【文章內(nèi)容簡介】 集聚區(qū)開發(fā)有限公司，任法人代表，負責(zé)北京世貿(mào)文化發(fā)展中心的一級、二級開發(fā)。而后又投資了無錫世貿(mào)中心有限公司，對無錫世界貿(mào) 易中心有限公司開發(fā)的一期“世貿(mào)公寓”、二期“世貿(mào)大廈”全面管理。 2021 年被評為“中國青年企業(yè)家先進工作者”，同時擔(dān)任中國青年企業(yè)家協(xié)會副秘書長。 公司實際操控人李焱然先生，在地產(chǎn)行業(yè)具有豐富的經(jīng)驗，他所帶領(lǐng)團隊已成功開發(fā)的樓盤如下： 1）嘉和花園居住小區(qū)：該樓盤占地 畝，建筑面積近 萬平方米，系高檔疊加式公寓，售畢并于 2021年 10 月交付使用。 2）溫州保險大樓：建筑面積 2萬多平方米，純寫字樓。因其地理位置顯要，未建成就被人民保險公司整體收購。 3）開嘉禾花園：建筑面積 10 萬平方米， 2021 年年 底交付使用。此項目帶動了徐州房地產(chǎn)市場的活躍。 4）溫州日月星園：占地 40 余畝，建筑面積 5 萬平方米，小高層住宅小區(qū)，售畢并于 2021 年 6 月交付使用。 5）溫州發(fā)展大廈：建筑面積 萬平方米，系目前溫州屈指可數(shù)的 16 高檔寫字樓，也是溫州地標(biāo)性建筑物。 2021 年 10月交付使用。 6）溫州永嘉開元嘉園：建筑面積 22 萬平方米， 2021 年售畢并交付使用，系當(dāng)?shù)刈顬楦邫n的高層、小高層住宅。 7）溫州永嘉濱江麗景項：占地面積 6623 平方米，建筑面積 25104平方米，樓高 29 層。高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質(zhì)和商業(yè)環(huán) 境的小區(qū)。 8）撫順大自然家園：目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，總建筑面積 80 萬平方米。 9）昆山別墅群：位于風(fēng)景秀麗的淀山湖北岸，毗鄰上海最大旭寶高爾夫球場。整個項目占地面積近 1000 畝，包括 159幢獨立別墅和游艇俱樂部 . 10）永康世貿(mào)中心：現(xiàn)已封頂，建筑面積 24萬平方米，為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑。 11）目前在建的無錫世界貿(mào)易中心。 袁麗萍女士（無錫世貿(mào)股東） 現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團）有限公司財務(wù)總監(jiān)。 1990 年 6 月畢業(yè)于溫州科技大學(xué)，同年任溫州市城郊糧油管理所會計， 1999 年 6 月任溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副 總裁，會計師，負責(zé)財務(wù)工作。 2021 年任溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁，負責(zé)財務(wù)工作。 2021 年兼任無錫世貿(mào)中心有限公司財務(wù)總監(jiān)，負責(zé)財務(wù)工作。 3. 盛向東（無錫世貿(mào)股東兼法人代表） 現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司總經(jīng)理。 1987 年畢業(yè)于溫州科技大學(xué)商 17 學(xué)院，在永嘉財稅擔(dān)任十年干部后于 98 年創(chuàng)建了溫州嘉和涂料有限公司并擔(dān)任董事長； 2021 年任永嘉大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理； 2021任大自然集團撫順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長； 2021 年 6 月至今擔(dān)任無錫世界貿(mào)易中心有限公司董事長兼法人代表。 王俊（無錫世貿(mào) 執(zhí)行副總經(jīng)理） 現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理、工程師、國家注冊造價工程師、溫州市招投標(biāo)專家?guī)斐蓡T。 1992 年畢業(yè)于浙江大學(xué)能源系，在機電部 52所工作； 1993年參與了溫州新城大道、湯家橋路、新建路、新蒲路、新城煤氣站、新府花園、新城大廈等的建設(shè)； 1999 年擔(dān)任溫州溫博投資有限公司副總裁，參與了溫州保險大樓、發(fā)展大廈的建設(shè)； 2021年 5 月至今擔(dān)任無錫世界貿(mào)易中心執(zhí)行副總裁，兼任無錫高爾夫協(xié)會理事、無錫浙江商會常務(wù)副會長，并于 2021年參加了清華大學(xué)房地產(chǎn) EMBA班的學(xué)習(xí)。 二、主營業(yè)務(wù) 無錫世貿(mào)中心有 限公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。公司資產(chǎn)主要為正在開發(fā)建設(shè)的無錫世貿(mào)中心項目，該項目分兩期，一期為四幢高層的世貿(mào)公寓，已于 2021 年投入使用。