【正文】 XX 世紀(jì)廣場 項目 一二期 的自有資金投資比例為%，項目資本金比例達(dá)到 固定資產(chǎn) 投資比例要求。 （ 七 ） 特定資產(chǎn) 資金投入及資金來源 （ 1）截 止 至 2021 年 6月 30 日，內(nèi)蒙古 XX 投入本項目的資金 為 35, 萬元 ，其中 預(yù)付賬款 17, 萬元，存貨 18, 萬元， 預(yù)付賬款主要為 XX世紀(jì)廣場項目一二期的 工程 預(yù)付賬款，為保障 XX 商場一期 順利 開業(yè)， 大部分預(yù)付賬款支出未進(jìn)行存貨成本確認(rèn) 。 若項目銷售價格降低 20%， 內(nèi)蒙古 XX 將減緩建設(shè)速度，同時加快銷售進(jìn)度， 得到內(nèi)蒙古 XX 的現(xiàn)金流預(yù)測表如表 13所示， 凈 現(xiàn)金流最低為 2021年 4季度，為 4,萬元，最高值出現(xiàn)在 2021年 4季度， 凈 現(xiàn)金流達(dá)到 71, 萬元 ； 若不考慮經(jīng)營性物業(yè)貸款，其 凈 現(xiàn)金流依然 為 21, 萬元，可覆蓋本信托計劃的本金及收益。 29 根據(jù)表 12 分析， 內(nèi)蒙古 XX 公司一二期現(xiàn)金流在信托計劃期間內(nèi)均為正值，最高值在 2021 年 4 季度，預(yù)計可達(dá)到 83, 萬元 。 在進(jìn)行預(yù)測時， XX 世紀(jì)廣場一期 XX商場已經(jīng) 開業(yè) ，故認(rèn)為租賃收入在信托計劃期間不會出現(xiàn)收入降低的情況。 26 項目預(yù)計現(xiàn)金流情況分析 XX 世紀(jì)廣場項目三期將于 2021 年 9 月取得施工許可證， XX 世紀(jì)廣場項目四期將于 2021 年 6 月取得施工許可證，在進(jìn)行內(nèi)蒙古XX 的現(xiàn)金流預(yù)測時，需要考慮 XX世紀(jì)廣場項目三四期 建設(shè)對于 公司 的現(xiàn)金流影響。 項目三期預(yù)計于 2021 年 7 月取得預(yù)售許可證， 2021 年 7 月開始進(jìn)行銷售，住宅售價預(yù)計為 8,000元 /平，配套商業(yè)預(yù)計售價為 20,000元 /平， 2021 年 8月至 2021 年12 月可完成住宅的銷售，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售額 68, 萬元， 2021 年 8 月至 2021 年12月可完成配套商業(yè)部分的銷售，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售額 12, 萬元。 項目銷售計劃 項目一期預(yù)計于 2021 年 9月取得預(yù)售許可證， 2021 年 10 月開始進(jìn)行銷售，寫字樓預(yù)計售價為 7,000 元 /平，公寓預(yù)計為 6,500 元 /平， 2021 年 10 月至 2021 年 12 月 25 完成公寓部分的銷售，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售額 13, 萬元， 2021 年 10 月至 2021 年 12月完成寫字樓部分的銷售，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售額 24, 萬元。 項目三期 預(yù)計于 2021 年 3 月取得施工許可證， 2021 年 5 月達(dá)到正負(fù)零， 2021 年11月實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂 ， 2021 年 10月辦理竣工備案手續(xù)， 2021 年 1 月進(jìn)行交房 。 項目建設(shè)計劃 項目一期 于 2021 年 10月取得施工許可證， 2021 年 3月裙樓封頂， 2021 年 7月完成寫字樓及公寓部分封頂， 商場 2021 年 11 月開始營業(yè)，預(yù)計 于 2021年 7月辦理竣工備案手續(xù)， 2021 年 10月進(jìn)行交房。 