【導(dǎo)讀】總建筑面積31698M2共115幢，其中：別墅109幢，管理樓配套用房6幢。層高底層、二層3米，三層2。總供氣容量480M3/小時(shí)。嘉華山莊位于上海市嘉定區(qū)寶嘉公路351號(hào)。距滬嘉高速公路出口處百米之遙，驅(qū)車前往人民廣場(chǎng)僅四十。五分鐘；距外環(huán)線南翔入口十分鐘車程，到虹橋機(jī)場(chǎng)僅三十分鐘車程。由加拿大著名設(shè)計(jì)師關(guān)鏘光和華東建筑設(shè)計(jì)院共同構(gòu)思設(shè)計(jì)。另有大面積私家花園，綠蔭覆蓋率近50%。每天有專車接送美國學(xué)校、耀中和其它國際學(xué)校。社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂活動(dòng)。保安系統(tǒng)有紅外線、電視監(jiān)控及全天不間斷巡邏“三位一體”。產(chǎn)市場(chǎng)主要是受區(qū)內(nèi)之供應(yīng)及需求所影響。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)刺激下，二零零零年中上海住宅市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，亦未能為嘉定區(qū)帶來突破。故近期不會(huì)對(duì)嘉華山莊帶來直接利益。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來看，雖然這一區(qū)域的別墅市場(chǎng)。本案現(xiàn)出租率僅為45%，鄰近樓盤的相續(xù)落成將對(duì)本案構(gòu)成更大壓力。視具體情況再進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。

　　

【正文】 嘉華山莊 營銷企劃書 項(xiàng)目培訓(xùn)綱要 和巽物業(yè)咨詢（上海）有限公司將在業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)之前進(jìn)行統(tǒng)一的系統(tǒng)培訓(xùn)，以求對(duì)物業(yè)基本知識(shí)有詳細(xì)的掌握，對(duì)營銷策略有了解，對(duì)項(xiàng)目職責(zé)有行為標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)及行銷企劃教育訓(xùn)練課程 ■ 發(fā)展商簡介 ■ 房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值 ■ 本案基本環(huán)境資料說明 ■ 本案規(guī)劃介紹 ■ 公共設(shè)施介紹 ■ 整體理念介紹與表達(dá) ■ 行銷理念 ■ 行銷技巧 ■ 行銷策略 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 商品概念 ■ 廣告定位 ■ 廣告表現(xiàn) ■ 廣告階段運(yùn)作 表 ■ 商品定位 ■ 市場(chǎng)客源定位 ■ 業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹 ■ 價(jià)格策略介紹 ■ 準(zhǔn)客戶資料搜集計(jì)劃作業(yè)說明 ■ 電話及 DS 拜訪計(jì)劃與作業(yè)演練 ■ DM 寄發(fā)及 ■ 客戶心理障礙排除 ■ 自我促銷與組合促銷介紹 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 商品單、總價(jià)與付款辦法介紹 ■ 法務(wù)解答 ■ 儀態(tài)儀表與商業(yè)禮儀 ■ 答客問演練及課程驗(yàn)收 注：以上培訓(xùn)將分成理論講習(xí)與實(shí)踐測(cè)試兩部分，從開盤期一周開始，至開盤期結(jié)束。在整個(gè)銷售期中更將其進(jìn)行復(fù)訓(xùn)與隨機(jī)測(cè)試。 嘉華山莊 營銷企劃書 六、整體廣告策略 ： 精確制導(dǎo)，互動(dòng)直接。 精確制導(dǎo)，通過有關(guān)權(quán)威部分調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)顧客尋 找辦公場(chǎng)地主要通過報(bào)刊，雜志，中介，互聯(lián)網(wǎng)，戶外廣告，而純住宅的目標(biāo)顧客主要為周邊區(qū)域居民，但本案體量較小，所以有限的廣告預(yù)算應(yīng)用在刀刃上，可以通過中介上門直銷，專業(yè)媒體投放，座談會(huì)，各種展出派單，戶外媒體的綜合使用，和目標(biāo)顧客有效溝通。 戶外媒體中，橫幅，引導(dǎo)旗，廣告牌，燈箱等傳播性能良好，尤以廣告牌，橫幅效果最好。