【正文】 分，使得本項(xiàng)目可行性較強(qiáng)。因項(xiàng)目融資方為建筑施工企業(yè)，日常資金需求主要原因是施工墊款。實(shí)際控制方ⅩⅩ建設(shè)是今年年初接手本項(xiàng)目，遼寧大明府鐘表眼鏡有限公司擬出資6000萬(wàn)元租用抵押物地塊，但ⅩⅩ建設(shè)目前已經(jīng)確定對(duì)一號(hào)地塊整體出售的經(jīng)營(yíng)思路，因此抵押物暫時(shí)未出租經(jīng)營(yíng)。本次以建成項(xiàng)目的土地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押，且抵押率不到30%，安全性較高。七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策若信托計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中或到期時(shí)，資金使用人因經(jīng)營(yíng)不善或出現(xiàn)不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件，造成不能按期歸還借款情況時(shí)，我部作為受托人的具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)將按照公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行期間管理的有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告、監(jiān)管、預(yù)警、處置的各個(gè)環(huán)節(jié)的要求，根據(jù)信托計(jì)劃中的有關(guān)條款，積極履行管理人的職責(zé)，保護(hù)委托人的權(quán)益，盡可能最大限度減少信托資金的損失。我司將監(jiān)督信托資金全部運(yùn)用于ⅩⅩ建設(shè)補(bǔ)充流動(dòng)資金，同時(shí)要求融資方出具不得挪用的承諾。抵押物抵押給我司，我司首先以第二順位作為抵押權(quán)人，融資方承諾，在首期募集資金到位后15個(gè)工作日內(nèi)監(jiān)督償還短期貸款后解除中信銀行第一順位抵押權(quán)，我司將成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)利人。目前太原街周邊商鋪屬于稀缺資源，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于3萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字間、因此，該項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期收益良好，只要經(jīng)營(yíng)對(duì)路，整體收益水平預(yù)期看漲。ⅩⅩ建設(shè)控股后對(duì)沈陽(yáng)五洲商場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)行整體運(yùn)營(yíng)。目前處于空置狀態(tài)，僅6層一部分（約5500平方米）由遼寧中影百老匯影城有限公司承租，開(kāi)設(shè)了中影百老匯影城，1層臨太原街部分出租給星巴克、屈臣氏、鱷魚(yú)專(zhuān)賣(mài)店。另外ⅩⅩ建設(shè)直接控制沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司，該公司持有沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)評(píng)估價(jià)值62億，按照保守估計(jì)至少可以以1萬(wàn)元/平方米價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓收入在12億以上，變現(xiàn)收入作為項(xiàng)目還款來(lái)源的有效補(bǔ)充。流動(dòng)資金缺口測(cè)算如下：營(yíng)運(yùn)資金量＝上年度銷(xiāo)售收入（1－上年度銷(xiāo)售利潤(rùn)率）（1＋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入年增長(zhǎng)率）/營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)＝1022722萬(wàn)元（1－）（1＋）/＝202013萬(wàn)元新增流動(dòng)資金貸款額度＝營(yíng)運(yùn)資金量－借款人自有資金－現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款－其他渠道提供的營(yíng)運(yùn)資金+近期計(jì)劃歸還到期貸款＝236240萬(wàn)元23624萬(wàn)元0萬(wàn)元+26300萬(wàn)元＝54803萬(wàn)元注：借款人的自有資金為借款人的2011年末貨幣資金扣除票據(jù)保證金存款部分，計(jì)劃歸還貸款為近期貸款還款資金。從變動(dòng)趨勢(shì)表明，資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)相對(duì)穩(wěn)定，凈資產(chǎn)在逐步增加，具有越來(lái)越強(qiáng)的償債能力。主要是施工墊款，%。主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為：桐鄉(xiāng)嘉豐銀座，占37地畝。凈利潤(rùn)為負(fù)的主要原因?yàn)樵摴咀鳛楣芾頇C(jī)構(gòu)，沒(méi)有直接參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，支出為管理費(fèi)用支出及投資收益虧損。