【導(dǎo)讀】深入調(diào)查分析的基礎(chǔ)上完成本報(bào)告。與資金安排、股權(quán)架構(gòu)的依據(jù)。告的科學(xué)性、客觀性、規(guī)范性。研、充實(shí)、深化，僅供使用者參考。

　　

【正文】 西北角 2 棟 25 層（裙樓1~5 層為底商，6~25 層為寫字樓、住宅） 寫字樓 4800 元 /㎡；住宅3680 元 /㎡起（層差 40元 /㎡）；均價(jià) 4300 元 /㎡；商鋪整體招租 住宅 —— “入住景觀住宅，品味夢(mèng)想人生”；商鋪 —— “擁有黃金店鋪，三代生活無憂”；寫字樓 —— “投資高級(jí)寫字樓，身份地位都顯赫” —— 客戶登記階段 2 巴黎豪庭 原鼓風(fēng)機(jī)廠廠址 只推出 9 號(hào)樓，都是 11 層小 高層 ；高層還在籌建階段，規(guī)劃 28 層 住宅 3200 元 /㎡起價(jià)，3338 元 /㎡均價(jià)（底商未做） “東湖光谷、生活大師、大眾豪庭” 1*1： ㎡、 ㎡ 2*2： ㎡、 ㎡ 3*2： 130~137 ㎡ （主力戶型） 4*2： 140 ㎡ ~155 ㎡ 開盤，推出 170 套，已發(fā)出400 張 VIP 卡客戶當(dāng)天購(gòu)房 90 套，銷售速度一般 3 保利花園 原湖北電機(jī)廠廠址 18 層 住宅 2900 元 /㎡均價(jià)；底商 12021 元 /㎡（面積60~80 ㎡） “ 原生態(tài) 新人文 數(shù)字化 ” 2*2： 79 ㎡ ~92 ㎡ （ 83 ㎡左右主力戶型） 3*2： 117 ㎡ ~143 ㎡ （ 120 ㎡左右主力戶型） 60％左右 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 4*2： 152 ㎡ 4 光谷國(guó)際 華中科技大學(xué)東校區(qū)南側(cè) 3 層底商裙樓和 2棟 27 層的塔樓 住宅均價(jià) 3100 元 /㎡；整體招商（ 1~3 樓），中商已簽合同 “ 締造光谷精神堡壘 ； 創(chuàng)新科技孵化基地 ； 構(gòu)筑城市生態(tài)物業(yè) ；多維空間建筑集群 ” 1*1： 54㎡、 72 ㎡ 2*2： 81 ㎡、 92 ㎡ （面積在 80㎡左右主力戶型，可辦公可居?。? 小戶型銷售較好 5 學(xué)雅芳鄰二期 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成 ， 點(diǎn)式、條式布置；共 6 萬 方商鋪，已售罄 住宅 3300 元 /㎡均價(jià)；底商 7000 元 / ㎡，面積60~100 ㎡ “ 人居＋商業(yè) ”多功能 小戶型 65~80 ㎡ 銷售速度較慢 6 洪福家園 長(zhǎng)江職業(yè)學(xué)院東側(cè) 2 棟 高層 21 層 住宅 3100 元 /㎡，層差 40元 /㎡；整體招商（ 1~3樓），未定 “光谷腹地、新加坡風(fēng)情、十萬平方米小高層社區(qū)”；“五福盈門—— 有福盈門、有祿盈門、有壽盈門、有財(cái)盈門、有喜盈門” 三房二廳，面積在 138 ㎡左右 70%左右 14 層以上滯銷 7 紫菘 楓林上城 二期 717 研究所對(duì)面 18 層； 16 層； 32 層 住宅 3100 元 /㎡均 價(jià)；整體招商（ 7500 ㎡共三層，未定） “公園上、庭院中、至高生活” 1*1： 48㎡ 2*2： 108 ㎡ 3*2： 134~160 ㎡（ 140 ㎡左右主力戶型） 復(fù)式： 188 ㎡ 剛開盤 8 光谷 坐標(biāo)城 關(guān)山大道與南湖南路交匯處 6 棟高層；共有 15萬㎡的商業(yè)區(qū) 住宅 3500元 /㎡均價(jià)； 4，5樓商業(yè)內(nèi)街，價(jià)格未出 “ 4C 打造光谷核心區(qū)”（ CLD— 中心居住區(qū)、 CCD— 中心商業(yè)區(qū)、 CBD— 中心商務(wù)區(qū)、 CRD—中心休閑區(qū)）；“核心之城、皇者之城、空間之城、居住之城、思想之城” 2*2： 93 ㎡ 3*2： 130 ㎡ 4*2： 133 ㎡ 剛開盤 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 a、光谷商務(wù)中心 ? 配套設(shè)施 —— 裙樓的商場(chǎng)超市、金融機(jī)構(gòu)（底商“家樂?！敝袠?biāo)，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行整體購(gòu)置三層）； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 魯巷廣場(chǎng)，科研中心，高校聚集地； ? 