【正文】 1 無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權 項目 集合資金信托計劃 項目名稱：《 無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權項目集合資金信托計劃》 集合資金信托計劃 申報部門： 信托經(jīng)理： 項目負責人： 申報時間： 2021年 12月 13 日 2 聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：此報告是按照 XX 信托《項目盡職調查指引》等有關規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和評估人收集的資料，經(jīng)我們審慎調查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合 理性負責。 直接評估人： 評估審查人： 評估審定人： 3 目錄 聲 明 與 保 證 ............................................................. 2 第一部分 信托計劃基本方案 ................................................... 5 一、信托項目基本要素 .................................................... 5 二、項目交易結構 ....................................................... 9 三、風險控制措施 ...................................................... 11 四、資金監(jiān)管及增信措施 ................................................. 12 第二部分 融資人情況分析 .................................................... 12 一、基本情況 .......................................................... 12 ㈠基本情況表 ...................................................... 12 ㈡股東結構 ........................................................ 13 ㈢組織結構 ........................................................ 14 ㈣管理層介紹 ...................................................... 14 二、主營業(yè)務 .......................................................... 17 三、財務分析 .......................................................... 17 ㈠財務基本狀況 ..................................................... 17 ㈡財務指標分析 ..................................................... 21 ㈢現(xiàn)金流分析 ...................................................... 22 四、征信情況 .......................................................... 22 五、回購款來源分析 ..................................................... 23 六 、融資方的綜合評價 ................................................... 25 第三部分 無錫世貿(mào)中心二期項目介紹 .......................................... 25 一、基本情況 .......................................................... 26 二、項目市場定位 ...................................................... 28 ㈠ 市場定位 ........................................................ 28 ㈡客戶群定位 ...................................................... 28 ㈢ 銷售價格定位 ..................................................... 29 ㈣ 銷售策略定位 ..................................................... 29 ㈤宣傳方式定位 ..................................................... 29 三、項目優(yōu)劣勢分析 ..................................................... 30 ㈠項目優(yōu)勢 ........................................................ 30 ㈡綠化設計優(yōu)勢 ..................................................... 31 ㈢工程質量優(yōu)勢 ..................................................... 31 四、項目投資估算及資金籌措安排 ......................................... 32 ㈠項目投資估算 ..................................................... 32 ㈡土地成本 ........................................................ 33 ㈢項目資金籌措 ..................................................... 33 五、項目政府批文及證件情況 ............................................. 33 六、項目建設進度安排 ................................................... 34 第四部分 擬投（融）資的項目概況 ............................................ 34 一、無 錫世貿(mào)中心二期 超五星級酒店情況概述 ............................ 34 二、無錫世貿(mào)中心二期 奢侈品名店街情況概述 ............................ 35 三、無錫世貿(mào)中心二期工程尾款支付 ....................................... 35 4 第五部分 抵押物分析 ....................................................... 36 第六部分 過度抵押物 永康世貿(mào)中心項目 ....................................... 36 一、基本情況 .......................................................... 36 二、項目建設規(guī)劃 ...................................................... 37 三、政府批文及證件情況 ................................................. 38 四、項目建設進度安排 ................................................... 38 第七部分 擔保方 ........................................................... 39 一、上海世貿(mào)控股（集團）有限公司 ....................................... 39 ㈠基本情況表 ...................................................... 39 ㈡股權結構 ........................................................ 39 ㈢業(yè)務介紹 ........................................................ 40 ㈣主要財務數(shù)據(jù) ..................................................... 41 ㈤征信情況 ........................................................ 41 二、李焱然先生 ........................................................ 42 三、袁麗萍女士 ........................................................ 42 第八部分 項目合規(guī)性說明 .................................................... 42 一、資金來源合規(guī)性 ..................................................... 42 二、資金投向合規(guī)性 ..................................................... 42 三、企業(yè)自有資金的合規(guī)性 ............................................... 43 第九部分 風險揭示及控制 .................................................... 43 一、風險揭示 .......................................................... 43 ㈠信用風險 ........................................................ 43 ㈡管理風險 ........................................................ 44 ㈢利率風險 ........................................................ 44 ㈣其它風險 ........................................................ 44 ㈤充分風險揭示、履行盡職管理義務 ................................... 44 第十部分 項目過程管理安排 .................................................. 45 一、成立專門的項目小組負責本項目后續(xù)監(jiān)督與管理 ......................... 45 二、嚴格執(zhí)行公司內部相關管理辦法 ....................................... 45 三、定期與不定期走訪融資方，查看用款項目狀況 ........................... 45 第十一部分 項目評價與結論 .................................................. 45 5 第一部分 信托計劃基本方案 一、信托項目基本要素 無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權項目集合資金信托計劃 方案要點 合格投資者 ⒉受托人 XX 國際信托有限公司 ⒊信托資金 人民幣 800,000, 元（大寫：捌億元整） ,超過 2 億元即可成立 其中：第一期募集資金 億元；第二期募集 億元；第 三期募集不超過 3億元。 ⒋信托期限 A 類： 年； B 類： 2 年； C 類： 年 ⒌委托人 預期收益率 A 類 （第一期） A1： 300600萬 10% A2： 600 萬以上 % B 類 （第二期） B1： 300600萬 % B2： 600 萬以上 11% C 類 （第三期） C1： 100300萬 9% C2： 300600萬 11% C3： 600 萬以上 % 信托財產(chǎn)專戶收到融資方支付的回購價 款后的 5 6 個工作日內。 運用 方式：用于受讓以“ 無錫世貿(mào)中心二期 白領公寓、寫字樓、會展中