【正文】 2 E2E3 E40 當前均為空置房 （其中 C D E5 為樣板房 ） 二期 C11 、 C12 、C1 C21 D D1 D1D2 D30 E E E2 E1E3 E2 E9 當前均為出租房 （ 在 36 個月租約到期 ） 三期 C C15 D D21 E E3 E E3E3 E9 當前均為出租房 （ 在 6 個月后租約到期 ） 嘉華山莊 營銷企劃書 本案前期“空置時間過長”對現(xiàn)有推廣帶來一定的抗力。 ? 缺乏配套及會所設施，目前只有一個別墅改 建之健身房（需付費使用）及借用鄰近江海賓館之游泳池等設施（需付費使用）。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來看，雖然這一區(qū)域的別墅市場還沒有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星別墅鮮為人知，但 這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大， 從長期來看會成為上海市房地產(chǎn)投資的熱土。 ： ? 愛里舍花園（期房），成交價 RMB3， 500/平方米，于 2001 年 9 月開盤，已售 40%。 社區(qū)服務 社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂活動。共有六種房型的加拿大風格的花園別墅，建筑面積從 217 M2470 M2不等。 別墅類型 由加拿大著名設計師關鏘光和華東建筑設計院共同構思設計。有班車去虹橋家樂福、麥德龍、人民廣場。 嘉定區(qū)別墅租賃市場以在區(qū)內(nèi)工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤除了嘉華山莊，暫時只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在 $ 到 $，但空置率有 60%以上。但現(xiàn)有具體工業(yè)發(fā)展計劃中只在安亭鎮(zhèn)建國際汽車城，而安亭鎮(zhèn)與本案之間需 30 分鐘車程，故近期不會對嘉華山莊帶來直接利益。 ? 戶型設計不合理，內(nèi)部現(xiàn)有裝修已過時、損壞（許多空置物業(yè)中地板已損壞）。 ? 本區(qū)域內(nèi)高層次的消費群體量少。視具體情況再進行提價或降價。 嘉華山莊 營銷企劃書 銷售策略 ： 除做好項目基本的品質(zhì)形象、戶外廣告平面設計、報紙廣告版面設計、雜志廣告設計等項目形象營銷外 ,必須重點包裝設計客戶服務接待中心及樣板房。 樣板房包裝設計 通過大量成功個案分析購房者的購房行為，可以不難發(fā) 現(xiàn)購房者對物業(yè)的第一感覺在決定其購買行為中起著極為重要的作用，尤其是樣板房，是購房者感覺物業(yè)房型和使用功能的最初感受， 所以樣板房越來越成為樓盤整體營銷中重要的促銷手段， 樣板房是否具有震撼力是決定購房者購房行為的先題 。 （七）收尾期（３０天） 余屋續(xù)銷 嘉華山莊 營銷企劃書 售后問題解決 現(xiàn)場業(yè)務推廣 媒體殺傷力指數(shù)會持續(xù)下滑至１５：１甚至２０：１ 五、業(yè)務執(zhí)行 5． 1 案場組織人員的安排 專案主管１名，女付主管１名，業(yè)務員 3 名，另根據(jù)實行需要安排銷售支持人員，售后服務人員，樣板房維持人員。 8. 每天當職人員的值班時間為 9： 00AM—— 6： 30PM。 7. 每周提交業(yè)務情況匯報，以便總部對項目工作了解與協(xié)調(diào)。 接待來人 ■ 現(xiàn)場劃定銷售桌，由業(yè)務人員輪流坐； ■ 坐銷售桌者必需隨時保證銷售桌物品擺放整齊，除個人用活頁夾外不能有其它雜物； ■ 坐銷售桌人員必需坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其它同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動，銷售桌不能抽煙； ■ 對來者（首次），需先問是否與案場哪位同事有聯(lián) 絡或約定；對來過之客戶，引導入座后找以前聯(lián)絡同事， ■ 非接待人員不得同時坐銷售桌； ■ 對非客戶進場需進行禮貌性接待，或告知專案安排人員接待； 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 送走來客后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實準確，來客資料詳細填寫后留檔放入指定地點檔案夾中； ■ 來客需送至接待中心大門外； ■ 客戶落座后接待人員或其它同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸； ■ 