【文章內容簡介】 集聚區(qū)開發(fā)有限公司，任法人代表，負責北京世貿文化發(fā)展中心的一級、二級開發(fā)。而后又投資了無錫世貿中心有限公司，對無錫世界貿 易中心有限公司開發(fā)的一期“世貿公寓”、二期“世貿大廈”全面管理。 2021 年被評為“中國青年企業(yè)家先進工作者”，同時擔任中國青年企業(yè)家協(xié)會副秘書長。 公司實際操控人李焱然先生，在地產行業(yè)具有豐富的經驗，他所帶領團隊已成功開發(fā)的樓盤如下： 1）嘉和花園居住小區(qū)：該樓盤占地 畝，建筑面積近 萬平方米，系高檔疊加式公寓，售畢并于 2021年 10 月交付使用。 2）溫州保險大樓：建筑面積 2萬多平方米，純寫字樓。因其地理位置顯要，未建成就被人民保險公司整體收購。 3）開嘉禾花園：建筑面積 10 萬平方米， 2021 年年 底交付使用。此項目帶動了徐州房地產市場的活躍。 4）溫州日月星園：占地 40 余畝，建筑面積 5 萬平方米，小高層住宅小區(qū)，售畢并于 2021 年 6 月交付使用。 5）溫州發(fā)展大廈：建筑面積 萬平方米，系目前溫州屈指可數(shù)的 16 高檔寫字樓，也是溫州地標性建筑物。 2021 年 10月交付使用。 6）溫州永嘉開元嘉園：建筑面積 22 萬平方米， 2021 年售畢并交付使用，系當?shù)刈顬楦邫n的高層、小高層住宅。 7）溫州永嘉濱江麗景項：占地面積 6623 平方米，建筑面積 25104平方米，樓高 29 層。高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質和商業(yè)環(huán) 境的小區(qū)。 8）撫順大自然家園：目前已經開發(fā)到第三期，總建筑面積 80 萬平方米。 9）昆山別墅群：位于風景秀麗的淀山湖北岸，毗鄰上海最大旭寶高爾夫球場。整個項目占地面積近 1000 畝，包括 159幢獨立別墅和游艇俱樂部 . 10）永康世貿中心：現(xiàn)已封頂，建筑面積 24萬平方米，為當?shù)氐貥诵越ㄖ? 11）目前在建的無錫世界貿易中心。 袁麗萍女士（無錫世貿股東） 現(xiàn)任上海世貿控股（集團）有限公司財務總監(jiān)。 1990 年 6 月畢業(yè)于溫州科技大學，同年任溫州市城郊糧油管理所會計， 1999 年 6 月任溫州市信和房地產開發(fā)有限公司副 總裁，會計師，負責財務工作。 2021 年任溫州市恒和房地產開發(fā)有限公司副總裁，負責財務工作。 2021 年兼任無錫世貿中心有限公司財務總監(jiān)，負責財務工作。 3. 盛向東（無錫世貿股東兼法人代表） 現(xiàn)任無錫世貿中心有限公司總經理。 1987 年畢業(yè)于溫州科技大學商 17 學院，在永嘉財稅擔任十年干部后于 98 年創(chuàng)建了溫州嘉和涂料有限公司并擔任董事長； 2021 年任永嘉大自然房地產開發(fā)有限公司總經理； 2021任大自然集團撫順房地產開發(fā)有限公司董事長； 2021 年 6 月至今擔任無錫世界貿易中心有限公司董事長兼法人代表。 王?。o錫世貿 執(zhí)行副總經理） 現(xiàn)任無錫世貿中心有限公司執(zhí)行副總經理、工程師、國家注冊造價工程師、溫州市招投標專家?guī)斐蓡T。 1992 年畢業(yè)于浙江大學能源系，在機電部 52所工作； 1993年參與了溫州新城大道、湯家橋路、新建路、新蒲路、新城煤氣站、新府花園、新城大廈等的建設； 1999 年擔任溫州溫博投資有限公司副總裁，參與了溫州保險大樓、發(fā)展大廈的建設； 2021年 5 月至今擔任無錫世界貿易中心執(zhí)行副總裁，兼任無錫高爾夫協(xié)會理事、無錫浙江商會常務副會長，并于 2021年參加了清華大學房地產 EMBA班的學習。 二、主營業(yè)務 無錫世貿中心有 限公司的主營業(yè)務為房地產開發(fā)、經營。公司資產主要為正在開發(fā)建設的無錫世貿中心項目，該項目分兩期，一期為四幢高層的世貿公寓，已于 2021 年投入使用。二期由一幢 45 層高約為 200米的世貿大廈和一幢 27層高的白領公寓和 14層商業(yè)裙房組成，預計于2021 年年底結頂， 2021 年底竣工交付使用。 三、財務分析 ㈠財務基本狀況 18 無錫世貿 20212021 年的財務報表由無錫方正會計師事務所有限公司審計，無保留意見。 