舊城改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-11-29 16:22本頁(yè)面
【正文】 ,項(xiàng)目所處交通方便 ,區(qū)域內(nèi)將修 建多條支路 ,且是貴陽(yáng)未來(lái)的輕軌三號(hào)線和四號(hào)線 (2020 年完工 )的換乘站 , 將對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生積極影響。項(xiàng)目的容 積率較大 ,但實(shí)地考察打消了我們對(duì)容積率數(shù)據(jù)的擔(dān)憂(yōu)。實(shí) 地考察發(fā)現(xiàn) ,本項(xiàng)目的密度在當(dāng)?shù)乜杀葮潜P(pán)中并不特別高 ,且以高層為主 , 樓間距得到保證。 項(xiàng)目進(jìn)度。與融資相關(guān)的一二期項(xiàng)目拆遷完 畢 ,五證齊全 ,達(dá)到預(yù)售條件 ,而且銷(xiāo)售狀況良好。二期項(xiàng)目預(yù) 計(jì)總投入 億 ,當(dāng)前實(shí)際投入 億 ,預(yù)計(jì) 2020 年 12 月竣工。宏益公司的項(xiàng)目宣傳和銷(xiāo)售能力突出 ,當(dāng)前項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆 , 截止 2020 年 8 月 2 日 ,花果園一期住宅已銷(xiāo)售 7189 套 ,銷(xiāo)售面積 萬(wàn) 平方米 ,二期住宅銷(xiāo)售 3027 套 ,銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,一、二期成交金 額合計(jì) 億元 ,連續(xù)七個(gè)月排名貴陽(yáng)房屋銷(xiāo)售榜第一。根據(jù)貴陽(yáng)市限購(gòu)實(shí)施細(xì)則 ,限購(gòu)區(qū)域?yàn)槭幸画h(huán)內(nèi) ,花果園項(xiàng)目不 在限購(gòu)范圍內(nèi)。而住建部近期可能出臺(tái)的限購(gòu)政策重點(diǎn)將放在擴(kuò)大限購(gòu)的 城市范圍 ,貴陽(yáng)市作為第一批實(shí)行限購(gòu)的城市出臺(tái)進(jìn)一步限購(gòu)政策的可能性 18 較低。 結(jié)論 :項(xiàng)目作為十二五規(guī)劃的民生工程 ,得到政策的 大力支持 ,保障了項(xiàng)目 的順利進(jìn)行。項(xiàng)目面臨的限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)非常小 ,而且即便發(fā)生限購(gòu) ,對(duì) 銷(xiāo)售的影響也有限。 未動(dòng)工前原貌 : 192020 年 5 月 ,貴陽(yáng)市委、市政府將花果園后街及彭家彎相鄰區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一 規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā) ,并將其列為市政府危舊房、棚戶(hù)區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目拆遷工作于 2020 年 7 月 20 日正式啟動(dòng) ,截止 2020 年 3 月末 ,宏益公司已對(duì)該項(xiàng)目投入拆遷、安 ?、補(bǔ)償金 億元 ,拆除比例已達(dá) 到總體的 95%以上 ,涉及一、二期項(xiàng)目土地的拆遷已全部完成。 由于本項(xiàng)目規(guī)劃是按照貴陽(yáng)市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施最好、配套設(shè)施最完善的住宅小 區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 此外 ,將新增公建、商業(yè)、酒店等用房 40 多萬(wàn)平方米 ,可解決社會(huì)閑散勞 動(dòng)力就業(yè)上萬(wàn)人 ,并可產(chǎn)生各類(lèi)稅費(fèi)約 20 億元。 項(xiàng)目相關(guān)政府批文如下 :20(二 )地理位 ? 項(xiàng)目地塊位于貴州省貴陽(yáng)市中心南側(cè) (彭家灣 )貴陽(yáng)市二環(huán)內(nèi) ,距離貴陽(yáng)市 中心 公里。 在 交通規(guī)劃上 ,將修建一條連接甲秀南路及花溪大道的隧道、修建 3 條分別 為 40 米或 30 米寬的市政道路橫貫該片區(qū) ,同時(shí) ,區(qū)域內(nèi)還將修建多條支路 ,輕 軌三號(hào)線和輕軌四號(hào)線 (兩條輕軌 2020 年完工 )在本項(xiàng)目設(shè)換乘站 ,在方便附 近群眾出行的同時(shí) ,有效緩解城市中心區(qū)的交通壓力。 22項(xiàng)目整體控規(guī)指標(biāo) 總體指標(biāo) 總占地面積 809183 總建地面積 943800 市政用地面積 134617 總建筑面積 6099087 住宅面積 5559087 商業(yè)面積 配套公建 350000 地下停車(chē)庫(kù)、人防 / 總停車(chē)位 21000 托幼、中小學(xué)面積 30000 總居住戶(hù)數(shù) / 容積率 ≤ 綠地率 % 項(xiàng)目建成后 ,在花果園項(xiàng)目中央將出現(xiàn) 16 萬(wàn)平米的大型水域 (比貴陽(yáng)市人 民廣場(chǎng)大 倍 ,比黔靈公園的黔靈湖主湖大三分之一 ),一至五期建筑環(huán)湖而 建。其中一期、二期項(xiàng)目情況如下 :23 一期、二期項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 一期 二期 一、二期合計(jì) 總建筑面積平方米 1,266, 2,636, 3,902, 住宅面積平 方米 1,120, 1,999, 3,119, 商業(yè)面積平方米 12, 161, 173, 車(chē) 位 個(gè) 1, 18, 20, 容積率 C 區(qū) ,D 區(qū) 一期、二期項(xiàng)目建筑面積合計(jì) 390 萬(wàn)平方米 ,其中 ,住宅面積 312 萬(wàn)平方米 , 商業(yè)面積 萬(wàn)平方米 ,車(chē)位共計(jì) 20602 個(gè)。