本項目投資收益 分析，未考慮 內(nèi)蒙古 XX 自身持有 XX 商場的物業(yè)價值 及地下車庫的銷售 ，若 考慮上述收益 ， 本 項目 可實(shí)現(xiàn) 更高 的收益率 。 項目未考慮在運(yùn)行期間，隨著商場運(yùn)營的不斷完善及知名度的不斷提升，商場租賃價格進(jìn)行上調(diào) 的 情況 。 XX 世紀(jì)廣場項目一期 實(shí)際 于 2021 年 11 月 12 日開始營業(yè)， 以 2021 年 11 月 中旬開始計算租賃收入，根據(jù) 租賃實(shí)際 ，其招租率達(dá)到 100%，在 24個月信托計劃期限內(nèi)，可實(shí)現(xiàn)租賃收入 25, 萬元。 XX公司為項目的運(yùn)行，于 2021 年 5月 13 日進(jìn)行招租，邀請商戶 1,300 家，實(shí)到商戶 3,000 家 。 表 9 XX 世紀(jì)廣場一二期的銷售收入 排期 名稱 建筑面積 均單價（元） 總價 (元） 一期 公寓 20, 6,500 13, 辦公 34, 7,000 24, 二期 公寓 15, 10,000 15, 合計 69, 52, 本項目一二期 擬銷售部分建筑面積共 69, 平方米，預(yù)計銷售總金額為52, 萬元， 預(yù)計銷售均價為 7, /平方米。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場最新成交情況 據(jù) 0471 房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，呼和浩特市 2021 年上半年商品房成交總額為 1,519,081 萬元，成交總面積為 342 萬平米，成交均價為 4,435 元 /平方米 ； 上半年 共成交商品房27,453 套，月均成交 4,575 套，日均成交 152 套，其中賽罕區(qū)成交 15,008 套排名第一 ， 新城區(qū)成交 9,595 套、回民區(qū)成交 1,664 套，玉泉區(qū)成交 1,186 套排在最后；上半年成交價格方面回民區(qū)以均價 5, 元 /平米排在第一位，玉泉區(qū)成交價最低僅為 3, 元 /平米。 目前經(jīng)營面積最多的是家具市場，其中家具市場又分為若干個主題，比如品牌家具，套裝家具、單體家具、軟體家具、辦公家具、兒童家具、家居飾品等，其主要特點(diǎn)是經(jīng)營面積大，展示空間強(qiáng)，這樣的產(chǎn)品對今后開發(fā)的項目經(jīng)營十分有利，也是重點(diǎn)招商對象。其中包括木材、石材、五金建材、墻地面材料、廚房用品、油漆涂料、照明用品、衛(wèi)浴產(chǎn)品、管材管件、電工電料、家居家具，門窗等。這也說明在建材家具市場消費(fèi)過程中，老百姓已經(jīng)愿意在環(huán)境好的市場050000100000150000202100回民區(qū) 新城區(qū) 玉泉區(qū)147600187100450003620017000024000經(jīng)營面積招商面積后續(xù)開發(fā)面積 21 購買好的產(chǎn)品習(xí)慣。 經(jīng)營模式 目前呼和浩特市家居建材市場經(jīng)營模式中，像元和建材城在市場剛啟動階段采取品牌廠家聯(lián)營外，后續(xù)形成的潤宇裝飾城采用更為先進(jìn)的統(tǒng)一管理、一站式服務(wù)的經(jīng)營模式，取得了在市場中的主流和領(lǐng)導(dǎo)地位。 ②回民區(qū) 回民區(qū)的招商面積主要體現(xiàn)在家具市場，以目前正在建設(shè)的 萬平方米的萬博家居廣場為主，招商情況良好，其次是金銳分店 5層。其次是萬鼎陶瓷市場和萬鼎金鑰匙合計 4萬平方米。 以下的表格是在 2021 年以來相繼開發(fā)出的招商面積和正在營業(yè)的面積對比。 圖 9 呼和浩特市知名家居城建筑面積圖 其中： 圖 10 呼和浩特市家具建材城區(qū)域分布比例圖 以上圖表表明：建材市場主要集中新城區(qū)，回民區(qū)以家具市場為主，玉泉區(qū)主要是靠洪興建材市場。 