2021 年 9 月數(shù)據(jù)，未經審計。公司的財務狀況如下表所示： 單位：元 資產負責表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 9 月 貨幣資金 135,153, 18,571, 46,479, 13,897, 短期投資 3,000, 3,000, 3,000, 3,000, 應收賬款 預付賬款 185,995, 268,915, 182,797, 169,528, 其他應收款 45,747, 47,612, 38,518, 16,658, 存貨 539,426, 764,315, 992,045, 1,027,534, 待攤費用 390, 24, 流動資產合計 909,713, 1,102,439, 1,262,841, 1,230,619, 長期投資 47,415, 43,415, 43,415, 43,415, 固定資產 2,480, 2,688, 1,312, 1,321, 無形資產 1,326, 1,247, 1,169, 1,169, 遞延資產 3,324, 442, 非流動資產 54,546, 47,793, 45,896, 45,905, 資產總計 964,260, 1,150,233, 1,308,738, 1,276,525, 應付票據(jù) 50,000, 應付賬款 145,000, 43,740, 51,501, 45,306, 預收賬款 19,903, 其他應付款 10,256, 25,202, 30,521, 33,536, 應付工資 217, 未交稅金 12,155, 241, 764, 其他未交款 325, 9, 2, 預提費用 29,615, 流動負債合計 267,475, 69,193, 82,790, 78,842, 長期借款 189,000, 410,594, 550,590, 524,590, 應付債券 長期應付款 677, 非流動負債 189,677, 410,594, 550,590, 524,590, 負債合計 457,152, 479,788, 633,380, 603,432, 所有者權益： 實收資本 200,000, 200,000, 200,000, 200,000, 資本公積 180,000, 180,000, 180,000, 180,000, 盈余公積 未分配利潤 127,107, 290,445, 295,357, 293,092, 所有者權益合計 507,107, 670,445, 675,357, 673,092, 19 負債及所有者權益總計 964,260, 1,150,233, 1,308,738, 1,276,525, 公司 2021年、 2021 年、 2021年總資產分別為 億元、 、總負債分別為 億元、 、 ，對應的資產負債率分別為 %、 %、 %，資產負債率較低，均不超過50%。 總資產 項 目 2021年 2021年度 2021年度 2021年09月 流動資產 % % % % 長期資產 % % % % 無錫世貿的資產主要由流動資產構成，資產流動性較 好。 流動資產 項目 2021年 2021年度 2021年度 2021年09月 貨幣資金占比 % % % % 短期投資占比 % % % % 預付賬款占比 % % % % 其他應收款占比 % % % % 存貨占比 % % % % 公司總資產中，流動資產占比達 90%以上，流動資產中主要為貨幣資金、預付賬款、其他應收款。隨 著工程進度的推進，存貨占比逐漸加大，符合地產行業(yè)的特點。 根據(jù)經審計的 2021 年末財務報表，主要科目明細情況如下： 預付賬款 賬齡分析 單位：元 1年以內 40,091, % 12年 135,582, % 23年 7,101, % 20 3年以上 22, % 合計 182,797, 100% 主要往來 單位：元 預付賬款合計 182,797, 其中：龍元建設集團股份有限公司 60,000, 溫州中建經貿有限公司 7,101, 溫州市嘉和實業(yè)有限公司 52,000, 上海錦惠建設集團有限公司 60,000, 存貨 單位：元 存貨合計 992,045, 世貿 大廈（二期） 725,282, 世貿公寓（一期） 266,763, 20212021 年 損益表 單位：元 項目 2021年 