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建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告-閱讀頁(yè)

2025-06-13 23:38本頁(yè)面
  

【正文】 長(zhǎng)幅度來講有所滯后,所以造成凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率下降。2011年,%,在在建筑施工行業(yè)中處于良好水平。2011年,各年比率都保持相對(duì)穩(wěn)定,并逐年趨于優(yōu)化;,相對(duì)穩(wěn)定。截至2012年9月末,經(jīng)查詢貸款卡,貸款余額為132,(22家銀行機(jī)構(gòu)),對(duì)外擔(dān)保余額為205423萬元(主要為下屬子公司提供融資支持),無不良信用記錄。銀行貸款期限結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目2011年2012年7月31日金額占比(%)金額占比(%)短期借款147260150,1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債00長(zhǎng)期借款2575027,合計(jì)173010177,銀行貸款擔(dān)保結(jié)構(gòu)表 單位:萬元項(xiàng)目短期借款長(zhǎng)期借款金額合計(jì)占比信用借款抵押借款24300 質(zhì)押借款66506650 保證借款119, 8000127, 合計(jì)150, 177,100三、資金用途本次ⅩⅩ建設(shè)融資50000萬元主要用于補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。本次融資50000萬元中20000元專項(xiàng)支付給其控股子公司沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司,用于歸還沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司中信銀行2億元貸款;剩余部分用于補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。四、還款來源本項(xiàng)目的還款來源主要為ⅩⅩ建設(shè)日常經(jīng)營(yíng)收入,2011年ⅩⅩ建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入102億元,盈利能力較強(qiáng)。從收入類型上看,%,為最主要的業(yè)務(wù)來源,民用建筑(住宅)不足30%,其余業(yè)務(wù)為工業(yè)建筑類業(yè)務(wù)約為20%左右。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由08年的61億元,增長(zhǎng)到2011年的102億元;利潤(rùn)由08年的1億元,(,),在近幾年建筑施工行業(yè)受影響較大的情況下,該公司仍保持了良好的增長(zhǎng),主營(yíng)業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控影響較小。該公司目前直營(yíng)項(xiàng)目占比約50%,預(yù)計(jì)2012年全年現(xiàn)金流入量在100億以上,扣除目前負(fù)債13億左右、或有負(fù)債20億,現(xiàn)金流量可以支撐本次融資還款,此外近期農(nóng)行擬配合該公司發(fā)行短期融資券5億元,該公司公開信用評(píng)級(jí)為A+(大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司),這些可以成為其備用的償債手段,綜上,該公司第一還款來源較為充足。五、抵押物情況抵押物簡(jiǎn)介沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)是沈陽(yáng)市政府的重點(diǎn)招商項(xiàng)目,2003年12月31日正式奠基開工,于2006年1月16日實(shí)現(xiàn)開業(yè)。,南北長(zhǎng)350米,東西寬85米整個(gè)廣場(chǎng)由三個(gè)地塊組成, ,項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市最繁華的商業(yè)步行街(太原街),南北長(zhǎng)360米,東西寬84米,建筑密度71%,三個(gè)地塊之間每層由空中連廊連接,使其構(gòu)成統(tǒng)一的整體。本次抵押物均為沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司開發(fā)的沈陽(yáng)五洲廣場(chǎng)項(xiàng)目1號(hào)地塊及對(duì)應(yīng)地上建筑物,土地對(duì)應(yīng)三塊:證號(hào)為沈陽(yáng)國(guó)用(2003)字第0250號(hào)(東舜)的土地面積為6,,地號(hào)為012276301,終止日期為2043年7月11日;證號(hào)為沈陽(yáng)國(guó)用(2003)字第0251號(hào)(東舜)的土地面積為3,,地號(hào)為012276302,終止日期為2043年7月11日;證號(hào)為沈陽(yáng)國(guó)用(2004)字第0054號(hào)的土地面積為1,(東舜)平方米,地號(hào)為012277009,終止日期為2044年2月5日。