【正文】 一、上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司 ㈠基本情況表 客戶名稱 上海世貿(mào)控股（集團(tuán)） 有限公司 法人代表 李焱然 注冊地址 上海市普陀區(qū)真北路 3199 弄 20 號 106 室 成立日期 2021 年 2 月 27 日 注冊資本 人民幣 1 億元 營業(yè)執(zhí)照注冊號 310107000528471 貸款卡卡號 3101150004681755 組織機(jī)構(gòu)代碼 671188075 稅務(wù)登記證號 310107671188075 股東結(jié)構(gòu)和出資比例 李焱然 52%，袁麗萍 30%，王俊 8%，陳樂生 5%，林偉 5% 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、實(shí)業(yè)投資、商務(wù)信息咨詢（除經(jīng)紀(jì)），企業(yè)營銷策劃、會務(wù)會展服務(wù)、展覽展示服務(wù)、物業(yè)管理、酒店管理（除專項）涉及行政許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營 ㈡股權(quán)結(jié)構(gòu) 40 ㈢業(yè)務(wù)介紹 上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司是一家集專業(yè)投資建設(shè)世界貿(mào)易中心、酒店管理、會展中心、文化創(chuàng)意、地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)資源和高科技材料等七大產(chǎn)業(yè)為一體的專業(yè)投資公司。根據(jù)上海滬港房 39 地產(chǎn)估價有限公司于 2021年 12月 12日的預(yù)評估報告（編號：滬港預(yù)報（ 2021）第 1703 號），該抵押物可售面積 ，土地及地上附屬在建工程評估價值 億元。 物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 可售面積（平方米） 世貿(mào)酒店式公寓（住宅） 世貿(mào) LOFT 辦公 世貿(mào)辦公 世貿(mào)五星級酒店 只租不售 物管用房 0 避難區(qū) 0 地下夾層 0 地下室 0 合 計 設(shè)計效果圖 ： 38 三、政府批文及證件情況 批文或證件名稱 取得時間 證號或文號 批準(zhǔn)或發(fā)證單位 面積（米 2） 立項批文 永發(fā)改備 [2021]82號 發(fā)改局 194120 土地使用權(quán)證 1 永國用（ 2021）第 2856號 永康市國土資源局 48530 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 地字第 3307842021013 永康市規(guī)劃局 48530 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7 建字第 3307842021699 永康市規(guī)劃局 215646 建筑工程施工許可證 6 330722202101260601 永康市建設(shè)局 189000 建筑工程施工許可證 330722202104021301 永康市建設(shè)局 21000 四、項目建設(shè)進(jìn)度安排 施工時間 世貿(mào)酒店式公寓 世貿(mào) LOFT 辦公 辦公寫字樓 五星級酒店 2021831 樁基工程 樁基工程 樁基工程 樁基工程 202111 開工建設(shè) 開工建設(shè) 開工建設(shè) 開工建設(shè) 20211230 建設(shè) 建設(shè) 建設(shè) 主體封頂 20211231 完工 完工 /預(yù)售 完工 /預(yù)售 / 2021－ 58 預(yù)售 竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 / 20211230 竣工 /銷售 銷售 銷售 安裝裝修 注：項目的預(yù)售許可證正在辦 理中，預(yù)計明年 6月前取得。項目處于永康舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中間地帶，緊靠中國科技五金城，交通方便，周邊目前在建的項目有 1012 個（總部中心一、二期及總部大樓、五金會展中 37 心、超大型商場、人才公寓等），總部中心版塊將形成一個以總 部經(jīng)濟(jì)中心為核心，集居住、商務(wù)、休閑為主要功能的永康市新的中國五金 CBD，周邊有總部大樓、會展中心、大型商場、金誠、金典、金品等高檔樓群， 地塊條件優(yōu)越。 抵押物即為本次特定資產(chǎn)收益權(quán)之標(biāo)的資產(chǎn)， 因此 詳細(xì)內(nèi)容 見第三部分“無錫世貿(mào)中心二期項目介紹”。支付對象為工程總包方龍元建設(shè)集團(tuán)。 出177。上市預(yù)（銷）售建筑面積： 平方米（其中商業(yè) ，辦公 ，會展 ，公寓 ） 六、項目建設(shè)進(jìn)度安排 日程 白領(lǐng)公寓 商場 世貿(mào)大廈 2021/10/01 拆遷完成 拆遷完成 拆遷完成 2021/06/01 開工 開工 開工 2021/06/01 出177。 