【導(dǎo)讀】邵商投資有限公司。亮河以南,馬橋河路以西地段。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積653660m2,設(shè)計(jì)年交易規(guī)模100億元。本項(xiàng)目在擬征地紅線范圍A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)五個(gè)地塊實(shí)施,b建材倉儲(B區(qū)):161000m2,主要功能為建材儲存;e綜合服務(wù)區(qū)(E區(qū)):166000?,主要功能為辦公、交易、物業(yè)管理、配送等。、物業(yè)管理用房15000m2、配送中心大樓。建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌77571萬元,申請銀行貸款150000萬元。邵商投資有限公司成立于2021年6月,由曾小山、傅。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求,實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理。的融通,優(yōu)化邵商產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),使各方受益。4國家發(fā)改委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》;5國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);6國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);7其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。研究報(bào)告的客觀、公正、合理、全面;研究,最大限度減少工程對環(huán)境造成的不良影響。投資內(nèi)部收益率%所得稅后,

　　

【正文】 局 ,長沙作為湖南的物流樞紐要實(shí)現(xiàn)輻射全省的目標(biāo)就勢必要解決市區(qū)內(nèi)河西、河?xùn)|的聯(lián)通問題 ,這就必然會加重長沙湘江各橋的貨流壓力。另一方面 ,隨著長沙“多中心、分散組團(tuán)式”的城市布局展開 ,河西新城和星馬新城的建設(shè)也對長沙市各中心間的客運(yùn)交通聯(lián)系提出了新的要求。貨運(yùn)和客運(yùn)兩重壓力的疊加 ,不利于長沙市內(nèi)的交通組織 ,會同時(shí)降低貨運(yùn)和客運(yùn)的效率 ,帶來較大的安全隱患。 以上分析表明 ,長沙市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與其發(fā)展需求和作用之間存在較大的差距 ,表現(xiàn)在三個(gè)方面 :一是服務(wù)業(yè)務(wù)有待完善和 豐富 。二是空間布局不合理 。三是物流節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)有待加強(qiáng)。綜合考慮物流業(yè)社會化、專業(yè)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展趨勢和長沙市河西地區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 ,在河西地區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建立一個(gè)大型綜合性專業(yè)化的物流園區(qū) ,服務(wù)于河西地區(qū)的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城市發(fā)展 ,輻射省內(nèi)中西部地區(qū) ,緩解中心城區(qū)交通壓力 ,作為長沙市現(xiàn)代物流的重要節(jié)點(diǎn) ,和其他節(jié)點(diǎn)一同實(shí)現(xiàn)湖南物流全國聯(lián)網(wǎng)、世界對接的目標(biāo) ,不僅是必要的 ,而且是可行的。 長沙有著發(fā)展大型商品專業(yè)批發(fā)市場的先天優(yōu)勢。這些年來 ,先后形成了高橋、紅星、三湘南湖、望城坡、馬王堆五大市場群。 隨著長沙城市化的進(jìn)程 ,河?xùn)|市場不斷發(fā)展與成熟 ,成為新生代的一個(gè)商圈。近年來 ,隨著商貿(mào)物流建材行業(yè)的飛速發(fā)展 ,已有的商圈已不能滿足城市的需求 ,挖掘新地段、發(fā)展新模式商圈勢在必行。在地段方面 ,以火星大道與遠(yuǎn)大路的交匯處為核心 ,形成了一個(gè)新的城市節(jié)點(diǎn)。在模式創(chuàng)新上 ,隨著馬王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、萬家麗建材超市等大型超市的誕生 ,以商貿(mào)物流建材為龍頭產(chǎn)業(yè)的“馬王堆商圈”逐漸成型。而馬王堆商貿(mào)城的推出更是將這一區(qū)域炒至沸點(diǎn) ,成為新生代商圈的典范。馬王堆商貿(mào)城作為“新生代商圈的典范”已具備足夠的發(fā)展條件 :從交通 因素來看。隨著火星大道的全面通車 ,交通相當(dāng)便捷 ,有 163 路、 26 路、 114 路等公交車直達(dá)。從區(qū)位因素來看。馬王堆商貿(mào)城緊靠長沙主干道火星大道和遠(yuǎn)大路 ,毗鄰萬家麗建材超市、馬王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市等多家大型專業(yè)市場 ,與芙蓉區(qū)政府僅咫尺之遙 ,具有極大的升值前景。 目前 ,長沙各物流園在城區(qū)日益擁擠的交通環(huán)境已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有大型專業(yè)市場對物流的要求 。