【正文】 產(chǎn)的強(qiáng)大背景和廣泛資源成為 一道有力的風(fēng)險(xiǎn)隔離墻 ,保證投資者利益。經(jīng)過敏感性分析 ,在銷售價(jià)格下降 10%、20%、 30%的情況下 ,企業(yè)未來一年凈現(xiàn)金流入分別為 億元、 億元、 億 元。 (五 )貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 雖然國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái) ,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定影響 , 但貴陽房屋均價(jià)一直穩(wěn)中有升 ,房屋銷量雖然有波動(dòng) ,但整體為上行趨 勢(shì) ,而且 貴陽房屋限購(gòu)令僅針對(duì)市一環(huán)內(nèi) ,貴陽房?jī)r(jià)未來一段時(shí)間下降的可能性較小。 三、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)分析 (一 )政策風(fēng)險(xiǎn)及分析 近期 ,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策 ,多個(gè)省會(huì)城市及計(jì)劃單列市推 出“限購(gòu)令” ,一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過快增長(zhǎng)的情況將被遏制 ,市場(chǎng)的不確 1 帶抵押銷售的情況在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中比較普遍 ,無實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年 2 月 20 日 ,貴陽市按國(guó)家要求推出房屋限購(gòu)實(shí)施細(xì)則 ,限購(gòu)區(qū)域 為一環(huán)內(nèi) ,花果園項(xiàng)目地處一環(huán)外 ,不在限購(gòu)范圍內(nèi)。限購(gòu)令出臺(tái)前一個(gè)月及后 一個(gè)多月的日均銷售套數(shù)說明 :限購(gòu)令對(duì)花果園項(xiàng)目銷售基本沒有影響。 另外 ,花果園項(xiàng)目是市委領(lǐng)導(dǎo)牽頭主抓的貴陽市“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目 , 且牽涉近 11000 戶村 (居 )民的危舊房、棚戶區(qū)改造 ,項(xiàng)目的社會(huì)意義更重于其 經(jīng)濟(jì)意義。 (二 )市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。 分析 :近期周邊 6 個(gè)可比樓盤的均價(jià)為 6943 元 /平 ,與周邊樓盤對(duì)比 ,花 果園項(xiàng)目無論在位 ?上 ,還是居住品質(zhì)上均有一定優(yōu)勢(shì) ,但花果園項(xiàng)目定價(jià)并未 高于周邊樓盤 ,價(jià)格下跌的可能性較小。 現(xiàn)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析 : 企業(yè)經(jīng)營(yíng)正 常 ,現(xiàn)金流可以覆蓋信托本息。其控股股東宏立城公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 ,資信情況良好 ,多次被 農(nóng)業(yè)銀行貴州分行評(píng)為特級(jí) (AAA)信用企業(yè) ,貴州省、貴陽市守合同、重信 用企業(yè) ,系農(nóng)業(yè)銀行在貴州省房地產(chǎn)企業(yè)中唯一一家特級(jí) (AAA)客戶。而如果售價(jià)下降 30%的情況下 ,二期住宅價(jià)格為 3780 元 /平 ,遠(yuǎn)低于貴陽市經(jīng)濟(jì)適用房 4200 元 /平米的價(jià)格 ,因此我們認(rèn)為項(xiàng)目的償付 風(fēng)險(xiǎn)較低 ,還款來源比較有保證。 宏益公司擬用花果園項(xiàng)目二期 6 號(hào)地及“山水黔城”在建工程作為抵押物。山水黔城”在建工程價(jià)值合計(jì) 約為 億元 ,本資融資抵押率不超過 30%。 近期貴陽市區(qū)內(nèi)成交地塊情況 位 ? 成交價(jià) (萬 元 ) 用途 面積 (?) 面積 (畝 ) 折算單價(jià) (元 /? 