【正文】 第七部分 擔(dān)保方 本信托計(jì)劃由上海世貿(mào)控股及其實(shí)際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 永康世貿(mào)中心項(xiàng)目建筑類型為世貿(mào)酒店式公寓、世貿(mào)五星級酒店、世貿(mào)辦公、世貿(mào) LOFT 辦公，總占地面積 48530 平方米，總建筑面積，總投資 萬元，已投入資本金 37302萬元，于2021 年 8 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2021年 5月竣工。 無錫世貿(mào)中心二期工程尾款具體明細(xì)如下 36 資金用途 尾款金額（萬元） 土建 2300 幕墻 3350 電梯 2021 空調(diào) 1300 智能化 852 景觀 500 給排水 1000 電力 1000 合計(jì) 12302 第五部分 抵押物分析 無錫世貿(mào)中心二期的土地及其地上附屬在建工程：根據(jù)上海滬港房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于 2021年 12月 12日出具的預(yù)評估報(bào)告（編號：滬港預(yù)報(bào)（ 2021）第 1696 號），該抵押物預(yù)售面積 123281 平方米，其中已售出 105 套辦公建筑面積合計(jì)為 10605平方米，現(xiàn)剩余可售面積 112676平方米，評估價(jià) 值為 億元， 抵押率為 %，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。 出177。主要明細(xì)如下： 單位：萬元 序號 科目名稱 已投入 1 土地購置及拆遷費(fèi) 20665 2 前期工程費(fèi) 5500 3 建安工程費(fèi)用 44281 4 建設(shè)期費(fèi)用 13201 5 管理費(fèi)用 4161 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9040 7 累計(jì)項(xiàng)目總投資 83647 五、項(xiàng)目政府批文及證件情況 證件名稱 證件編號 取得時(shí)間 發(fā) 證人 具體情況 土地證 錫南國用（ 2021）第165號 2021年12月 2日 無錫市國土資源局 地號 2006037059，使用權(quán)面積 平方米；使用終止日期： 2044 年 3 月 25 日（商業(yè)）， 2054年 3月 25日（住宅） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 錫規(guī)地許（ 2021）第0167號 2021年 8月 16日 無錫市規(guī)劃局 建筑用地面積約 56568平方米。 四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措安排 ㈠項(xiàng)目投資估算 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 數(shù) 量 單位 估算指標(biāo) 總價(jià) 1 地價(jià)及拆遷費(fèi)用 28, M2 20665 2 前期費(fèi)用 勘察測量費(fèi) 28, M2 90 860 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等 1 項(xiàng) 2900 行政規(guī)費(fèi)等 1 項(xiàng) % 1500 招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi) 1 項(xiàng) % 240 3 土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)及地下室 39, 3100 12297 地上主體工程 130, M2 2493 32484 4 安裝工程費(fèi) M2 水電安裝 169, 150 2549 電梯 臺 3650 消防 169, M2 80 1360 通訊 169, M2 10 170 4. 中央空調(diào) 169, M2 180 3059 大理石幕墻 81, M2 900 7317 公用天線系統(tǒng) 169, M2 12 204 智能化系統(tǒng) 169, M2 36 612 裝修 38, M2 3100 11975 5 園林綠化等室外配套工程 21, M2 400 872 6 管理費(fèi)用 ((1)至 (5))*3% 3081 7 利 息 按期計(jì)算利息 10038 8 銷售費(fèi)用 銷售總價(jià) % 4050 9 不可預(yù)見費(fèi) ((1)至 (5))*1% 1027 33 1 至 9 項(xiàng)總計(jì) 總成本 120909 ㈡土地成本 無錫世貿(mào)于 2021 年以人民幣 6500 萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)中心一期和二期），拆遷成本 ，綜合地價(jià) 400 萬元 /畝左右，容積率 ，是周邊地塊土地成本的 1/3。龍 元建設(shè)集團(tuán)是擁有房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)、市政公用工程總承 32 包一級資質(zhì)、機(jī)電安裝工程總承包一級資質(zhì)、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級資質(zhì)、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級資質(zhì)和園林古建筑工程專業(yè)承包一級資質(zhì)。既保證了沿太湖大道完整的綠化體系，又滿足了項(xiàng)目樓盤內(nèi)部景觀要求的相對私密性，在都市中營造出一片相對獨(dú)立的綠洲。分?jǐn)傊帘拘磐杏?jì)劃抵押物的無錫世貿(mào)中心二期的地價(jià)和拆遷費(fèi) 共計(jì) 億元，相關(guān)費(fèi)用都已付清。本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)在國 內(nèi)有多個(gè)世貿(mào)中心操盤的工作經(jīng)歷，有著豐富的規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營、管理“世貿(mào)中心”經(jīng)驗(yàn)，并與國內(nèi)外世貿(mào)中心成員有著廣泛 31 的交流與聯(lián)系。