在呼和浩特市目前的家居建材市場分布格局中，東庫街建材市場由于緊鄰呼和浩特市傳統(tǒng)商圈和城東擴(kuò)展區(qū)的優(yōu)越地理位置，靠近興安北路、海東路、東庫街的便捷交通條件，以及地處城市中西區(qū)的獨(dú)有的商住環(huán)境，現(xiàn)已成為呼和浩特市最大且知名度最高、影響力最大的家居建材市場，并以獲得由呼和浩特市命名的“呼和浩特市家居建材第一街”稱號，成為呼和浩特市重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的家居建材商圈，吸引了居然之家、 XX 等全國家居建材巨頭，其中居然之家已入住一年多， XX也已與本項目建設(shè)單位簽訂了合作開發(fā)協(xié)議，由本項目建設(shè)單位開發(fā)家居建材購物城，由 紅 興美凱龍承租并運(yùn)營。即將完工的萬博家具廣場，塞外名 康家具城、金海馬家具城。 集中在新城區(qū)的建材家具市場分別是：潤宇建材市場、蒙苑建材市場、眾維建材廣場、愛家建材廣場、萬鼎建材廣場、金鑰匙建材廣場、東庫西街地板一條街、石材大市場、興潤建材市場、同創(chuàng)家具廣場、同創(chuàng)家裝廣場、同創(chuàng)鋼材市場、海興建材市場。 （四） 市場 分析 家居市場經(jīng)營分布 隨著近幾年以呼和浩特市為龍頭的“呼包鄂”金三角經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，同時也極大帶動了家居建材市場的迅速擴(kuò)大。 XX 世紀(jì)廣場 項目二期 （《建筑工程施工許可證》許可證編號 1101045，【編號】150102202105090201） 包括 XX商場二期、公寓、地下車庫 。 XX 世紀(jì) 廣場 項目 一期 （《 建筑 工程 施工 許可 證》 許可 證編 號 【 編號430109202161001】） 包括 XX 商 場一期 、公寓、寫字樓 、地下車庫 。 XX 世紀(jì)廣場項目一二期“四證”齊備，項目 于 2021 年 9 月 21 日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【地字第 150101202100065 號】 ，規(guī)劃建設(shè)用地面積為 127, 平方米 ；項目于 2021 年 5月 12日取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【（ 2021）呼規(guī)建副字 020 號】，規(guī)劃建筑面積為 481,096 平方米；項目已完全取得 XX 世紀(jì)廣場 項目 四期的三證（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證）。目前項目整體土地已經(jīng)達(dá)到建設(shè)條件，達(dá)到三通一平，不涉及拆遷。呼和浩特 XX 世紀(jì)廣場項目由內(nèi)蒙古 XX通過招 牌 掛方式取得，土地出讓金價款為 104,802, 元（其中 XX 大廈拆遷補(bǔ)償款86,800, 元，同上述會議紀(jì)要【 2021】 4 號，補(bǔ)交土地價款 18,002, 元），該項目規(guī)劃為舊城區(qū)改造項目。 圖 2 項目區(qū)位示意圖 12 圖 3 XX項目項目周邊示意圖 圖 4 XX 世紀(jì)廣場周邊建筑示意圖 13 圖 5 XX世紀(jì)廣場項目規(guī)劃建設(shè)示意圖 14 圖 6 項目建設(shè)規(guī)劃圖 圖 7 項目建設(shè)實(shí)際進(jìn)展圖 （二） 特定資產(chǎn) 經(jīng)營現(xiàn)狀及規(guī)劃 XX 世紀(jì)廣場項目規(guī)劃占地面積 127, 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)辦公（寫字樓）兼容居住，住宅兼容比例小于 40%，建筑容積率≤ （規(guī)劃許可證該容積率變更為 ，根據(jù)呼和浩特市城市規(guī)劃建設(shè)管理委員會和土地管理委員會會議 紀(jì)要【 2021】4號），建筑密度≤ 20%，綠地比例≥ 35%。 