【正文】 ㎡（華聯(lián)商廈租賃部分），；一號(hào)樓8——26樓公寓、寫(xiě)字間、酒店部分，46567㎡（已取得四證，預(yù)售許可證可隨時(shí)辦理），如按照保守估計(jì)1萬(wàn)元/平米銷(xiāo)售。1號(hào)地塊位于太原街與中華路交匯口北側(cè)，是太原街中心點(diǎn)，與中興商場(chǎng)隔太原街（步行街）相對(duì)，中興商場(chǎng)上年銷(xiāo)售收入在36億元以上，相鄰的伊斯丹百貨銷(xiāo)售收入達(dá)到了17億元，而整個(gè)太原街商圈中有沃爾瑪商場(chǎng)、新世界百貨、時(shí)尚廣場(chǎng)、歐亞聯(lián)營(yíng)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等幾十家大型商業(yè)集群，年銷(xiāo)售額突破200億元人民幣，本次抵押物所處地理位置極其優(yōu)越。本次融資50000萬(wàn)元中20000元專(zhuān)項(xiàng)支付給其控股子公司沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司，用于歸還沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司中信銀行2億元貸款；剩余部分用于補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。20082011年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用，基本與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持同步增長(zhǎng)。2011年6月30日，該公司總資產(chǎn)為36,612萬(wàn)元，總負(fù)債31,528萬(wàn)元，凈資產(chǎn)5,084萬(wàn)元；截止2011年6月30日，無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，利潤(rùn)總額325萬(wàn)元，凈利潤(rùn)325萬(wàn)元。九溪?好彩壹號(hào)、好彩貳號(hào)酒店（ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)假日酒店有限公司下屬酒店名稱(chēng)）投入營(yíng)業(yè)，菩提精舍會(huì)所走高端客戶的路線，不斷完善服務(wù)，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步提升。⑵分公司經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包模式。董事、監(jiān)事及高管人員基本情況表ⅩⅩ，男，漢族，1966年出生，研究生學(xué)歷，中共黨員，高級(jí)工程師。每期信托計(jì)劃在支付完投資者信托收益及各項(xiàng)費(fèi)用后，如信托專(zhuān)戶中仍有余額，作為信托報(bào)酬支付給受托人作為信托報(bào)酬。ⅩⅩ，男，1966年出生，從事建筑行業(yè)30余年，全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)家、首批中國(guó)經(jīng)濟(jì)管理榮譽(yù)博士、浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)功勛人物、浙江建筑業(yè)杰出企業(yè)家，自ⅩⅩ建設(shè)1999年成立以來(lái)一直任董事長(zhǎng)。 ⅩⅩ信托 ? ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告目 錄一、信托方案概要 3（一）交易結(jié)構(gòu) 3（二）規(guī)模及期限 4（三）信用增級(jí) 4（四）主要費(fèi)率結(jié)構(gòu) 4（五）信托資金來(lái)源 5（六）還款資金安排 5二、ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司介紹 6三、資金用途 17四、還款來(lái)源 18五、抵押物情況 19六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 22七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 23八、項(xiàng)目合規(guī)性分析 24十、盡職調(diào)查總結(jié) 24一、信托方案概要（一）交易結(jié)構(gòu)我公司作為受托人，擬設(shè)立“ⅩⅩ信托?ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃”，信托計(jì)劃規(guī)模50000萬(wàn)元，暫定分兩次募集，期限18個(gè)月，首次募集20000萬(wàn)元信托計(jì)劃即可成立，后續(xù)募集資金總額不超過(guò)30000萬(wàn)元，信托總規(guī)模為50000萬(wàn)元。（四）主要費(fèi)率結(jié)構(gòu)貸款利率融資方的融資總成本為【17%】/年。二、ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司介紹注冊(cè)名稱(chēng)： ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司法定代表人： ⅩⅩ注冊(cè)資本： 成立日期： 工商登記號(hào)： 注冊(cè)地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳 真： 經(jīng)營(yíng)范圍：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程、地基與基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、園林古建筑工程的承包；承包境外工業(yè)與民用建筑工程及境內(nèi)國(guó)際招標(biāo)工程；上述境外工程所需的設(shè)備材料出口；對(duì)外派遣實(shí)施上述境外工程所需的勞務(wù)人員；園林綠化；建筑裝飾設(shè)計(jì)，起重設(shè)備安裝，對(duì)外援助成套設(shè)備項(xiàng)目施工，經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)。現(xiàn)任公司黨委書(shū)記，董事長(zhǎng)、總裁。⑶內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)理承包模式,目前直營(yíng)模式已經(jīng)達(dá)到了50%以上。,。凈利潤(rùn)為負(fù)的主要原因?yàn)樵摴咀鳛楣芾頇C(jī)構(gòu)，沒(méi)有直接參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，支出為管理費(fèi)用支出及投資收益虧損。主要是施工墊款，%。