折算單價(jià) (元 /畝 成交日期 南明區(qū)都 司路 70 號(hào) (原省監(jiān) 管局辦公 用地 ) 17170 商業(yè)、辦 公、居住用 地 (居住僅 供回遷安 ?) 13244 2020 年 1 月 28 日 云巖區(qū)大 營(yíng)坡 129070 商業(yè)、辦 公、酒店、 住宅 10513 3 2020 年 1 月 26 日 擔(dān)保企業(yè)宏立城公司具備一定的擔(dān)保能力 第一 ,宏立城公司實(shí)力較強(qiáng) ,截止 2020 年 12 月 31 日 ,宏立城公司資產(chǎn)總計(jì) 365, 萬元 ,其中流動(dòng)資產(chǎn) 272, 萬元 ,負(fù)債總計(jì) 253, 萬元 ,凈資 產(chǎn) 112, 萬元。 第二 ,宏立城公司作為宏益公司的控股股東 ,已為該項(xiàng)目投入 億元的 資本金及 億股東借款 ,其資產(chǎn)變現(xiàn)的收入還將繼續(xù)為花果園項(xiàng)目提供自有 資金支持。在此前提下 ,華融信托與企業(yè)商談項(xiàng)目監(jiān) 管方式 ,達(dá)成以下一致意見 : 第一 ,就資金監(jiān)管問題 ,為防止宏益公司到期不履行還款義務(wù) ,華融信托與 宏益公司達(dá)成以下一致意見 :將第 12 個(gè)信托月度設(shè) ?資金歸集期 ,如果在任何 一個(gè)資金歸集時(shí)點(diǎn) ,企業(yè)歸集的資金未達(dá)到華融信托要求 ,即刻 啟動(dòng)抵押物處 ? 程序 ,最大限度保障信托計(jì)劃的資金安全。 第三 ,對(duì)抵押物辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證 ,確保企業(yè)在發(fā)生違約事項(xiàng)后 ,華融信 托可在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)信托本息的回收。 2 用款項(xiàng)目四證齊全 ,開發(fā)商具備二級(jí)資質(zhì) ,自有資金投入比例符合規(guī) 定 ,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)合法合規(guī) 。 4 用款項(xiàng)目銷售情況良好 ,第一還款來源充分 。 6 抵押率僅為 %,保障倍數(shù)較高 。 因此 ,我們認(rèn)為本信托計(jì)劃在獲得較理想收益的同時(shí) ,能做到風(fēng)險(xiǎn)可控 , 具有向投資者推介的可行性。 公司股權(quán)、債權(quán)清晰 ,銀行信用記錄良好 ,有 8 億授信額度尚未使用 ,無對(duì) 外擔(dān)保、涉訴涉案及其他或有負(fù)債情況。由于部分項(xiàng)目銷售款主要體現(xiàn)在預(yù)收賬款中 ,因此項(xiàng)目 公司實(shí)際財(cái)務(wù)狀況好于財(cái)務(wù)報(bào)表所呈現(xiàn)情況。 結(jié)論 :調(diào)研中 ,宏益公司的項(xiàng)目品質(zhì)、營(yíng)銷能力讓我們印象深刻 ,這些是其 保證該項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵。 宏益公司簡(jiǎn)介 公司于 1999 年在貴陽市工商局注冊(cè)成立 ,注冊(cè)資金為 2020 萬元 ,其中肖春 明出資 萬元 ,彭家恒出資 萬元。到 2020 年 5 月 ,將花果園項(xiàng)目重新提上日程。 公司 貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (簡(jiǎn)稱“宏益公司” ) 住所 貴陽市南明區(qū)朝陽洞路 78 號(hào) 法定代表人 肖春明 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注冊(cè)資本 5 億元 實(shí)收資本 5 億元 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 ,物業(yè)管理 ,室內(nèi)裝飾裝潢。宏益公司在銀行總計(jì)還有 8 億的授信額度。 企業(yè)對(duì)外擔(dān)保、涉訴涉案及其他或有負(fù)債情況 無對(duì)外擔(dān)保。 宏益公司銀行授信及評(píng)級(jí)情況 (截至 2020 年 8 月 3 日 ) 銀行 授信額度 已使用額度 銀行評(píng)級(jí)情況 工商銀行貴溪支行 8 億 1 億 A+ 建設(shè)銀行河濱支行 億 億 AA 合計(jì) 億 億 (二 )融資企業(yè)控股股東 ??宏立城公司基本情況 要點(diǎn) : 貴州省第二大開發(fā)商。