【正文】 預(yù)計2012年末竣工可銷售面積為10萬平方米（不含商業(yè)房產(chǎn)）、市場價格為2800元/平米、商業(yè)房產(chǎn)銷售價格為。與沿濱河西路的商住房屋比較，“佳鑫國際二期”、“正佳花園”、“儷水佳園”的每平方米售價分別是3000元、2500元、2400元。該小區(qū)房屋價位合理，適合工薪階層購買。 敏感性分析單位：萬元 30%25%20%15%10%5%0%5%10%15%20%25%30%銷售價格變動其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷量變動其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷售價格、銷量同時變動銷售收入104499 119961 136489 154083 172744 192471 213264 235124 258049 282042 307100 333225 360416 現(xiàn)金流入128499 143961 160489 178083 196744 216471 237264 259124 282049 306042 331100 357225 384416 凈流量45500 30038 13510 4084 22745 42472 63265 85124 108050 132043 157101 183226 210417 在信托期內(nèi)，將“實華?興華酈城”項目和“實華?和諧佳園”項目預(yù)測數(shù)據(jù)加總后測算，其銷售價格或銷量下降10%時，可實現(xiàn)銷售收入約19億元，凈現(xiàn)金流量約4億元。還款來源充足可靠，償債來源穩(wěn)定、持續(xù)。通過對“和諧佳園項目”在信托期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行了測算。3）如果信托計劃由2012年下半年開始，依據(jù)本次信托計劃的期限，最后一筆信托計劃資金在2014年下半年償還，因此財務(wù)預(yù)測截止時間2014年底。項目銷售收入測算表項目內(nèi)容數(shù)量銷售單價銷售收入（萬元）住宅344000㎡2900元/㎡99760商業(yè)56000㎡7000元/㎡39200合計　　63 / 63現(xiàn)金流預(yù)測表 單位：萬元編號項目名稱2012年3季度前2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度合計自有資金10000 10000 銷售回款20960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 138960 出租收入信托融資14000 14000 銀行貸款1現(xiàn)金流入合計44960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 162960 土地出讓金(含動遷安置費)9759 9759 開發(fā)建設(shè)投資5436 4815 3447 3159 5022 3654 2520 2925 3240 1782 36000 銷售費用2096 1859 1328 1227 1938 1407 976 1127 1249 689 13896 項目管理費用109 96 69 63 100 73 50 59 65 36 720 營業(yè)稅及附加1184 1050 750 693 1095 795 551 637 706 389 7851 其他經(jīng)營成本所得稅594 2692 1921 1782 2806 2035 1416 1631 1808 999 17683 信托融資償還3000 2000 3000 4000 2000 14000 信托融資利息支付300 200 300 400 200 1400 銀行本金償還 銀行利息支付2 現(xiàn)金流出合計19178 10513 7516 6924 10962 11264 7713 9678 11467 6094 101310 3 當(dāng)季凈現(xiàn)金流25782 8077 5764 5346 8418 2806 2047 1592 1023 796 61650 4 累計凈現(xiàn)金流25782 33859 39623 44969 53387 56193 58240 59832 60855 61650 注：1）銷售進(jìn)度按遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及本溪房地產(chǎn)市場樓盤銷售淡、旺季為依據(jù)進(jìn)行測算。整體小區(qū)為110棟住宅，住宅670,000平方米、商業(yè)房產(chǎn)80,000平方米。和諧佳園項目位于本溪市溪湖區(qū)河西地界，是本溪市重點棚戶區(qū)改造工程，屬經(jīng)濟適用房。4）所得稅按彌補虧損后利潤總額的25%計。2）開發(fā)成本：2012年投入占總開發(fā)成本的50%，2013年投入占總開發(fā)成本的30%，2014年投入占總開發(fā)成本的20%。項目銷售收入測算表項目內(nèi)容數(shù)量銷售單價銷售收入（萬元）住宅172000㎡5400元/㎡合計　　現(xiàn)金流預(yù)測表 單位：萬元項目2012年2013年2014年2015年 現(xiàn)金流入 27,46,18, 銷售收入 27,46,18, 現(xiàn)金流出 23,24,24,7, 開發(fā)成本 23,14,9, 期間費用 7,4,2, 經(jīng)營稅金及附加 1,2,1, 土地增值稅 所得稅 1,7,3, 凈現(xiàn)金流量 23,3,22,10, 累計凈現(xiàn)金流量 23,20,1,12,注：1）該項目將于2013年開始銷售，當(dāng)年銷售比例為30％，2014年銷售比例為50％，2015年銷售比例為20％。2011年末拆遷完畢，具備4證，開發(fā)周期為3年， 2012年4月份正式動工，預(yù)計2012年9月份可以實現(xiàn)部分預(yù)售。 一、第一還款來源分析（一）銷售收入及現(xiàn)金流量測算 。興華酈城”項目和“實華興華酈城項目還款能力分析本次信托計劃的資金用于遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“實華綜合結(jié)論：本項目市場環(huán)境發(fā)展成熟、市場認(rèn)知程度高，發(fā)展前景看好。