二期由一幢 45 層高約為 200米的世貿(mào)大廈和一幢 27層高的白領(lǐng)公寓和 14層商業(yè)裙房組成，預(yù)計于2021 年年底結(jié)頂， 2021 年底竣工交付使用。 三、財務(wù)分析 ㈠財務(wù)基本狀況 18 無錫世貿(mào) 20212021 年的財務(wù)報表由無錫方正會計師事務(wù)所有限公司審計，無保留意見。 2021 年 9 月數(shù)據(jù)，未經(jīng)審計。公司的財務(wù)狀況如下表所示： 單位：元 資產(chǎn)負責(zé)表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 9 月 貨幣資金 135,153, 18,571, 46,479, 13,897, 短期投資 3,000, 3,000, 3,000, 3,000, 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 185,995, 268,915, 182,797, 169,528, 其他應(yīng)收款 45,747, 47,612, 38,518, 16,658, 存貨 539,426, 764,315, 992,045, 1,027,534, 待攤費用 390, 24, 流動資產(chǎn)合計 909,713, 1,102,439, 1,262,841, 1,230,619, 長期投資 47,415, 43,415, 43,415, 43,415, 固定資產(chǎn) 2,480, 2,688, 1,312, 1,321, 無形資產(chǎn) 1,326, 1,247, 1,169, 1,169, 遞延資產(chǎn) 3,324, 442, 非流動資產(chǎn) 54,546, 47,793, 45,896, 45,905, 資產(chǎn)總計 964,260, 1,150,233, 1,308,738, 1,276,525, 應(yīng)付票據(jù) 50,000, 應(yīng)付賬款 145,000, 43,740, 51,501, 45,306, 預(yù)收賬款 19,903, 其他應(yīng)付款 10,256, 25,202, 30,521, 33,536, 應(yīng)付工資 217, 未交稅金 12,155, 241, 764, 其他未交款 325, 9, 2, 預(yù)提費用 29,615, 流動負債合計 267,475, 69,193, 82,790, 78,842, 長期借款 189,000, 410,594, 550,590, 524,590, 應(yīng)付債券 長期應(yīng)付款 677, 非流動負債 189,677, 410,594, 550,590, 524,590, 負債合計 457,152, 479,788, 633,380, 603,432, 所有者權(quán)益： 實收資本 200,000, 200,000, 200,000, 200,000, 資本公積 180,000, 180,000, 180,000, 180,000, 盈余公積 未分配利潤 127,107, 290,445, 295,357, 293,092, 所有者權(quán)益合計 507,107, 670,445, 675,357, 673,092, 19 負債及所有者權(quán)益總計 964,260, 1,150,233, 1,308,738, 1,276,525, 公司 2021年、 2021 年、 2021年總資產(chǎn)分別為 億元、 、總負債分別為 億元、 、 ，對應(yīng)的資產(chǎn)負債率分別為 %、 %、 %，資產(chǎn)負債率較低，均不超過50%。 總資產(chǎn) 項 目 2021年 2021年度 2021年度 2021年09月 流動資產(chǎn) % % % % 長期資產(chǎn) % % % % 無錫世貿(mào)的資產(chǎn)主要由流動資產(chǎn)構(gòu)成，資產(chǎn)流動性較 好。 流動資產(chǎn) 項目 2021年 2021年度 2021年度 2021年09月 貨幣資金占比 % % % % 短期投資占比 % % % % 預(yù)付賬款占比 % % % % 其他應(yīng)收款占比 % % % % 存貨占比 % % % % 公司總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)占比達 90%以上，流動資產(chǎn)中主要為貨幣資金、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款。隨 著工程進度的推進，存貨占比逐漸加大，符合地產(chǎn)行業(yè)的特點。 