經(jīng)實(shí)地考察 ,該項(xiàng)目開 發(fā)品質(zhì)優(yōu)良 ,在當(dāng)?shù)乜诒芎?,證明了宏益公司的產(chǎn)品品質(zhì)和大盤操作能力。由于公司部分項(xiàng)目銷售款體現(xiàn)在預(yù)收賬款中 ,而且大量 資金投入到花果園項(xiàng)目 ,項(xiàng)目公司實(shí)際財(cái)務(wù)狀況好于財(cái)務(wù)報(bào)表所呈現(xiàn)情況。 結(jié)論 :宏立城供公司成功的大項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)是本項(xiàng)目成功的有力保證 ,良好 的銀行信用也保證了企業(yè)的綜合融資能力 ,降低了本次融資的風(fēng)險(xiǎn)。股東為肖春紅 (持股 比例 90%)、張黔 (持股比例 10%)。宏立城公司是貴州省本土第二大的房地產(chǎn)開發(fā)商 ,成功開發(fā)“山水黔城” 一至五期 ,累計(jì)開發(fā)面積 萬平米。銷 售建材、裝飾材料?！吧剿恰表?xiàng)目是 2020 年 16 月的全國(guó)單體樓盤銷售面積冠軍、銷售套數(shù)冠軍 ,在貴州省內(nèi)有著極 好的口碑。截止 2020 年 3 月 31 日 , 山水黔城項(xiàng)目整體已基本銷售完畢 ,實(shí)現(xiàn)銷 售收入共計(jì) 億元 ,實(shí)際收到現(xiàn)金 億元。 2 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力開發(fā)實(shí)力企業(yè)。 4 2020 年中國(guó)誠(chéng)信名牌企業(yè)。 6 博鰲 ?21 世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“ 2020 中國(guó)地產(chǎn)金磚獎(jiǎng)年度人居經(jīng)典大獎(jiǎng)”。 8 2020 年獲有“中國(guó)地產(chǎn)奧斯卡”和“中國(guó)房地產(chǎn)第一榜”稱號(hào)的第五屆 CIHAF 中國(guó)房地產(chǎn)“名企名盤名人”活動(dòng)的“中國(guó)名盤”稱號(hào)。 10 2020 年、 2020 年、 2020 年 、 2020 年、 2020 連續(xù)五年被授予“十強(qiáng)納 稅企業(yè)”。 12 2020 年“中國(guó)地博會(huì)”上 ,由國(guó)際公園協(xié)會(huì)主辦 ,聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署 認(rèn)可的“國(guó)際花園社區(qū)”評(píng)選活動(dòng)首次在我國(guó)開展 ,山水黔城再獲殊 榮成為首批“中國(guó)國(guó)際花園社區(qū)”。 14 2020 年獲中國(guó)市場(chǎng)研究中心“中國(guó)質(zhì)量 服務(wù)信譽(yù) AAA 級(jí)企業(yè)”稱 號(hào)。 16 2020 年中國(guó)貴陽循環(huán)經(jīng)濟(jì)首批試點(diǎn)單位。 宏立城公司銀行信用與借款情況 (1)借款情況 宏立城公司目前沒有銀行借款。系農(nóng)業(yè)銀行在貴州省房地產(chǎn)企業(yè)中唯一一家特級(jí) (AAA)客戶。 (2)涉訴涉案及其他或有負(fù)債情況 無其他或有負(fù)債 ,無重大違約、違法或涉訴涉案等不良記錄。由于公司一 組團(tuán)銷售收入 億元主要體現(xiàn)在預(yù)收賬 款中 ,未進(jìn)損益核算銷售收入、成本 及利潤(rùn) ,使資產(chǎn)負(fù)債率上升到 69%。 企業(yè) 2020 年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流增長(zhǎng)較快 ,回現(xiàn)能力較強(qiáng)。從企業(yè) 2020 年現(xiàn)金流量表分析 ,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金 凈流量為 75, 萬元 ,投資活動(dòng)現(xiàn) 金凈流量為 48, 萬元 ,籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 31, 萬元 ,表明企業(yè)目前 企業(yè)正處在高速發(fā)展階段。本項(xiàng)目是貴州省最大的舊城改造項(xiàng)目 ,是貴陽市委領(lǐng)導(dǎo)牽 頭主抓的貴陽市“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目。 位 ?優(yōu)良 ,利于銷售。重要的是