1號(hào)地塊位于太原街與中華路交匯口北側(cè),是太原街中心點(diǎn),與中興商場(chǎng)隔太原街(步行街)相對(duì),中興商場(chǎng)上年銷售收入在36億元以上,相鄰的伊斯丹百貨銷售收入達(dá)到了17億元,而整個(gè)太原街商圈中有沃爾瑪商場(chǎng)、新世界百貨、時(shí)尚廣場(chǎng)、歐亞聯(lián)營(yíng)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)等幾十家大型商業(yè)集群,年銷售額突破200億元人民幣,本次抵押物所處地理位置極其優(yōu)越。2006年?yáng)|舜百貨整體租賃經(jīng)營(yíng)時(shí),首年銷售額達(dá)到了3億元,最高時(shí)日銷售額達(dá)到了200萬元以上。轉(zhuǎn)讓過程中涉及國(guó)外資金匯入國(guó)內(nèi),需國(guó)家商務(wù)部門審批,流程近8個(gè)月,在此過程中人民幣匯率持續(xù)上漲,外商堅(jiān)持以美元支付價(jià)款,折算成人民幣因匯率問題差價(jià)近4億元人民幣,直接導(dǎo)致未能成交。2011年12月,浙江五洲建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(擁有沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司100%股權(quán))經(jīng)與ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司協(xié)商,五洲建設(shè)將所持沈陽(yáng)五洲100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給ⅩⅩ建設(shè)及其指定的公司。本次轉(zhuǎn)讓為承債式轉(zhuǎn)讓,ⅩⅩ建設(shè)承擔(dān)沈陽(yáng)五洲全部債權(quán)債務(wù)。沈陽(yáng)國(guó)美電器有限公司對(duì)1號(hào)地塊東舜百貨表現(xiàn)了極強(qiáng)的興趣,出具了購(gòu)買商函,一旦價(jià)格協(xié)商合適即可進(jìn)入購(gòu)買流程。抵押物價(jià)值北京中財(cái)尚信資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2011年12月出具資產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告書,編號(hào):中財(cái)尚信評(píng)(咨)字[2011]第1219號(hào)。 根據(jù)項(xiàng)目融資總規(guī)模50000萬元計(jì)算,%。目前該項(xiàng)目可售部分(已辦理房產(chǎn)證)有:商鋪1號(hào)樓2——7樓61964㎡,2號(hào)樓6樓,剩余約6895㎡,3號(hào)樓地下1樓——7樓,54437㎡(華聯(lián)商廈租賃部分),;一號(hào)樓8——26樓公寓、寫字間、酒店部分,46567㎡(已取得四證,預(yù)售許可證可隨時(shí)辦理),如按照保守估計(jì)1萬元/平米銷售。此外,通過沈陽(yáng)市土地交易中心網(wǎng)上公告,最近一期太原街周邊商業(yè)地塊(2012年1月,位于太原街南部遠(yuǎn)離步行街),本項(xiàng)目預(yù)計(jì)土地價(jià)格絕對(duì)不低于7萬元/平方米,本次抵押物占地面積12312平米。抵押物所在土地有三塊,第一順位抵押給中信銀行。抵押物房產(chǎn)證號(hào)沈房權(quán)證市和平字第12722號(hào)。其中沈陽(yáng)國(guó)用(2003)。ⅩⅩ建設(shè)于2011年末收購(gòu)了沈陽(yáng)五洲商場(chǎng)并承接了其全部債權(quán)債務(wù)關(guān)系。我部已委托律師事務(wù)所對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查,目前律反饋信息與盡調(diào)上述情況相符,1號(hào)地塊上除上述調(diào)查情況無其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于技術(shù)上的諸多限制,導(dǎo)致我們對(duì)信托資金后期使用的實(shí)質(zhì)監(jiān)管比較有限,可能導(dǎo)致資金挪用等風(fēng)險(xiǎn)。融資方名下房地產(chǎn)開發(fā)公司目前已經(jīng)沒有在開發(fā)項(xiàng)目,暫時(shí)也沒有新增項(xiàng)目打算。(二)抵押物價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)以及土地市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境影響較大,因此可能出現(xiàn)未來抵押物價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn),或者處理抵押物可能導(dǎo)致信托延期從而影響信托收益。而本次的貸款的抵押物的抵押率不高于30%,也較好抗拒了抵押物下降的風(fēng)險(xiǎn)。