無錫世界貿(mào)易中心一貫秉承世界貿(mào)易中心協(xié)會“同在屋檐下” 公正、平等、合作的經(jīng)營理念。 無錫市 2021年 GDP全國排名第九 ，排名僅次于蘇州、杭州；人均地區(qū)生產(chǎn)總值 萬美元，位列江蘇省全省第一；交通發(fā)達(dá)，航空、鐵路、高速公路網(wǎng)和內(nèi)河航運(yùn)形成全方位、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。 ㈣ 銷售策略定位 根據(jù)無錫市場的調(diào)研，本項(xiàng)目在銷售前就完成環(huán)境景觀的施工，超五星級酒店的高端客戶入住、奢侈品名店街的成型，以這樣綜合的高檔次形象向外推出，不僅容易取得較高的銷售價(jià)格，而且有利于無錫世貿(mào)綜合商務(wù)中心品牌的樹立。作為世界貿(mào)易中心協(xié)會（ WTCA）一級會員，無錫世界貿(mào)易中心是一個(gè)檔次高、配套全、功能齊的城市建筑綜合體，定位將比照上海的”徐家匯商圈“和北京的“世貿(mào)天階商圈”，是商業(yè)和成功人士首選的高端物業(yè)，項(xiàng)目的稀缺性勿容置疑。 寫字樓可售面積為 56316 平方米。無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目于 2021年 6月開始施工，預(yù)計(jì) 2021 年底交付使用。 六、融資方的綜合評價(jià) 無錫世貿(mào)資產(chǎn)負(fù)債率較低，各項(xiàng) 償債指標(biāo)均高于行業(yè)水平，企業(yè)盈利能力較好，有較強(qiáng)的回購款能力。 （ 2）上表的銷售預(yù)測未包括已預(yù)售但尚未完全確認(rèn)銷售收入的 10605 平方米寫字樓（約 2 億元）。 五、回購款來源分析 公司的第一回購款來源是無錫世貿(mào)中心二期寫字樓、公寓住宅的銷售回款及會展中心、超五星級 酒店和奢侈品名店街的銷售及租金收入。 目前”無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目二期進(jìn)展順利，已于 2021 年 6 月取得預(yù)售證。公司所開發(fā)的“無錫世貿(mào)中心”項(xiàng)目盈利狀況較好。此外，公司根據(jù)項(xiàng)目周邊交通配套情況的改善也進(jìn)行了銷售戰(zhàn)略調(diào)整，實(shí)施惜售策略。隨 著工程進(jìn)度的推進(jìn)，存貨占比逐漸加大，符合地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。 2021 年 9 月數(shù)據(jù)，未經(jīng)審計(jì)。 二、主營業(yè)務(wù) 無錫世貿(mào)中心有 限公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。 3. 盛向東（無錫世貿(mào)股東兼法人代表） 現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司總經(jīng)理。 袁麗萍女士（無錫世貿(mào)股東） 現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。 8）撫順大自然家園：目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，總建筑面積 80 萬平方米。 2021 年 10月交付使用。 3）開嘉禾花園：建筑面積 10 萬平方米， 2021 年年 底交付使用。 2021 年被評為“中國青年企業(yè)家先進(jìn)工作者”，同時(shí)擔(dān)任中國青年企業(yè)家協(xié)會副秘書長。 1999 年 4 月李焱然先生投資 創(chuàng)業(yè)，先后成立了溫州市嘉和實(shí)業(yè)有限公司，溫州市泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州龍灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，徐州市嘉禾置業(yè)發(fā)展有限公司，溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州大自然集團(tuán)有限公司。 從公司組織結(jié)構(gòu)上看，崗位設(shè)置合理，能充分保證人盡其才；從公司員工知識結(jié)構(gòu)、工作閱歷上看，公司的領(lǐng)導(dǎo)不僅具有相應(yīng)的專業(yè)知識，而且擁有開發(fā)房地產(chǎn) 20年之久的工作經(jīng)驗(yàn)；從公 司高層領(lǐng)導(dǎo)到中層干部團(tuán)隊(duì)來看，這一團(tuán)隊(duì)已經(jīng)具有 10 年以上的合作基礎(chǔ)；從員工個(gè)體來看，大多數(shù)管理及技術(shù)人員都具有 8 年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。公司下設(shè)行政部、營銷部、財(cái)務(wù)部、工程部、審計(jì)部、總務(wù)部、開發(fā)部及物業(yè)部。 受托人、融資方與 江蘇 銀行無錫分行簽署《信托資金使用及賬戶監(jiān)管協(xié)議》，融資方在資金監(jiān)管人江蘇銀行無錫分行開立監(jiān)管專戶，信托期內(nèi)融資方將無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目銷售回款和租金收入的 50%歸集于該監(jiān)管專戶。 上海世貿(mào)控股及其實(shí)際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責(zé)任保證。經(jīng)協(xié)商，中國銀行無錫分行同意我司作為第二順位抵押權(quán)人對該土地及其地上附屬在建工程進(jìn)行抵押，并承諾在無錫世貿(mào)全部剩余貸款本息到達(dá)中國銀行賬戶后 3 個(gè)工作日 內(nèi)，解除無錫世貿(mào)在中國銀行的全部土地及地上附屬在建工程抵押權(quán)，使我司成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)人。 前二期信托計(jì)劃募集資金的剩余部分和第三期信托計(jì)劃募集的資金將用于： 11 無錫世貿(mào)中心 超五星級酒店和奢侈品名店街的 億元 裝修； 無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目工程的 億元工程尾款支付。 