【正文】 ㎡（華聯(lián)商廈租賃部分），；一號樓8——26樓公寓、寫字間、酒店部分，46567㎡（已取得四證，預(yù)售許可證可隨時辦理），如按照保守估計1萬元/平米銷售。1號地塊位于太原街與中華路交匯口北側(cè)，是太原街中心點，與中興商場隔太原街（步行街）相對，中興商場上年銷售收入在36億元以上，相鄰的伊斯丹百貨銷售收入達(dá)到了17億元，而整個太原街商圈中有沃爾瑪商場、新世界百貨、時尚廣場、歐亞聯(lián)營、百盛購物廣場、萬達(dá)廣場等幾十家大型商業(yè)集群，年銷售額突破200億元人民幣，本次抵押物所處地理位置極其優(yōu)越。本次融資50000萬元中20000元專項支付給其控股子公司沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司，用于歸還沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司中信銀行2億元貸款；剩余部分用于補充集團流動資金周轉(zhuǎn)。20082011年主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用，基本與主營業(yè)務(wù)收入保持同步增長。2011年6月30日，該公司總資產(chǎn)為36,612萬元，總負(fù)債31,528萬元，凈資產(chǎn)5,084萬元；截止2011年6月30日，無主營業(yè)務(wù)收入，利潤總額325萬元，凈利潤325萬元。九溪?好彩壹號、好彩貳號酒店（ⅩⅩ建設(shè)集團假日酒店有限公司下屬酒店名稱）投入營業(yè)，菩提精舍會所走高端客戶的路線，不斷完善服務(wù)，經(jīng)營收入穩(wěn)步提升。⑵分公司經(jīng)濟責(zé)任承包模式。董事、監(jiān)事及高管人員基本情況表ⅩⅩ，男，漢族，1966年出生，研究生學(xué)歷，中共黨員，高級工程師。每期信托計劃在支付完投資者信托收益及各項費用后，如信托專戶中仍有余額，作為信托報酬支付給受托人作為信托報酬。ⅩⅩ，男，1966年出生，從事建筑行業(yè)30余年，全國優(yōu)秀施工企業(yè)家、首批中國經(jīng)濟管理榮譽博士、浙江省民營經(jīng)濟功勛人物、浙江建筑業(yè)杰出企業(yè)家，自ⅩⅩ建設(shè)1999年成立以來一直任董事長。 ⅩⅩ信托 ? ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告目 錄一、信托方案概要 3（一）交易結(jié)構(gòu) 3（二）規(guī)模及期限 4（三）信用增級 4（四）主要費率結(jié)構(gòu) 4（五）信托資金來源 5（六）還款資金安排 5二、ⅩⅩ建設(shè)集團股份有限公司介紹 6三、資金用途 17四、還款來源 18五、抵押物情況 19六、項目風(fēng)險分析 22七、項目風(fēng)險對策 23八、項目合規(guī)性分析 24十、盡職調(diào)查總結(jié) 24一、信托方案概要（一）交易結(jié)構(gòu)我公司作為受托人，擬設(shè)立“ⅩⅩ信托?ⅩⅩ建設(shè)貸款集合資金信托計劃”，信托計劃規(guī)模50000萬元，暫定分兩次募集，期限18個月，首次募集20000萬元信托計劃即可成立，后續(xù)募集資金總額不超過30000萬元，信托總規(guī)模為50000萬元。（四）主要費率結(jié)構(gòu)貸款利率融資方的融資總成本為【17%】/年。二、ⅩⅩ建設(shè)集團股份有限公司介紹注冊名稱： ⅩⅩ建設(shè)集團股份有限公司法定代表人： ⅩⅩ注冊資本： 成立日期： 工商登記號： 注冊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳 真： 經(jīng)營范圍：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程、地基與基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機電設(shè)備安裝工程、園林古建筑工程的承包；承包境外工業(yè)與民用建筑工程及境內(nèi)國際招標(biāo)工程；上述境外工程所需的設(shè)備材料出口；對外派遣實施上述境外工程所需的勞務(wù)人員；園林綠化；建筑裝飾設(shè)計，起重設(shè)備安裝，對外援助成套設(shè)備項目施工，經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)。現(xiàn)任公司黨委書記，董事長、總裁。⑶內(nèi)部項目經(jīng)理承包模式,目前直營模式已經(jīng)達(dá)到了50%以上。,。凈利潤為負(fù)的主要原因為該公司作為管理機構(gòu)，沒有直接參與項目開發(fā)，支出為管理費用支出及投資收益虧損。主要是施工墊款，%。流動資金缺口測算如下：營運資金量＝上年度銷售收入（1－上年度銷售利潤率）（1＋預(yù)計銷售收入年增長率）/營運資金周轉(zhuǎn)次數(shù)＝1022722萬元（1－）（1＋）/＝202013萬元新增流動資金貸款額度＝營運資金量－借款人自有資金－現(xiàn)有流動資金貸款－其他渠道提供的營運資金+近期計劃歸還到期貸款＝236240萬元23624萬元0萬元+26300萬元＝54803萬元注：借款人的自有資金為借款人的2011年末貨幣資金扣除票據(jù)保證金存款部分，計劃歸還貸款為近期貸款還款資金。