【正文】 。另外，增信措施充分，安全性好，投資者的收益率安全性高。從收入類型上看，%，為最主要的業(yè)務(wù)來源，民用建筑（住宅）不足30%，其余業(yè)務(wù)為工業(yè)建筑類業(yè)務(wù)約為20%左右，本次融資企業(yè)主要用途用于近期項(xiàng)目施工的原料采購等補(bǔ)充流動(dòng)資金用途，雖然該公司旗下有房地產(chǎn)開發(fā)公司，但房地產(chǎn)開發(fā)并非為集團(tuán)主營業(yè)務(wù)，且近期無在建及擬開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)也明確承諾本次融資資金將不會(huì)流入房地產(chǎn)等限制類行業(yè)中。因項(xiàng)目融資方為建筑施工企業(yè)，日常資金需求主要原因是施工墊款。實(shí)際控制方ⅩⅩ建設(shè)是今年年初接手本項(xiàng)目，遼寧大明府鐘表眼鏡有限公司擬出資6000萬元租用抵押物地塊，但ⅩⅩ建設(shè)目前已經(jīng)確定對一號地塊整體出售的經(jīng)營思路，因此抵押物暫時(shí)未出租經(jīng)營。根據(jù)項(xiàng)目融資總規(guī)模50000萬元計(jì)算，%。該項(xiàng)目部分資金用途為歸還貸款，部分用于補(bǔ)充建筑類企業(yè)的流動(dòng)資金。（3）本項(xiàng)目融資方實(shí)力強(qiáng)勁，擔(dān)保措施充分，使得本項(xiàng)目可行性較強(qiáng)。本次以建成項(xiàng)目的土地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押，且抵押率不到30%，安全性較高。目前已經(jīng)初步達(dá)成合作意向的承租方每年愿以6000萬的價(jià)格承租，收購方已有多家表達(dá)了明確的收購意向，按照市場價(jià)格保守估計(jì)，抵押物處置價(jià)格絕對不會(huì)低于10億元，抵押物價(jià)值較高。抵押物抵押給我司，我司首先以第二順位作為抵押權(quán)人，融資方承諾，在首期募集資金到位后15個(gè)工作日內(nèi)解除中信銀行第一順位抵押權(quán)，我司將成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)利人。我司將對沈陽五洲商城抵押物辦理抵押登記并在公證處辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，要求實(shí)際控制人夫婦提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對策若信托計(jì)劃在執(zhí)行過程中或到期時(shí)，資金使用人因經(jīng)營不善或出現(xiàn)不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件，造成不能按期歸還借款情況時(shí)，我部作為受托人的具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門將按照公司對項(xiàng)目運(yùn)行期間管理的有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告、監(jiān)管、預(yù)警、處置的各個(gè)環(huán)節(jié)的要求，根據(jù)信托計(jì)劃中的有關(guān)條款，積極履行管理人的職責(zé)，保護(hù)委托人的權(quán)益，盡可能最大限度減少信托資金的損失。如果ⅩⅩ建設(shè)發(fā)生和我公司簽訂的其他合同項(xiàng)下違約的，我公司有權(quán)要求本項(xiàng)目提前到期，ⅩⅩ建設(shè)必須提前還款。（三）融資方經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)ⅩⅩ建設(shè)近些年來發(fā)展迅速，涉及行業(yè)主要是工程建設(shè)施工、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和資源等，投資擴(kuò)張速度十分迅速。抵押物所在地理位置處于沈陽市核心商圈太原街的中心地帶，是城市發(fā)展的中心地帶，抵押物價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)極小，且抵押物處置難度不高。我司將監(jiān)督信托資金全部運(yùn)用于ⅩⅩ建設(shè)補(bǔ)充流動(dòng)資金，同時(shí)要求融資方出具不得挪用的承諾。但我們堅(jiān)持首筆優(yōu)先償還中信貸款，保證我司為第一順位抵押權(quán)利人，同時(shí)按企業(yè)實(shí)際流動(dòng)性需要支付貸款。