燈箱經(jīng)濟(jì)成本較高，為追求合理之廣告投資與回報(bào)比，適當(dāng)路段以橫幅、路牌，引導(dǎo)旗方式，對(duì)區(qū)域內(nèi)尋找房源的客戶可有良好的效果。 （據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查，有２０ .４％的客戶是通過戶外媒體獲得樓盤信息的）。 報(bào) 紙媒體中， 新民晚報(bào) 為上海最強(qiáng)勢(shì)媒體，其發(fā)行量較大，閱讀率和傳閱率高，傳播能力強(qiáng)，其讀者層次和范圍完全可以涵蓋住本案之目標(biāo)客戶，但由于其代價(jià)高昂，可適當(dāng)考慮報(bào)紙刊登與夾報(bào)派發(fā)ＤＭ交叉配合的方式，將在有效的成本范圍內(nèi)獲得最大效益。 嘉華山莊 營銷企劃書 引導(dǎo)、公開期間以立體組合，全方位媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，平面，戶外媒體，齊頭并進(jìn)，但以報(bào)紙平面大版面推進(jìn)為主。進(jìn)入強(qiáng)銷期，可使用均頻率，中版面進(jìn)行推廣，同時(shí)配合報(bào)刊和雜志適當(dāng)增加有償新聞發(fā)布頻率。收盤期再次增加發(fā)布頻率，期望通過大規(guī)模廣告運(yùn)動(dòng)，達(dá)到既定銷售目標(biāo)。 大眾平面媒介： 主力媒介 ： 新民晚報(bào) 輔助媒介 ： 上海證券報(bào) 新聞晨報(bào) 針對(duì)境外人士的報(bào)刊雜志 戶外媒體： 路牌廣告 燈箱廣告 大型購物商場(chǎng)－梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng) 其它媒體： 海報(bào) 樓書 直郵信函 小禮品 嘉華山莊 營銷企劃書 媒介廣告預(yù)算 Ａ） 文書部分 ＮＯ 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） ０１ 銷售海報(bào) 對(duì)Ｋ .５０００份 ０２ ＤＭ １６Ｋ .２００００份 ０３ 銷售名片 ５０元／盒 .２０盒 ０４ 信紙、信封、資料袋 信紙 .５００本，信封５０００只資料帶 .１０００只 合計(jì)： RMB Ｂ） 戶外部分 ＮＯ 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） ０１ 戶外看板 ６ *６米噴繪 ０２ 跨街橫幅 ２０條 *３０Ｍ *１Ｍ ０３ 沿街對(duì)旗 ２００對(duì) *３０元／對(duì) ０４ 戶外燈箱 ３ *１米 *６只 合計(jì)： RMB 嘉華山莊 營銷企劃書 C） 媒體部分 ＮＯ 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） ０１ ＮＰ稿 新聞晨報(bào)、新民新報(bào)等 ０２ NP 稿 報(bào)刊雜志軟廣告 ０３ 境外雜志稿 境外雜志廣告 *３期 合計(jì)： RMB D） 接待中心部分 ＮＯ 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） ０１ ＬＯＧＯ墻 ２Ｍ *４Ｍ ０２ 展板 １ .８０Ｍ *０ .９Ｍ *９塊 ０３ 銷控臺(tái)及接待桌椅 接待桌椅至少５組 ０４ 園藝布置 接待中心及樣板房 ０５ 計(jì)算機(jī)、傳真、電話機(jī) 計(jì)算機(jī)、打印機(jī)各一臺(tái)，傳真機(jī)一臺(tái)，電話機(jī)２臺(tái) ０ ６ 飲水機(jī)及桶裝水 ／ ０ 7 文化用品 筆、計(jì)算機(jī)等 合計(jì)： RMB 嘉華山莊 營銷企劃書 E） 梅龍鎮(zhèn)外接待部分 NO 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） ０１ 展臺(tái)布置 按售樓要求 ０２ 辦公家具及ＰＯＰ ／ ０３ 租金 ／ 合計(jì)： RMB 以上各項(xiàng)總計(jì) ＮＯ 項(xiàng)目 規(guī)格 價(jià)格（元） Ａ 文書部分 共４項(xiàng) Ｂ 戶外部分 共４項(xiàng) Ｃ 媒體部分 共３項(xiàng) Ｄ 接待中心部分 共 7 項(xiàng) Ｅ 梅龍鎮(zhèn)外接待部分 共３項(xiàng) 合計(jì)： RMB 嘉華山莊 營銷企劃書 其它推廣預(yù)算 樣板房裝修預(yù)算 樣板房裝修每平方米為人民幣 2200 元左右，裝修總面積為 平方米，合計(jì)金額約為 人民幣 190 萬左右 （含家具）。 客戶接待中心裝修預(yù)算 客戶接待中心裝修每平方米按人民幣 900 元左右，裝修面積為 平方米，合計(jì)金額約 為 20 萬左右 。 本案廣告及推廣費(fèi)用總金額約為人民幣 300 萬左右。