2021年 2021年 一、主營業(yè)務收入 693,075, 475,741, 96,852, 減：主營業(yè)務成本 408,837, 255,149, 61,522, 減：營業(yè)費用 9,602, 9,568, 10,013, 主營業(yè)務稅金及附加 38,465, 16,448, 7,741, 二、主營業(yè)務利潤 236,169, 194,573, 17,575, 加：其他業(yè)務利潤 管理費用 9,583, 6,325, 11,501, 財務費用 58, 三、營業(yè)利潤 226,586, 188,248, 6,132, 減：營業(yè)外支出 397, 129, 194, 四、利潤總額 226,188, 188,118, 5,938, 減：所得稅 56,678, 24,781, 1,026, 五、凈利潤 169,510, 163,337, 4,912, 加：期初未分配利潤 42,927, 127,107, 290,445, 其他轉入 525, 六：可供分配利潤 127,107, 290,445, 295,357, 公司自 2021 年即形成營業(yè)收入，主要為“無錫世貿中心”項目的銷售回款。 2021年、 2021年、 2021年 主營業(yè)務收入分別為 億元、 億元和 9685萬元，營業(yè)利潤分別為 億元、 613 萬元。 21 公司 2021 年營業(yè)收入較 2021年和 2021年大幅下降，主要原因為2021 年和 2021 年的營業(yè)收入來源于“ 無錫世貿中心”項目一期的銷售款， “無錫世貿中心”項目二期在前期地質勘探時發(fā)現(xiàn)地下溶洞，無錫世貿本著安全第一為原則，以最快速度與相關專家商定地基加固方案并實施處理 ,因此，對 2021年的銷售收入造成一定的影響 。此外，公司根據(jù)項目周邊交通配套情況的改善也進行了銷售戰(zhàn)略調整，實施惜售策略。導致2021 年銷售額與 2021年相比大幅下降。 根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃， 2021 年中旬，無錫世貿中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，這將直接提升樓盤的銷售單價，待 2021 年的地鐵開通，無錫世貿中心二期的商業(yè)價值將 大幅提升。 公司 2021 年、 2021年、 2021年 年凈利潤分別為 、 億元和 491 萬元，可供分配利潤 、 。公司所開發(fā)的“無錫世貿中心”項目盈利狀況較好。 ㈡財務指標分析 償債能力分析 2021年 2021年 2021年 2021年 9月 流動比率 速動比率 隨著融資方流動資產的穩(wěn)步增加和流動負債的大幅減少，融資方的流動比率都大幅提高，體現(xiàn)了公司極強的 短期還債能力。隨著項目的不斷建設，其庫存有所提高，導致融資方 2021 年 9月的速動比率小幅下降。 盈利能力分析 項 目 2021 年度 2021 年度 2021 年度 營業(yè)收入 693,075, 475,741, 96,852, 22 凈利潤 169,510, 163,337, 4,912, 主營業(yè)務利潤率 % % % 息稅前營業(yè)利潤率 % % % 總資產收益率 % % % 總資產周轉率 % % % 公司營業(yè)收入主要來源于“無錫世貿中心”項目的銷售款， 2021年與 2021年“無錫世貿中心”項目一期銷售正常，利潤率較高，全部資產的經營質量和利用 效率 較好，銷售能力較強。 目前”無錫世貿中心”項目二期進展順利，已于 2021 年 6 月取得預售證。同時，無錫世貿 根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，借助 2021年中旬地鐵太湖廣場 站出口在無錫世貿中心二期商場的開通，適時采取惜售策略，提升 無錫世貿中心二期項目的價值。 ㈢現(xiàn)金流分析 項目 2021年 2021年 2021年 經營活動 現(xiàn)金流量 經營現(xiàn)金流入 698,318, 455,837, 111,265, 經營現(xiàn)金流出 397,080, 438,806, 223,263, 凈流量 301,238, 17,031, 111