實華?興華酈城項目合理利用現(xiàn)有的土地資源和空間，以“以人為本”的設(shè)計理念，大力提升社區(qū)生活便利和舒適程度，進(jìn)而提升區(qū)域開發(fā)價值。 四、項目優(yōu)勢分析（一）區(qū)位優(yōu)勢實華?興華酈城項目所處地理位置優(yōu)越，位于平山區(qū)2類地區(qū)，該地區(qū)地處本溪市市區(qū)中心位置，土地資源稀缺，住宅及半商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅較快，領(lǐng)跑本溪市房地產(chǎn)市場（二）配套優(yōu)勢項目緊靠平山區(qū)永豐商業(yè)街繁華地段，外部配套完善，周邊有本鋼南地醫(yī)院，本溪市第二十五中學(xué)，生活設(shè)施齊全，人流量較大。注冊資本金15億元，其中專業(yè)技術(shù)人員3400人。本溪站為始發(fā)站，沈陽北站為終點站，區(qū)間站點約40個，全程約1小時20分鐘，全程實現(xiàn)規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、公車公營、城際公交客運管理方式：目前，本溪市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)79家。沈本城際公交線路位于沈本產(chǎn)業(yè)大道，北起沈陽市區(qū)，南至本溪境內(nèi)太子河孤山子大橋。：2011年新增市內(nèi)到新區(qū)總計10條公交線路。%。2012年16月本溪市市區(qū)住宅成交均價為4800元/平方米，因拆遷面積較大，存量房較少導(dǎo)致剛性需求較大。其中，4類地區(qū)以內(nèi)純城鎮(zhèn)住宅用地6宗， ，；4類地區(qū)以內(nèi)商業(yè)用地2宗，；4類地區(qū)（包括4類地區(qū)）以外城鎮(zhèn)住宅、商服綜合性質(zhì)用地24宗，；由于政府4類地區(qū)拆遷力度加大和新城區(qū)大力開發(fā)的影響，2011年土地成交面積大幅增加。本溪市2011年共計出讓30宗，同比去年增幅為275%。 （六）本溪市房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計 ：（根據(jù)本溪市國土資源局統(tǒng)計）本溪市2010年共計出讓了8宗地塊。 ⑤“太子河新城”打造東北亞旅游度假中心、沈陽經(jīng)濟區(qū)后花園”，規(guī)劃面積130平方公里，包括“一區(qū)、兩園”，重點建設(shè)新城核心區(qū)、明山裝備制造零部件產(chǎn)業(yè)園、北方汽車園，目標(biāo)是2020年形成30萬人口、400億元產(chǎn)值規(guī)模。遠(yuǎn)期將建成擁有商務(wù)金融、文化娛樂、貿(mào)易服務(wù)等多功能的城市副中心。至2020年，規(guī)劃建設(shè)用地15平方公里，城市人口達(dá)到16萬人。人口達(dá)到5萬人，能夠成為配套設(shè)施功能齊全的新區(qū)。②威寧是本溪市的新區(qū)，是集居住休閑、商業(yè)金融、教育科研等功能為一體的綜合城區(qū)。①富佳副中心位于地工路北部沿線及高峪地區(qū)，以經(jīng)營建筑裝修材料、家具、五金產(chǎn)品、糧油、花卉、娛樂、餐飲、住宿等為主。 3）3類及4類新城區(qū)迎來較多大規(guī)模小區(qū)。和諧佳園與實華其中對2008年11月1日以后購買溪湖、彩屯、彩北、鄭家、火連寨、石橋子（含新城）地區(qū)商品房住房（不包括二手房）的職工本人，可在本單位年度住房補貼預(yù)算指標(biāo)之外，優(yōu)先申領(lǐng)住房補貼。相關(guān)政策：《關(guān)于本溪市積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干意見》出臺后，累計向符合政策規(guī)定的購房人發(fā)放購房補貼6767900元。 20062009年本溪市沉陷區(qū)遷移、棚戶區(qū)改造達(dá)到10萬人口，受經(jīng)濟收入及購買力的影響，3類地區(qū)急需大規(guī)模的小區(qū)來安置。興華酈城項目正是在平山區(qū)黃金區(qū)域內(nèi)。金域藍(lán)灣及歐洲城三個20萬平米以上的住宅小區(qū)。2012年本溪市市區(qū)2類地區(qū)相繼迎來了實華2011年以前本溪市市內(nèi)1類與2類地區(qū)沒有超過20萬平米的封閉式小區(qū)，最大規(guī)模的也只有20萬平米的封閉小區(qū)（獲得廣廈杯的實華1）平山及明山2類地區(qū)和3類地區(qū)，住宅及半商業(yè)地產(chǎn)漲幅較快。周圍有明珠大酒店（四星級）、金鼎大酒店（四星級）、金鷹大酒店、大連漁港、假日酒店等酒店及市政府廣場、站前廣場、人民公園等休閑場所。本溪市兩縣四區(qū)及周邊城鎮(zhèn)的高、中、低檔消費群體也大都在此購物，構(gòu)成了永豐商業(yè)街每日數(shù)萬的客流（節(jié)日可達(dá)幾十余萬），日消費量超過千萬元，已成為本溪市的中心商業(yè)區(qū)。永豐商業(yè)區(qū)商圈與大商集團商圈是本溪市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)分別位于火車站的東西兩側(cè)，集中了萬余個商家，是本溪市大力規(guī)劃的商業(yè)板塊。 （五）本溪市房地產(chǎn)板塊現(xiàn)狀平山區(qū)1類地區(qū)商業(yè)及住宅領(lǐng)跑本溪市房地產(chǎn)市場，山城中心市區(qū)土地資源稀缺；明山高峪區(qū)受到交通改造優(yōu)勢，商業(yè)及住宅市場投資發(fā)揮空間較大；溪湖太子河新區(qū)借助自然景觀提升板塊價值投資趨勢相對明顯。，由于山城特有的地理特點決定了剛性需求相對較大，在宏觀調(diào)控下相對較嚴(yán)的情況，本溪市房地產(chǎn)開發(fā)投資增加幅度仍較大。2. 經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，本溪市城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展必然將促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場的全面快