20082010年及2011年16月，%、%、%%，相比主業(yè)，毛利率水平較高。,。（3）其它業(yè)務(wù)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是ⅩⅩ建設(shè)2001年進(jìn)入的行業(yè)。⑶內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)理承包模式,目前直營(yíng)模式已經(jīng)達(dá)到了50%以上。ⅩⅩ建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體情況ⅩⅩ建設(shè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑工程業(yè)務(wù)?，F(xiàn)任公司黨委書(shū)記，董事長(zhǎng)、總裁。后經(jīng)多次自然人股東間的股權(quán)變更，該公司現(xiàn)注冊(cè)資本30,128萬(wàn)元，由23位自然人出資組成。二、ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司介紹注冊(cè)名稱(chēng)： ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司法定代表人： ⅩⅩ注冊(cè)資本： 成立日期： 工商登記號(hào)： 注冊(cè)地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話(huà)： 傳 真： 經(jīng)營(yíng)范圍：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程、地基與基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、園林古建筑工程的承包；承包境外工業(yè)與民用建筑工程及境內(nèi)國(guó)際招標(biāo)工程；上述境外工程所需的設(shè)備材料出口；對(duì)外派遣實(shí)施上述境外工程所需的勞務(wù)人員；園林綠化；建筑裝飾設(shè)計(jì)，起重設(shè)備安裝，對(duì)外援助成套設(shè)備項(xiàng)目施工，經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)。ⅩⅩ建設(shè)提前還款，已支付的信托報(bào)酬不予退還。（四）主要費(fèi)率結(jié)構(gòu)貸款利率融資方的融資總成本為【17%】/年。五洋建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃沈陽(yáng)五洲房產(chǎn)抵押管理報(bào)酬合格投資者本金加信托收益發(fā)放貸款簽署貸款合同，到期還款（二）規(guī)模及期限本次設(shè)立的集合資金信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模為50000萬(wàn)元，分次募集，每期期限為18個(gè)月信托各期滿(mǎn)12個(gè)月可以提前結(jié)束。 ⅩⅩ信托 ? ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告目 錄一、信托方案概要 3（一）交易結(jié)構(gòu) 3（二）規(guī)模及期限 4（三）信用增級(jí) 4（四）主要費(fèi)率結(jié)構(gòu) 4（五）信托資金來(lái)源 5（六）還款資金安排 5二、ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司介紹 6三、資金用途 17四、還款來(lái)源 18五、抵押物情況 19六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 22七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 23八、項(xiàng)目合規(guī)性分析 24十、盡職調(diào)查總結(jié) 24一、信托方案概要（一）交易結(jié)構(gòu)我公司作為受托人，擬設(shè)立“ⅩⅩ信托?ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃”，信托計(jì)劃規(guī)模50000萬(wàn)元，暫定分兩次募集，期限18個(gè)月，首次募集20000萬(wàn)元信托計(jì)劃即可成立，后續(xù)募集資金總額不超過(guò)30000萬(wàn)元，信托總規(guī)模為50000萬(wàn)元。長(zhǎng)安信托五洋建設(shè)集團(tuán)股份有限公司認(rèn)購(gòu)資金交易架構(gòu)圖:長(zhǎng)安信托ⅩⅩ，男，1966年出生，從事建筑行業(yè)30余年，全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)家、首批中國(guó)經(jīng)濟(jì)管理榮譽(yù)博士、浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)功勛人物、浙江建筑業(yè)杰出企業(yè)家，自ⅩⅩ建設(shè)1999年成立以來(lái)一直任董事長(zhǎng)。365信托計(jì)劃成立滿(mǎn)12個(gè)月后，ⅩⅩ建設(shè)按每3個(gè)月先行支付對(duì)應(yīng)期限信托報(bào)酬至信托專(zhuān)戶(hù)，由受托人自行安排。