流動(dòng)資金缺口測(cè)算如下：營(yíng)運(yùn)資金量＝上年度銷(xiāo)售收入（1－上年度銷(xiāo)售利潤(rùn)率）（1＋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入年增長(zhǎng)率）/營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)＝1022722萬(wàn)元（1－）（1＋）/＝202013萬(wàn)元新增流動(dòng)資金貸款額度＝營(yíng)運(yùn)資金量－借款人自有資金－現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款－其他渠道提供的營(yíng)運(yùn)資金+近期計(jì)劃歸還到期貸款＝236240萬(wàn)元23624萬(wàn)元0萬(wàn)元+26300萬(wàn)元＝54803萬(wàn)元注：借款人的自有資金為借款人的2011年末貨幣資金扣除票據(jù)保證金存款部分，計(jì)劃歸還貸款為近期貸款還款資金。目前處于空置狀態(tài)，僅6層一部分（約5500平方米）由遼寧中影百老匯影城有限公司承租，開(kāi)設(shè)了中影百老匯影城，1層臨太原街部分出租給星巴克、屈臣氏、鱷魚(yú)專(zhuān)賣(mài)店。目前太原街周邊商鋪屬于稀缺資源，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于3萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字間、因此，該項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期收益良好，只要經(jīng)營(yíng)對(duì)路，整體收益水平預(yù)期看漲。我司將監(jiān)督信托資金全部運(yùn)用于ⅩⅩ建設(shè)補(bǔ)充流動(dòng)資金，同時(shí)要求融資方出具不得挪用的承諾。本次以建成項(xiàng)目的土地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押，且抵押率不到30%，安全性較高。（3）本項(xiàng)目融資方實(shí)力強(qiáng)勁，擔(dān)保措施充分，使得本項(xiàng)目可行性較強(qiáng)。抵押物所在地理位置處于沈陽(yáng)市核心商圈太原街的中心地帶，是城市發(fā)展的中心地帶，抵押物價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)極小，且抵押物處置難度不高。抵押情況分析土地抵押情況　土地證號(hào)面積（平方米）抵押情況東舜百貨沈陽(yáng)國(guó)用（2003）字第0250號(hào)6,第一順位抵押給中信銀行（）東舜百貨沈陽(yáng)國(guó)用（2003）字第0251號(hào)3,第一順位抵押給中信銀行東舜百貨沈陽(yáng)國(guó)用（2004）字第0054號(hào)1,第一順位抵押給中信銀行房產(chǎn)抵押情況　房產(chǎn)證號(hào)地址面積抵押情況東舜百貨沈房權(quán)證市和平字第12722號(hào)沈陽(yáng)市和平區(qū)太原北街95號(hào)16層61,第一順位抵押給中信銀行沈陽(yáng)市太原北街95號(hào)（東舜百貨）、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)“沈房權(quán)證市和平字第12722號(hào)”的建筑物以第一順位抵押給中信銀行。因最初沈陽(yáng)五洲兩個(gè)股東經(jīng)營(yíng)思路不同（一個(gè)主張自主經(jīng)營(yíng)、一個(gè)主張盡快轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)收入），在東舜百貨租賃2年以后，2008年沈陽(yáng)五洲擬將五洲項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓至外方投資企業(yè)。截止2012年7月，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入61億元以上，全年銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)達(dá)到110億元左右。20082011年，該公司利潤(rùn)總額穩(wěn)步上升，%。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為餐飲服務(wù)。包括呼圖壁縣紅三溝煤炭有限責(zé)任公司和在尼勒克縣與棗莊金正鋼鐵有限公司合作投資的煤礦項(xiàng)目。目前75%左右的業(yè)務(wù)集中在江浙滬地區(qū)。歷任第四六屆紹興市人民代表大會(huì)代表、第六屆上虞市政協(xié)常委，第十五屆上虞市人大常委、上虞市黨代表，浙江省建筑企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙商理事會(huì)主席團(tuán)主席、中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)協(xié)會(huì)企業(yè)家委員副會(huì)長(zhǎng)等。1995年8月，以上虞市第五建筑工程公司為母體，45個(gè)自然人共同出資組建了浙江ⅩⅩ建筑集團(tuán)有限公司，總股本5,143萬(wàn)元。保管費(fèi)率 年保管費(fèi)率為【】% （暫定）銷(xiāo)售費(fèi)用%（暫定）（五）信托資金來(lái)源信托資金來(lái)源：自主發(fā)行結(jié)合代理收付銀行推薦的符合合格投資者條件的客戶。受托人將信托資金用于向ⅩⅩ建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ⅩⅩ建設(shè)”）發(fā)放流動(dòng)資金貸款，每期期限為18個(gè)月。在信托存續(xù)滿15個(gè)月時(shí)，要求ⅩⅩ建設(shè)提前歸集的還款保證金不低于還款規(guī)模的20%，在信托存續(xù)滿16個(gè)月時(shí)提前歸集還款保證金不低于還款規(guī)模的30%，在信托存續(xù)滿17個(gè)月時(shí)還款保證金不低于還款規(guī)模的40%。365在本信托期限屆滿前5個(gè)工作日（股權(quán)收益權(quán)回購(gòu)日）內(nèi)，如ⅩⅩ建設(shè)未按約定歸還貸款本金及利息的，信托計(jì)劃延期至受托人收到全部應(yīng)收未收款項(xiàng)或信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止，ⅩⅩ建設(shè)支付融資費(fèi)用按照信托實(shí)際存續(xù)天數(shù)計(jì)算。治理結(jié)構(gòu)該公司經(jīng)營(yíng)決策體系由股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高管層組成。2011年，%，%。酒店餐飲：該業(yè)務(wù)是ⅩⅩ建設(shè)涉足旅游業(yè)的標(biāo)志。該公司主要負(fù)責(zé)下屬房產(chǎn)項(xiàng)目公司的管理，不直接參與開(kāi)發(fā)。其中2009年度－2010年度年報(bào)為審計(jì)報(bào)表。銀行貸款期限結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目2011年2012年7月31日金額占比（%）金額占比（%）短期借款147260150,1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債00長(zhǎng)期借款2575027,合計(jì)173010177,銀行貸款擔(dān)保結(jié)構(gòu)表 單位:萬(wàn)元項(xiàng)目短期借款長(zhǎng)期借款金額合計(jì)占比信用借款抵押借款24300 質(zhì)押借款66506650 保證借款119, 8000127, 合計(jì)150,