【正文】 84%的量集中在 10— 12 月， 也就是說，全市去年第四季度新增出讓 面積達(dá) 886 萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見， 2020 年市場氛圍 良好，但競爭將極其激烈。 C. 第二章：上海別墅市場整體情況 一、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過 程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng) 運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 上海別墅市場的第一次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的 影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 關(guān)鍵詞：外銷別墅 、開發(fā)過度、低迷 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春； 1998— 2020 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施， 吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而 比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪 滬郊別墅置業(yè)熱潮，從 2020 年開始， 1999 年 2020 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可， 更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020— 至今 一方面，別墅投資放出巨量。截止 2020 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2020 年土地 出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 19 月容積率為 ，第三季度為 ，而 2020 年同期分 別為 和 。這也反映出 2020 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬 的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 關(guān)鍵詞： 1/高市場接受度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 2020 年上海別墅市場 2020 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的 夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè) 內(nèi)人士驚嘆?？傮w上， 2020 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項(xiàng)目 42 個，約是 2020 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目 21 個幾乎與 2020 年全年的 量接近。別墅市場出盤量占 2020 年上市項(xiàng)目總量的 16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引 著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上。 2020 年四個季度純別墅上市量分別為 19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個別墅項(xiàng)目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。 別墅市場中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏 的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70 萬元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費(fèi)者的 需求而同樣俏銷。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道 2020 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以及綠 洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運(yùn) 用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認(rèn)同。 新區(qū)域市場的形成 原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍， 在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量 的別墅、排屋。 豪宅市場的形成 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 電影“大腕”中的豪宅理論 —— 不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價 28003500 美元聞名上海樓市，總共 49 套已售 80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米 27000 元的高價獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了 80%以上的 銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大 隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市 場推廣費(fèi)用。這一點(diǎn)從 2020 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。 2020 第四季度上海樓市廣告投放前十 名中，別墅項(xiàng)目占了六席。 2020 年第四季度個案廣告投放量排行榜 排名 樓盤名稱 區(qū)域 投放量 /萬元 發(fā)展商 1 佘山銀湖別墅 松江 271． 8 廣東黃河集團(tuán)上海公司 4 新上?；▓@洋房 松江 127． 37 茸欣房產(chǎn) 6 春天花園 長寧 88． 7 東方金馬 8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部 9 康橋半島 南匯 72． 5 康橋半島 10 云頂別墅 松江 56． 48 富淘房產(chǎn) 2020 年上海別墅市場展望 2020 年別墅市場較 2020 年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險(xiǎn)。 市場供應(yīng)量不減 從 2020 年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升 勢頭， 1 月份已上市 4 個別墅項(xiàng)目，而 2020 年一季度才 1 個 ，前年 1 季度 4 個，超過了歷史紀(jì)錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 別墅項(xiàng)目遍地開花 據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項(xiàng)目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項(xiàng)目，市場競爭將非常 激烈。 豪宅市場繼續(xù)看好 今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣 3003500 萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了 50%以上。佘 山腳下的上海紫園最高定價將達(dá)到 億人民幣，屆時豪 宅天價紀(jì)錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅 并不多， 2020 豪宅市場將繼續(xù)走好。 投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些 出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。 二、上海別墅市場 綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一 家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報(bào)率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 —— 上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積 約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的 總量約在 700 萬平方米左右 (估計(jì) 萬套 )。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側(cè)、閔行莘莊周 邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在 1530 公里之間。 眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式分布于如下區(qū)域 虹橋區(qū)域 —— 90 年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。區(qū)域內(nèi)別墅 主要 是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來 ，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗 池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于 800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由 相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西 郊賓館周邊和動物園周圍的別墅 區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目 44 個，共有別墅 1669 棟，高級公寓 147 棟。 滬青平公路沿線 —— 依托 318 國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。 主要位于虹橋機(jī)場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特 色。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依 傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 滬松公路（泗涇）沿線 —— 排屋、獨(dú)棟為主的 內(nèi)銷居住型別墅 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4 輕軌）和得天獨(dú)厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗 陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先 的 10 萬 /畝升到 3555 萬 /畝。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的 900 畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài) 的“泗涇別墅”板塊。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。 松江佘山風(fēng)景區(qū) —— 獨(dú)棟為主的高檔度假型 別墅 上海獨(dú)一無二的山水資源，造就頂級概念。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是萬科 、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價別墅 —— 上海紫園，一場翻 天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江九亭地區(qū) —— 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。 這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存 的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更 為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家 開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價格來看，