活頁夾隨身攜帶，不得給客戶造成隨意翻動之機會 柜臺作業(yè) ■ 代理人接待區(qū)是嚴肅區(qū)域，每位同事在接待區(qū)必需隨時注意自身形象； ■ 接待區(qū)內(nèi)禁止抽煙，吃食物及看與銷售無關的雜志 書報或嬉笑打鬧； ■ 文具使用后需歸位于筆筒或交專人負責保管； ■ 接待區(qū)隨時保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面，人員不坐接待臺，自用資料（活頁夾、筆記本）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來取”，繳款全部充入個案傭金； ■ 銷控表僅限項目、主管級以上可查看，其它人不得翻看； 嘉華山莊 營銷企劃書 ■ 作廢預約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況下需經(jīng)項目授權的人員可查看； ■ 非經(jīng)主管級以上人員同意，不得翻閱任何銷售資料（已購、未購、日報表等）； ■ 售、定、簽、退公證需填寫及提供留存之資料需及時辦理，以免給接待作業(yè)造成困擾； ■ 小定金一律 隨預約單交至柜臺；客戶抵押物一律當客戶面封存于信封內(nèi)，于預約單中注明后交由柜臺，退戶一律憑白單辦理并由退者本人親筆簽收本人不能到現(xiàn)場，則代理人仍需持白單及代理人身份證件辦理，必要時請出示買方來人的委托書。燈箱經(jīng)濟成本較高，為追求合理之廣告投資與回報比，適當路段以橫幅、路牌，引導旗方式，對區(qū)域內(nèi)尋找房源的客戶可有良好的效果。 本案廣告及推廣費用總金額約為人民幣 300 萬左右。進入強銷期，可使用均頻率，中版面進行推廣，同時配合報刊和雜志適當增加有償新聞發(fā)布頻率。在整個銷售期中更將其進行復訓與隨機測試。 ■ 出售許可證、建筑用地許可證、規(guī)劃許可證、發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照（副本）、商品房計劃證書。 3. 定期召開租售現(xiàn)場會議，了解物業(yè)及客戶動向，作出實時決定。 4. 及時反饋在銷售過程中遇到的問題，將客戶的意向及時反饋以便進行策略調(diào)整。發(fā)放對象包括目標客戶，新替在客戶，競爭品牌使用者，投資者等 D、 播活動展開，對周邊個案進行“謠言”攻勢，逼其盡快做出反應，修正現(xiàn)有銷售策略 E、 部分媒體開始出現(xiàn)，項目現(xiàn)場及周邊路網(wǎng)視覺引導，海報等。 因此和巽物業(yè)建議將接待中心設立于本案正門處的 管理樓中或樣板房的車庫中。 嘉華山莊 營銷企劃書 3 銷售價格策略設計 A、 B、 C 型 幢號 建筑面積 戶型 銷售單價元 /M2 總價 (元 ) A2 七 房 三 廳 七 衛(wèi) 4， 580 2， 006， 956 元 A4 七 房 三 廳 七 衛(wèi) 4， 580 2， 006， 956 元 合計： M2（ 2 套） RMB 4， 013， 912元 B2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 450 1， 758， 元 B4 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 450 1， 758， 元 合計： M2（ 2 套 ） RMB 3， 516， 657元 C3 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 480 1， 496， 元 C4（樣板房） M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 6， 500 2， 171， 065 元 C10 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 380 1， 462， 元 C11 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 380 1， 462， 元 C12 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 420 1， 476， 元 C15 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 420 1， 476， 元 C16 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 420 1， 476， 元 C20 M2 六 房 四 廳 六 衛(wèi) 4， 500 1， 503， 045 元 合計： M2（ 8 套） RMB 12， 525， 375 元 D 型 幢號 建筑面積 戶型 銷售單價元 /M2 總價 (元 ) 嘉華山莊