四、 特定資產(chǎn) 情況 分析 （一） 特定資產(chǎn) 概況 XX世紀(jì)廣場項目土地位于 呼和浩特市 新城區(qū)興安北路東庫東街北側(cè)，東庫東街與興安北路交叉處；項目地塊四至為：東至呼哈鐵路專用線，南至東庫街，西至興安北 11 路，北至潤宇裝飾城。 在 同一實(shí)際 控制人 蔚然風(fēng) 投資企業(yè)名下 ，內(nèi)蒙古 XX 借款 4,550 萬元 給 北京市 XX 投資管理有限公司，進(jìn)行礦業(yè)方面的投資，為其集團(tuán)形成以礦產(chǎn)能源 為 主營業(yè)務(wù)奠定 基礎(chǔ)。 呼和浩特市食品工業(yè)集團(tuán)公司財務(wù)科任主管會計、副科長； 呼和浩特市商業(yè)集團(tuán)總 公司財務(wù)部主管會計、財務(wù)部副經(jīng)理； 內(nèi)蒙古證券有限責(zé)任公司財務(wù)部副經(jīng)理、經(jīng)理、稽核部經(jīng)理等職； 包頭申銀產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司任財務(wù)總兼財務(wù)部經(jīng)理（包括制造業(yè)、流通業(yè)、房地產(chǎn)、物業(yè)、投資、市政工程建設(shè)等 7個子公司的集團(tuán)）； 內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)總監(jiān)。 目前，蔚然風(fēng)先生兼任內(nèi)蒙古商業(yè)銀行董事、呼市企業(yè)家協(xié)會理事、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會常務(wù)理事、內(nèi)蒙古光彩辦理事、中國房地產(chǎn)商會內(nèi)蒙古理事等職務(wù)。 主要經(jīng)營業(yè)績：開發(fā)完成內(nèi)蒙古 XX大廈項目、呼和浩特市八一市場的改擴(kuò)建、呼 10 和浩特市聚龍公寓住宅項目、海南三亞市玉海國際渡假公寓項目、呼市波士名人國際項目。 （五）公司高管 法定代表人及董事長： 蔚然風(fēng)，男， 1964 年 7 月生，漢族，工商管理碩士，高級經(jīng)濟(jì)師。 內(nèi)蒙古 XX 為北京市 XX 投資管理有限公司的國旅聯(lián)合股票收益權(quán)項目提供了連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保金額 3,600 萬元，北京市 XX 投資管理有限公司以其 1,300 萬股流通國旅聯(lián)合（代碼： 600358）股票為融資提供擔(dān)保。 融資方 無不良信用記錄。 表 3 損益簡表 單位：人民幣元 項目名稱 2021年 2021年 17 月 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 主營業(yè)務(wù)利潤 其他業(yè)務(wù)利潤 營業(yè)費(fèi)用 252, 465, 管理費(fèi)用 4,545, 3,042, 財務(wù)費(fèi)用 15, 231, 9 營業(yè)利潤 4,814, 3,275, 投資收益 補(bǔ)貼收入 272, 營業(yè)外收入 營業(yè)外支出 80, 55, 利潤總額 4,894, 3,057, 所得稅 凈利 潤 4,894, 3,057, 注： 2021年財務(wù)報表已審計、 2021年 7月 31日財務(wù)報表未經(jīng)審計。 公司償債能力分析，其經(jīng)審計財務(wù)報表顯示 2021 年末資產(chǎn)負(fù)債率為 %， 2021末的資產(chǎn)負(fù)債率為 %， 2021 年 7月末的資產(chǎn)負(fù)債率 %； 資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)較大變 動 主要是世紀(jì)廣場項目在 2021 年進(jìn)行開發(fā)， 為推進(jìn)項目建設(shè)于 2021 年于浦發(fā)銀行內(nèi)蒙古分行進(jìn)行貸款 22,000 萬