注：一期與二期共用一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證） 建設(shè)工程 建字第 2021年 1 無錫市規(guī)劃局 建 設(shè)規(guī)模 169961平方米 34 規(guī)劃許可證 F3202021021900099號 月 1日 建筑工程施工許可證 3202021009111100001A 2021年11月 17日 無錫市建設(shè)局 建設(shè)規(guī)模 169961 平方米，開工日期 2021年9月 25日，竣工日期 2021年 4月 28日。計劃投資總額 120909萬元，目前已累計投入資金約 83647萬元（其中自有資金投入約 42188萬元，銀行貸款約 41459 億元）。分?jǐn)傊翢o錫世貿(mào)中心二期（本信托計劃抵押物）的地價和拆遷費(fèi)共計 億元，土地出讓金和拆遷費(fèi)都已付清。龍元建設(shè)集團(tuán)的加盟是對無錫世界貿(mào)易中心打造一流品質(zhì)建筑的保證。同時，擁有鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包一級資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架工程專項設(shè)計甲級資質(zhì)以及建筑和裝潢設(shè)計、工程咨詢、建筑工程監(jiān)理、房屋質(zhì)量檢測、抗震鑒定甲級資質(zhì)、建筑幕墻施工一級資質(zhì)、建筑幕墻專項設(shè)計甲級資質(zhì)的大型建筑企業(yè)。 ㈢工程質(zhì)量優(yōu)勢 無錫世貿(mào)中心二期施工單位為龍元建設(shè)集團(tuán)，該集團(tuán)始創(chuàng)于 1980年，前身為浙江象山二建集團(tuán)股份有限公司， 1984 年進(jìn)入上海建筑市場， 1993年集團(tuán)總部遷址上海， 2021年 4月首次發(fā)行 A股上市 (股票代碼： 600491)。太湖廣場和太湖大道兩側(cè)各 30米的綠化帶，作為無錫世貿(mào)中心借景。 ㈡綠化設(shè)計優(yōu)勢 無錫世貿(mào)中心建筑群整體景觀由沿太湖大道 30M 條狀綠化帶、世貿(mào)中心廣場，世貿(mào)公寓、 5A 寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街圍合形成的中心花園組 成。 設(shè)計優(yōu)勢：整個世貿(mào)商業(yè)綜合體大量的采用了橫向線條，其立面不同于傳統(tǒng)的公寓設(shè)計，協(xié)調(diào)于整個建筑群中，立面簡潔統(tǒng)一，使用同世貿(mào)大廈相同的材質(zhì)和元素，使沿太湖大道的立面處理上以統(tǒng)一基調(diào)，統(tǒng)一的建筑語言，形成一個和諧的立面，使整個建筑群融為一體，一氣呵成。 成本優(yōu)勢：無錫世貿(mào)于 2021年以人民幣 6500萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)一期和二期），拆遷成本 ，綜合地價 400萬元 /畝左右，容積率 ，是周邊地塊土地成本的 1/3。無錫世貿(mào)中心項目得到了無錫市政府、南長區(qū)政府的大力支持，是省“十一五”重大項目，市重點(diǎn)工程，區(qū)“一號工程”。在無錫投資的外資企業(yè)，特別是日、韓企業(yè)投資項目多，市場有效需求潛力巨大。無錫世貿(mào)作為世界貿(mào)易中心協(xié)會一級會員，借助世貿(mào)中心協(xié)會品牌和網(wǎng)絡(luò)資源，為無錫市的對外合作和交流提供最前沿的資訊，為無錫市企業(yè)提供了走向國際商業(yè)舞臺的機(jī)會和平臺。世界貿(mào)易中心協(xié)會是全球最大的非政治性、非盈利性的民間貿(mào)易組織 。本項目位于無錫市南長區(qū)，是無錫市建設(shè)“特大型城市”發(fā)展的主要方向，而太湖大道又是城市交通的主要景觀道路，本項目是太湖廣場商業(yè)圈的核心位置。 三、項目優(yōu)劣勢分析 ㈠項目優(yōu)勢 區(qū)位 優(yōu)勢：無錫市緊靠蘇州、常州，臨近上海、杭州，處于全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長三角”核心區(qū)位。 ㈤宣傳方式定位 30 針對本次市場調(diào)研，本項目采用以下宣傳策略：首先應(yīng)加大報紙、戶外廣告等平面煤體的宣傳力度，其次是網(wǎng)站，最后才是電視、房展會等立體傳煤的多角度宣傳。具體銷售價格詳見《 20212021銷售收入預(yù)測》表。 建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、 5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業(yè)集團(tuán)對優(yōu)越辦公、商務(wù)、居住、休閑購物環(huán)境的需求，塑造無錫的城市地標(biāo)與榮耀。建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、 5A無錫世貿(mào)中心項目一期 無錫世貿(mào)中心項目二期 地鐵 太湖廣場站 出站口 28 寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業(yè)集團(tuán)、住戶及消費(fèi)人群對優(yōu)越辦公、商務(wù)、居住、休閑、高檔次購物環(huán)境的需求，塑造無錫城市的新地標(biāo) 二、項目市場定位 ㈠ 市場定位 無錫世貿(mào)項目地處無錫城市副中心，周邊有太湖廣場、人 民大會堂、大型超市、圖書館和規(guī)劃中的“五館二樓二中心”等。 