交通動(dòng)線 —— 市內(nèi)近 20 余條公交線路直達(dá)武漢三鎮(zhèn)； ? 主要顧客群 —— 項(xiàng)目住宅 目標(biāo)顧客群定位于光谷區(qū)域內(nèi)以及其輻射區(qū)域內(nèi)的教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)主等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)：①地理位置佳，交通較為方便，使得目標(biāo)顧客群的區(qū)域范圍更廣；②周邊自然環(huán)境良好，近山望水，適宜于居住；③各種設(shè)施配套完善，商業(yè)氛圍逐漸形成，有很大升值空間；④該項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品的綜合性強(qiáng)，有商場(chǎng)超市、金融機(jī)構(gòu)、辦公、居住等，填補(bǔ)了一定的市場(chǎng)空白；⑤近一年該區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展良好，可借勢(shì)運(yùn)作； 缺點(diǎn)： ①該項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，總建面約 20萬方，市場(chǎng)消化速度和能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成重大影響；②價(jià)格遠(yuǎn)高于該區(qū)域同 類物業(yè)，難被認(rèn)可。 b、巴黎豪庭 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ? 區(qū)域環(huán)境 —— 周邊生 活設(shè)施配套成熟；與規(guī)劃待建的輕軌站點(diǎn)及中德醫(yī)院比鄰；區(qū)域人文氛圍濃郁，自然環(huán)境良好； ? 交通動(dòng)線 —— 近 10 余條公交線路途徑，武昌區(qū)內(nèi)可達(dá)性較高； ? 主要顧客群 —— 教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)主、投資者等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美、配套完善、交通便利，人文氣息濃厚； ② 項(xiàng)目自身品質(zhì)良好； ③ 該項(xiàng)目 11 月初給出定價(jià)， 11 月 12號(hào)開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，舉辦免費(fèi) VIP 領(lǐng)取房號(hào)等促銷活動(dòng)聚集了一定人氣； ④ 采用圍合式布局，形成中心綠化 ， 強(qiáng)調(diào)環(huán)境的 “ 均好性 ” ；⑤入口廣場(chǎng)花園為視覺中心組成部分，小區(qū)整體景觀營(yíng)造品質(zhì)較高。 缺點(diǎn)： ① 戶型偏大， 2 2 2 為 90 ㎡， 3 2 2 為 135 ㎡，多數(shù)在 140㎡以上，人們普遍希望的 2 2 2的 80㎡左右， 3 2 2的 120 ㎡左右的戶型斷檔； ② 總價(jià)高，在 45萬左右，市場(chǎng)承受能力有待考驗(yàn)； ③ 策劃工作委托新鴻泰代理公司而銷售自理，二者之間協(xié)調(diào)量大易出現(xiàn)脫節(jié)； ④ 管理人員由香港南益集團(tuán)總部直派，不熟悉本地文化和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作技巧。 c、保利花園二期 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 與關(guān)山超市相鄰，商業(yè)配套有待完善；區(qū)域人文氛圍濃郁，與華中科技大學(xué)相鄰； ? 交通動(dòng)線 —— 9 條公交線路途徑，便利程度一般； ? 主要顧客群 —— 教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)主、 投資者等。 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚，有一定優(yōu)勢(shì)； ② 項(xiàng)目自身品質(zhì)良好，采用香樟作為景觀重要組成部分，得到顧客群的普遍認(rèn)可；③ 該項(xiàng)目?jī)r(jià)格采取高開低走的策略，接受程度較高；④該項(xiàng)目注重了在小高層、高層的得房率、窗景、物業(yè)管理細(xì)節(jié)方面的處理，使得這些傳統(tǒng)劣勢(shì)因素變?yōu)閮?yōu)勢(shì)推動(dòng)因素；⑤戶型比較合理，總價(jià)控制在 35 萬左右，市場(chǎng)比較容易承受； 缺點(diǎn)： ① 建筑密度高，大多數(shù)單元采光、通風(fēng)差， 可視景觀差； ② 開發(fā)商屢遭投訴，市場(chǎng)信譽(yù)度大受影響。 