【導(dǎo)讀】無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目。集合資金信托計劃申報部門：。申報時間：2021年12月13日。我們在此聲明與保證：此報告是按照XX信托《項目盡職調(diào)查指。引》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和評估人收集的資料，經(jīng)我。們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項。目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整。性及所作判斷的合理性負責。

　　

【正文】 集團系全國 500 強企業(yè)，上海市建筑施工企業(yè)綜合實力 30強排名第一，擁有豐富的建設(shè)施工經(jīng)驗，獲得魯 班獎、白玉蘭獎、全國優(yōu)質(zhì)樣板工程、錢江杯、浦江杯、上海市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)等榮譽 300 多項，獲得安康杯、市文明工地、標化樣板工地、創(chuàng)安工地等榮譽 400 多項。龍元建設(shè)集團的加盟是對無錫世界貿(mào)易中心打造一流品質(zhì)建筑的保證。 四、項目投資估算及資金籌措安排 ㈠項目投資估算 單位：萬元 序號 項目 數(shù) 量 單位 估算指標 總價 1 地價及拆遷費用 28, M2 20665 2 前期費用 勘察測量費 28, M2 90 860 規(guī)劃設(shè)計費等 1 項 2900 行政規(guī)費等 1 項 % 1500 招標預(yù)算編制費 1 項 % 240 3 土建工程費 基礎(chǔ)及地下室 39, 3100 12297 地上主體工程 130, M2 2493 32484 4 安裝工程費 M2 水電安裝 169, 150 2549 電梯 臺 3650 消防 169, M2 80 1360 通訊 169, M2 10 170 4. 中央空調(diào) 169, M2 180 3059 大理石幕墻 81, M2 900 7317 公用天線系統(tǒng) 169, M2 12 204 智能化系統(tǒng) 169, M2 36 612 裝修 38, M2 3100 11975 5 園林綠化等室外配套工程 21, M2 400 872 6 管理費用 ((1)至 (5))*3% 3081 7 利 息 按期計算利息 10038 8 銷售費用 銷售總價 % 4050 9 不可預(yù)見費 ((1)至 (5))*1% 1027 33 1 至 9 項總計 總成本 120909 ㈡土地成本 無錫世貿(mào)于 2021 年以人民幣 6500 萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)中心一期和二期），拆遷成本 ，綜合地價 400 萬元 /畝左右，容積率 ，是周邊地塊土地成本的 1/3。分攤至無錫世貿(mào)中心二期（本信托計劃抵押物）的地價和拆遷費共計 億元，土地出讓金和拆遷費都已付清。 ㈢項目資金籌措 該項目于 2021年 6 月開工建設(shè)，計劃于在 2021 年 12月峻工。計劃投資總額 120909萬元，目前已累計投入資金約 83647萬元（其中自有資金投入約 42188萬元，銀行貸款約 41459 億元）。主要明細如下： 單位：萬元 序號 科目名稱 已投入 1 土地購置及拆遷費 20665 2 前期工程費 5500 3 建安工程費用 44281 4 建設(shè)期費用 13201 5 管理費用 4161 6 財務(wù)費用 9040 7 累計項目總投資 83647 五、項目政府批文及證件情況 證件名稱 證件編號 取得時間 發(fā) 證人 具體情況 土地證 錫南國用（ 2021）第165號 2021年12月 2日 無錫市國土資源局 地號 2006037059，使用權(quán)面積 平方米；使用終止日期： 2044 年 3 月 25 日（商業(yè)）， 2054年 3月 25日（住宅） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 錫規(guī)地許（ 2021）第0167號 2021年 8月 16日 無錫市規(guī)劃局 建筑用地面積約 56568平方米。 注：一期與二期共用一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證） 建設(shè)工程 建字第 2021年 1 無錫市規(guī)劃局 建 設(shè)規(guī)模 169961平方米 34 規(guī)劃許可證 F3202021021900099號 月 1日 建筑工程施工許可證 3202021009111100001A 2021年11月 17日 無錫市建設(shè)局 建設(shè)規(guī)模 169961 平方米，開工日期 2021年9月 25日，竣工日期 2021年 4月 28日。 