每期信托計(jì)劃在支付完投資者信托收益及各項(xiàng)費(fèi)用后，如信托專(zhuān)戶(hù)中仍有余額，作為信托報(bào)酬支付給受托人作為信托報(bào)酬。2004年10月，該公司實(shí)行股權(quán)量化，將職工持股會(huì)持有的股份量化給全體會(huì)員。董事、監(jiān)事及高管人員基本情況表ⅩⅩ，男，漢族，1966年出生，研究生學(xué)歷，中共黨員，高級(jí)工程師。該公司擁有房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)；建筑裝修裝飾工程、地基與基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程專(zhuān)業(yè)承包壹級(jí)資質(zhì)；市政工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)；古建筑、起重設(shè)備安裝工程專(zhuān)業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)；具備從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工（EPC）交鑰匙總承包的能力。⑵分公司經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包模式。無(wú)民間借貸。九溪?好彩壹號(hào)、好彩貳號(hào)酒店（ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)假日酒店有限公司下屬酒店名稱(chēng)）投入營(yíng)業(yè)，菩提精舍會(huì)所走高端客戶(hù)的路線，不斷完善服務(wù)，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步提升。2011 年16月，其它業(yè)務(wù)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)6,329萬(wàn)元，%；其它業(yè)務(wù)的毛利潤(rùn)為4,097萬(wàn)元，%。2011年6月30日，該公司總資產(chǎn)為36,612萬(wàn)元，總負(fù)債31,528萬(wàn)元，凈資產(chǎn)5,084萬(wàn)元；截止2011年6月30日，無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，利潤(rùn)總額325萬(wàn)元，凈利潤(rùn)325萬(wàn)元。桐鄉(xiāng)嘉豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年11月，原注冊(cè)資本500萬(wàn)元，2004年3月增資至2,080萬(wàn)元，其中ⅩⅩ建設(shè)出資2,325萬(wàn)元，占比67%，占比33%。20082011年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用，基本與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持同步增長(zhǎng)。2011年，%，在在建筑施工行業(yè)中處于良好水平。本次融資50000萬(wàn)元中20000元專(zhuān)項(xiàng)支付給其控股子公司沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司，用于歸還沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司中信銀行2億元貸款；剩余部分用于補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。該公司目前直營(yíng)項(xiàng)目占比約50%，預(yù)計(jì)2012年全年現(xiàn)金流入量在100億以上，扣除目前負(fù)債13億左右、或有負(fù)債20億，現(xiàn)金流量可以支撐本次融資還款，此外近期農(nóng)行擬配合該公司發(fā)行短期融資券5億元，該公司公開(kāi)信用評(píng)級(jí)為A+（大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司），這些可以成為其備用的償債手段，綜上，該公司第一還款來(lái)源較為充足。1號(hào)地塊位于太原街與中華路交匯口北側(cè)，是太原街中心點(diǎn)，與中興商場(chǎng)隔太原街（步行街）相對(duì)，中興商場(chǎng)上年銷(xiāo)售收入在36億元以上，相鄰的伊斯丹百貨銷(xiāo)售收入達(dá)到了17億元，而整個(gè)太原街商圈中有沃爾瑪商場(chǎng)、新世界百貨、時(shí)尚廣場(chǎng)、歐亞聯(lián)營(yíng)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等幾十家大型商業(yè)集群，年銷(xiāo)售額突破200億元人民幣，本次抵押物所處地理位置極其優(yōu)越。本次轉(zhuǎn)讓為承債式轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)承擔(dān)沈陽(yáng)五洲全部債權(quán)債務(wù)。目前該項(xiàng)目可售部分（已辦理房產(chǎn)證）有：商鋪1號(hào)樓2——7樓61964㎡，2號(hào)樓6樓，剩余約6895㎡，3號(hào)樓地下1樓——7樓，54437㎡（華聯(lián)商廈租賃部分），；一號(hào)樓8——26樓公寓、寫(xiě)字間、酒店部分，46567㎡（已取得四證，預(yù)售許可證可隨時(shí)辦理），如按照保守估計(jì)1萬(wàn)元/平米銷(xiāo)售。其中沈陽(yáng)國(guó)用