基于無錫世貿(mào)的融資需求，我部擬申請?jiān)O(shè)立《無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃》。 二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu) 無錫世貿(mào)為了開發(fā)無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目，自 2021 年 12 月起，無錫世貿(mào)將其持有的無錫世貿(mào)中心二期的土地使用權(quán)（土地證號：錫南國 10 用（ 2021）第 165 號）及其地上附屬在建工程陸續(xù)抵押給中國銀行，獲得授信共計(jì) 6 億元，用于無錫世貿(mào)中心二期項(xiàng)目建設(shè)，中國銀行無錫分行先后向無錫世貿(mào)累計(jì)發(fā)放了 ，其中 億元于 2021年12 月 31 日到期，其余 2021 年 12 月 31日到期。 在置換中國銀行無錫分行對無錫世 貿(mào)中心二期土地及在建工程的第一順位抵押權(quán)期間，融資方以位于浙江永康總部經(jīng)濟(jì)中心A1A2地塊（以下簡稱“永康世貿(mào)”），評估價(jià)值為 （編號：滬港預(yù)報(bào)（ 2021）第 1703號）的土地及其地上在建工程作為前兩期信托計(jì)劃的過渡性抵押物。相關(guān)應(yīng)由融資方于事件發(fā)生時(shí)支付，受托人以其固有財(cái)產(chǎn)先行墊付的，融資方于信托成立后的 5個(gè)工作日內(nèi)歸還受托人墊付款 。 365該期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對應(yīng)已支付的回購款+第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款 經(jīng) XX 信托同意，回購方可提前支付全部或部分回購價(jià)款。 365 第七次 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起屆滿 之日 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款【第一期溢價(jià)回購率】 %自第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日至該付款日期間實(shí)際存續(xù)天數(shù)247。 回購價(jià)款 支付 序號 付款日期 支付金額 第一次 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起【 1】個(gè)工作日內(nèi) 第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款% 第二次 第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起【 1】個(gè)工作日內(nèi) 第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款% 第三次 第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付日起【 1】個(gè)工作日內(nèi) 第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款% 7 位抵押權(quán)。第一期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對應(yīng)的溢價(jià)回購率為【】 %；第二期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對應(yīng)的溢價(jià)回購率為【】 %；第三期轉(zhuǎn)讓價(jià)款對應(yīng)的溢價(jià)回購率為【】 %。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合 理性負(fù)責(zé)。 直接評估人： 評估審查人： 評估審定人： 3 目錄 聲 明 與 保 證 ............................................................. 2 第一部分 信托計(jì)劃基本方案 ................................................... 5 一、信托項(xiàng)目基本要素 .................................................... 5 二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu) ....................................................... 9 三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ...................................................... 11 四、資金監(jiān)管及增信措施 ................................................. 12 第二部分 融資人情況分析 .................................................... 12 一、基本情況 .......................................................... 12 ㈠基本情況表 ...................................................... 12 ㈡股東結(jié)構(gòu) ........................................................ 13 ㈢組織結(jié)構(gòu) ........................................................ 14 ㈣管理層介紹 ...................................................... 14 二、主營業(yè)務(wù) .......................................................... 17 三、財(cái)務(wù)分析 .......................