商品房預(yù)（銷）售許可證 (2021)預(yù)銷準字第053號 2021 年 6月 29日 無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局 商品房屋使用性質(zhì)：商業(yè)、辦公、會展、公寓。上市預(yù)（銷）售建筑面積： 平方米（其中商業(yè) ，辦公 ，會展 ，公寓 ） 六、項目建設(shè)進度安排 日程 白領(lǐng)公寓 商場 世貿(mào)大廈 2021/10/01 拆遷完成 拆遷完成 拆遷完成 2021/06/01 開工 開工 開工 2021/06/01 出177。 出177。 出177。 2021/12/17 / 結(jié)構(gòu)封頂 / 2021/06/29 預(yù)售 預(yù)售 預(yù)售 2021/08/18 結(jié)構(gòu)封頂 / 主體結(jié)構(gòu) 50% 2021/12/31 / / 結(jié)構(gòu)封頂 2021/12/31 交房 交房 交房 第四部分 擬投（融）資的項目概況 一、無錫世貿(mào)中心二期 超五星級酒店情況概述 項目 內(nèi)容 運營管理人 Visionnaire威遜納里（意大利） 市場定位 高端稀缺 運營時間 2021 年 1 月 1 日 消費群體 高端客戶、外企高管、企業(yè)家、社會名流 世貿(mào)會所（餐廳）經(jīng)營收入 假設(shè)企業(yè) 5 桌 1 萬 2 次 365天 =3650 萬元 其中就座率： 2021 年 85%=3650 萬 85%=3103 萬元 2021 年 95%=3650 萬 95%=3468 萬元 備注：以餐位 5 桌，最低消費 1 萬元，每天兩次用餐，一年 365 天計算 酒店預(yù)期 經(jīng)營收入 30個標準房 2021元 /天： 30 2021 365=2190萬元 10個套房 5000 元 /天： 10 5000 365=1825萬 35 元 裝修資金需求 設(shè)計費： 300萬元 硬裝： 4000萬元 軟裝： 3678萬元 共計： 7928萬元 裝修進度 2021 年 4 月開工， 2021 年 1 月 1日投入使用 二、無錫世貿(mào)中心二期 奢侈品名店街情況概述 無錫世貿(mào)的奢侈品名店街建成后共計 32515平方米，將由一個 21010平方米的會展中心和一個 11505平方米的商業(yè)中心構(gòu)成，項目概況如下： 項目 內(nèi)容 運營團隊 戴德梁行 市場定位 國 際 一 線 品 牌 ： Prada 、 Gucci、 Armani (Gruppo)、 Dior 、 Chanel、 Louis Vuitton、Salvatore Ferragamo、 Tod’ s Hogan、 Cartier、Piaget 、 Vacheron Coastantin 、 Officine Panerai、 Van Cleef、 Patrizia Pepe、 Coach、Montblanc、 Givenchy、 Chopard\Blue marine等 運營時間 2021 年 1 月 1 日 消費群體 高端客戶、外企高管、企業(yè)家、社會名流 租金收入 租金收入按營業(yè)額 12 億元的比例計提 2021 年： 12億 70% 10%= 2021 年： 12億 85% 11%= 2021 年： 12億 95% 12%= 裝修資金需求 設(shè)計費： 1398 萬元 硬裝： 6500萬元 軟裝： 6083萬元 共計： 13981萬元 裝修進度 2021 年 4 月開工， 2021 年 1 月 1日投入使用 三、無錫世貿(mào)中心二期工程尾款支付 本信托計劃將支付無錫世貿(mào)中心二期約 億元的工程尾款。支付對象為工程總包方龍元建設(shè)集團。 無錫世貿(mào)中心二期工程尾款具體明細如下 36 資金用途 尾款金額（萬元） 土建 2300 幕墻 3350 電梯 2021 空調(diào) 1300 智能化 852 景觀 500 給排水 1000 電力 1000 合計 12302 第五部分 抵押物分析 無錫世貿(mào)中心二期的土地及其地上附屬在建工程：根據(jù)上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司于 2021年 12月 12日出具的預(yù)評估報告（編號：滬港預(yù)報（ 2021）第 1696 號），該抵押物預(yù)售面積 123281 平方米，其中已售出 105 套辦公建筑面積合計為 10605平方米，現(xiàn)剩余可售面積 112676平方米，評估價 值為 億元， 抵押率為 %，項目風險可控。 抵押物即為本次特定資產(chǎn)收益權(quán)之標的資產(chǎn)， 因此 詳細內(nèi)容 見第三部分“無錫世貿(mào)中心二期項目介紹”。 第六部分 過度抵押物 永康世貿(mào)中心項目 一、基本情況 永康世貿(mào)中心項目地塊位于浙江省金華市永康市總部經(jīng)濟中心，項目選址永康市東城街道中國五金總部中心的核心部位。