一期于 2020 年 11 月 27 日開(kāi)始銷(xiāo)售。 項(xiàng)目公司宏益公司、項(xiàng)目公司控股股東宏立城公司均具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 截止 2020 年 7 月末 ,企業(yè)已對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投入資金 億元。一期 項(xiàng)目總成本為 億 ,據(jù)此測(cè)算資本金比例為 32%(247。 (五 )項(xiàng)目總體進(jìn)度 進(jìn)度表期數(shù) 棟號(hào) 開(kāi)工日期 竣工日期 總建筑面積 (平方米 ) 一期 一期 1樓 ~21樓 2020720 2020630 1266645 二期 C 區(qū) C1~C39 20201030 20201230 1249671 D 區(qū) D1~D26 2020630 2020930 936521 三期 A 區(qū) A 南 1~A 南 6,A 北 1~A 北 10 2020730 20201230 335041 B 區(qū) B 南 1~B 南 13,B 北 1~B 北 10 20201130 20201230 57594724 四期 E 區(qū) E1~E16 20201230 20201230 357876 F 區(qū) F1~F12 2020330 2020630 345773 五期 G 區(qū) G1~G6 2020725 2020930 408488H 區(qū) H1~H10 2020930 20201230 621391 合計(jì) 2020720 20201230 6,097, 當(dāng)前進(jìn)度 一至五期項(xiàng)目土地拆遷已全部完成。項(xiàng)目總建筑面積 平方米 , 其中 ,住宅建筑面積 平方米 ,商業(yè)建筑面積 平方米 ,車(chē)位 1757 個(gè) ,中學(xué)建筑面積 14400 平方米 ,小學(xué)建筑面積 11420 平方米。由于中建四局 進(jìn)度超前 ,擬于 2020 年 10 月主體封頂 ,于 2020 年 1 月竣工交房。截止 2020 年 7 月 31 日整個(gè)項(xiàng)目已投入資 金 億元 (詳細(xì)情況見(jiàn)下表 ),包括用于土地成本 億 ,建安費(fèi)用 億等。自 2020 年 11 月 27 日 開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售火爆。 花果園一期住宅月度銷(xiāo)售情況 (宏益公司提供 ) 月份 成交 套數(shù) 成交面積 (平方 米 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平 ) 2020 年 11 月 4 2,714, 6,108 2020 年 12 月 1,725 166, 1,128,812, 6, 2020 年 1 月 2,054 184, 1,025,906, 5, 2020 年 2 月 577 52, 291,790, 5, 2020 年 3 月 1,008 95, 535,606, 7, 2020 年 4 月 535 49, 296,380, 5, 2020 年 5 月 434 42, 264,055, 6, 2020 年 6 月 438 43, 276,807, 6, 2020 年 7 月 397 40, 251,099, 6, 2020 年 8 月 17 1, 11,975, 6, 小計(jì) : 7,189 678, 4,085,150, 6, 剩余住宅 4129 套 ,面積 萬(wàn)平方米 ,占商品房總面積比為 %。 根據(jù)宏益公司提供數(shù)據(jù) ,截止 7 月底 ,宏益公司銷(xiāo)售房屋的銀行貸款總額達(dá) 億元 ,已放款金額達(dá) 億元 ,未放款金額達(dá) 億元 ,總放款率達(dá) %。項(xiàng)目初期 ,銀行貸 款未受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響 ,合作的銀行數(shù)量、相應(yīng)的貸款規(guī)模及銀行放款速 度呈現(xiàn)出快速良性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ,從數(shù)據(jù)上看在 2020 年 4 月放款率達(dá)到峰值 28 (%),后期受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響以后 ,各家銀行的規(guī)模有所 收緊 ,但 是后期銀行的放款率均能達(dá)到 65%以上。以宏 益公司在建行和農(nóng)行兩大銀行辦理按揭放款為例 ,一般情況下 15 個(gè)工作日內(nèi)完 成放款工作 ,如客戶(hù)量較多并且金額較大 ,銀行在次月可完成放款工作。各家銀 行辦理放款的前提條件是客戶(hù)準(zhǔn)備的相關(guān)資料必須準(zhǔn)確無(wú)誤 ,如無(wú)誤 ,銀行便可 按照上述時(shí)限予以放款。 (七 )二期項(xiàng)目情況 二期整體規(guī)劃 二期指標(biāo)單位 :萬(wàn) /平方米 總占地面積 二期建地面積 區(qū) 二期市政用地面積 區(qū) 總建筑面積 二期住宅面積 2 截止 7 月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中 , 3 月銀行未放款金額為 億元 ,與之前 (3 月上報(bào)的數(shù)據(jù) ) 億 元差 異額為 億元 ,主要是由于客戶(hù)退房所致。二期項(xiàng)目 C 區(qū)容積率 ,D 區(qū) 容積率 。根據(jù)企業(yè)最新的開(kāi)發(fā)安排 ,C 區(qū)于 2020 年 1 月主體封頂 ,
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