目前處于空置狀態(tài)，僅6層一部分（約5500平方米）由遼寧中影百老匯影城有限公司承租，開設(shè)了中影百老匯影城，1層臨太原街部分出租給星巴克、屈臣氏、鱷魚專賣店。目前太原街周邊商鋪屬于稀缺資源，轉(zhuǎn)讓價格不低于3萬元/平米，寫字間、因此，該項目未來預(yù)期收益良好，只要經(jīng)營對路，整體收益水平預(yù)期看漲。我司將監(jiān)督信托資金全部運用于ⅩⅩ建設(shè)補充流動資金，同時要求融資方出具不得挪用的承諾。本次以建成項目的土地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押，且抵押率不到30%，安全性較高。（3）本項目融資方實力強勁，擔(dān)保措施充分，使得本項目可行性較強。抵押物所在地理位置處于沈陽市核心商圈太原街的中心地帶，是城市發(fā)展的中心地帶，抵押物價值下降風(fēng)險極小，且抵押物處置難度不高。抵押情況分析土地抵押情況　土地證號面積（平方米）抵押情況東舜百貨沈陽國用（2003）字第0250號6,第一順位抵押給中信銀行（）東舜百貨沈陽國用（2003）字第0251號3,第一順位抵押給中信銀行東舜百貨沈陽國用（2004）字第0054號1,第一順位抵押給中信銀行房產(chǎn)抵押情況　房產(chǎn)證號地址面積抵押情況東舜百貨沈房權(quán)證市和平字第12722號沈陽市和平區(qū)太原北街95號16層61,第一順位抵押給中信銀行沈陽市太原北街95號（東舜百貨）、房地產(chǎn)權(quán)證號“沈房權(quán)證市和平字第12722號”的建筑物以第一順位抵押給中信銀行。因最初沈陽五洲兩個股東經(jīng)營思路不同（一個主張自主經(jīng)營、一個主張盡快轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)收入），在東舜百貨租賃2年以后，2008年沈陽五洲擬將五洲項目整體轉(zhuǎn)讓至外方投資企業(yè)。截止2012年7月，已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入61億元以上，全年銷售收入預(yù)計達(dá)到110億元左右。20082011年，該公司利潤總額穩(wěn)步上升，%。該公司主營業(yè)務(wù)為餐飲服務(wù)。包括呼圖壁縣紅三溝煤炭有限責(zé)任公司和在尼勒克縣與棗莊金正鋼鐵有限公司合作投資的煤礦項目。目前75%左右的業(yè)務(wù)集中在江浙滬地區(qū)。歷任第四六屆紹興市人民代表大會代表、第六屆上虞市政協(xié)常委，第十五屆上虞市人大常委、上虞市黨代表，浙江省建筑企業(yè)家協(xié)會副會長、浙商理事會主席團主席、中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)協(xié)會企業(yè)家委員副會長等。1995年8月，以上虞市第五建筑工程公司為母體，45個自然人共同出資組建了浙江ⅩⅩ建筑集團有限公司，總股本5,143萬元。保管費率 年保管費率為【】% （暫定）銷售費用%（暫定）（五）信托資金來源信托資金來源：自主發(fā)行結(jié)合代理收付銀行推薦的符合合格投資者條件的客戶。受托人將信托資金用于向ⅩⅩ建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“ⅩⅩ建設(shè)”）發(fā)放流動資金貸款，每期期限為18個月。在信托存續(xù)滿15個月時，要求ⅩⅩ建設(shè)提前歸集的還款保證金不低于還款規(guī)模的20%，在信托存續(xù)滿16個月時提前歸集還款保證金不低于還款規(guī)模的30%，在信托存續(xù)滿17個月時還款保證金不低于還款規(guī)模的40%。365在本信托期限屆滿前5個工作日（股權(quán)收益權(quán)回購日）內(nèi)，如ⅩⅩ建設(shè)未按約定歸還貸款本金及利息的，信托計劃延期至受托人收到全部應(yīng)收未收款項或信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止，ⅩⅩ建設(shè)支付融資費用按照信托實際存續(xù)天數(shù)計算。治理結(jié)構(gòu)該公司經(jīng)營決策體系由股東會、董事會、監(jiān)事會和高管層組成。2011年，%，%。酒店餐飲：該業(yè)務(wù)是ⅩⅩ建設(shè)涉足旅游業(yè)的標(biāo)志。該公司主要負(fù)責(zé)下屬房產(chǎn)項目公司的管理，不直接參與開發(fā)。其中2009年度－2010年度年報為審計報表。銀行貸款期限結(jié)構(gòu)表項目2011年2012年7月31日金額占比（%）金額占比（%）短期借款147260150,1年內(nèi)到期的長期負(fù)債00長期借款2575027,合計173010177,銀行貸款擔(dān)保結(jié)構(gòu)表 單位:萬元項目短期借款長期借款金額合計占比信用借款抵押借款24300 質(zhì)押借款66506650 保證借款119, 8000127, 合計150,