一旦遇到重大政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí),企業(yè)未來的現(xiàn)金流存在一定的不確定性。(四)抵押物風(fēng)險(xiǎn)抵押物順位問題,首筆信托資金到位后,我司實(shí)際上是作為第二順位抵押人辦理抵押權(quán)證過渡期,信托財(cái)產(chǎn)保障存在一定風(fēng)險(xiǎn)。并可通過處置抵押物來規(guī)避相關(guān)損失。當(dāng)?shù)盅何镄枰幹玫那闆r發(fā)生時(shí)(包括但不限于ⅩⅩ建設(shè)不按相關(guān)合同約定支付溢價(jià)回購(gòu)價(jià)款、未按合同約定存入保證金等情況),我公司可以直接提請(qǐng)法院進(jìn)行司法拍賣,以保證ⅩⅩ建設(shè)履行應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),但亦不排除仍存在訴訟的可能,我司將秉承勤勉盡責(zé)的義務(wù)保護(hù)委托人的合法權(quán)益。抵押物位處沈陽(yáng)市商業(yè)核心區(qū)的核心位置,前期未能經(jīng)營(yíng)主要是股東間經(jīng)營(yíng)方向和思路不一致導(dǎo)致,目前ⅩⅩ建設(shè)全部控股接手后,經(jīng)營(yíng)思路上可以統(tǒng)一。八、項(xiàng)目合規(guī)性分析該特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目是常規(guī)項(xiàng)目類型,不違反相關(guān)法律法規(guī);不存在違反中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式公布并施行的有關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定的情形;沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司提供的抵押物是合法持有的;ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司近三年無違法違規(guī)現(xiàn)象,融資用途與還款來源合法合規(guī),符合借款條件;增信措施充分、符合我司對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制要求;十、盡職調(diào)查總結(jié) 基于以下關(guān)鍵要素:(1)本項(xiàng)目交易對(duì)手ⅩⅩ建設(shè)是中國(guó)建筑承包商60強(qiáng)。(2)ⅩⅩ建設(shè),經(jīng)營(yíng)情況良好,主營(yíng)業(yè)務(wù)突出,未來現(xiàn)金流豐富,還款來源充分。抵押物收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓和回購(gòu)也對(duì)本項(xiàng)目提供較好的增信作用。目前抵押物上僅有中信銀行2億元貸款一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利,其他抵押權(quán)利人均已解除抵押,本次融資用于歸還貸款部分屬于置換性質(zhì),主要用于歸還中信銀行貸款,以便解除抵押物第一順位中信銀行的抵押權(quán)利,中信銀行解壓后我司成為第一順位抵押權(quán)利人,抵押權(quán)屬將十分清晰。通過沈陽(yáng)市土地交易中心網(wǎng)上公告,最近一期太原街周邊商業(yè)地塊(2012年1月,位于太原街南部遠(yuǎn)離步行街),本項(xiàng)目預(yù)計(jì)土地價(jià)格絕對(duì)不低于7萬元/平方米,本次抵押物占地面積12312平米。目前,沈陽(yáng)國(guó)美電器有限公司、沈陽(yáng)宏輝銅業(yè)有限公司均對(duì)抵押物(1號(hào)地塊東舜百貨)表現(xiàn)了極強(qiáng)的興趣,出具了購(gòu)買商函,一旦價(jià)格協(xié)商合適即可進(jìn)入購(gòu)買流程;另英國(guó)?;适停ㄏ愀郏┯邢薰疽呀?jīng)就購(gòu)買五洲商業(yè)廣場(chǎng)簽署了購(gòu)買框架協(xié)議,價(jià)格及支付方式談妥后將進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段,抵押物的轉(zhuǎn)讓價(jià)款將遠(yuǎn)高于本次融資金額,且企業(yè)可承諾轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)優(yōu)先用于償還本次融資。根據(jù)目前該企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來看,截止2012年7月,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入61億元以上,全年銷售收入預(yù)計(jì)達(dá)到110億元左右。綜合以上的分析,我們認(rèn)為本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較為可控。因此我部申請(qǐng)公司批準(zhǔn)該項(xiàng)目
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