上海長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目策劃方案-文庫吧
2025-01-06 20:48 本頁面
【正文】 投資者：因?yàn)樾粜涂墒蹖懽謽堑目們r(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在60萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年5成）購(gòu)買。他們對(duì)寫字樓和公寓的需求特點(diǎn)是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫字樓的投資回報(bào)中獲得收益； 經(jīng)常會(huì)加班，希望24小時(shí)辦公； 看重性價(jià)比，實(shí)用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費(fèi)用； 經(jīng)常通過網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報(bào)率； 希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)； 想實(shí)現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢(mèng)想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫字樓主力面積可定在70～100平方。公寓主力面積可定位在50～70平方。利于控制總價(jià)，符合項(xiàng)目面對(duì)中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場(chǎng)的空缺點(diǎn)，便于客戶投資，自用。六、價(jià)格定位建議售價(jià)：產(chǎn)品平均單價(jià)（元/平方）主力面積（平方）主力總價(jià)寫字樓1200070～10096～120萬公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場(chǎng)行情和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，目前市場(chǎng)較能接受的價(jià)格。投資回報(bào)測(cè)算：以項(xiàng)目主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：1200070＝84萬首付款：84萬50％＝42萬貸款：84萬50％＝42萬十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達(dá)到以租養(yǎng)房的目的。一、方案評(píng)估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、注意事項(xiàng) 38一、方案評(píng)估有利面：l 原方案規(guī)劃為47層超高層，可樹立普陀區(qū)地標(biāo)性建筑。外觀立面氣派，漂亮。又有長(zhǎng)城的層疊的感覺。l 裙房的設(shè)計(jì)分隔合理，方便使用。l 裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。l 大面積廣場(chǎng)，設(shè)計(jì)合理，形成項(xiàng)目主樓廣場(chǎng)面的景觀。不利面：l 規(guī)劃難于通過，影響中山北路以北的采光面。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。l ，開發(fā)商資金壓力大。l 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長(zhǎng)，不利于滾動(dòng)開發(fā)。l 投資風(fēng)險(xiǎn)大，2年后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于預(yù)測(cè)，尤其是目前政策不明確的時(shí)期。l 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場(chǎng)和客戶，無法支撐項(xiàng)目頂級(jí)寫字樓的定位。l 47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫字樓市場(chǎng)波動(dòng)，勢(shì)必影響項(xiàng)目投資利潤(rùn)。二、產(chǎn)品建議 建議項(xiàng)目由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢(shì)，建成16層或18層的板式公寓。降低高度可以減小對(duì)周邊物業(yè)的影響，同時(shí)，減少樁基深度和建造成本。利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。 兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨(dú)處理。裙房面積在20000平米左右。 主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成項(xiàng)目獨(dú)特的配套賣點(diǎn)。 寫字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫字樓和公寓客戶互相進(jìn)出，各出口用門禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。 寫字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項(xiàng)目主推產(chǎn)品。公寓放在項(xiàng)目西北角上。造成雙星輝映的效果，又互不影響。 曹楊路與中山北路為3000平方的廣場(chǎng)，作為項(xiàng)目的公共配套。 地下三層停車場(chǎng)，由于寫字樓的停車非常重要，有必要在地下車庫設(shè)計(jì)機(jī)械式停車庫，目前項(xiàng)目旁的綠洲廣場(chǎng)中已有這種車庫配套。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨(dú)一無二的地鐵上蓋物業(yè)。在大樓入口處進(jìn)行門禁管理。 三、配套建議中央空調(diào)l 建議項(xiàng)目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。對(duì)于一般甲級(jí)寫字樓來講，中央空調(diào)的營(yíng)運(yùn)成本高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過寫字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以解決這個(gè)問題。因?yàn)?，寫字樓是白天使用率高，晚上使用率低，而公寓卻正好相反。這樣通過設(shè)備系統(tǒng)共享，即使寫字樓晚上只有一家公司加班也不用獨(dú)自支付全部費(fèi)用，而是合理的和公寓住戶共同分擔(dān)費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的理想。l 建議采用自動(dòng)可變風(fēng)量的中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)寫字樓單位實(shí)行分戶獨(dú)立計(jì)算。l 如公寓不設(shè)計(jì)中央空調(diào)，則改為每戶獨(dú)立小型中央空調(diào)，每戶贈(zèng)送。大堂l 建議寫字樓大堂挑高9米設(shè)計(jì)，體現(xiàn)樓盤氣派。l 大堂提供商務(wù)中心和接待服務(wù)，郵政快遞服務(wù)等；l 24小時(shí)便利店；銀行等金融設(shè)施智能化配套l 綜合布線系統(tǒng)：提供辦公自動(dòng)化（OAS）和信息自動(dòng)化（CAS）。采用五類線布線，達(dá)到真正高速上網(wǎng)。l 消防安全系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防直通對(duì)講電話系統(tǒng)、電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)，對(duì)各類險(xiǎn)情提供及時(shí)到位的處理方案。l 安保自動(dòng)化系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)（采用一卡通系統(tǒng)）、防盜報(bào)警系統(tǒng)、及保安巡邏系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)，保障客戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。l 樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)控大樓內(nèi)部設(shè)備運(yùn)行，進(jìn)行自動(dòng)節(jié)能控制。l 室內(nèi)手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。l 背景音樂及消防緊急廣播系統(tǒng)l 電視信息傳播系統(tǒng)：在一樓電梯廳和會(huì)所等處設(shè)置，提供時(shí)事新聞和大樓公共信息。l 供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。會(huì)所服務(wù)配套建議會(huì)所建議設(shè)在裙房五樓，并利用五樓屋頂?shù)目罩衅脚_(tái)，設(shè)計(jì)空中網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)空間的。l 公共會(huì)議室；l 無線上網(wǎng)功能；l 美容、美發(fā)中心；l 應(yīng)急小診所；l 電腦等辦公設(shè)施維修服務(wù)；l 傳真、復(fù)印、打印等商務(wù)服務(wù)；l 票務(wù)服務(wù)；l 健身中心；l 咖啡商務(wù)廳；l 多功能廳；l 茶吧；l 員工餐廳、中高檔餐廳；四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容商務(wù)服務(wù)l 接待服務(wù)l 問訊服務(wù)l 票務(wù)服務(wù)l 叫車、洗車服務(wù)l 洗衣服務(wù)l 收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)l 信息服務(wù)l 代訂報(bào)刊雜志服務(wù)l 商務(wù)中心服務(wù)l 中介服務(wù)l 24小時(shí)送餐服務(wù)l 工商，稅務(wù)登記咨詢服務(wù)安保服務(wù)l 大廳站崗服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l16
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1