【正文】 曹楊五月天——95～102130～140150——世紀同樂——90～110130～150180～208——書香名第四期——80～100110～130160——綠地世家6080～100120～140150——大眾河浜一期40～60————————燕寧苑一期——110～115140～158————新湖明珠城一期65～6890～115120～150————蘇堤春曉名苑一期60～86104～117129～162188～190——中遠兩灣城一期50～70102～120156～160————音樂廣場三期——99～121132～142150～170262～314圣驪澳門苑88110～136145～160——241～259十里都華——105～106134～142————（資料來源：星觀達陣研展部）交通要素近軌道靠近軌道交通的樓盤毛坯均價在11800元/平米。地點因素內(nèi)環(huán)線內(nèi)毛坯房價格內(nèi)環(huán)裝修房價格內(nèi)環(huán)線外銷售率指標分析案名大眾河濱大廈上海蘇堤春曉名苑新湖明珠城一期曹楊五月天世紀同樂風華水岸書香名第（四期）綠地世家音樂廣場三期十里都華開盤時間結(jié)案時間可售戶數(shù)52667147900270060044110016193銷售時間16個月4個月2個月4個月6個月6個月6個月9個月3個月銷售率96％％％100％100％100％100％100％94％100％平均銷售率（月）％％％％％％％％％％1）主力總價與平均銷售率可看出，銷售率最高的十里都華和新湖明珠城，主力總價分別為135萬和100萬，主力總價最高的是蘇堤春曉名苑，達到189萬，其銷售率為19％，總價還是影響了這個檔次很高的大盤去化。其余主力總價集中的區(qū)域在100～130萬之中，銷售率穩(wěn)定在15％～20％/月。2）平均單價與平均銷售率單價對銷售率的影響不大，表明市場可接受不同檔次的產(chǎn)品，均價在10000～11000元的銷售率穩(wěn)定在15％～25％之間。3）規(guī)劃面積與銷售率案名大眾河濱大廈上海蘇堤春曉名苑新湖明珠城一期曹楊五月天世紀同樂風華水岸書香名第（四期）綠地世家音樂廣場三期十里都華平均銷售率（月）％％％％％％％％％％規(guī)劃面積(m2)40～6670～18065～11595～15090～20899～14782～16360～140～106～134．26%%，高于其余個案。其規(guī)劃面積分別為65～115平米和106～134平米，面積區(qū)間合理。說明市場還是對總價低面積合理的樓盤較為接受。這對本案的面積和價格制定提供了參考依據(jù)。五、寫字樓市場分析（一）概況供應量統(tǒng)計資料顯示，上海寫字樓市場過去3年的新供應量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年為310000平方米與350000平方米?？梢?，新供應量相對不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場則從2000年的21%%的新低。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，，漲幅高達60%。租金漲幅如此巨大，使寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉(zhuǎn)購，一方面自用省租，另一方面作為長線投資。據(jù)統(tǒng)計所得，過去24個月的寫字樓產(chǎn)權(quán)交易量，幾乎等同于19972001五年間的總量。未來三到五年中，甲級寫字樓供應量約為90萬平方米左右，各級寫字樓整體供應量則將達到120萬平方米。具有國際水準的高級全產(chǎn)權(quán)寫字樓，可以說是中小型民營企業(yè)的孵化器。而這種寫字樓的供應量在市場上明顯供應不足。據(jù)悉，目前上海市幾乎已經(jīng)找不到小戶型的寫字樓可租。需求量1）宏觀經(jīng)濟20世紀90年代，上海緊緊抓住開發(fā)開放浦東這一歷史性的發(fā)展機遇，深化改革，擴大開放，積極開拓，奮力拼搏，使國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性和抗波動能力大大提高。1991年以來，上海經(jīng)濟已連續(xù)十多年年保持兩位數(shù)增長。國民生產(chǎn)總值從1991年的105億美元激增至2003年的755億美元。隨著中國加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會 ，外資對上海的信心倍增，上海經(jīng)濟的未來將一片光明。2）產(chǎn)業(yè)調(diào)整上海第三產(chǎn)業(yè)比重增加將導致寫字樓需求結(jié)構(gòu)性增加。3）非公經(jīng)濟發(fā)展迅速，寫字樓市場發(fā)展火熱根據(jù)上海市工商局8月17日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前上海私營企業(yè)總數(shù)為348801戶，%，上海的私營個體經(jīng)濟已擔當起社會主義市場經(jīng)濟重要組成部分的重任，不少區(qū)縣私營、個體經(jīng)濟上繳稅收已撐起地方財政的“半壁江山”。目前私營企業(yè)中從事咨詢業(yè)的有19586戶、會展服務業(yè)322戶、物流業(yè)1273戶。私營企業(yè)進軍現(xiàn)代服務業(yè)，給上海市寫字樓市場帶來了巨大的需求量，促進了寫字樓物業(yè)的供應，使得上海寫字市場繼續(xù)良好穩(wěn)定的發(fā)展。