【正文】 于無錫市太湖大道清揚(yáng)路交叉口東南角（以下簡稱“無錫世貿(mào)中心二期”）的土地使用權(quán)及其地上附屬在建工程提供抵押擔(dān)保。 受托人因處理信托事務(wù)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用或處分過程中發(fā)生的稅費(fèi)和交易費(fèi)用；因信托財(cái)產(chǎn)管理而產(chǎn)生的銀行開戶費(fèi)、網(wǎng)銀開通費(fèi)、 U 盾費(fèi)、網(wǎng)銀使用費(fèi)、賬戶管理費(fèi)、電匯手續(xù)費(fèi)、支票工本費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等銀行費(fèi)用；因信托事務(wù)管理而產(chǎn)生的銀行保管費(fèi)、咨詢費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、銀行監(jiān)管費(fèi)、代理手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)等；為維護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利而發(fā)生的訴訟費(fèi)用；信托終止時(shí)的清算費(fèi)用等其他費(fèi)用由融資方承擔(dān)。提前支付部分回購價(jià)款的的應(yīng)一次 性 支付某期回購價(jià)款總額。 365第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款 % 第十次 第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第三期溢價(jià)回購 8 起屆滿 之日 率】 %自第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)247。 365該期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對應(yīng)已支付的回購款+第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款 第八次 第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿 2年之日 第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第二期溢價(jià)回購率】 %自第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)247。 365 第六次 第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿 1年之日 第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第三期溢價(jià)回購率】 %自第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)247。 第四次 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿 1年之日 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第一期溢價(jià)回購率】 %自第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)247。第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日即信托計(jì)劃成立之日后第 1 個(gè)工作日。 具體比率以實(shí)際募集資金到位后確定的數(shù)字為準(zhǔn)。 運(yùn)用 方式：用于受讓以“ 無錫世貿(mào)中心二期 白領(lǐng)公寓、寫字樓、會(huì)展中心、超五星級酒店和奢侈品名店街”為基礎(chǔ)資產(chǎn)的特定資產(chǎn)收益權(quán)，融資方將款項(xiàng)用于上述五星級酒店和名店街的裝修以及支付無錫世貿(mào)中心二期 項(xiàng)目 工程 尾款、置換融資方在中國銀行無錫分 行評 估價(jià) 值 億元的土地及地上附屬在建工程的第一順融資方 無錫世界貿(mào)易中心有限公司（以下簡稱“無錫世貿(mào)”或“轉(zhuǎn)讓方或回購方”） 轉(zhuǎn)讓價(jià)款 人民幣 800,000, 元（大寫：捌億元整） 溢價(jià)回購率 轉(zhuǎn)讓價(jià)款分 三期支付。 直接評估人： 評估審查人： 評估審定人： 3 目錄 聲 明 與 保 證 ............................................................. 2 第一部分 信托計(jì)劃基本方案 ................................................... 5 一、信托項(xiàng)目基本要素 .................................................... 5 二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu) ....................................................... 9 三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ...................................................... 11 四、資金監(jiān)管及增信措施 ................................................. 12 第二部分 融資人情況分析 .................................................... 12 一、基本情況 .......................................................... 12 ㈠基本情況表 ...................................................... 12 ㈡股東結(jié)構(gòu) ........................................................ 13 ㈢組織結(jié)構(gòu) ........................................................ 14 ㈣管理層介紹 ...................................................... 14 二、主營業(yè)務(wù) .......................................................... 17 三、財(cái)務(wù)分析 .......................................................... 17 ㈠財(cái)務(wù)基本狀況 ..................................................... 17 ㈡財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ..................................................... 21 ㈢現(xiàn)金流分析 ...................................................... 22 四、征信情況 .......................................................... 22 五、回購款來源分析 ..................................................... 23 六 、融資方的綜合評價(jià) ................................................... 25 第三部分 無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目介紹 .......................................... 25 一、基本情況 .......................................................... 26 二、項(xiàng)目市場定位 ...................................................... 28 ㈠ 市場定位 ........................................................ 28 ㈡客戶群定位 ...................................................... 28 ㈢ 銷售價(jià)格定位 ..................................................... 29 ㈣ 銷售策略定位 ..................................................... 29 ㈤宣傳方式定位 ..................................................... 29 三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ..................................................... 30 ㈠項(xiàng)目優(yōu)勢 ........................................................ 30 ㈡綠化設(shè)計(jì)優(yōu)勢 ..................................................... 31 ㈢工程質(zhì)量優(yōu)勢 ..................................................... 31 四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措安排 ......................................... 32 ㈠項(xiàng)目投資估算 ..................................................... 32 ㈡土地成本 ........................................................ 33 ㈢項(xiàng)目資金籌措 ..................................................... 33 五、項(xiàng)目政府批文及證件情況 ............................................. 33 六、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 ................................................... 34 第四部分 擬投（融）資的項(xiàng)目概況 ............................................ 34 一、無 錫世貿(mào)中心二期 超五星級酒店情況概述 ............................ 34 二、無錫世貿(mào)中心二期 奢侈品名店街情況概述 ............................ 35 三、無錫世貿(mào)中心二期工程尾款支付 ....................................... 35 4 第五部分 抵押物分析 ....................................................... 36 第六部分 過度抵押物 永康世貿(mào)中心項(xiàng)目 ....................................... 36 一、基本情況 .......................................................... 36 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 ...................................................... 37 三、政府批文及證件情況 ................................................. 38 四、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 ................................................... 38 第七部分 擔(dān)保方 ........................................................... 39 一、上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司 ....................................... 39 ㈠基本情況表 ...................................................... 39 ㈡股權(quán)結(jié)構(gòu) ........................................................ 39 ㈢業(yè)務(wù)介紹 ........................................................ 40 ㈣主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) ..................................................... 41 ㈤征信情況 ........................................................ 41 二、李焱然先生 ........................................................ 42 三、袁麗萍女士 ........................................................ 42 第八部分 項(xiàng)目合規(guī)性說明 .................................................... 42 一、資金來源合規(guī)性 ..................................................... 42 二、資金投向合規(guī)性 ..................................................... 42 三、企業(yè)自有資金的合規(guī)性 ............................................... 43 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)揭示及控制 .................................................... 43 一、風(fēng)險(xiǎn)揭示 .......................................................... 43 ㈠信用風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 43 ㈡管理風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 44 ㈢利率風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 44 ㈣其它風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 44 ㈤充分風(fēng)險(xiǎn)揭示、履行盡職管理義務(wù) ................................... 44 第十部分 項(xiàng)目過程管理安排 .................................................. 45 一、成立專門的項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)本項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)督與管理 ................