高昂的經(jīng)營成本也不能保障眾多經(jīng)營者的合理效益 。許多專業(yè)市場的現(xiàn)有規(guī)模、服務(wù)配套、環(huán)境布局等方面也不符合如今現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。長沙的批發(fā)業(yè)正在面臨著嚴(yán) 峻挑戰(zhàn)。長沙大型商品交易市場存在兩大不足。一是市場類型發(fā)展不均衡。特別是綜合市場和專業(yè)市場的發(fā)展 。專業(yè)市場還有較大發(fā)展空間 ,專業(yè)市場中多集中在生活資料類市場 ,生產(chǎn)資料類市場還有很多空缺。綜合市場中規(guī)模有待擴(kuò)大 ,檔次有待提高 ,商貿(mào)物流綜合市場還可增加。二是市場規(guī)模不大 ,品牌太少 ,幾個(gè)主要的批發(fā)市場年?duì)I業(yè)額大多在 50 億元左右。 長沙市區(qū)目前商品市場很多 ,但真正具有現(xiàn)代化商流、物流、信息流設(shè)施的大市場不多 ,如長沙市 5 區(qū)有市場 213 個(gè) ,平均每個(gè)占地面積只有 8000 平方米 ,只有雨花區(qū)每個(gè)市場占地達(dá)到了 10000 平方米 以上。因此 ,長沙市要對現(xiàn)有商品交易市場重新整合 ,培養(yǎng)和發(fā)展一批輻射遠(yuǎn)、吞吐量大、設(shè)施先進(jìn)的批發(fā)交易為主的商品市場。浙江、廣東、福建有許多“百億市場”。 如何加快發(fā)展步伐 ,突破長沙商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展困境 ,重振長沙商業(yè)雄風(fēng) ,實(shí)現(xiàn)長沙批發(fā)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ,除了需要外部資源要素、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、社會環(huán)境的支持之外 ,長沙商業(yè)批發(fā)業(yè)自身加快改革、調(diào)整和創(chuàng)新 ,推進(jìn)長沙及其城市圈商業(yè)的全面升級和發(fā)展尤為重要。因此 ,構(gòu)建一個(gè)交通便利、物流便捷、配套齊全、服務(wù)完善且代表長株潭商貿(mào)發(fā)展高度和未來走向的國際化市場集群 ,成為各級政府和 商業(yè)精英們的共同的期盼 ,也是眾望所歸 ,那么 ,大河西國際商貿(mào)物流城的誕生便成為不可逆轉(zhuǎn)事實(shí)。 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 從發(fā)達(dá)國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗(yàn)看 ,批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū) ,布局較均衡 。具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能 。具有現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢 ,如有現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場 。具有與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運(yùn)行機(jī)制。從泛珠三角看 :本項(xiàng)目處于泛珠三角腹地物流園位置 ,是搶占中西部市場的必經(jīng)之地 。至廣州、深圳、長沙 ,有京廣鐵路線、京珠高速公路直達(dá) ,公路、水運(yùn)、航運(yùn)物流暢通且成本相對較低 。水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施齊全。從立足湖南看 :緊鄰省會長沙 ,區(qū)位獨(dú)特 ,已經(jīng)被規(guī)劃為省會長沙的一個(gè)區(qū) ,能夠最快地承接省會科技、人才、市場、和配套服務(wù)的輻射 。經(jīng)高速公速可迅速地到達(dá)湖南岳陽、常德、株洲、湘潭等幾大物流園城市 ,方便占領(lǐng)湖南乃至更大范圍內(nèi)的市場 。擁有豐富的湘江水資源 ,石灰石、陶土、花崗巖等礦產(chǎn)資源也十分豐富 ,并擁有一定的開采加工基礎(chǔ) ,市場價(jià)值大 ,農(nóng)副產(chǎn)品比較充足 。承接產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的載體功能強(qiáng)大 ,建有湖南省唯一國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、臺商投 資區(qū)和高科技食品商貿(mào)物流基地 ,且相關(guān)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模 ,以旺旺為代表的名牌企業(yè)響譽(yù)海內(nèi)外。從立足長沙看 :區(qū)位獨(dú)特 ,商貿(mào)物流園區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模 。政府致力于發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì) ,在政府服務(wù)、政策支持、環(huán)境保障等方面出臺了系列過硬的措施 ,外向型經(jīng)濟(jì)特色初顯 ,已逐步成為投資的熱點(diǎn)地區(qū)。 