投資形式投資模式：純投資、先投資后自用、部分投資部分自用、純自用投資主體：個人：海外，歸僑，本地機構(gòu)：銀行、證券、上市、民營企業(yè)(服裝、貿(mào)易、物流)市場特點傳統(tǒng)上，上海的寫字樓采取只租不售的方式，只有少量寫字樓出售部分辦公用房，租售比大約為5∶1。但自項目附近的綠地科創(chuàng)大廈率先實行全產(chǎn)權(quán)銷售以來，上海已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)一批以產(chǎn)權(quán)形式對外銷售的寫字樓項目。（二）普陀區(qū)寫字樓市調(diào)匯總普陀區(qū)寫字樓市場調(diào)查匯總表項目中環(huán)大廈杰地大廈科維大廈綠地同創(chuàng)位置中山北路3880中山北路2900號長壽路360號順義路62號等級乙級乙級5A乙級開發(fā)商上海華廣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司上海典威置業(yè)有限公司科維置業(yè)綠地集團總建面積330002000024000建筑樓層25173922單層套數(shù)308129規(guī)劃面積～103～～～主力面積45㎡12575單價范圍13800～150009700～1180013800～1500011000～12500平均單價14400110001450012000主力總價64800013750001130000900000貸款成數(shù)五成十年五成十年五成十年四成十年市場定位同區(qū)域高檔次級別打造武寧商圈新地標5A寫字樓,長壽路頂級中小型企業(yè)辦公場所項目中環(huán)大廈杰地大廈科維大廈綠地同創(chuàng)訴求重點全新商住兩用房, 華師大對面,到中山公園僅一站路. 毗鄰輕軌和高架, 交通便利武寧路商圈，珍稀商務地塊，配套齊全，周邊政府機構(gòu)齊聚，輕軌高架，交通便捷。私產(chǎn)寫字樓創(chuàng)富黃金眼計劃，地段，自有產(chǎn)權(quán)，辦公房升值潛力物業(yè)管理6元/m2月10元/m2月25元/m2月租金不出租————中央空調(diào)有無有有車位售價——售18萬/個不售，租1200/月——個案配套水,電,煤氣/天然氣,有線電視,寬帶,熱水淋浴器,電話,空調(diào),彩電,冰箱, 洗衣機,家具贈送獨立空調(diào)，四部電梯，工商注冊一條龍服務，會所，商務中心，咖啡廳，電視監(jiān)控，辦公自動化等主樓客梯8部，觀光梯2部，消防電梯2部。安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、一卡通、電子會議系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。八樓為會所、商務會議中心。三部電梯，中央空調(diào)，消防系統(tǒng)，安保系統(tǒng)，供電系統(tǒng)得房率75%%%75%銷售率33%92%97%%開賣日期調(diào)查時間區(qū)域?qū)懽謽枪┣罅糠治鲈谑蹣潜P供應量為114460平米。以普陀區(qū)企業(yè)總數(shù)7985戶，平均每戶需50平方的辦公房來計算，未來兩三年普陀區(qū)內(nèi)需要399250平米的辦公房面積。需求量遠大于供應量。全區(qū)登記新開內(nèi)資企業(yè)415戶，累計總戶數(shù)7456戶，全年新登記“三資”企業(yè)46戶，年末累計529戶價格分析（資料來源：星觀達陣研展部）可看出項目附近的寫字樓個案銷售均價為12,900元/平米，高于住宅均價11,800元/平米的價格。面積分析項目中環(huán)大廈杰地大廈科維大廈綠地同創(chuàng)規(guī)劃面積～103～～～主力面積45㎡12575主力總價64800013750001130000900000銷售率33％92％97％50％開賣日期調(diào)查時間銷售時間（天）9472540平均銷售率%%%%從上表可看出寫字樓的主力面積在45～80平方的平均去化率最高。杰地大廈的主力面積較大，去化就不如其它個案。地段分析目前靠近長壽路商業(yè)中心，武寧路商圈的寫字樓售價較高，銷售也較好?？拷p軌高架的銷售也較好。本案受到武寧路商圈的輻射，地段優(yōu)勢可以訴求。六、市調(diào)總結(jié)市場主力產(chǎn)品目前市場上的主力產(chǎn)品是小高層和高層的住宅，寫字樓較少。供應量空缺，需求旺盛。住宅的供應量較大，中遠兩灣城和新湖明珠城的案量分別為160萬平米和80萬平米。內(nèi)環(huán)線的住宅銷售目前還順暢，但競爭激烈，上升空間不大。活躍區(qū)域目前的活躍區(qū)域集中在真北商務圈，武寧文化圈，長壽商業(yè)中心，長風國際生態(tài)社區(qū)，蘇州河沿岸。產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別有寫字樓，普通住宅房，高檔社區(qū)，裝修房，毛坯房，酒店式公寓。戶型面積戶型面積普遍較大，個別項目二房的面積做到136平方，三房最大有200平方左右的，客戶購房負擔較重。銷售手法由于區(qū)域內(nèi)樓盤多數(shù)請專業(yè)代理公司操盤，銷售手法專業(yè)，加快了樓盤的銷售速度。市場走向未來幾大商圈和長風國際社區(qū)的建設(shè)，地鐵7號線，輕軌的修建，區(qū)域的房市走向還會持續(xù)走高。幾大商圈和地鐵輕軌附近交通便利的樓盤將會拉開和其余周邊的樓盤價格。市場空缺小戶型寫字樓供應不足，多數(shù)寫字樓剛開盤就搶購至九成以上。影響價格因素內(nèi)環(huán)線輕軌地鐵商圈效應個案規(guī)劃特色