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下因素：（一）資金挪用風(fēng)險(xiǎn)本次信托計(jì)劃融資方旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，融資方可能將資金挪用于房地產(chǎn)項(xiàng)目而可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)從而影響信托收益。五洲商場建設(shè)之初，浙江五洲控股集團(tuán)有限公司通過中信信托融資6億元（），作為項(xiàng)目建設(shè)資金先期投入，ⅩⅩ，將于本年內(nèi)陸續(xù)到期，企業(yè)擬以3號地房產(chǎn)抵押融資償還；，目前余額2億元，于2012年12月末到期。抵押物抵押給我司，我司首先以第二順位作為抵押權(quán)人，融資方承諾，在首期募集資金到位后15個(gè)工作日內(nèi)監(jiān)督償還短期貸款后解除中信銀行第一順位抵押權(quán)，我司將成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)利人。對應(yīng)三本土地證，沈陽國用（2003）字第0250號、沈陽國用（2003）字第0251號、沈陽國用（2004）字第0054號，總計(jì)土地面積12132平方米。借款主體為沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司，目前貸款余額為2億元，貸款本息歸還均處于正常。抵押情況分析土地抵押情況　土地證號面積（平方米）抵押情況東舜百貨沈陽國用（2003）字第0250號6,第一順位抵押給中信銀行（）東舜百貨沈陽國用（2003）字第0251號3,第一順位抵押給中信銀行東舜百貨沈陽國用（2004）字第0054號1,第一順位抵押給中信銀行房產(chǎn)抵押情況　房產(chǎn)證號地址面積抵押情況東舜百貨沈房權(quán)證市和平字第12722號沈陽市和平區(qū)太原北街95號16層61,第一順位抵押給中信銀行沈陽市太原北街95號（東舜百貨）、房地產(chǎn)權(quán)證號“沈房權(quán)證市和平字第12722號”的建筑物以第一順位抵押給中信銀行。目前太原街周邊商鋪屬于稀缺資源，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于3萬元/平米，寫字間、因此，該項(xiàng)目未來預(yù)期收益良好，只要經(jīng)營對路，整體收益水平預(yù)期看漲。目前北京華聯(lián)租賃3號地塊54579平方米，租金為年2000萬元，而與其在太原街隔路正對的大商新瑪特商場租賃面積約為50000平方米，價(jià)格卻為6000萬元/年。信托計(jì)劃的抵押物均為1號地塊及其對應(yīng)的房產(chǎn)，考慮到信托計(jì)劃分期發(fā)行，本次抵押采用抵押物同時(shí)對信托計(jì)劃項(xiàng)下的主債權(quán)提供擔(dān)保。另英國海皇石油（香港）有限公司已經(jīng)就購買五洲商業(yè)廣場簽署了購買框架協(xié)議，價(jià)格及支付方式談妥后將進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段，因此1號地塊暫未進(jìn)行招租工作。ⅩⅩ建設(shè)控股后對沈陽五洲商場項(xiàng)目實(shí)行整體運(yùn)營。變更后沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司股東為ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司90%、ⅩⅩ房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司10%，實(shí)際控制人為ⅩⅩ建設(shè)。但在此期間沈陽五洲對當(dāng)時(shí)進(jìn)場的東舜百貨（1號地塊）及其他經(jīng)營方（2號地塊）及予以清退，將場地全部空置，直接導(dǎo)致商場現(xiàn)在仍處于空置狀態(tài)。因最初沈陽五洲兩個(gè)股東經(jīng)營思路不同（一個(gè)主張自主經(jīng)營、一個(gè)主張盡快轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)收入），在東舜百貨租賃2年以后，2008年沈陽五洲擬將五洲項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓至外方投資企業(yè)。