統(tǒng)一設置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設置一個電視終端。三、 公用工程（一）供配電及強弱電等l 本項目總裝機用電量約13530KW，按68%的同時使用系數，項目需設9200KVA變配電所一座。以四～六層躍層房型為主，套型以現有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。小區(qū)在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。區(qū)內道路將整個用地分為A、B、C、D四區(qū)。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當設計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果。（二） 電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項目要求。外部交通條件便捷。項目建設用地位于利源中路以西，西止經四路，南臨天元路,北靠太三路。（四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所。根據利源公司自1992年以來對百家湖花園的開發(fā)經驗，“百家湖西花園”的主要銷售對象定位在以下幾個方面：（一） 南京市中高收入階層。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。l 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。因此本項目建設對服務于“空港經濟”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進經濟發(fā)展具有積極的意義。三、 可行性研究報告編制依據（一） 江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經管委發(fā)[2000]201號文“關于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設百家湖西花園基建立項的批復”；（二） 江寧區(qū)建設局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項目有關資料；（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協議。為了進一步推動江寧開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設百家湖西花園住宅小區(qū)。區(qū)內“六通一平”的基礎設施和日趨完善的社區(qū)服務設施已基本能滿足進區(qū)企業(yè)生活、生產和建設的需要。江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。投資額在1000萬美元以上的大項目有43個。利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設施6萬平方米。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導性產業(yè)的作用，加快房地產業(yè)的商品化、市場化、現代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產資源配置，提高產業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，這是當前經濟建設中的重要舉措。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。（二） 江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。中西部有高差5～7米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。本項目建設用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學分校、河海大學江寧新校區(qū)及東南大學科技園。雨水匯集后自利源中路下敷設的DN600雨水管排至百家湖。入口處設小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家庭構成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當的曲面設計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內采光，最大限度地延長住宅內的光照時間。保證小區(qū)24小時供電，電量考慮每戶4～6KW，電流表應在40～60A。每戶設置獨立煤氣表。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。(四) 生活污水處理本項目實行“雨污分流”。(1)土地費用按14萬元/畝計。(5)財務費用計入銀行貸款利息。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計劃和借款償還估算表”。所得稅稅率按33%。第八章 結論與建議房地產是南京市第三產業(yè)的核心產業(yè)之一，房地產的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。