項目處于永康舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中間地帶，緊靠中國科技五金城，交通方便，周邊目前在建的項目有 1012 個（總部中心一、二期及總部大樓、五金會展中 37 心、超大型商場、人才公寓等），總部中心版塊將形成一個以總 部經(jīng)濟中心為核心，集居住、商務(wù)、休閑為主要功能的永康市新的中國五金 CBD，周邊有總部大樓、會展中心、大型商場、金誠、金典、金品等高檔樓群， 地塊條件優(yōu)越。 二、項目建設(shè)規(guī)劃 永康世貿(mào)中心項目建筑類型為世貿(mào)酒店式公寓、世貿(mào)五星級酒店、世貿(mào)辦公、世貿(mào) LOFT 辦公，總占地面積 48530 平方米，總建筑面積，總投資 萬元，已投入資本金 37302萬元，于2021 年 8 月開工建設(shè)，預(yù)計于 2021年 5月竣工。 物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 可售面積（平方米） 世貿(mào)酒店式公寓（住宅） 世貿(mào) LOFT 辦公 世貿(mào)辦公 世貿(mào)五星級酒店 只租不售 物管用房 0 避難區(qū) 0 地下夾層 0 地下室 0 合 計 設(shè)計效果圖 ： 38 三、政府批文及證件情況 批文或證件名稱 取得時間 證號或文號 批準或發(fā)證單位 面積（米 2） 立項批文 永發(fā)改備 [2021]82號 發(fā)改局 194120 土地使用權(quán)證 1 永國用（ 2021）第 2856號 永康市國土資源局 48530 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 地字第 3307842021013 永康市規(guī)劃局 48530 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7 建字第 3307842021699 永康市規(guī)劃局 215646 建筑工程施工許可證 6 330722202101260601 永康市建設(shè)局 189000 建筑工程施工許可證 330722202104021301 永康市建設(shè)局 21000 四、項目建設(shè)進度安排 施工時間 世貿(mào)酒店式公寓 世貿(mào) LOFT 辦公 辦公寫字樓 五星級酒店 2021831 樁基工程 樁基工程 樁基工程 樁基工程 202111 開工建設(shè) 開工建設(shè) 開工建設(shè) 開工建設(shè) 20211230 建設(shè) 建設(shè) 建設(shè) 主體封頂 20211231 完工 完工 /預(yù)售 完工 /預(yù)售 / 2021－ 58 預(yù)售 竣工驗收 竣工驗收 / 20211230 竣工 /銷售 銷售 銷售 安裝裝修 注：項目的預(yù)售許可證正在辦 理中，預(yù)計明年 6月前取得。 融資方以永康世貿(mào)的土地及在建工程作為置換無錫世貿(mào)中心二期的土地及在建工程第一順位抵押權(quán)期間的過渡性抵押物。根據(jù)上海滬港房 39 地產(chǎn)估價有限公司于 2021年 12月 12日的預(yù)評估報告（編號：滬港預(yù)報（ 2021）第 1703 號），該抵押物可售面積 ，土地及地上附屬在建工程評估價值 億元。 第七部分 擔保方 本信托計劃由上海世貿(mào)控股及其實際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責任擔保。 一、上海世貿(mào)控股（集團）有限公司 ㈠基本情況表 客戶名稱 上海世貿(mào)控股（集團） 有限公司 法人代表 李焱然 注冊地址 上海市普陀區(qū)真北路 3199 弄 20 號 106 室 成立日期 2021 年 2 月 27 日 注冊資本 人民幣 1 億元 營業(yè)執(zhí)照注冊號 310107000528471 貸款卡卡號 3101150004681755 組織機構(gòu)代碼 671188075 稅務(wù)登記證號 310107671188075 股東結(jié)構(gòu)和出資比例 李焱然 52%，袁麗萍 30%，王俊 8%，陳樂生 5%，林偉 5% 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、實業(yè)投資、商務(wù)信息咨詢（除經(jīng)紀），企業(yè)營銷策劃、會務(wù)會展服務(wù)、展覽展示服務(wù)、物業(yè)管理、酒店管理（除專項）涉及行政許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營 ㈡股權(quán)結(jié)構(gòu) 40 ㈢業(yè)務(wù)介紹 上海世貿(mào)控股（集團）有限公司是一家集專業(yè)投資建設(shè)世界貿(mào)易中心、酒店管理、會展中心、文化創(chuàng)意、地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)資源和高科技材料等七大產(chǎn)業(yè)為一體的專業(yè)投資公司。控股公司有無錫世界貿(mào)易中心有限公司、永康世界貿(mào)易中心有限公司、無錫世貿(mào)會展有限公