d、 光谷國(guó)際 ? 配套設(shè)施 —— 底商裙樓； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 與 光谷行政中心高科大廈隔街相望 相鄰，商業(yè)配套較為完善；區(qū)域人文氛圍濃郁，與華中科技大學(xué)相鄰； ? 交通動(dòng)線 —— 3條公交線路途徑，便利程度一般； ? 主要顧客群 —— 創(chuàng)業(yè)者、高科技企業(yè)員工、投資者等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚，自然景觀優(yōu)美； ② 項(xiàng)目周邊寫字樓物業(yè)銷售狀況良好，逐漸形成了東湖高新的辦公中心； ③ 該項(xiàng)目主力戶型以小戶型為主，功能靈活，填補(bǔ)了該片區(qū)相對(duì)薄弱的小戶型市場(chǎng)供給； ④ 該項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套較為完善，商業(yè)氛圍逐漸形成。 缺點(diǎn)： ① 標(biāo)準(zhǔn)層 6 梯 32 戶，電梯少，運(yùn)量不足； ② 標(biāo)準(zhǔn)層四面圍合，太似“筒子樓”； ③ 部分單元采光通風(fēng)差。 e、學(xué)雅芳鄰二期 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商、辦公綜合配套； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 商業(yè)等配套設(shè)施有待完善； ? 交通動(dòng)線 —— 15 條公交線路途徑，交通較為便利； ? 主要顧客群 —— 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、周邊企業(yè)普通職員等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目 主力戶型為小戶型，首付 5萬 ~6萬，銷售壓力??； ② 小區(qū)的交通線路可達(dá)性較強(qiáng)，彌補(bǔ)了其地理區(qū)位的不足； 缺點(diǎn)： ① 該項(xiàng)目一期延期交房且建筑質(zhì)量差、滲水嚴(yán)重，規(guī)劃改動(dòng)比較大，曾被勒令停工，在現(xiàn)有業(yè)主中口碑甚差，小區(qū)品質(zhì)在消費(fèi)者心中大打折扣； ② 一梯四戶，運(yùn)量不足； ③ 方位差，使北面戶型采光、通風(fēng)條件差。 f、洪福家園 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； ? 區(qū) 域環(huán)境 —— 生活配套設(shè)施比較完善；處于魯巷商務(wù)圈服務(wù)區(qū)域范圍之內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚；與長(zhǎng)江職業(yè)學(xué)院、當(dāng)代學(xué)生公寓、核動(dòng)力研究所相鄰，人文氛圍良好；人流量較大； ? 交通動(dòng)線 —— 10 余條公交線路途徑，便利程度較好； ? 主要顧客群 —— 教師、私營(yíng)業(yè)主、投資者等。 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚； ② 項(xiàng)目地理區(qū)位良好，位于民院路和雄楚大道的交匯處的東南角，延展了魯巷廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍； ③該項(xiàng)目其中一款戶型，可靈活改動(dòng)，或一室一廳， 或二室一廳，面積 65㎡，比較暢銷； 缺點(diǎn)： ① 建筑密度大，“密密麻麻”， 6 層以下采光、通風(fēng)條件差； ②戶型偏大，總價(jià)偏高； ③ 銷售進(jìn)入瓶頸階段， 14 層以下單價(jià)在 3480 元 /㎡ 以下的單元基本售罄， 15 至 21 層總價(jià)在 47 萬元左右的單元呈現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。 