目前處于空置狀態(tài)，僅6層一部分（約5500平方米）由遼寧中影百老匯影城有限公司承租，開設(shè)了中影百老匯影城，1層臨太原街部分出租給星巴克、屈臣氏、鱷魚專賣店。房屋產(chǎn)權(quán)證：證號為沈房權(quán)證市和平字第12722號的房產(chǎn)坐落地位于沈陽市和平區(qū)太原北街95號，建筑面積為61,，房屋的總層數(shù)為8層（地下二層），產(chǎn)權(quán)的所在層數(shù)為1至6層。占太原街三分之二以上，總投資17億元，分為1地塊、2地塊、3地塊，其中1為東舜百貨，2為五洲購物中心，3為北京華聯(lián)集團(tuán)和未進(jìn)行內(nèi)裝飾按四星標(biāo)準(zhǔn)的酒店。沈陽五洲商業(yè)廣場位于沈陽市最繁華的商業(yè)區(qū)太原街，有著近三百多年的傳統(tǒng)商業(yè)歷史，日客流量達(dá)到30萬以上，是聞名全國的商業(yè)黃金寶地，年銷售收入在百億以上。另外ⅩⅩ建設(shè)直接控制沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司，該公司持有沈陽五洲商業(yè)廣場評估價(jià)值62億，按照保守估計(jì)至少可以以1萬元/平方米價(jià)格轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入在12億以上，變現(xiàn)收入作為項(xiàng)目還款來源的有效補(bǔ)充。近期國家加大城市化建設(shè)投入有較強(qiáng)的預(yù)期，該公司作為具有建筑特級資質(zhì)建筑企業(yè)，近年來新簽合同金額逐年增加；在建筑業(yè)務(wù)方面，該公司從業(yè)時(shí)間長，建設(shè)經(jīng)驗(yàn)豐富，施工質(zhì)量較高，在江浙滬地區(qū)具有一定的品牌優(yōu)勢和競爭力，未來1—2年，該公司業(yè)務(wù)將基本保持平穩(wěn)發(fā)展的良好勢頭，未來預(yù)期良好。近年來該公司新簽施工合同金額逐年增加，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。截止2012年7月，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入61億元以上，全年銷售收入預(yù)計(jì)達(dá)到110億元左右。流動(dòng)資金缺口測算如下：營運(yùn)資金量＝上年度銷售收入（1－上年度銷售利潤率）（1＋預(yù)計(jì)銷售收入年增長率）/營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)＝1022722萬元（1－）（1＋）/＝202013萬元新增流動(dòng)資金貸款額度＝營運(yùn)資金量－借款人自有資金－現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款－其他渠道提供的營運(yùn)資金+近期計(jì)劃歸還到期貸款＝236240萬元23624萬元0萬元+26300萬元＝54803萬元注：借款人的自有資金為借款人的2011年末貨幣資金扣除票據(jù)保證金存款部分，計(jì)劃歸還貸款為近期貸款還款資金。集團(tuán)2011年由于擴(kuò)張經(jīng)營，導(dǎo)致今年流動(dòng)資金需求增加。該公司擬發(fā)行5億元短期融資券，目前大公國際資信評估有限公司2011年對其進(jìn)行的信用評級為A+，最近一期預(yù)評結(jié)果升為AA，信用良好。盡管建筑行業(yè)具備流動(dòng)負(fù)債較多的特點(diǎn)，但該公司還是能夠保持較好的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率水平，有一定的短期債務(wù)償債能力和企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。從變動(dòng)趨勢表明，資產(chǎn)負(fù)債率近年來相對穩(wěn)定，凈資產(chǎn)在逐步增加，具有越來越強(qiáng)的償債能力。雖然2011年凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率同比有所下降，但還是保持著一定的盈利能力。2011年利潤率同比有所減少，減少的原因主要是建筑業(yè)務(wù)行業(yè)平均利潤下降，原材料、人工成本上漲較快。20082011年，該公司利潤總額穩(wěn)步上升，%。主要是施工墊款，%。公司近三年財(cái)務(wù)情況單位：元資 產(chǎn)2009年2010年2011年2012年7月流動(dòng)資產(chǎn)：　　 貨幣資金298,104, 392,743, 352,564, 交易性金融資產(chǎn)455, 323, 0