本項(xiàng)目地處省會長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ,石長鐵路貨運(yùn)站的南面 ,湘江橫貫而過 ,萬噸級霞凝港深水碼頭毗鄰而建 ,高速公路縱橫交錯(cuò) ,鐵路連接南北東西 ,距機(jī)場不到 30 分鐘車程 ,可迅速而方便地到達(dá)珠三角任何一座城市 ,與中西部的市場聯(lián)系也比較 緊密 ,發(fā)展泛珠三角第三方、第四方物流條件已經(jīng)具備。長株潭城際鐵路全面建成后 ,將形成“一核、主軸線、半圓、支線”的交通網(wǎng)絡(luò)?！耙回Q”為岳陽 長沙 株洲 衡陽 ?！岸M”為瀏陽 長沙 益陽 常德、醴陵 株洲 湘潭 婁底 ?！鞍雸A”為汨羅 益陽 婁底 衡陽。在“ 3+5”城市群實(shí)現(xiàn)“ 9”的公共交通目標(biāo) ,即長株潭核心區(qū)通勤時(shí)間在半小時(shí)內(nèi) ,長株潭至“ 3+5”其它物流園城市 1 小時(shí) ,其它次物流園城市之間 小時(shí)內(nèi)。 大河西先導(dǎo)區(qū)包括岳麓區(qū)及望城縣、寧鄉(xiāng)縣大部分區(qū)域 ,該區(qū)域內(nèi)有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、行政 物流園、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前矛 ,消費(fèi)市場擴(kuò)大 ,購買力急劇增長。望城縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已建成 7 平方公里 ,引進(jìn)企業(yè) 130 余家 ,累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元。幾年來 ,形成了以旺旺食品、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)食品、派派食品、英博雪津啤酒、唐人神、中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架等項(xiàng)目為代表的一大批中外著名企業(yè)。不但帶來了技術(shù)、資金 ,還帶來了人員、物流、客流 ,提供了大量的就業(yè)機(jī)會。他們消費(fèi)觀念新、收入高。他們在此工作、生活甚至安居 ,能有效地拉動內(nèi)需消費(fèi)。目前“開發(fā)大河西 ,建設(shè)先導(dǎo)區(qū)”的戰(zhàn)役已經(jīng)全面打響。到 2020 年 ,先導(dǎo)區(qū)實(shí)現(xiàn)建成區(qū) 面積 200 平方公里 ,常住人口 150?300萬 ,地區(qū)生產(chǎn)總值 3000億元 ,地方財(cái)政收入 300億元 ,城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá) 60000 元和 40000 元以上。成為支撐長沙、帶動全省、輻射全國的重要發(fā)展引擎。各路商家更是盯準(zhǔn)這塊最具商業(yè)價(jià)值的黃金寶地 ,隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)而動 ,搶占先發(fā)優(yōu)勢。近年來 ,長沙已經(jīng)形成東有高橋、南有紅星、北有伍家?guī)X市場集群 ,然而 ,占據(jù)長沙半壁江山的大河西 ,與之相對應(yīng)的消費(fèi)場所 ,檔次低、環(huán)境差、業(yè)態(tài)老化 ,沒有一個(gè)高品位、大規(guī)模的批發(fā)市場 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)需求。簡單的供求關(guān)系 ,造成巨大的市場空缺。 隨著大河西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ,已形成了強(qiáng)勁的消費(fèi)推動力。急切呼喚大型商貿(mào)物流物流園的出現(xiàn)。 劣勢分析 商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集中度相對較低 ,大型骨干企業(yè)群尚未形成 ,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍不明顯 。商貿(mào)物流行業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品鏈和供應(yīng)鏈“缺失”。周邊市場幾乎空白 ,市場需要較長時(shí)間培育。交通配套只是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)條件 ,更為重要的是商業(yè)氛圍的成熟度 ,專業(yè)市場有著扎堆效應(yīng) ,講究產(chǎn)業(yè)的集聚 ,在市場培育方面還需要時(shí)間的積累。新的專業(yè)市場作為后發(fā)成片商圈 ,其成熟期時(shí)間比較長。 機(jī)會分析 大河西兩型社區(qū)先導(dǎo)區(qū)的建 設(shè)、過江遂道的開通、輕軌和地鐵的全面啟動 ,將使這個(gè)商圈充滿無限想象。 威脅分析 對本項(xiàng)目的威脅來自兩個(gè)方面 ,一是現(xiàn)有的批發(fā)市場 ,已經(jīng)發(fā)展得非常成熟 ,現(xiàn)有批發(fā)市場有自己熟悉的供貨和取貨渠道 ,具有一定的競爭力。二是即將新開發(fā)的批發(fā)市場。據(jù)調(diào)查 ,黃興市場集群初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村 ,占地 5000 畝 ,將要打造第三代批發(fā)市場 ,高橋大市場、馬王堆蔬菜批發(fā)市場和家電物流物流園等均有意向遷入黃興市場集群 ,西連長沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國際機(jī)場 ,緊靠長沙繞