根據(jù)經(jīng)審計的 2021 年末財務(wù)報表，主要科目明細情況如下： 預(yù)付賬款 賬齡分析 單位：元 1年以內(nèi) 40,091, % 12年 135,582, % 23年 7,101, % 20 3年以上 22, % 合計 182,797, 100% 主要往來 單位：元 預(yù)付賬款合計 182,797, 其中：龍元建設(shè)集團股份有限公司 60,000, 溫州中建經(jīng)貿(mào)有限公司 7,101, 溫州市嘉和實業(yè)有限公司 52,000, 上海錦惠建設(shè)集團有限公司 60,000, 存貨 單位：元 存貨合計 992,045, 世貿(mào) 大廈（二期） 725,282, 世貿(mào)公寓（一期） 266,763, 20212021 年 損益表 單位：元 項目 2021年 2021年 2021年 一、主營業(yè)務(wù)收入 693,075, 475,741, 96,852, 減：主營業(yè)務(wù)成本 408,837, 255,149, 61,522, 減：營業(yè)費用 9,602, 9,568, 10,013, 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 38,465, 16,448, 7,741, 二、主營業(yè)務(wù)利潤 236,169, 194,573, 17,575, 加：其他業(yè)務(wù)利潤 管理費用 9,583, 6,325, 11,501, 財務(wù)費用 58, 三、營業(yè)利潤 226,586, 188,248, 6,132, 減：營業(yè)外支出 397, 129, 194, 四、利潤總額 226,188, 188,118, 5,938, 減：所得稅 56,678, 24,781, 1,026, 五、凈利潤 169,510, 163,337, 4,912, 加：期初未分配利潤 42,927, 127,107, 290,445, 其他轉(zhuǎn)入 525, 六：可供分配利潤 127,107, 290,445, 295,357, 公司自 2021 年即形成營業(yè)收入，主要為“無錫世貿(mào)中心”項目的銷售回款。 2021年、 2021年、 2021年 主營業(yè)務(wù)收入分別為 億元、 億元和 9685萬元，營業(yè)利潤分別為 億元、 613 萬元。 21 公司 2021 年營業(yè)收入較 2021年和 2021年大幅下降，主要原因為2021 年和 2021 年的營業(yè)收入來源于“ 無錫世貿(mào)中心”項目一期的銷售款， “無錫世貿(mào)中心”項目二期在前期地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下溶洞，無錫世貿(mào)本著安全第一為原則，以最快速度與相關(guān)專家商定地基加固方案并實施處理 ,因此，對 2021年的銷售收入造成一定的影響 。此外，公司根據(jù)項目周邊交通配套情況的改善也進行了銷售戰(zhàn)略調(diào)整，實施惜售策略。導(dǎo)致2021 年銷售額與 2021年相比大幅下降。 根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃， 2021 年中旬，無錫世貿(mào)中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，這將直接提升樓盤的銷售單價，待 2021 年的地鐵開通，無錫世貿(mào)中心二期的商業(yè)價值將 大幅提升。 公司 2021 年、 2021年、 2021年 年凈利潤分別為 、 億元和 491 萬元，可供分配利潤 、 。公司所開發(fā)的“無錫世貿(mào)中心”項目盈利狀況較好。 ㈡財務(wù)指標(biāo)分析 償債能力分析 2021年 2021年 2021年 2021年 9月 流動比率 速動比率 隨著融資方流動資產(chǎn)的穩(wěn)步增加和流動負債的大幅減少，融資方的流動比率都大幅提高，體現(xiàn)了公司極強的 短期還債能力。隨著項目的不斷建設(shè)，其庫存有所提高，導(dǎo)致融資方 2021 年 9月的速動比率小幅下降。 盈利能力分析 項 目 2021 年度 2021 年度 2021 年度 營業(yè)收入 693,075, 475,741, 96,852, 22 凈利潤 169,510, 163,337, 4,912, 主營業(yè)務(wù)利潤率 % % % 息稅前營業(yè)利潤率 % % % 總資產(chǎn)收益率 % % % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 % % % 公司營業(yè)收入主要來源于“無錫世貿(mào)中心”項目的銷售款， 2021年與 2021年“無錫世貿(mào)中心”項目一期銷售正常，利潤率較高，全部資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用 效率 較好，銷售能力較強。 目前”無錫世貿(mào)中心”項目二期進展順利，已于 2021 年 6 月取得預(yù)售證。同時，無錫世貿(mào) 根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，借助 2021年中旬地鐵太湖廣場 站出口在無錫世貿(mào)中心二期商場的開通，適時采取惜售策略，提升 無錫世貿(mào)中心二期項目的價值。 ㈢現(xiàn)金流分析 項目 2021年 2021年 2021年 經(jīng)營活動 現(xiàn)金流量 經(jīng)營現(xiàn)金流入 698,318, 455,837, 111,265, 經(jīng)營現(xiàn)金流出 397,080, 438,806, 223,263, 凈流量 301,238, 17,031, 111