超五星級酒店可售面積為 5753 平方米。 商場由會展中心和奢侈品名店街組成，奢侈品名店街可售面積為11505 平方米、會展中心可售面積為 21010平方米。無錫世貿(mào)中心二期項目由一幢 24 層的白領(lǐng)公寓、一幢 46層的世貿(mào)中心大廈（含寫字樓、酒店）和裙樓 4 層連體的商場構(gòu)成建筑群。 本案地址如下： 項目建成后的效果圖如下： 竣工后效果圖： 施工現(xiàn)場圖（ 2021年 9月形象工程）： 本案所在地 地鐵 太湖廣場站 出站口 無錫世貿(mào)中心項目二期 27 無錫世貿(mào)中心 二期用地面積為 28488 平方米，總建筑面積約 17萬平方米，總可售面積約 112676 平方米（建設(shè)規(guī)劃的總可售面積約 123281平方米，客戶已預(yù)定 10605 平方米），總投資約人民幣 12億元，預(yù)計收入超過 27億元人民幣。此外，無錫世貿(mào)中心二期項目在無錫市當(dāng)?shù)鼐哂邢∪毙?，項目的預(yù)期銷售收入可觀，未來預(yù)期現(xiàn)金流充足，可完全覆蓋本信托計劃的本息償還。 在本信托計劃存續(xù)期內(nèi)（ 2021 年 2021年），在歸還本信托計劃的各期本息后，無錫世貿(mào)的期末現(xiàn)金余額仍穩(wěn)中有升，可見融資方的未來預(yù)期現(xiàn)金流非常充足，足以保證信托本息的收回。 2021 年 2021 年期間，銷售收入合計 萬元，其中：寫字樓銷售收入 、公寓住宅銷售收入 35182萬元、奢侈品名店街銷售收入 、會展中心銷售收入 49525萬元、超五星級酒店銷售收入 萬元。 24 20212021 年銷售收入預(yù)測 單位：萬元 類別 2021 年 2021 年 2021 年 20212021 年收入合計 可售面積 (平方米 ) 單價 面積 金額 單價 面積 金額 單價 面積 金額 寫字樓 56316 2 5000 10000 25000 55000 25711 公寓住宅 18091 0 0 10000 19000 2 8091 16182 35182 奢侈品名店街 11505 3 0 0 5000 16000 6505 會展中心 21010 2 0 0 10000 22021 11010 27525 49525 超五星級酒店 5753 0 0 0 0 5753 總計（萬元） 112675 10000 112021 150888 注： 依據(jù)評估謹(jǐn)慎原則：（ 1）上表的銷售預(yù)測未包括奢侈品名店街和超五星級酒店的租金收入和經(jīng)營收入。根據(jù)無錫市政道路規(guī)劃， 2021年 6 月，無錫地鐵一號線將通車，無錫世貿(mào)中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，便利的交通將直接提高無錫世貿(mào)中心二期的人氣和銷售議價能力。 四、征信情況 經(jīng)人行信息系統(tǒng)查詢，截至 2021年 12 月 6日，無錫世貿(mào)貸款卡狀 23 態(tài)正常、無不良信用記錄、無 未結(jié)清不良信貸信息 、無 已結(jié)清不良信貸信息 、無 欠息信息 。同時，無錫世貿(mào) 根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，借助 2021年中旬地鐵太湖廣場 站出口在無錫世貿(mào)中心二期商場的開通，適時采取惜售策略，提升 無錫世貿(mào)中心二期項目的價值。 盈利能力分析 項 目 2021 年度 2021 年度 2021 年度 營業(yè)收入 693,075, 475,741, 96,852, 22 凈利潤 169,510, 163,337, 4,912, 主營業(yè)務(wù)利潤率 % % % 息稅前營業(yè)利潤率 % % % 總資產(chǎn)收益率 % % % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 % % % 公司營業(yè)收入主要來源于“無錫世貿(mào)中心”項目的銷售款， 2021年與 2021年“無錫世貿(mào)中心”項目一期銷售正常，利潤率較高，全部資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用 效率 較好，銷售能力較強(qiáng)。 ㈡財務(wù)指標(biāo)分析 償債能力分析 2021年 2021年 2021年 2021年 9月 流動比率 速動比率 隨著融資方流動資產(chǎn)的穩(wěn)步增加和流動負(fù)債的大幅減少，融資方的流動比率都大幅提高，體現(xiàn)了公司極強(qiáng)的 短期還債能力。 公司 2021 年、 2021年、 2021年 年凈利潤分別為 、 億元和 491 萬元，可供分配利潤 、 。導(dǎo)致2021 年銷售額與 2021年相比大幅下降。 21 公司 2021 年營業(yè)收入較 2021年和 2021年大幅下降，主要原因?yàn)?021 年和 2021 年的營業(yè)收入來源于“ 無錫世貿(mào)中心”項目一期的銷售款， “無錫世貿(mào)中心”項目二期在前期地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下溶洞，無錫世貿(mào)本著安全第一為原則，以最快速度與相關(guān)專家商定地基加固方案并實(shí)施處理 ,因此，對 2021年的銷售收入造成一定的影響 。 根據(jù)經(jīng)審計的 2021 年末財務(wù)報表，主要科目明細(xì)情況如下： 預(yù)付賬款