g、紫菘 楓林上城 二期 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 生活配套設(shè)施比較完善；與核動(dòng)力研究所對(duì)望，緊鄰洪福家園，人文氛圍良好；有一定人流量；處于魯巷商務(wù)圈服 務(wù)區(qū)域范圍之內(nèi)，商業(yè)氛圍與洪福家園相比較差一些； ? 交通動(dòng)線 —— 4 條公交線路途徑，便利程度較差； ? 主要顧客群 —— 教師、企業(yè)管理層員工、私營(yíng)業(yè)主、投資者等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) 90%以上的戶型均有入戶花園和空中合院，有一定吸引力； ② 建筑設(shè)計(jì)比較注重窗景的營(yíng)造和單元采光通風(fēng)； 缺點(diǎn)： ① 戶型偏大，造成總價(jià)偏高； ② 項(xiàng)目鄰城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰塵污染都較為嚴(yán)重。 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 h、 光谷 坐標(biāo)城 ? 配套設(shè)施 —— 超五星級(jí)酒店、 5A商務(wù)辦公、大型連鎖超市、高檔文化型休閑娛樂設(shè)施等配置； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 該項(xiàng)目處于武漢市二環(huán)線內(nèi)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般； ? 交通動(dòng)線 —— 6 條公交線路途徑，交通較為便利； ? 主要顧客群 —— 教師、科研人員、周邊企業(yè)員工、投資者等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目戶型采用 超大尺度的入戶花園和露臺(tái) 設(shè)計(jì)，配合采用“庭院式”園林主題，在產(chǎn)品自身品質(zhì)打造細(xì)節(jié)方面比較注重；② 定位明確，二環(huán)線內(nèi)高品質(zhì)樓盤； ③ 與規(guī)劃待建的地鐵出口相鄰，有一定升值潛力； ④ 產(chǎn)品自身功能綜合配套性強(qiáng)，彌補(bǔ)了周圍配套設(shè)施不完善的不足； ⑤ 舉辦 1000 元 VIP 卡抵 10000 元房款活動(dòng)，相當(dāng)于每平方米打折扣便宜70元左右，雖然意義不大，但仍觸動(dòng)了消費(fèi)者的價(jià)格感覺。 缺點(diǎn)： ① 項(xiàng)目遠(yuǎn)離商務(wù)中心和人流密集區(qū)； ② 項(xiàng)目定價(jià)較高。 光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析與本項(xiàng)目臨街底商的市場(chǎng)建議 （ 1） 長(zhǎng)期以來，光谷片區(qū)區(qū)域是郊區(qū) “單位經(jīng)濟(jì)” ，每一個(gè)單位追求“大而全”、“小而全”，商業(yè)物業(yè)以 “單位自我配套” 為基本形式。各“單位”圍墻以內(nèi)，自有不同規(guī)模的商業(yè)物業(yè)去滿足人們?nèi)粘Ｉ畋仨毱返男枰? 人們購(gòu)買家用大件、高價(jià)值商品則奔“中商”、“亞貿(mào)”或漢口。 2021 年，魯巷廣場(chǎng)商貿(mào)超市開業(yè)，才開始改變上述狀況。 調(diào)查表明：光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)不完善，缺大型商貿(mào)中心、缺高水平醫(yī)院、缺電子產(chǎn)品市場(chǎng)、缺茶館咖啡廳等。 （ 2） 光谷片區(qū)區(qū)域人口構(gòu)成與消費(fèi)需求特點(diǎn)分析。 光谷片區(qū)區(qū)域的常住人口在 8～ 10萬人之間，主要是高校、科研、汽發(fā)等企 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)各類公 司從業(yè)人員。 光谷片區(qū)域高校學(xué)生（不計(jì)常住入口）數(shù)量約在 20 萬人左右。 上述兩類人群形成 消費(fèi)需求的時(shí)尚性、文化性、價(jià)格敏感性、服務(wù)質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容多樣化、服務(wù)時(shí)間對(duì)應(yīng)性的特點(diǎn)。 （ 3）小型超市入社區(qū)和單位自辦商業(yè)市